Strømnes gård

Kort om eiendommen

Strømnes er en landbrukseiendom på ca. 315 daa på Rådesletta, kun 1,5 km fra Karlshus sentrum med togstasjon, skoler og butikker. Tunet består av en gammel frukthage, et eldre våningshus, en låve med moderniseringsbehov, samt en driftsbygning fra 1986. Eiendommen har 187,5 daa utleid dyrket mark fordelt på 6 skifter, og ca. 84 daa skog med lav bonitet og en verdifull naturtype (gammel granskog). Jaktretten inngår i det lokale elg- og rådyrlaget. Beliggenheten er ideell for pendlere med tog til Oslo S på 1 time, og med bil nås Fredrikstad, Sarpsborg og Moss på 15 20 minutter. Det er også kort vei til kyststien og flotte badeplasser som Saltholmen og Oven. Samt Vannsjø med muligheter for båtliv og ferskvannsfiske.

Inneholder

Våningshus (totalt 131 BRA):
1. etasje (85 kvm): Gang, 2 stuer og kjøkken.
2. etasje (46 kvm): 3 soverom, gang, kott, 2 alkover og bad.
Kjeller: Lagerrom.

Låve (totalt 410 BRA):
1. etasje (360 kvm): Vedskjul, stallgang og stall m/ plass til 3 hester, 2 åpne rom i 2 avdelinger, høylaer.
2. etasje (50 kvm): Kjørebru
Kjeller: Tidligere gjødselkjeller og tidligere potetkjeller

Driftsbygning (totalt 225 BRA):
1. etasje (225 kvm): Verksted, 2 garasjerom

Beliggenhet

Velkommen til Strømnes En tradisjonsrik landbrukseiendom med sentral beliggenhet i Råde

Eiendommen på Strømnes bærer på en lang og rik historie som strekker seg hundrevis av år tilbake i tid, hvor generasjoners tilknytning til jorda og utmarka har formet kulturlandskapet. Her bor du med umiddelbar nærhet til Karlshus sentrum, i et etablert og rolig område på Strømnes. Eiendommen byr på en fin kombinasjon av landlige omgivelser og en svært praktisk hverdag, med under 15 minutters gange til Råde togstasjon. Det er i tillegg kort vei til E6, og med bil tar det kun ca. 20 minutter til Fredrikstad og Moss, og i underkant av en time til Oslo. Nærheten til Vansjø gir dessuten unike muligheter for båtliv, padling og sportsfiske rett i nærområdet, noe som gjør dette til det perfekte utgangspunktet for å kombinere et aktivt landliv med gode pendlermuligheter.

Historisk sus og et nøkternt gårdstun
Strømnes har røtter helt tilbake til norrøn tid, og eiendommen oser av ekte Østfoldhistorie. De eldste fysiske sporene er registrert som automatisk fredede kulturminner på den dyrkede marka, noe som vitner om bosetning og jordbruk gjennom flere tusen år. I skriftlige kilder dukker gården opp tidlig på 1600-tallet, og opp gjennom århundrene har den vært delt inn i flere selvstendige bruk. Gårdstunet består i dag av et eldre våningshus, en låve og en driftsbygning. Bygningsmassen bærer preg av tro tjeneste, og kjøper må påregne vedlikehold og oppgraderinger for å møte dagens krav til standard. Den tilhørende frukthagen på innmarksbeitet er et typisk innslag fra etterkrigstiden, da mange gårder etablerte egne frukthager for å være selvforsynte med frukt og bær til eget hushold.

Landbruket og den dyrka marka
Jordbruksarealet utgjør 187,5 dekar dyrket mark og er i dag leid bort til kornproduksjon, noe som genererer en stabil årlig leieinntekt. Jorda har lett adkomst og er fordelt på seks skifter. Tre skifter ligger praktisk plassert i umiddelbar nærhet til bygningene, med forholdsvis god arrondering mens tre skifter ligger 200 400 meter mot vest med mer vekslende arrondering, kantvirkning og enkelte fjellskjær. Jordsmonnet er variert med sandjord i øvre deler og leirjord ellers, der de øvre partiene kan være noe tørkeutsatte. Avlingsnivået oppgis til et normalt middels nivå (400 500 kg per dekar). Det må påregnes noe behov for ny drenering fremover, selv om 6 dekar ble omgrøftet i 2023 og en eldre bekkelukking nylig har blitt delvis utbedret. Kjøper må forholde seg til restriksjoner knyttet til de registrerte kulturminnene på jordene.

