Søre Traasdahl Gård

Kort om eiendommen

En unik mulighet: Moderne landbruks- og næringseiendom med historisk sjarm, solid infrastruktur og ferdig opparbeidede inntektsstrømmer. Velkommen til Søre Traasdahl på Lesja.
Dette er den ideelle muligheten for deg som ønsker å kombinere høy livskvalitet på fjellet med solid, lønnsom næringsdrift. Eiendommen utmerker seg med et topp moderne energianlegg, velholdt bygningsmasse og fasiliteter som er skreddersydd for kursvirksomhet, naturbasert reiseliv, kenneldrift eller eksklusive private opplevelser. Her ligger alt til rette for å overta en gård med store uforløste potensialer og samtidig realisere egne drømmer i hjertet av den norske fjellheimen. For aktører innen hundemiljøet, jakt-fiskeentusiaster og opplevelsesbasert turisme, tilbyr Søre Traasdahl en sjelden mulighet.

Inneholder

Våningshus (totalt 221 m2)
1 Etasje Vindfang, entré, hunderom, stue, tv stue, 1 bad, 4 soverom.
2 Etasje Gang, 4 soverom, 1 bad
Kjeller

Storstuggu, hytte 1 (totalt 110 BTA)
2 Etasjer gang, stue med kjøkken, tre soverom og bad.

Langstugu, hytte 2 (totalt 56 BTA)
inneholder gang, stue og kjøkken, to soverom og bad.

Loftstugu, hytte 3 (totalt 84 BTA)
tre soverom og bad, mens andre etasje har stue og kjøkken.

Vetlstugu, hytte 4 (totalt 36 BTA)
gang, bad, stue og kjøkken samt ett soverom.

Garasje, verksted og leilighet
garasje og verksted i første etasje og leilighet i andre etasje. Samlet BTA er oppgitt til ca. 222 m², fordelt med ca. 132 m² i første etasje og ca. 85 m² i andre etasje. Har blant annet smøregrav, to leddporter med motorstyring og svalgang mot gårdsplassen.
Leiligheten har kjøkken og stue i åpen løsning, to soverom og bad. Den har skrå himling og lav knevegg.

Hytte ved Gammelgarden
Ved Gammelgarden ovenfor gården ligger en eldre hytte med anneks og mindre uthus. Bebyggelsen er oppført fra 1970-tallet og senere. Hovedhytta består av to maskinlaftede deler med senere kjøkkentilbygg og inneholder stue, kjøkken og ett soverom. Annekset inneholder to soverom og gang. Det er i tillegg oppført mindre bygg for ved, dusj og utedo.

Seter på Høgsætrin
Eiendommen har seter på Høgsætrin, ca. 3,2 km fra gården i luftlinje og ca. 11 km langs veg. Setertunet består av en eldre seterstue, et uthus på ca. 3 x 6 meter og et påbegynt nybygg.
For ny seterstue er det støpt fundament og plate isolert med Glasopor. Elementer i massivtre er produsert og opplyst å ligge lagret klare for montering. Landbrukstaksten opplyser at det er satt som betingelse at den gamle seterstua rives når den nye er ferdigstilt.

Låve (totalt 266 BTA)
Låven er oppført i 1988 som høytørke med oppgitt kapasitet på ca. 50 tonn. Bygningen benyttes i dag som flislager og redskapshus.

Flisfyr, flislager, møterom og gapahuk (gapahuk 30m2 – Fyrhus og flissilo 60 m2 -Møterom 50 m2
Møterommet har kjøkkenløsning, vedfyrt pizzaovn og tilknytning til eget avløpsanlegg. Gapahuken har sitteplasser, pizzaovn, vedfyrt takke og bålplass.
Flisfyren er oppgitt som en Hargassner ECO-HK på 100 kW, installert i 2024. Anlegget har to buffertanker på 1 500 liter. Den ene tanken er koblet til vakuumsolfangere på taket, oppgitt å gi ca. 14 000 kWh varmeenergi per år. Anlegget varmer opp våningshuset og fire utleiehytter og forvarmer forbruksvann.

