MENY LUKK

Tiltalende landbrukseiendom med egen sag og kårbolig i flotte omgivelser
Prisantydning: 7 750 000 kr
Omkostninger: 194 972 kr
Totalpris: 7 944 972 kr
Kommunale avgifter: 17 564 kr per år
Boligtype: Landbrukseiendom
Bruksareal: 661 m²
Bruttoareal:
Eieform: Selveier
Verditakst: 7 750 000 kr
Byggeår: 1955
Energimerking: G
Tomt: Eiet tomt
Bruttoareal:
Tomteareal: 666000 m² (eiet)
Omkostninger oppsett: 7 750 000,- (Prisantydning)

Omkostninger
172,- (Panteattest kjøper)
525,- (Tingl.gebyr pantedokument)
525,- (Tingl.gebyr skjøte)
193 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 7 750 000,-))
--------------------------------------------------------
194 972,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
7 944 972,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.
Bjørn Fosby
91 65 19 22
bjorn@landbruksmegling.no



Komplett salgsoppgave:
Vising: 10.11.2019 14:00 - 15:00
Adresse: Sandbekkveien 510 og 512, 1892 Degernes

Beliggenhet

Adresse

Sandbekkveien 510 og 512 1892 Degernes

Matrikkel

Gnr.158 Bnr.1 og 2  i Rakkestad kommune

Nærområdet

Eiendommen ligger i stille og naturskjønne omgivelser ca. 17 km sør for Rakkestad sentrum og ca. 22 km til Halden sentrum. Eiendommen har et fint og tiltalende tun, hvor mesteparten av bygningsmassen omkranser tunet. Korntørke og lagerbygning ligger langs hovedvei og saga ligger på den andre siden av veien. Fine solforhold med kveldsol på hagestue. Det er ca. 8 km til nærmeste dagligvare, barnehage og barneskole. Det er ca. 17 km til  ungdomsskoler. Det er ingen videregående skole i Rakkestad, de fleste går på Mysen videregående skole, men mange av Rakkestads elever i videregående skole går også i Halden, Askim, Sarpsborg, Fredrikstad og Moss.

Bygninger

Type, eierform og byggeår

Landbrukseiendom Selveier, Tunet ble opparbeidet i 1861.  Våningshus oppført i 1955

Bygninger og byggemåte

Våningshus:  Fundamentering: Fundamentert på faste stedlige  masser. Det er grunnmur av støpt betong, med treull på innsiden og utsiden. Det er støpt gulv i kjeller.
Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader. Det er bindingsverk i tre, utvendig kledd med tømmermannspanel. Det er støpt dekke mellom kjeller og 1.etasje. Det er trebjelkelag i mellom 1 og 2 etasje.
Dører og vinduer:  Vinduer i kjeller er fra byggeår 1955. Loftsvinduer er fra samme tid, men det er kjøpt inn nye vinduer her. Vinduer i resten av huset er fra 1995 til 1997.
Takkonstruksjon. Det er saltak i sperrekonstruksjon. Taket er tekket med takstein. Taket ble lagt om ca.  2007- 2009.

Kårbolig:  Byggeår 1939. Fundamentering. Grunnmur: Yttervegger: Vinduer, Takkonstruksjon: saltak tekket med takstein.

Saga:  Saga er fra 1983. Det er støpt gulv og stolpekonstruksjon. Det er utvendig kledd med tømmermannspanel. Det er sperretak, tekket med takplater av stål.

Dobbelgarasje:  Garasjen har støpt ringmur. Det er bindingsverk i tre, utvendig kledd med tømmermannspanel. Det er forblendet med tegl på framsiden. Det er saltak i sperrekonstruksjon, taket er tekket med takstein. Det er gruset gulv i garasjen.  Det er 2 porter.