Skogarealer
Det produktive skogarealet utgjør ca. 84 dekar og er fordelt på to teiger. Den ene teigen ligger praktisk plassert rett ved tunet, mens den andre strekker seg vestover mot Husebakke på Tombsletta. Skogen har lett adkomst og stort sett greie driftsforhold, selv om deler av terrenget er bratt og gårdskartet hovedsakelig viser lav bonitet. Skogen har vært løpende utnyttet med en samlet avvirkning på 1 581 m³ i perioden 2019 2024, og det medfølger en innestående saldo på skogfondet på 91 313 kroner. Det er registrert en biologisk viktig naturtype (gammel granskog med liggende død ved) av stor verdi i hovedteigen, og Viken Skog vil foreta en ny områdetaksering i 2026. Deler av hovedteigen er i overordnet plan avsatt til boligformål, noe som gjør at ca 15 dekar blir skilt fra og ikke følger med salget.

Rike naturressurser, jakt og fritidsliv
Eiendommen gir fine muligheter for utmarksaktiviteter i et levende nærområde. For den jaktinteresserte byr eiendommen på gode muligheter for både storvilt- og rådyrjakt, da gården deltar aktivt i et organisert, lokalt jaktsamarbeid for elg og rådyr i Råde. Området rundt Strømnes er i tillegg et flott utgangspunkt for friluftsliv til alle årstider. Du har kort vei til de lokale idrettstilbudene i Råde Idrettslag ved Karlshushallen, og med Vansjø i umiddelbar nærhet er veien kort til unike bademuligheter, kanoturer og et av landets mest artsrike innlandsfiske.

Adkomst

Sving av E6 ved Rådekrysset (avkjøring 11). Følg Riksvei 110 (Mosseveien) inn til rundkjøringen i Karlshus sentrum. Ta ut av rundkjøringen og følg Riksvei 110 mot Fredrikstad. Strømnesgata (skiltet) er andre gårdsvei til høyre på Rådesletta.

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Våningshus, byggeår ca 1910:
Huset står på steinmur, har jordkjeller og isolert etter byggeårets norm. Kledd utvendig med stående kledning, not-og-fjær. Vinduer er for det meste tolags fra 1980- tallet. Noen vinder er doble fra byggeår. Enkle vinduer itilbygg. Det er saltak med oppløft mot sør. Taket er tekket med sementstein og utstyrt med beslag, renner og nedløp. Innvendig er det på gulv steinflis, belegg, parkett og tregulv. På vegger er plater m/ tapet, panel og malte plater. I himling er det strie, plater og panel.

Låve, byggeår 1935:
Står på støpt mur og støpte pilarer med kjeller under tidligere stall. hvor det tidligere var potetkjeller. Konstruksjonen er bindingsverk kledd utvendig med stående kledning, over- og underliggere. Det er saltak som bæres av sperrer og er tekket med teglstein. Taket er ikke tett. Låvebru er i stein/ stål/ tre, med lavt rekkverk i tre. Gulv er støpt i tidligere stall, fjøs og garasjer. Tregulv i lauer og vedskjul. Låven inneholder stallgang, stall m/ 3 bokser, tidligere fjøs m/ melkerom og åpent rom i 2 avdelinger. Det er vedskjul under låvebru og korntørkeanlegg fra 1980-tallet, med skrue og binger over. Anlegget har ikke vært i bruk på mange år. Kjeller inneholder 2 rom: gjødselkjeller og potetkjeller med jordgulv og støpt gulv.