Redskapshus/ Hundehotell og garasje (totalt 240m2 BTA)
Det er etablert sluk, slukrenne og vannrør med tanke på kennel- eller hundehotelldrift. Veggene er oppført i slipplaft. Garasjedelen har motorstyrt leddport.

Stabbur (totalt 26 BTA)
Stabburet er et laftet bygg i to etasjer, trolig fra tidlig 1800-tall, flyttet fra Gammelgarden i 1897

Lekehus og hundehus (totalt 9m2 BTA)
Bygningen var opprinnelig lekehus og er senere tilbygd med hundegård.

Badstue (totalt 9m2 BTA)
Den inneholder gang og vedfyrt badstue.

Søppelhus (totalt 10m2 BTA)
Bygningen er oppført i eldre laft. Den benyttes til søppel og kildesortering for hyttetunet.

Beliggenhet

Søre Traasdahl ligger i Kjøremgrenda i Lesja, i et landbruks- og utmarkslandskap mellom Lesja sentrum og Dombås. Eiendommen ligger ved Vestsidevegen, om lag 7 km fra Dombås og ca. 11 km fra Lesja sentrum. Gudbrandsdalslågen renner i dalbunnen nedenfor eiendommen, mens skog- og seterteigene strekker seg oppover dalsiden.

Eiendommen kombinerer bolig, jord- og skogressurser med en etablert bygningsmasse for gårdsturisme. Det har siden omkring år 2000 vært drevet utleie av fire laftede hytter. På tunet finnes også garasje- og verkstedbygning med leilighet, flisfyringsanlegg med møterom og gapahuk, redskapshus, låve og flere mindre bygninger. Til eiendommen hører seter på Høgsætrin og en eldre hytte ved Gammelgarden.

Matrikkelen oppgir et samlet areal på ca. 460,6 dekar. Arealressursene omfatter ca. 91,2 dekar fulldyrka jord, ca. 4,9 dekar innmarksbeite og ca. 241,3 dekar produktiv skog etter skogbruksplanen. Skogen har en oppgitt stående kubikkmasse på 4 165 m³ og en beregnet samlet årlig tilvekst på 107 m³. Fire utleiehytter har et samlet oppgitt BTA på ca. 286 m², mens våningshuset er målt til ca. 221 m² BRA-i i landbrukstaksten.

Søre Traasdahl på Lesja: En unik mulighet for fremtidsrettet næringsdrift, reiseliv og hundesport.
Velkommen til en sjelden, komplett og allsidig landbruks- og næringseiendom som perfekt kombinerer moderne infrastruktur, historisk sjarm og ferdig opparbeidede inntektsstrømmer. Søre Traasdahl representerer den perfekte muligheten for deg som ønsker å kombinere bo- og livskvalitet med solid næringsdrift på fjellet. Eiendommen skiller seg ut med et fantastisk energianlegg og unike fasiliteter skreddersydd for både tradisjonell næring, kursvirksomhet, reiseliv, hund eller private opplevelser. Her ligger alt til rette for å overta en gård med stort potensiale og samtidig realisere egne drømmer midt i Norges vakreste natur.

For aktører innen hundemiljøet, friluftsliv og naturbasert reiseliv, tilbyr eiendommen en rekke helt unike salgsargumenter høydepunkt som gjør den til et av landets mest attraktive knutepunkter.

1. Komplett «alt-i-ett»-hub for hundefolk.
Søre Traasdahl skiller seg markant ut på det nasjonale markedet ved å tilby en totalpakke der gjester ikke bare kan trene hund, men også bo og oppstalle hundene sine på nøyaktig samme sted. Konseptet samler flere synergier under ett og samme tak.
Søre Traasdahl Hyttetun: Tilbyr koselig og tradisjonsrik overnatting for hundeførere, familier og grupper. Søre Traasdahl Hundehotell: (Det nyetablerte anlegget som er under bygging) gir førsteklasses fasiliteter for kenneldrift, hundepensjonat og målrettet hundedressur under trygge rammer (5 da inngjerdet hundegard). Sammen med treningsmuligheter på fjellet er dette et unikt utgangspunkt.