Driftsbygning/låve:  Driftsbygning er oppført i 1929. Fjøset i låven er bygd i 1938. Det er en tradisjonell kjørebrulåve i stolpekonstruksjon. Den er utvendig kledd med låvekledning. Det er saltak tekket med takplater i stål. Taket er lagt om i 2016. Det gamle asbesttaket ligger igjen som undertak.. Det en stall og ett gammelt fjøs. Det støpt gulv i det gamle fjøset og stallen. Resten er tregulv. Det møkkakjeller under det gamle fjøset. Denne er fortsatt noe møkk i kjeller. Dette pga at det ikke skal bli frostsprengning. Det ble drevet med ku fram til 1978. Låven brukes i dag til lagerplass.

Redskapshus/korntørke. Den er i 2 etasjer. Det støpte vegger i kjeller, og det er støpt dekke. 1.etasjer bygget opp i stolpekontstruksjon. 1.etasje er utvendig kledd med tømmermannspanel. Det er saltak, tekket med stålplater fra 2017. Det gamle eternittaket ligger under som undertak.

Antall rom (evt. senger)

Soverom: 7

Arealer og fordeling per etasje

Primærrom: 403 kvm, Bruksareal: 661 kvm

Hovedbygning:
Kjeller: Bruksareal: 130 kvm.
1.Etasje: Hovedhus: 140. kvm. Hvorav  P. rom 138 kvm
2.Etasje: Hovedhus: 140 kvm.  Hvorav  P. rom 140 kvm
Loft: Hovedhus: 46 kvm BRA
Totalt P.rom:  278 kvm.

Kårbolig:
Kjeller:  60 kvm BRA
1.Etasje. Kårbolig: 100 kvm BRA. Hvorav P. rom 68 kvm.
2 Etasje: Kårbolig: 57 kvm BRA. Hvorav  P. rom 57 kvm
Totalt P.rom: 125 kvm.      

Hva som defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM) tar utgangspunkt i hvordan rommet er i bruk når eiendommen selges, selv om enkelte rom ikke er byggemeldt og godkjent til dagens bruk.

Innhold og Standard

Våningshuset:
Kjeller:  Teknisk rom og boder.
1.etg: Stue, kjøkken, entre, gang, finstue og matbod.
2.etg: 3 soverom, bad, toalett, vaskerom, stue, gang, kontor.
Loft: Bod.
Innvendige overflater:
1.etasje:
 Stue: Det er panel på vegger og malte plater i himling. Det er belegg på gulvet. Stue ble pusset opp samtidig med kjøkkenet. Hovedinngang: det er tapet med brystningspanel og belegg på gulvet. I himling er det malte plater.
Finstue: Det er tapet på veggene og lakkerte tregulv. Malt strie i himling.
2.etasje:
Soverom 1 har tapet på vegger klikklaminat på gulv og malte plater i himling. Dette rommet ble pusset opp i 2009
Soverom 2 har tapet på vegger, lakkert tregulv og panel i himling.
Soverom 3 Tapet på vegger, belegg på gulvet og plater i himling. Dette rommet ble pusset opp i 2007.
Kontor: Det er tapet på vegger og belegg på gulvet. Rommet har malte plater i himling.
Stue: Det er tapet og villmarkspanel på veggene, belegg på gulvet. I himling er det panel.

Kjøkken: Kjøkkenet er fra 2016. Det er lakkerte profilerte fronter. Det er laminat benkeplate. Det er tapet på vegger og malt gips i taket. Det er klikklaminat på gulvet.  det er opplegg for stekeovn, steketopp, oppvaskmaskin og kjøleskap.
Bad og vaskerom: Bad 2.etasje er 2004. Det er fliser på gulv og vegger. I himling er det malte plater. Badet har dusjkabinett og servant.
Toalettrom 2.etasje: Det er belegg på gulv. På veggene er det tapet. I himling er det malte plater. Dette rommet har toalett og servant.
Vaskerom 2. etasje: Det er støpt opp og laget et vanntett hjørne på gulvet der vaskemaskin og tørketrommel står. Her er det belegg og oppkant mot resten av gulvet. Det er tapet på vegg og panel i himling. På gulvet er det lakkert tregulv.

Kårbolig:
Kjeller: Tekniske rom.
1.etasje: Bad, kjøkken, stue, entre, 2 soverom og garasje.
2.etasje: To soverom, stue, gang og toalettrom.

