Køyaveien 44/ Kings Broiler - SOLGT!

Køyaveien 44 1880 Eidsberg

Gnr. 213 bnr. 3 i Indre Østfold kommune

Kings Broiler ligger godt plassert i Køyaveien 44 i tidligere Eidsberg kommune kun 16 km fra Norturas slakteri på Hærland.

Eiendommen Køyaveien 44 med bygningsmasse selges sammen med aksjeselskapet Kings Broiler AS. Dette selskapet har stått for driften av kyllingproduksjonen og har leid bygningsmassene. Det er Kings Broiler AS som har konsesjonen for kyllingproduksjonen. Konsesjonen er på 429 126 kylling. Dekningsbidraget fra kalkyle som Nortura har utarbeidet i mars viser at det normalt skal kunne hentes ut en DB2 på 2,7 Kr pr kylling. DB2 vil kunne variere etter forpriser, energikostnader, hvor godt husene fungerer og jobben som røkter legger ned. Ved ett DB2 på 2,7 kr pr kylling vil dette kunne gi 1161000 kr til å dekke renter, avdrag og lønn.

På de seneste slakteavregningene i 2020 har Kings Broiler oppnådd en DB2 på over 5 kr ifølge selger. Dette er meget gode resultater.

Landbrukstakst utført av Svein Martin Hystad på kr 13.000.000,- viser en samlet verdi for aksjeselskapet og eiendommen. I tillegg vil maskiner og redskap tilhørende Kings Broiler AS medfølge eiendommen til en samlet verdi på kr 300.000,- Listen over medfølgende redskap og utstyr er vedlagt senere i salgsoppgaven.

Det foreligger en leieavtale mellom hjemmelshaver og Kings Broiler AS hvor Kings Broiler AS har betalt kr 65 000 + mva. per måned., totalt kr 780 000 + mva. pr år for leie av alle kyllinghusene på eiendommen. Dette er kostnadsført i regnskapet til Kings Broiler. I tillegg er bolighuset på eiendommen blitt leid ut til kr 7500,- pr mnd.

Eierne har samlet mottatt i lønn mellom kr 707 000 og 867 000 i lønn fra Kings Broiler AS i 2018 og 2019.

Kyllingproduksjonen gir med andre ord en solid årlig inntjening og er i full drift per i dag. Ved kjøp av eiendommen vil ny eier overta den løpende produksjonen uten unødige opphold.

Nortura har utsted en fullstendig innsetts- og slakteplan for hele 2021. Dokumentet er vedlagt under vedlegg i salgsoppgaven.

Beliggende i vakkert kulturlandskap med jorder og skog. Ca. 15 km. fra Mysen sentrum, ca. 8 km. fra Rakkestad sentrum. Nærme barneskole er Kirkefjerdingen med 1-7 trinn samt SFO. Skolebussordning. Ungdomsskole og videregående skole i Mysen. Kort vei til Glomma og Skjørshammer brygge med fiske-, bademuligheter. Flotte turområder i nærliggende skog og mark.

Landbrukseiendom Selveier, oppført i 1969

Våningshus:

Bygningen er oppført i 1980 og er fundamentert på stedlige masser. Det er grunnmur av leca, utvendig pusset. Drenering med grunnmursplast og plastrør fra byggeår. Utvendige konstruksjoner i isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med tømmermannspanel. Enkelte av kledningsbordene må skiftes ut. Vinduer i isolerglass fra byggeår, hvorav to vinduer er punkterte. Takkonstruksjon i prefabrikkerte takstoler, tekket med betongtakstein på undertak. Vindskier har slitasje, men det er ikke tegn til fukt på loft. Renner, nedløp og beslag i stål. Med unntak av kjøkkeninnredning og enkelte oppgraderinger  er innvendige overflater fra byggeår og har behov for oppgraderinger og påkost, spesielt med hensyn til baderommet.

Driftsbygning 1:

Bygget er oppført i 1969 med støpt uisolert plate på mark. Yttervegger i isolert bindingsverk utvendig kledd med trekledning. Saltakkonstruksjon utvendig tekket med plater. Det ble lagt nye stålplater på bygningen i 2013  ved at yttertaket ble foret opp. Innvendig er bygningen kledd med aluminiumsplater på vegger og plater i himling. Det er noe sprekkdannelser i dekke og utvendige vegger har behov for vedlikehold/utskiftelse.