2. Dovrefjell, Lordalen og Dalsida: noen av Norges råeste jakt- og treningsterreng
Beliggenheten på Lesja gir en helt umiddelbar nærhet til noen av landets absolutt beste og mest tradisjonsrike områder for fuglehundtrening. Eiendommen fungerer som selve portveien til mektige fjellområder. Disse områdene er vidt kjent i fuglehundmiljøet for sine vidstrakte, lettgåtte landskap og historisk sett meget gode og stabile rypebestander. Muligheten til å slippe hundene i reelle, rypeførende fjellbiotoper rett i nærheten av basen, gjør dette til et mekka for jakt- og jaktprøveentusiaster som ønsker kvalitet i hver eneste treningsøkt.

3. Strategisk plassert i «Nasjonalparkriket»
Søre Traasdahl har en geografisk plassering som tar pusten fra de fleste. Eiendommen ligger midt i hjertet av det som kalles Nasjonalparkriket, omkranset av hele seks nasjonalparker. Blant de nærmeste finner vi majestetiske Dovrefjell-Sunndalsfjella og det urørte Reinheimen. Dette unike utgangspunktet gir en rekke kommersielle fordeler:
Helårs turisme: Landskapet innbyr til unike trenings-, tur- og opplevelsesmuligheter uansett årstid.

Stabilt klima: Regionen er kjent for sitt stabile, tørre innlandsklima. Dette sikrer gode, forutsigbare vinterforhold med tørr snø og flotte skispor, samt regnfattige stabile, fine sommermåneder.
Spektakulær natur: Landskapsvernet rundt sikrer at eiendommen alltid vil beholde sin usvorne, naturskjønne ramme, fri for store industrielle inngrep. Dette er et sterkt salgsargument overfor både norske og internasjonale turister som søker ekte, norsk fjellidyll.

4. Fluefiske i verdensklasse som bonusaktivitet. For å maksimere eiendommens inntektspotensial utenom den typiske jaktsesongen om høsten, har Søre Traasdahl et skjult ess i ermet: Gudbrandsdalslågen. Elven renner bare et lite steinkast unna selve tunet.
Eksklusiv fluefiskesone: Det er kun 600 meter fra eiendommen til den offisielle, nedre fluefiskesonen i Lågen sone 7. Dette strekket er internasjonalt anerkjent for sitt krystallklare vann og sitt fantastiske fiske etter stor, ørret og harr.

Kombinasjonsprodukter: Dette åpner opp for unike produktpakker. Du kan tilby «Hund & Harling» eller kombinerte opplevelsesreiser der gjestene trener unghund på fjellet om formiddagen, og nyter eksklusivt fluefiske i elva i den harmoniske kveldsstunden. Dette utvider sesongen betraktelig og treffer en kjøpesterk målgruppe.

Moderne gårdsdrift, infrastruktur og faste inntekter
I tillegg til de naturbaserte fortrinnene, leverer eiendommen solid på det tekniske og økonomiske planet. Bygningsmassen er godt vedlikeholdt og kombinerer historisk sjarm med de strengeste moderne krav. Eiendommen er utstyrt med et topp moderne, kostnadseffektivt energianlegg som sikrer lave driftskostnader gjennom de kalde vintermånedene en kritisk faktor for sunn økonomisk næringsdrift i dagens marked.

Søre Traasdahl har allerede ferdig opparbeidede inntektsstrømmer gjennom utleie av hytter. Dette gir en ny eier en trygg økonomisk plattform fra dag én, med enorme muligheter for å skalere opp virksomheten ytterligere. Enten drømmen er å drive et eksklusivt kurssenter, utvide hundehotellet, eller skape en uforglemmelig destinasjon for naturbasert reiseliv, er Søre Traasdahl på Lesja eiendommen som gjør det mulig.