1.Etasje:
Badet ble renovert i 2014. Det er belegg på gulvet. På veggene er det fliser. Det er toalett, servant og dusjkabinett. Det er opplegg for vaskemaskin.
Entre: Det er panel på vegger og himling. På gulvet er det belegg.
Stue: Det er panel på vegger og i himling. Det er belegg på gulvet.
Kjøkken fra 2014. Det er laminat kjøkkeninnredning. Det er opplegg for stekeovn og steketopp., samt oppvaskmaskin og kjøleskap. det er panel på vegger og i himling. Det er belegg gulvet.
Soverom 1 Det er panel på vegger og i himling. Det belegg på gulvet.
Soverom 2 Det er panel på vegger og i himling, det er belegg på gulvet. Rommet er noe smalt. 

2.etasje:
Soverom 3, det er panel på vegger og i himling. Belegg på gulvet.
Stue: Panel på vegger og himling. Gulvet har belegg.
Toalettrom: Det er belegg på gulvet og panel på vegger og himling. Det er montert toalett og servant.

Låve: Byggeår 1929 og har et areal på brutto 470 kvm.
Låven inneholder  en stall og ett gammelt fjøs. Det er møkkakjeller under det gamle fjøset. Denne er fortsatt noe møkk i kjeller, dette pga hindring av frostsprengning.  Låven brukes i dag til lagerplass.

Garasje: Byggeår 1983 og har et areal på brutto 57 kvm. Dobbelgarasje med 2 porter.  

Sag:  Byggeår. 1983 og har et bruttoareal på 244 kvm.
Saga inneholder i tillegg et kontor og spisedel. Av utstyr så er det en sag og en høvel. Det er en Kara sag fra 1981 uten bakgate. Den brukes i dag til å skjære 3-500 kbm. Det skjæres hovedsakelig kledning og boks for videre salg. Det er en høvel fra 1957.

Redskapshus/korntørke: Byggeår 1970 og har et bruttoareal 195 kvm.

Deler av kjelleren brukes som lager, resten er til korbinger og kornutstyr. Det er 3 porter i kjeller. Gulvet i kjeller er på 2 nivåer.
1.etasje brukes til lager og har også lager for korn. Dette brukes ikke i dag. Kornanlegget tilpasset gårdens eget areal. Det er lagerplass til 60 tonn. Det er totalt 3 kjøreporter pluss verkstedport. Det er en eldre varmlufts-tørke. Det er ett isolert verksted på 38 kvm i 1etg. Det er 1 stk leddheisport til dette.


Våningshus og kårbolig på en landbrukseiendom. Våningshus: Våningshuset er renovert gjennom årene. Taket er skiftet i 2007-2009. Det ble byttet vinduer i 1995-1997 med unntak av vinduer på loft og kjeller. Kjøkkenet ble renovert i 2016 og badet er fra 2004. Drenering er fra byggeår og man må nok regne med å bytte denne etterhvert. Kledning er fra byggeår og må nok byttes med tiden. Det er noe tegn til fukt. Eldre kjellere ble bygget uten kapilærbrytende sjikt og kan dermed trekke noe fukt fra grunnen. Drenering er og fra byggeår, så denne kan ha nedsatt funksjon. De innvendige overflatene er pusset opp gjennom tiden og holder god standard. Boligen er i god stand.
 
Kårbolig ble renovert i 2012. Det ble skiftet kledning og etterisolert. Det ble også byttet vinduer. Innvendig så ble hele boligen renovert, med nytt kjøkken, bad og innvendige overflater.  Taket ble lagt om i 2003. Boligen er i god stand. Drenering er fra byggeår, og bør nok byttes etterhvert.

Oppvarming

Det er en teglpipe. Der er satt inn stålrør i pipa. Det er kun sentralfyr som er tilkoblet pipe. Oppvarming: Dette foregår med vedfyrt sentralfyr. Det er og el kolber som bidrar når temperaturen går under ett punkt. Anlegget er ca. 15 år.
Det er radiatorer på vegg i boligen. Begge boligene har varme fra denne fyren.