Driftsbygning m/verksted, byggeår 1986:
Bygget står på støpt mur med konstruksjonen er bindingsverk kledd utvendig med stående kledning; over- og underliggere.
Det er saltak. Taket bæres av takstoler og er tekket med semenstein. Bygningen inneholder isolert verksted og 2 garasjerom, hvorav ett er innredet med panel på vegger og i himling. I verksted er det plater på vegger og i himling. Gulv er støpt. Innlagt gulvvarme i verksted er frakoblet. Må sjekkes av fagpersonell. Det er tolags vinduer i verksted. Det er 3 stk manuelle leddheisporter.

Byggemåte

Se vedlagte tilstandsrapport fra Kenneth Solli Gressløs, datert 18.06.2026, der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.

Tilstandsgrader gis ut fra følgende kriterier:
-Tilstandsgrad 0: Ingen avvik.
-Tilstandsgrad 1: Mindre avvik
-Tilstandsgrad 2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS gir Tilstandsgrad 2.
-Tilstandsgrad 3: Store eller alvorlige avvik.
-TG IU: Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse.

VÅNINGSHUS TG 3:

UTVENDIG
Takoppbygg
Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
Det er påvist råteskader i vegg og takkonstruksjonen. Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Det må kontrolleres om det også er råte i bakenforliggende konstruksjon som eventuelt må byttes også.
Kostnadsestimat: 100 000 – 200 000

Takkonstruksjon/Loft
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Takkonstruksjon er begrenset inspisert pga. vanskelig adkomstforhold. Taket er inspisert fra loftsluke.
Vurdering av avvik:
Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen.
Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr.
Undertaket er misfarget.
Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket som i dette tilfellet gjelder utbedre råteskader, ikke eventuelle følge tiltak som
kan følge med og heller ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen
Kostnadsestimat: 20 000 – 100 000

Vinduer
Bygningen har, i hovedsak, malte trevinduer med 2-lags glass fra 1982 og enkelte malte trevinduer med koblet glass fra byggeår.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Det må påregnes at vinduer må skiftes ut. Bolig med gamle vinduer kan mye av av varmen forsvinne ut gjennom vinduene. Varmetapet kan ofte halveres ved å bytte ut de gamle vinduene med moderne vinduer.
Kostnadsestimat: 100 000 – 200 000

Balkongdører
Bygningen har malt balkongdør i tre med koblet glass.
Vurdering av avvik:
Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
Manglende vedlikehold kan over tid føre til redusert funksjon, trekk, fuktskader og forkortet levetid. Det anbefales å utbedre vedlikeholdet for å sikre
dørenes funksjon og levetid.
Kostnadsestimat: Under 20 000

Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Som inngangsparti er det gjenbygget terrasse oppført i trekonstruksjoner. Terrassen fungerer i dag som vindfang.
Vurdering av avvik:
Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen.
Det må kontrolleres om det også er råte i bakenforliggende konstruksjon som eventuelt må byttes også.
Kostnadsestimat: 20 000 – 100 000

INNVENDIG
Etasjeskiller 2. etasje
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på mellom 10 – 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målte avvik er gjort i soverom mot vest.

Krypkjeller
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er
utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved
temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med
krypkjelleren.
Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.
Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.
Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.
Det er to rør som kommer inn i hjørnet av krypkjeller. Det kommer vann direkte inn gjennom rørene.
Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket som i dette tilfellet gjelder å lede vann fra rør ut fra krypkjeller, ikke eventuelle
følge tiltak som kan følge med og heller ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen.
Kostnadsestimat: Under 20 000

VÅTROM
Generell
Badet er, i følge selger, fra ca 1982. Det foreligger ingen dokumentasjon.
TG:3 gis som en automatisk konsekvens av alder på våtrommet og at forskriftskrav ikke er oppfylt. Gjenværende brukstid er usikker grunnet alder og
byggemåte. Bruken av rommet vil være avgjørende.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Kostnadsestimat: 200 000 – 500 000

VÅNINGSHUS TG 2:

UTVENDIG
Taktekking
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Nedløp og beslag
Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Veggkonstruksjon
Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Det er påvist fuktskader i veggkonstruksjonen.
Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.