Historiske høydepunkter: Tradisjonell gårdsdrift:

Gården har i generasjoner vært knyttet til tradisjonelt landbruk og fjellbruk øverst i Gudbrandsdalen. Det nærliggende dalføret og elven Lågen har alltid vært sentrale ressurser for eiendommen.

Åndelig leder på 1800-tallet:
Gården og slekten er sterkt knyttet til Jacob Traasdahl (1838 1905), som vokste opp i en haugianerfamilie på Lesja. Han ble en av de mest markante åndelige lederne og predikantene i Norge på andre halvdel av 1800-tallet, særlig kjent som «rosenianismens far» i landet.

Snekkerifabrikk og eget kraftverk:
Gårdshistorien rommer også lokal industri. Rundt 1921 1936 etablerte Traasdahl Snekkerifabrikk en egen kraftstasjon nedenfor Tråsådalsfossen. Ved hjelp av en oppdemming utnyttet de vannkraften fra det fire meter høye fossefallet til å drive maskineriet i trelastbedriften.

Moderne reiseliv:
I nyere tid har eiendommen blitt transformert av vertskapet Bjørn Johan og Violet Traasdahl. De har investert betydelige ressurser i å bygge opp Søre Traasdahl hyttetun. Gårdstunet fungerer i dag som en overnattings- og reiselivsbedrift for turister, sportsfiskere og jaktinteresserte som besøker nasjonalparkene i området.

Levande Lesja
Levande Lesja er en tilflytter- og profileringsside som presenterer Lesja som et attraktivt sted å bo, arbeide og etablere seg. Under slagordet Meir plass. Meir liv. fremheves trygg oppvekst, aktive lokalsamfunn, vakker natur og nærhet til familie, fritid og fellesskap.

Kommunen tilbyr skoler, barnehager og gode helse- og omsorgstjenester, samtidig som boligmarkedet gir mulighet for mer plass for pengene. Lesja har et variert næringsliv med arbeidsplasser innen blant annet offentlig sektor, landbruk, reiseliv, handel og bygg og anlegg. Det legges også til rette for entreprenørskap og etablering av nye virksomheter.

Naturen er en sentral del av hverdagen, med gode muligheter for turer, jakt, fiske, sykling og skiaktiviteter. Frivillighet, idrett, kultur og lokale møteplasser bidrar til et inkluderende og levende lokalsamfunn.

Nettsiden henvender seg særlig til personer som vurderer å flytte til Lesja, blant annet fritidsboligeiere som ønsker å gjøre hytta til fast bosted. Gjennom filmer og personlige historier vises hverdagsliv, oppvekst, arbeidsplasser og naturbaserte aktiviteter i kommunen.

Velkommen til Søre Traasdahl

Adkomst

Eiendommen har adkomst fra Vestsidevegen, fylkesveg 2660. Nærmeste bussholdeplass er Tråsådal, oppgitt til ca. 0,1 km fra eiendommen. Dombås skyssterminal og Dombås stasjon ligger ca. 8 9 km unna. Det er ca. 8 km til dagligvarehandel på Dombås, ca. 11,6 km til Lesja skule og ca. 13,1 km til Lesja barnehage.

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Våningshuset er oppført omkring 1897, med tilbygg oppgitt fra 1921 og 2020. Bygningen har to hovedetasjer og er modernisert over tid. Landbrukstaksten oppgir et samlet internt bruksareal på ca. 221 m², fordelt med ca. 122 m² i første etasje og ca. 99 m² i andre etasje. I tillegg er terrasse- og balkongarealet oppgitt til ca. 39 m².
Boligen er tilknyttet gårdens flisfyringsanlegg. Landbrukstaksten beskriver bygningen som en eldre bolig med løpende vedlikeholdsbehov og viser for nærmere teknisk beskrivelse til en egen tilstandsrapport.