Parkering

Parkering i dobbelgarasje forøvrig gode parkeringsmuligheter på gårdstunet.

Tomt

Areal og eierform (opplysninger om evt. feste)

Areal: 666 000 kvm, Eierform: Eiet tomt

Jord, skog og tun

Jord:
Dyrket areal utgjør 140 daa. I dag er den dyrkede marken leid bort. Det er en 10 års kontrakt som går fra 2015 til 2025. Den er leid ut for kr. 400 pr. daa.
Den brukes i dag til gras og korn produksjon.
Den dyrkede marken er systematisk drenert. Dette ble gjort på 70 tallet. Det er drenert med plast. Det er hovedsakelig lettleire.
Verdien på dyrket areal er taksert  til kr. 1.085.000,-.

Skog:
Arealet på skogen er 385 daa. og har følgene arealer i de forskjellige hogstklassene.
Hogstklasse 1:      6 daa
Hogstklasse 2:      5 daa
Hogstklasse 3:    91 daa
Hogstklasse 4:  109 daa
Hogstklasse 5:  174 daa

Stående skog:

Gran:    3526 kubikk u. b
Furu      1296 kubikk u.b.
Lauv        210 kubikk u.b.

Tilveksten er 184 kubikk u.b.

Prod.evne er 194 kubikk u.b.

Hogstklasser er ett ca. anslag. faktiske hogstklasser vil kunne avvike fra dette, men er umulig å oppgi eksakt uten at ny registering fortas.
For mer eksakt oversikt over skogen må det gjøres egne befaringer og innhente opplysninger fra kommunens skogbruksetat.
Skogbruksplan er fra 2008 og har egentlig varighet til 2018. Det er ikke utarbeidet en ny plan i området. Opplysninger ovenfor er hentet ut ifra skogbruksplanen og er ikke justert for hogst.
Det er hogd ut ca. 11-1200 kubikk siden planen er lagd. Dette er skjært på egen sag.
Det er god dekning med veier i skogen, slik at det er kort utkjøringsvei.

Selve tunet: er på ca. 3,8 daa og er pent opparbeidet med plen busker og trær. Gruset adkomst/gårdsplass. På plenen er det opparbeidet et fint lysthus.

Jakt og Fiske:
Eiendommen har jaktrett på 2 rådyr. Det er og jaktrett i det lokale elgjaget Trollelgen elgjaktlag.
Det er ikke regnet ut verdi på elgjakta.
Rådyrjakt er verdsatt  til kr. 1.200 kr. pr. dyr.

Saga: Den brukes i dag til å skjære 3-500 kubikk. Det skjæres hovedsakelig kledning og boks for videresalg.
Saga leies også bort til naboer og andre interessenter.

Offentlige forhold

Vei, vann og avløp

Offentlig vei. Det privat fra ile. Det er pumpe og trykktank i kjeller. Avløp: Privat. Det er  montert August minirenseanlegg.

Reguleringsplan

Eiendommen ligger i et uregulert område. Kommuneplan for 2011 -2022.
Eiendommen ligger i landbruks, natur og friluftsområde der det ikke er tillatt med oppføring av ny spredt bebyggelse.

Eiendommen har 2 godkjente boenheter.

Informasjon om odel, konsesjonsloven og jordloven.

Det hviler odel på gården, men alle odelsberettigede har fraskrevet seg sin odel.

Det er videre konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven på eiendommen. Det er den enkelte kommune som er rett konsesjonsmyndighet. I konsesjonsbehandlingen legges det særlig vekt på:

1. At kjøper skal oppfylle sin boplikt. Innflytting i boligen på gården skal skje senest ett år etter tinglysning av skjøte og deretter må man bebo eiendommen i minst 5 år etter dette.

2. At eiendommen driftes. Arealer med dyrket mark skal holdes i hevd, altså dyrkes videre hvilket også følger av jordlova. Ofte vil utleie av jorda til en nabobonde vil være tilstrekkelig.

3. Den avtalte prisen må tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Det er dette som kalles priskontroll hvor kommunen i praksis vurderer hvorvidt den avtalte prisen mellom kjøper og selger ligger på et riktig nivå.