Driftsbygning 2:

Bygget er oppført i 1971 med støpt uisolert plate på mark. Yttervegger i isolert bindingsverk utvendig kledd med aluminiumsplater. Saltakkonstruksjon utvendig tekket med plater. Det ble lagt nye stålplater på bygningen i 2013 ved at yttertaket ble foret opp.  Innvendig er bygningen kledd med aluminiumsplater på vegger og plater i himling. Det er noe sprekkdannelser i dekke og utvendige vegger har behov for vedlikehold/utskiftelse.

Driftsbygning 3:

Bygget er oppført i 1972 med støpt uisolert plate på mark. Yttervegger i isolert bindingsverk utvendig kledd med aluminiumsplater.  Saltakkonstruksjon utvendig tekket med plater. Det ble lagt nye stålplater på bygningen i 2009 ved at yttertaket ble foret opp.  Innvendig er bygningen kledd med aluminiumsplater på vegger og plater i himling. Nye plater i himling i 2009.  Det er noe sprekkdannelser i dekke.

Driftsbygning 4:

Bygget er oppført i 1972 med støpt uisolert plate på mark. Yttervegger i isolert bindingsverk utvendig kledd med aluminiumsplater. Saltakkonstruksjon utvendig tekket med plater. Det ble lagt nye stålplater på bygningen i 2014 ved at yttertaket ble foret opp. Innvendig er bygningen kledd med aluminiumsplater på vegger og plater i himling. Det er noe sprekkdannelser i dekke.

Driftsbygning 5:

Bygget er oppført i 1973 med støpt uisolert plate på mark. Yttervegger i isolert bindingsverk utvendig kledd med aluminiumsplater. Saltakkonstruksjon utvendig tekket med plater. Det ble lagt nye stålplater på bygningen i 2014 ved at yttertaket ble foret opp.  Innvendig er bygningen kledd med aluminiumsplater på vegger og plater i himling. Nye plater i himling i 2015. Det er noe sprekkdannelser i dekke.

De fem driftsbygningene har som beskrevet over i stor grad samme type konstruksjon, bygget i samme tidsepoke etter den tids byggestandard. Vedlikeholdsbehovet på bygningsmassen er i så måte også i stor grad den samme på de ulike bygningene, med fratrekk for det oppgraderinger som allerede er utført i senere tid med hensyn til nye tak, tekniske installasjoner og innvendige himlinger. Samtlige bygg er i full drift per i dag med gode produksjonsresultater, men det må tas i betrakting at bygningene har nådd en alder på pluss minus 50 år. Interessenter må i så måte ta en særskilt vurdering av hvert enkelt byggs tekniske standard og fremtidige vedlikeholdsbehov.

Agregathus, lagerbygg og garasje:

De tre bygningene er oppført i trekonstruksjoner med plater på taket. Det er eldre standard på bygningene.

Våningshus; P-rom 110 kvm, Bra 114 kvm.

1. etasje primærrom: Kjøkken, stue, 3 soverom, bad, vaskerom, entré og gang. Sekundærrom: Bod

Hva som defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM) tar utgangspunkt i hvordan rommet er i bruk når eiendommen selges, selv om enkelte rom ikke er byggemeldt og godkjent til dagens bruk.

Driftsbygning 1: 550 kvm Bta.

1. etasje:

Kontordel og dyrerom med plass til 9150 kylling pr. innsett. Skov ventilasjonsanlegg fra 1991 med 4 takvifter og 1 stor gavlvifte. Det er i tillegg veggventiler til friskluft. Foringsanlegg fra 1989/91 med 3 forrekker og to utvendige Hellandsiloer på 7 og 9 tonn. Det er vannmåler og 4 vannrekker i rommet. Propanfyrt fyringsanlegg med 3 veggmonterte stråleovner. Elotec brannvarsling. El anlegg i hovedsak fra byggeår, med oppgraderinger i forbindelse med nyinstallasjoner.

Driftsbygning 2: 915 kvm Bta.

1. etasje:

Forrom og dyrerom med plass til 15200 kylling pr. innsett. Skov ventilasjonsanlegg fra 1991 med 7 takvifter og 1 stor gavlvifte. Det er i tillegg veggventiler til friskluft. Foringsanlegg fra 1989/91 med 3 forrekker og to innvendige Helly Hansen siloer på 9 tonn pr stk. Det er vannmåler og 4 vannrekker i rommet. Propanfyrt fyringsanlegg med 6 veggmonterte stråleovner. Elotec brannvarsling. El anlegg i hovedsak fra byggeår, med oppgraderinger i forbindelse med nyinstallasjoner. 

Driftsbygning 3: 552 kvm Bta.