Garasje, verksted og leilighet
Bygningen er oppført i 1993 og har garasje og verksted i første etasje og leilighet i andre etasje. Samlet BTA er oppgitt til ca. 222 m², fordelt med ca. 132 m² i første etasje og ca. 90 m² i andre etasje. Første etasje er fundamentert på støpt plate og har blant annet smøregrav, to leddporter med motorstyring og svalgang mot gårdsplassen.

Leiligheten har kjøkken og stue i åpen løsning, to soverom og bad. Den har skrå himling og lav knevegg. Bygningen er oppført i isolert bindingsverk med stående kledning og tekking av stålplater. Takplatene er opplyst å ha noe avskalling av maling. Enkelte gipsplater i garasjetaket mangler.

Storstuggu, hytte 1
Storstuggu er oppført i 2000 som utleiehytte med oppstuggu. BTA er oppgitt til ca. 110 m², fordelt skjønnsmessig med ca. 85 m² i første etasje og ca. 25 m² i andre etasje. Hytta inneholder gang, stue med kjøkken, tre soverom og bad.
Bygningen er fundamentert på støpt plate. Første etasje er oppført i stavlaft, mens andre etasje er oppført i laft. Taket er et åstak med torvtekking. Hytta har peis og vedovn og er tilknyttet flisfyringsanlegget via dobbelmantlet varmtvannsbereder og vannbårne varmeavgivere.

Langstugu, hytte 2
Langstugu er oppført i 1997 og har et oppgitt BTA på ca. 56 m². Hytta inneholder gang, stue og kjøkken, to soverom og bad. Bygningen er fundamentert på støpt plate og består av to laftede bygningskropper med mellombygg i bindingsverk. Taket er tekket med torv.
Hytta har peis og eldre etasjeovn og er tilknyttet flisfyringsanlegget via dobbelmantlet varmtvannsbereder.

Loftstugu, hytte 3
Loftstugu er oppført i 1999 og har et oppgitt BTA på ca. 84 m², fordelt med ca. 42 m² i hver etasje. Første etasje inneholder tre soverom og bad, mens andre etasje har stue og kjøkken.
Bygningen er fundamentert på støpt plate. Første etasje og gavlene er oppført i laft, mens andre etasje er oppført i stavlaft. Taket er tekket med torv. Hytta har peisovn og vedovn og er tilknyttet flisfyringsanlegget.

Vetlstugu, hytte 4
Vetlstugu er oppført i 1998 og har et oppgitt BTA på ca. 36 m², i tillegg til hems. Hytta inneholder gang, bad, stue og kjøkken samt ett soverom.
Bygningen er fundamentert på støpt plate, oppført i laft og tekket med torvtak. Hytta har peisovn og er tilknyttet flisfyringsanlegget via dobbelmantlet varmtvannsbereder.

Hytte ved Gammelgarden
Ved Gammelgarden ovenfor gården ligger en eldre hytte med anneks og mindre uthus. Bebyggelsen er oppført fra 1970-tallet og senere. Hovedhytta består av to maskinlaftede deler med senere kjøkkentilbygg og inneholder stue, kjøkken og ett soverom. Annekset inneholder to soverom og gang. Det er i tillegg oppført mindre bygg for ved, dusj og utedo.
Hytta har sommervann fra vanningsanlegget, strøm fra gården uten egen måler og bilveg frem, med bratt siste sving.