INNVENDIG
Innvendig er det gulv av parkett, tepper, furu, fliser og belegg.
Veggene har tapet, trepanel og malte flater.
Innvendige tak har malte flater, trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
Overflater er modne for oppussing. Den enkelte må vurdere behov for tiltak. Omfanget av tiltak vil være individuelt og bør vurderes ut fra ønsket
bruksnivå og estetikk. Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold.

Etasjeskiller 1. etasje
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Pipe og ildsted
Boligen har to mursteinspiper, vedovn og kamin.
Det er avholdt tilsyn 02.06.2026. Det ble ikke avdekket avvik under tilsynet.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

Innvendige dører
Innvendig har boligen malte glatte dører og finerdører.
Vurdering av avvik:
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Dører har elde og bruksslitasje. Dører subber i karm/terskel.

KJØKKEN
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat.
Vurdering av avvik:
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.

Avtrekk
Det er kjøkkenventilator med kullfilter.
Vurdering av avvik:
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger
Innvendige vannledninger er av kobber. Stoppekran plassert i krypkjeller.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Det er irr på rør.
Det er registrert irr (grønnfarget korrosjon) på deler av kobberrør, noe som tyder på fuktpåvirkning eller mulig mikrolekkasje.

Avløpsrør
Det er avløpsrør av støpejern.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Ventilasjon
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmtvannstank
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

TOMTEFORHOLD
Terrengforhold
Området rundt boligen er lett skrånende og består hovedsakelig av gressplen, gruset gårdsplass og beplantning.
Vurdering av avvik:
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Septiktank
Septiktanken er av betong.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.

Andre forhold i tilstandsrapporten
Elektrisk anlegg: Sikringsskapet er plassert i kott i 2. etasje. Tilstandsrapporten opplyser at hovedsikring og strømmåler ikke er i dette skapet, og plasseringen var ukjent for selger under befaringen. Det er ikke foretatt kontroll av det elektriske anlegget de siste fem årene. Utvidet kontroll av registrert elektrovirksomhet anbefales. Boligmappa viser en samsvarserklæring fra Råde Elektro AS datert 30.03.2017.

Helse, miljø og sikkerhet: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Det bør gjennomføres radonmålinger. Dersom trappen skal tilfredsstille dagens krav må det utføres tiltak.

Lovlighet: Det er ikke fremlagt godkjente tegninger. Takstingeniør har derfor ikke kunnet kontrollere om godkjente tegninger samsvarer med dagens faktiske bruk.

Tomten

Strømnes er en attraktiv landbrukseiendom med fin beliggenhet på Strømnes nær kommunesenteret Karlshus i Råde kommune. Gården har et totalareal på ca. 315 dekar. Eiendommen har 188 dekar jordbruksareal, som i dag er leid bort til kornproduksjon. Det produktive skogarealet utgjør ca. 96 dekar.

Tun
Tunet består av et eldre våningshus, en låve og en driftsbygning. Bygningene bærer preg av alder og slitasje, og kjøper må påregne kostnader til renovering og modernisering for å tilfredsstille dagens krav til standard. I tilknytning til våningshuset ligger et innmarksbeite som siden 1930 årene har vært benyttet som frukthage med ca 30 trær, for det meste epletrær av gamle sorter og noen pæretrær.