Det er Kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon i henhold til konsesjonslovens §9 både med hensyn til priskontroll, drift og botid. Bud med forbehold om konsesjon vil ikke bli godtatt av selger. Etter bud aksept og påfølgende kontraktsmøte forplikter kjøper seg til samtidig å søke konsesjon på eiendommen. Dersom konsesjonsmyndigheten i den respektive kommunen fatter et negativt konsesjonsvedtak plikter kjøper å påklage dette til fylkesmann, alternativt å rette seg etter de pålegg konsesjonsmyndighetene gir. Uavhengig av hva endelig konsesjonsvedtak blir, har kjøper ingen rett til å kreve prisavslag fra selger. Avtalt kjøpesum må betales fullt ut i henhold til kjøpekontraktens overtakelsesdato. I ytterste konsekvens kan et negativt konsesjonsvedtak innebære at kjøper må foreta et videresalg av eiendommen. Kjøper vil da måtte må bære et eventuelt økonomisk tap.

Alle landbrukseiendommer er også omfattet av jordlovens bestemmelser. Dette innebærer at det er driveplikt og at det gjelder et forbud mot deling av gården. Dette gjelder også selv om eiendommen består av flere bruksnumre.

Spørsmål om odel, bo- og driveplikt, konsesjon og delingsforbudet kan rettes til oppdragsansvarlig

Ferdigattest

Det finnes ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunes arkiver.

Økonomiske forhold

Prisantydning

7 750 000,-

Takst / tilstandsrapport

Utført av : Svein Martin Hystad Takstdato : 25.08.2019 Markedsverdi : 7 750 000,- Formuesverdi : 352 222,-

Energiforbruk og energimerking

Oppvarmingskarakter Grønn - Energikarakter G

Forsikring

Eika Polisenummer: 2267823/54

Kommunale avgifter

Kr. 17 564 pr. år Kommunale avgiftene inngår bl.a avgift for vann, avløp, renovasjon, feiing , samt eiendomsskatt. Eiendommen er ikke tilknyttet kommunalt vann og avløp, men betaler for slamtømming som inngår i ovenstående beløp.

Oppgjør

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Annet

Arealangivelser i salgsoppgaven

Arealangivelsene er hentet fra takst (evt tilstandsrapport).

Arealangivelsene er hentet fra kommune, NIBIO og takst (evt. tilstandsrapport). Oppgitte arealer er hentet fra kommunens matrikkelrapport, NIBIO skog og landskap og i enkelte tilfeller fra takstmann. Landbrukseiendommer har som hovedregel ikke foretatt oppmålingsforretning på eiendommens grenser og endelig størrelse på teigen derfor sjeldent fastslås med 100% sikkerhet.

Antikk og løsøre

I Landbruksdirektoratets søknadsskjema for konsesjon finnes et eget punkt for løsøre, pkt. 7. Til forskjell fra en ordinær enebolig selges ofte en landbrukseiendom med en del løsøre, maskiner og redskaper, samt antikviteter/gamle bruksgjenstander som medfølger gårdsbruket. Dette skal ikke belastes med dokumentavgift og må derfor reguleres i en egen kontrakt. Se derfor salgsoppgaven for utfyllende informasjon om løsøre, maskiner og redskaper, samt antikviteter og gamle bruksgjenstander.

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette.  Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av BankID. Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud. Likeledes er budgiver klar over at

budet er bindende for når det er kommet til selgers kunnskap. Handelen er juridisk bindende for begge parter dersom budet aksepteres innen akseptfristen. Ved innsendelse av bud på eiendommen til megler bekrefter budgiver at den skriftlige salgsoppgaven, pdf. dokument eller trykket salgsoppgave, er gjennomlest og forstått.

Andre opplysninger

Det er ikke innhentet særskilte opplysninger om evt pålegg fra e-verk eller brann/feievesen.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av BankID.

Overtagelse

Avklares i forbindelse med budgivning.

Solgt 'som den er'

Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Lov om hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, harhan plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.