Seter på Høgsætrin
Eiendommen har seter på Høgsætrin, ca. 3,2 km fra gården i luftlinje og ca. 11 km langs veg. Setertunet består av en eldre seterstue, et uthus på ca. 3 x 6 meter og et påbegynt nybygg.
For ny seterstue er det støpt fundament og plate isolert med Glasopor. Elementer i massivtre er produsert og opplyst å ligge lagret klare for montering. Det nye byggesettet som ligger klart med tegninger og det hele følger ikke med i salge men går under løsøre. Selger har signalisert at han ønsker å få dekket sine kostnader ved byggesettet og har prissatt det til kr 750 000,-
I forbindelse med setra finnes det også et anneks på 4×4 meter som er maskin laft. ligger luftig til med flott utsikt over fjellområdet.

Landbrukstaksten opplyser at det er satt som betingelse at den gamle seterstua rives når den nye er ferdigstilt.
Lesja kommune opplyser at godkjente tegninger foreligger for ny hytte på Høgsætrin, og at bygningen etter kommunens kjennskap ikke er ferdig oppført. Her må kjøper søke kommune på nytt.

Låve
Låven er oppført i 1988 som høytørke med oppgitt kapasitet på ca. 50 tonn. Bygningen benyttes i dag som flislager og redskapshus. Den er fundamentert på støpt plate og oppført med stålbuer med ca. fem meters rafthøyde, kledd med stålplater.
Bygningen har porter på ca. 4 x 4 meter, TKS-skinne med talje og Elotec brannvarslingsanlegg med avsugssystem.

Flisfyr, flislager, møterom og gapahuk
Bygningskomplekset er oppført fra 2010 og senere utvidet med møterom og gapahuk i 2019. Fyrhus og flissilo er oppgitt til ca. 60 m², mens møterommet er oppgitt til ca. 50 m². Gapahuken er oppgitt til ca. 30 m².
Møterommet har kjøkkenløsning, vedfyrt pizzaovn og tilknytning til eget avløpsanlegg. Gapahuken har sitteplasser, pizzaovn, vedfyrt takke og bålplass.
Flisfyren er oppgitt som en Hargassner ECO-HK på 100 kW, installert i 2024. Anlegget har to buffertanker på 1 500 liter. Den ene tanken er koblet til vakuumsolfangere på taket, oppgitt å gi ca. 14 000 kWh varmeenergi per år. Anlegget varmer opp våningshuset og fire utleiehytter og forvarmer forbruksvann.

Redskapshus og garasje
Bygningen er oppført i 2010 og har et oppgitt BTA på ca. 240 m². Den ble oppført med tanke på hundehotell i kombinasjon med garasje og lager.
Bygningen er fundamentert på støpt plate. Omtrent to tredeler av gulvet er isolert og har innstøpte varmesløyfer beregnet for tilkobling til flisfyringsanlegget. Det er etablert sluk, slukrenne og vannrør med tanke på kennel- eller hundehotelldrift. Veggene er oppført i slipplaft. Garasjedelen har motorstyrt leddport.
Landbrukstaksten opplyser at noe arbeid gjenstår før bygningen er ferdigstilt.

Stabbur
Stabburet er et laftet bygg i to etasjer, trolig fra tidlig 1800-tall, flyttet fra Gammelgarden i 1897. BTA er oppgitt til ca. 26 m². Bygningen er fundamentert på punkter og tekket med bølgeblikk. Taket har klokketårn med spontak.
Det er registrert bevegelse i ett hjørne, opplyst å ha sammenheng med svak grunn.

Lekehus og hundehus
Bygningen har ukjent byggeår og et oppgitt BTA på ca. 9 m². Den er fundamentert på støpt plate, oppført i håndlaft og tekket med torv. Bygningen var opprinnelig lekehus og er senere tilbygd med hundegård.

Badstue
Badstuen har ukjent byggeår og et oppgitt BTA på ca. 9 m². Bygningen er fundamentert på støpt plate og natursteinsmur, oppført i håndlaft og tekket med torv. Den inneholder gang og vedfyrt badstue.

Søppelhus
Søppelhuset er et tidligere eldhus som ble flyttet fra Gammelgarden i 1897. BTA er oppgitt til ca. 10 m². Bygningen er oppført i eldre laft, fundamentert på natursteinsmur og tekket med torv. Den benyttes til søppel og kildesortering for hyttetunet.