1. etasje:

Forrom og dyrerom med plass til 9150 kylling pr. innsett.  Skov ventilasjonsanlegg fra 1991 med 4 takvifter og 1 stor gavlvifte.  Det er i tillegg veggventiler til friskluft. Rundbaneforingsanlegg fra 1989/91 med to innvendige Helly Hansen siloer på 7 tonn pr. stk. Det er vannmåler og 4 vannrekker i rommet. Propanfyrt fyringsanlegg med 2 varmekanoner. Elotec brannvarsling. El anlegg ble byttet i 2009.

Driftsbygning 4: 543 kvm Bta.

1. etasje:

Forrom og dyrerom med plass til 9150 kylling pr. innsett.  Skov ventilasjonsanlegg fra 1991 med 4 takvifter og 1 stor gavlvifte.  Det er i tillegg veggventiler til friskluft. Rundbaneforingsanlegg fra 1989/91 med to innvendige Helly Hansen siloer på 7 tonn pr. stk. Det er vannmåler og 4 vannrekker i rommet. Propanfyrt fyringsanlegg med 3 stk. takmonterte stråleovner. Elotec brannvarsling. El anlegg i hovedsak fra byggeår, med oppgraderinger i forbindelse med nyinstallasjoner.

Driftsbygning 5: 540 kvm Bta.

1. etasje:

Forrom og dyrerom med plass til 9150 kylling pr. innsett.  Skov ventilasjonsanlegg fra 1991 med 5 takvifter og 1 stor gavlvifte.  Det er i tillegg veggventiler til friskluft. Rundbaneforingsanlegg fra 1989/91. Det er vannmåler og 4 vannrekker i rommet. Propanfyrt fyringsanlegg med 2 varmekanoner. Elotec brannvarsling. El anlegg ble oppgradert i 2015 i forbindelse med nyinstallasjoner.

Aggregathus: 60 kvm Bta.

1. etasje:

Bygningen har spiserom og toalett. Det er installert er 65Kw nødaggregat med automatisk start ved strømstans. Hovedtavle for El er plassert i bygningen.

Lagerbygg: 60 kvm Bta.

1. etasje:

Enkel lagerbygning for småredskap.

Garasje/redskapshus:

1. etasje:

Redskapsskjul for maskiner og utstyr tilhørende driften på gården.

Våningshus oppvarmes med elektriske varmekilder.

Det er også plassert en kombinert ved- og oljekamin i bygget med utvendig nedgravd glassfiber oljetank.

Tanker som er tatt ut av bruk, skal tømmes og fjernes. Regjeringen har vedtatt et generelt forbud mot fyring til oppvarming med mineralsk olje fra 2020. Alternativt må tanken omgjøres for bruk til biobrennstoff. Tanken må da renses, trykktestes og ombygges av godkjent autorisert firma. For tanker som inneholder bioolje (0% mineralsk fossil olje) er det ikke krav til kontroller, og fyring kan fortsette etter 2020.

Det er kjøper som bærer kostanden for tiltak eller fjerning/sanering av boligens nedgravde oljetank.

Dyrehusene varmes opp med propan etter beskrivelse over. Det er plassert to gasstanker på 5000 liter pr. stk. på eiendommen.

Parkering på egen eiendom.

Areal: 53 877 kvm, Eierform: Eiet tomt

Køyaveien 44 er på tilsammen 53,9 dekar hvor 17,3 dekar er klassifisert som dyrka mark, 22,8 dekar som skog og 13,8 dekar som bebygd.

Eiendommen har en usjenert og beskyttet beliggenhet godt tilpasset kyllingproduksjonen med hensyn til blant annet smittevern. Den forholdsvis gode størrelsen på 53,9 dekar gir rom for videre utvikling av eiendommen, og sørger for at man har nok tomteareal til å opprettholde en rasjonell produksjon. Som landbruksareal har den imidlertid marginal betydning. Tomtens arrondering og størrelse må derfor vurderes ut fra videre kyllingproduksjon.

Det foreligger en spredeavtale med et nærliggende bruk for håndtering av husdyrgjødsla.

Bolighuset har et privat tun plassert sentralt på eiendommen med god oversikt over driftsbygningene.

Vann:

Det er offentlig vann via privat fordelingsnett på eiendommen. Det er fem eiendommer inkludert Køyaveien 44 som mottar vann via det private fordelingsnettet. Køyaveien 44 bærer de kommunale avgiftene på vann  og etterfakturerer de fire øvrige eiendommene etter deres forbruk. Hver av de fem tilknyttede eiendommene har installert vannmåler.