Jord
Eiendommen har totalt 187,5 dekar dyrket jord som er fordelt på seks skifter. Tre av disse skiftene ligger praktisk plassert rett ved tunet, mens de tre siste, som inkluderer Sandgropa, Fotballplassen og et mindre skifte, ligger plassert mellom 200 og 400 meter mot vest. Det er lett adkomst til jorda. Arronderingen beskrives som forholdsvis god på hovedskiftene ved tunet, mens den er mer vekslende på de øvrige arealene. Det må påregnes noe kantvirkning, litt helling i terrenget og et par fjellskjær. Jordarten er sammensatt og veksler mellom sandjord i de øvre delene, og leirjord med varierende mold- og leirinnhold på resten av arealet. De øvre delene av eiendommen kan være noe tørkeutsatt, men ellers er det lite utfordringer knyttet til tørke. Når det gjelder hydrologi og drenering, er det trolig en eldre, systematisk grøfting på eiendommen, og det har blitt foretatt utbedringer ved behov. Senest i 2023 ble 6 dekar grøftet på nytt, men det antas å være et visst behov for ytterligere ny drenering fremover. En eldre bekkelukking fra 1960-tallet ble også utbedret på deler av strekningen i år. Kjøper må være oppmerksom på at det er registrert flere automatisk fredede kulturminner på den dyrkede marka. Jorda leies i dag bort til produksjon av høst- og vårkorn, og genererer en total årlig leieinntekt på cirka 80 000 kroner. Leieavtalen gjelder ut 2027. Etter det er jorda ledig for ny eier. Avlingsnivået oppgis å ligge på et normalt middels nivå, noe som tilsvarer rundt 400 til 500 kilo vårkorn per dekar. I tillegg til den dyrkede jorda har eiendommen et innmarksbeite, som i dag er i bruk som frukthage ved våningshuset.

Skog
Skogen, som utgjør omtrent 84 dekar produktivt areal, er delt inn i to teiger hvorav den ene ligger direkte ved tunet og den andre strekker seg vestover mot Husebakke på Tombsletta. Det er lett adkomst og generelt greie driftsforhold på eiendommen, selv om deler av terrenget er bratt og skogen ifølge gårdskartet hovedsakelig har middels og lav bonitet.

Bonitetsfordeling ihht NOBIO Gårdskart: Høy 5,4 daa (5,6 %), middels 37,2 daa (38,9 %), lav 53,1 daa (55,5 %)

Deler av skogarealet er regulert til fremtidig boligformål. Dette området er godkjent fradelt og vil ikke følge med i salget. I verdivurderingen er det lagt til grunn 84 dekar produktivt skogareal basert på gjeldende reguleringsplan, etter at arealet i gårdskartet ble korrigert for boligformålene, der cirka 2 dekar av det regulerte arealet opprinnelig er registrert som uproduktiv skog. Siden området ennå ikke er oppmålt, tas det forbehold om eventuelle feil i disse opplysningene. I tillegg vil ca 2 dekar bli fradelt og lagt til en eksisterende boligtomt før salg.

Når det gjelder skogsdriften, er det opplyst om en samlet avvirkning på 1581 kubikkmeter i perioden fra 2019 til 2024. Utover dette viser oversikten fra skogfondet ingen registrert aktivitet, og innestående saldo på skogfondskontoen er oppgitt til 30 313 kroner. Det er ikke funnet noen miljøregistreringer ved søk i Gårdskart, men det er registrert en naturtype av stor verdi i hovedteigen der tomtene til fradeling ligger. Dette gjelder gammel granskog med liggende død ved registrert i 2020, men dagens tilstand på dette området er ikke kjent. Det foreligger trolig en eldre skogbruksplan med registreringer fra tidlig på 2000-tallet, men denne har ikke vært tilgjengelig. Viken Skog vil imidlertid foreta en ny områdetaksering med oppdaterte miljøregistreringer i løpet av 2026 i et fellesprosjekt for Moss, Råde og Fredrikstad.

Jakt og fiske
Når det gjelder elg og rådyr deltar eiendommen i et lokalt samarbeid om forvaltning og jakt. Denne jaktretten og skogens verdi i jaktsammenheng er også hensyntatt og inkludert som en del av eiendommens samlede verdi.
Når det gjelder fiske, ligger eiendommen i en kommune med umiddelbar nærhet til Vansjø, som er et av Norges mest artsrike innlandsvann. Dette gir svært gode forutsetninger for sportsfiske etter arter som gjedde, gjørs og abbor, enten fra land eller i kombinasjon med båt- og kanoaktiviteter i nærområdet.

Energibruk/kostnader

Selger har ikke oppgitt strømforbruk

Radonmåling

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Offentlig kommunikasjon

Kjøreavstander fra eiendommen:
* Karlshus sentrum, ca. 5 min.
* Råde stasjon, ca. 5 min.
* Fredrikstad, ca. 19 min.
* Moss, ca. 21 min.
* Sarpsborg, ca. 22 min.
* Halden, ca. 40 min.
* Oslo, ca. 58 min.
* Oslo Lufthavn Gardermoen, ca. 1 time og 21 min.