Byggemåte

Se tilstandsrapport for våningshuset utført av Alvdal Takst AS ved Jan Sagplass, med befaring 21. oktober 2025 og rapportdato 27. oktober 2025, der byggemåte er nærmere beskrevet og gitte tilstandsgrader fremkommer. Rapporten er merket Rapportutkast . Det er kun våningshuset som er vurdert i tilstandsrapporten. Øvrig bebyggelse er beskrevet etter en enkel visuell gjennomgang i landbrukstaksten.

Tilstandsrapporten beskriver synlige forhold ved våningshuset innenfor rapportens undersøkelsesnivå. Øvrige bygninger er ikke tilstandsvurdert etter forskrift til avhendingslova eller NS 3600. Tilstandsgradene nedenfor gjelder derfor bare våningshuset.

Tilstandsgrader gis ut fra følgende kriterier:

Tilstandsgrad 0: Ingen avvik.

Tilstandsgrad 1: Mindre avvik.

Tilstandsgrad 2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS gir Tilstandsgrad 2.

Tilstandsgrad 3: Store eller alvorlige avvik.

TG IU: Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse.

Våningshus tilstandsgrader

Våningshuset har fått følgende tilstandsgrad 3:
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskille mellom etasjer har forskjellige konstruksjoner: Betongdekke i den lille stua og badet v/kjøkkenet. Støpt plate m/varmefolie i tilbygg med hunderom. Støpt plate i trapperom/gang med varmekabler. I følge eier ligger kablene dypt, så virkningen er «treg». I stue mot sør ble det lagt nytt bjelkelag m/200 mm isolasjon og tregolv, ca 2006. Opprinnelig gammelt golv i kjøkkenet som er opplektet og isolert m/10 cm Glava, og laminat på toppen. Mot 2.etasje er det trebjelkelag som for det meste er rettet opp. Over kjøkken er det lagt inn en ståldrager, bjelkelaget ble jekket opp og avstivet. Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 – 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er 15-30 mm avvik i kjøkken. 10-20 mm avvik i soverom i 2.etg. Over 30 mm avvik over 2 m i soverom mot sør i 2.etg. I dette rommet er det ikke foretatt noen oppretting av det opprinnelige golvet. Tidligere ble det benyttet bjelker i etasjeskille av boks (bjelker som er 4-kantet i formen), som ikke har den stivheten som er benyttet i dag. Dette ga relativt store avvik på golvplanet ved at bjelkene «hang» mot midten. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Ved en rehabilitering av boligen vil det være naturlig med oppretting av golvene. Eier opplyser at golvet i kjøkkenet for hans del står for oppgradering, og vil være neste rehabiliteringsprosjekt i boligen. Under kjøkkenet er det kryprom mot terrenget uten adkomst, og boligens alder tilsier at det kan være skader relatert til alder, og vanlige problemer som oppstår i forbindelse med kryprom. Planavvik på golv gis tilstandsgrad 3 med bakgrunn i forskriftens krav, men anses ikke å påvirke normal bruk av boligen. Konsekvens av skjevheter i golv må ses i sammenheng med hvor disse avvikene er, og i hvilken grad de medfører ulempe for beboere. For eldre bygninger er planavvik som dette relativt vanlig. Kostnadsestimat: 100 000 – 200 000

Innvendig > Innvendige trapper: Malt tretrapp til 2.etg. Vurdering av avvik: Det er ikke montert rekkverk. Dette var ikke gjeldende krav på byggetidspunktet, men kom som krav i forskriften fra 1969. Konsekvens/tiltak: Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Det var ikke spesifikke krav til trapper før forskriften som ble utgitt i 1969. Kostnadsestimat: Under 20 000

Våningshuset har følgende ikke blitt undersøkt:

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Sperrekonstruksjon m/opprinnelig gammel taktro, lagt Sutaksplater oppå, og lektet for stein. Pulttak på hunderom. Opplyst isolert m/200 mm Glava. Ingen adkomst til kaldloft utover vinduer i gavler, og på grunn av risikoen i den store høyden ble det ikke gjort forsøk på å kontrollere kaldloftet. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Luftespalter ved rafta på taket.