Avløp:

Privat avløp med slamavskiller/septiktank. Kommunen jobber med sanering av avløpsnettet og ny eier må påberegne en kostand for tilknytning til offentlig VA.

Se informasjon fra Indre Østfold kommune:

Dersom eiendommen har slamavskiller/septiktank, ligger den trolig i et område der kommunen planlegger sanering av avløpsnettet. I forbindelse med framtidig kommunal sanering vil eiendommen få pålegg om utkobling av septiktanken og om nødvendig utbedring av privat stikkledning. For eiendommer som ikke har tilfredsstillende separat avløpssystem, må eier påregne kostnader til legging av nye stikkledninger for avløp.

Indre Østfold kommune er i gang med å utarbeide nye planer for sanering og utbedring av kommunalt avløpsnett, og berørte eiendommer vil bli varslet. Vi legger ut informasjon på kommunens hjemmeside når ny saneringsplan er klar.

Vei:

Det er Køyaveien 44 som er ansvarlig for vedlikehold av den private gårdsveien til eiendommen. Køyaveien bærer 75% av kostnaden tilknyttet vedlikehold og oppgraderinger på gårdsveien. De siste 25% fordeles på de 9 bolighusene tilknyttet gårdsveien. I 2019 utgjorde fakturert beløp for vei kr 16500 ink. mva.

Det foreligger ingen skriftlig veiavtale.

Eiendommen er uregulert og følger av kommunen arealdel 2015 - 2017

med formål Spredt boligbebyggelse, LNF2

1912/900125-1/1  Bestemmelse om veg  

21.06.1912  Med flere bestemmelser

 

1976/1679-1/1  Bestemmelse om veg  

23.03.1976 

 

1976/1979-1/1  Bestemmelse om veg  

23.03.1976  rettighetshaver:Knr:3014 Gnr:213 Bnr:41  

Bestemmelse om vann/kloakkledning

 

1976/2639-1/1  Bestemmelse om veg  

30.04.1976 

rettighetshaver:Knr:3014 Gnr:213 Bnr:36  

rettighetshaver:Knr:3014 Gnr:213 Bnr:37  

rettighetshaver:Knr:3014 Gnr:213 Bnr:38  

Bestemmelse om vannrett

 

1976/2640-1/1  Bestemmelse om veg  

30.04.1976  rettighetshaver:Knr:3014 Gnr:213 Bnr:23  

Bestemmelse om vannrett

 

1976/3145-1/1  Bestemmelse om bebyggelse  

26.05.1976  Byggeforbud på nærmere angitt avstand

Gjelder denne registerenheten med flere

 

1983/2603-1/1  Erklæring/avtale  

22.04.1983  rettighetshaver:Knr:3014 Gnr:213 Bnr:38  

Bestemmelse om kloakkledning

Med flere bestemmelser

 

1984/6117-1/1  Bestemmelse om veg  

11.09.1984  rettighetshaver:Knr:3014 Gnr:213 Bnr:43  

1991/1236-1/1  Bestemmelse om vannrett  

01.03.1991  rettighetshaver:Knr:3014 Gnr:213 Bnr:23  

rettighetshaver:Knr:3014 Gnr:213 Bnr:38  

rettighetshaver:Knr:3014 Gnr:213 Bnr:41  

Med flere bestemmelser

 

1999/158-1/1  Elektriske kraftlinjer  

12.01.1999  Rettighetshaver: ØSTFOLD ENERGI

Med flere bestemmelser

Ovennevnte servitutter gir naboeiendommer til Køyaveien 44 veirett over eiendommen der det er nødvendig. Enkelte av naboeiendommen har også vannrett fra et felles borehull som ligger på eiendommen Køyaveien 44. Ordningen i forbindelse med vannretten til fire omkringliggende eiendommer beskrevet i servitutt "1991/1236-1/1  Bestemmelse om vannrett". Samtlige vei- og vannretter som er tinglyst på eiendommen er vedlagt under vedlegg i salgsoppgaven.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse på våningshuset datert 11.02.1980

Det er registrert en SEFRAK bygning på eiendommen. Sidebygning til våningshuset.

Det er ingen kulturminner på eiendommen.

Det er ikke odel eller konsesjon på eiendommen, og eiendommen har da heller ingen boplikt.

Kjøper må forøvrig signere på grønt egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet på grunn av eiendommens størrelse.

Eiendommen har nylig blitt godkjent fradelt etter jordlova §12. Kommunen har satt vilkår om at eiendommen må selges til nærliggende landbrukseiendom hvor det drives aktiv jord- og eller skogbruk. Senest 31.12.2021.