Oppvarming

Ved og Elektrisk med panelovner

Barnehage/skole/fritid

Barnehager:
Klokkergården barnehage (Kommunal): Ca 7 minutter med bil.
Furuly barnehage (Privat): Ligger også ca. 1,8 km unna, sentralt i Karlshus.

Skoler:
Karlshus barneskole. Lligger i Karlshus sentrum ca 2,5, 4 min med bil.
Råde ungdomsskole ca 3,7 km, 6 min med bil.
Tomb Videregående ca 6 km.

Fritid:
Råde Idrettslag ligger ved Råde idrettspark ca. 4 km unna. Her tilbys det aktiviteter som fotball, håndball, innebandy, tennis, turn og friidrett for alle aldersgrupper. Karlshushallen er en flerbrukshall ved ungdomsskolen som brukes til innendørsidrett og treninger.

Vansjø innsjøområde ligger en kort tur unna og byr på flotte muligheter for padling, båtliv, fiske og camping.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) – L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Følgende dokumenter inngår i salgsoppgaven eller utleveres på forespørsel til megler:
Landbrukstakst
Tilstandsrapport
Selgers egenerklæring
Energimerking
Kommunale opplysninger
Reguleringsbestemmelser
Servitutter

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Regulering

Kommuneplanens arealdel har nasjonal plan-ID 3017 202002 og gjelder perioden 2023 2037. Endelig vedtak er datert 07.12.2023. Kommunen angir LNFR som formål og ingen reguleringsplan for eiendommen, men om lag 14 daa i vestre skogteig ved Husebakke er avsatt til framtidig bolig i reguleringsplan for Strømnesåsen, vedtatt 06.05.2010. Det aktuelle området er i prosess for fradeling og inngår ikke i dette salget. Eiendommens øvrige arealer er regulert til LNFR-formål i følge kommuneplan 202002 – Råde kommune 2023-2037.

Ferdigattest

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.
Med virkning fra 1. juli 2015 fikk pbl. § 21-10 et nytt femte ledd. Det lyder slik: Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998. Det ligger som forutsetning for lovendringen at byggverk det ikke lenger utstedes ferdigattest for, lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest. Kommunen kan ikke lenger kreve ferdigattest for de aktuelle tiltakene. Det innebærer imidlertid ikke at ulovlige tiltak ble lovlige med lovendringen. Et ulovlig bygg med byggesøknad før 1. januar 1998, uten ferdigattest, er fortsatt like ulovlig etter 1. juli 2015. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp

Gårdsveiens lengde er ca. 950 m. Det er privat vedlikehold i samarbeid med naboer.
Eiendommen har offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Avløpet går til betongseptiktank/slamavskiller med overløp til grøft. Offentlig pålegg om utbedring må påregnes, men kommunal dokumentasjon inneholder ikke et konkret pålegg.
Tinglyst avtale 2025/294213/200 gir gnr. 101 bnr. 2 rett til å legge og ha avløpsledning over gnr. 101 bnr. 4 frem til offentlig avløp i Fredrikstadveien, med adgang for vedlikehold og utskifting. Avtalen dokumenterer tilkoblingsrett, men ikke at offentlig tilkobling er gjennomført. Kjøper overtar samtidig praktisk ansvar som ledningseier ved vedlikehold, reparasjon, terrengistandsetting og skade. Avtalen fastsetter ikke intern kostnadsfordeling mellom ledningseierne.

Servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver, og ved inngivelse av bud vil disse være akseptert av budgiver/kjøper::

3112/101/2:

05.09.1905 – Dokumentnr: 990072 – Utskifting
Overført fra: Knr:0135 Gnr:100 Bnr:4
Gjelder denne registerenheten med flere

20.11.1906 – Dokumentnr: 906354 – Utskifting
Overført fra: Knr:0135 Gnr:100 Bnr:4
Gjelder denne registerenheten med flere

22.11.1951 – Dokumentnr: 3316 – Erklæring/avtale
Grensegangssak
Overført fra: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:3
Gjelder denne registerenheten med flere

17.04.1962 – Dokumentnr: 1568 – Jordskifte
Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere

31.03.1964 – Dokumentnr: 1506 – Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:6

20.12.1974 – Dokumentnr: 9501 – Jordskifte
Grensegangssak
Overført fra: Knr:0135 Gnr:100 Bnr:4
Gjelder denne registerenheten med flere

05.12.1977 – Dokumentnr: 9576 – Erklæring/avtale
Vedtak av det offentliges vilkår for statstilskudd i
forbindelse med senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv
Overført fra: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:3
Gjelder denne registerenheten med flere

21.06.1983 – Dokumentnr: 5023 – Jordskifte
Grensegangssak
Overført fra: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:3
Gjelder denne registerenheten med flere

21.11.1983 – Dokumentnr: 9289 – Best om garasje/parkering
Rettighetshaver: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:6
best. om driftsbygning.

08.04.1985 – Dokumentnr: 3117 – Jordskifte
Grensegangssak
Overført fra: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:3
Gjelder denne registerenheten med flere
———-
Diverse påtegning
Konvertert feil. Rett tinglysingsdato skal være 08.04.1986.

17.07.1986 – Dokumentnr: 6726 – Skjønn
Elektriske kraftlinjer
Gjelder denne registerenheten med flere

19.09.1994 – Dokumentnr: 7689 – Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:7
Bestemmelse om vannledning
Overført fra: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:3
Gjelder denne registerenheten med flere

08.08.2008 – Dokumentnr: 643594 – Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:3112 Gnr:102 Bnr:6
Gjelder denne registerenheten med flere

14.09.2018 – Dokumentnr: 1272188 – Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver: Elvia AS
Org.nr: 980 489 698
Stedvarig rett til bygging, drift og vedlikehold og fornyelse
Bestemmelse om transport og ferdsel
Bestemmelse om byggeforbud
Bestemmelse om ryddebelte
Overført fra: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:3
Gjelder denne registerenheten med flere

18.09.2019 – Dokumentnr: 1092949 – Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Elvia AS
Org.nr: 980 489 698
Overenskomst om adkomst ved bygging, drift og vedlikehold av høyspenningsluftledning
Gjelder denne registerenheten med flere

18.09.2019 – Dokumentnr: 1092949 – Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Elvia AS
Org.nr: 980 489 698
Gjelder denne registerenheten med flere

23.01.2023 – Dokumentnr: 76291 – Utbyggingsavtale
Rettighetshaver: Råde Kommune
Org.nr: 940 802 652
Gjelder denne registerenheten med flere
———-
Diverse påtegning
Utvidet til også å gjelde gnr. 101 bnr. 4 og 8

15.03.2023 – Dokumentnr: 276390 – Bruksrett
Rettighetshaver: Strømnesåsen Velforening
Org.nr: 930 747 939
Bruksrett til fellesarealer
Gjelder denne registerenheten med flere

20.06.2025 – Dokumentnr: 704150 – Bestemmelse om kloakkledning
Rettighetshaver: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:7
Rettighetshaver: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:39

20.06.2025 – Dokumentnr: 704150 – Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:7
Rettighetshaver: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:39
Bestemmelse om vedlikehold

Eiendommen rettigheter:

14.03.2025 – Dokumentnr: 294213 – Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighet hefter i: Knr:3112 Gnr:101 Bnr:4
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Råde Kommune
Org.nr: 940 802 652
Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om bebyggelse i nærheten av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av anlegg/ledninger/kabler

Oppsummert gjelder servituttene som hefter på eiendommen:
Grensesak, bekkelukking, oppføring av driftsbygning, kraftlinjer, veirett, utbyggingsavtale, fellesarealer og kloakkledning.

En kjøper/långiver må på eget initiativ sørge for å gjøre seg kjent med innholdet i grunnbøkene og samtlige tinglyste heftelser. Alle tilgjengelige servitutter i Statens Kartverk er innhentet av megler, disse kan oversendes på forespørs