13 300 000,-

Utført av : Svein Martin Hystad Takstdato : 05.05.2020 Markedsverdi : 13 000 000,-

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G

Kr. 74 004 pr. år Køyaveien 44 viderefakturerer vanngebyr til fire naboeiendommer. I 2019 utgjorde denne summen kr. 20.006,- ink. mva.

Eiendommen Køyaveien 44 gnr. 213 og bnr. 3 i Indre Østfold kommune med påstående bygningsmasse eies av Odd Johan Ørka. Eiendommen med bygningsmasse leies ut til kyllingprodusentselskapet Kings Broiler AS.  Odd Johan Ørka eier 100% av aksjene i Kings Broiler AS.

Konsesjon på produksjon av kylling innehas av Kings Broiler AS. Det er drift av kyllingproduksjon som er selskapet virksomhet. Selger er formell og reell eier av alle aksjene i selskapet. Selger ønsker å overdra aksjene til ny eier og derav selge sitt aksjeselskap sammen med eiendommen, og salget av Kings Broiler AS vil i så måte bli gjennomført som salg av 100% av aksjene i selskapet.  Kontanter og fordringer i selskapets balanse gjøres for øvrig opp krone for krone partene imellom utover avtalt kjøpesum. Selger garanterer for at selskapets regnskaper er korrekte, i samsvar med lovgivningen og basert på god regnskapsskikk og at selskapet har full og ubeskåret eiendomsrett til alle eiendeler oppført i balanse. Selger garanterer for at selskapet ikke har gjeld eller forpliktelser ut over det som fremgår av revidert balanse, herunder ukjente gjeldsposter av enhver art. Kostnader ved kjøpers eventuelle økonomiske "due diligence" av selskapet, bæres av kjøper.

Eiendommen Køyaveien 44 med påstående bebyggelse selges etter lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingslova) og annen bakgrunnsrett.

Landbrukstakstmann Svein Martin Hystad har priset Køyaveien 44 og Kings Broiler AS samlet, og det er en forutsetning for salget at begge enhetene selges samlet. I salgsprosessen er derfor alle bud å forstå som kjøpstilbud på både Køyaveien 44 og Kings Broiler AS.

Når avtale om kjøp har kommet i stand vil det bli utferdiget separate kontrakter på Køyaveien 44 og Kings Broiler AS som til sammen utgjør budets/avtalens totale størrelse.

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Arealangivelsene er hentet fra takst (evt tilstandsrapport).

Ved overtakelse av eiendommen blir hovedbygning og våningshus ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas i full drift slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over normalt arbeid for driftsenheten. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

I Landbruksdirektoratets søknadsskjema for konsesjon finnes et eget punkt for løsøre, pkt. 7. Til forskjell fra en ordinær enebolig selges ofte en landbrukseiendom med en del løsøre, maskiner og redskaper, samt antikviteter/ gamle bruksgjenstander, som medfølger gårdsbruket. Kjøper skal ikke betale dokumentavgift av denne delen av kjøpet, ei heller skal selger kapital beskattes. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter skal reguleres i en egen kontrakt mellom kjøper og selger uavhengig om det anses som en del av kjøpstilbudet kjøper har gitt på eiendommen, eller om det kommer i tillegg til kjøpstilbudet på eiendommen. Selger har full bestemmelsesrett over hva slags løsøre som kan følge gården og hva som eventuelt skal komme tillegg. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter som kommer i tillegg til kjøpesummen for eiendommen kan kjøper selv velge om han/hun skal godta eller ikke. Fastsettelse av pris for løsøre, maskiner redskap og antikviteter er utenfor meglers kompetanseområde og må derfor avtales direkte mellom kjøper selger på lik linje som om det skulle blitt annonsert i markedet, eksempelvis på finn.no. Eventuelt kan partene engasjere uavhengig fagkyndig personell til taksering av objektene. Megler kan forøvrig bistå med kontrakt i henhold til det partene har blitt enige om.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av Bank ID. Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud. Likeledes er budgiver klar over at budet er bindende for når det er kommet til selgers kunnskap. Handelen er juridisk bindende for begge parter dersom budet aksepteres innen akseptfristen. Ved innsendelse av bud på eiendommen til megler bekrefter budgiver at den skriftlige salgsoppgaven, pdf. dokument eller trykket salgsoppgave, er gjennomlest og forstått.

Avklares i forbindelse med budgivning.

Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, harhan plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.