Våtrom > 2 Etasje > Bad/vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. skap og veggkonstruksjonen Badet er aldri brukt uten dusjkabinett. Dette tilsier at overflater på golv/vegg ikke er utsatt for vannsøl. En lekkasje på skjulte rørinstallasjoner inne i konstruksjonen kommer raskt til syne dersom dette skulle oppstå, og krever ikke hulltaking for å oppdages.

Våningshuset har fått følgende tilstandsgrad 2:

Utvendig > Taktekking: Taktekkingen er av Zanda betongtakstein på hoveddelen, og Decra takpanner med ru overflate på tilbygg fra 2021. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Vurdering av avvik: Det er avvik: En stein nesten oppe ved mønet i gavlen mot nord er litt ute av kurs. Konsekvens/tiltak: Tiltak: Takstein legges på plass, og festes.

Utvendig > Nedløp og beslag: Det er renner og nedløp i hvitlakkert stål. Taknedløp er ført med avkast ut på terrenget. Takrenner på tilbygg er fra 2021. Heldekkende pipebeslag på elementpipen. Takstiger til begge skorsteiner. Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Taknedløp er ført ut på utstikkende grunnmur, og det tilføres mye vann til denne ved nedbør. Taket har mer enn 27 takfall, og dette krever at taket skal utstyres med snøfangere uavhengig av taktekkingsmateriale. På boligens fremside er hele fasaden påbygd tak med lite takfall, så her er det ikke nødvendig, mens på utsiden er det det bratt tak som utløser krav til takstige. For renner, nedløp, og beslag over 15 år regnes halvparten av forventet levetid å være oppbrukt. Konsekvens/tiltak: Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Vann som føres ned på grunnmuren tilfører mye fukt der. Dette medfører oppfukting av muren, noe som er uheldig i kombinasjon med frost. Dette kan gi skade på muren. Tak som har tilstrekkelig fall og overflate for at snø kan rase, må sikres med snøfangere på hele taket for å unngå skade på personer, dyr og eiendom.

Utvendig > Veggkonstruksjon: Vegger i laft/lafteplank med ca 75 mm tykkelse, utvendig kledd m/faspanel og isolert m/flis. Innvendig etterisolert m/100-150 mm Glava. Opplyst 150 mm isolasjon i tilbygd hunderom i en etasje mot gårdstunet. Tilbygget er fra 2021. Vurdering av avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det registreres sporadisk råte i utvendige fasader, blant annet vannstokk mot muren. Det er lite eller ingen luftespalte nederst på kledningen mot grunnmuren. Noe vedlikehold av utvendige fasader må påregnes, og at enkelte detaljer må byttes ut.

Utvendig > Vinduer: Gamle 2-lags fastkarmsvinduer i kjøkken. Faste sprosser og spalteventiler i en del. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Vinduer har noe bruksslitasje. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Vinduer må påregnes utskifting.

Utvendig > Dører: Tett isolert ytterdør. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Døren har en del bruksslitasje. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Forventet levetid brukt, og utskifting må påregnes.

Innvendig > Overflater: Golv: Fliser, laminat og tregolv. Vegger: Malt panel og laft. Himling: Malt/beiset panel. Det meste av overflatene er pusset opp i nyere tid. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Noen overflater er utidsmessige, og har behov for oppgradering og modernisering. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Noen overflater må påregnes oppgradering.

Innvendig > Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. I følge radonkart fra NGU(Norges geologiske undersøkelse) ligger eiendommen i et område som ikke er kartlagt(markert grått). Som en ser i vedlagte bilde så er tilstøtende områder kartlagt usikker forekomst(merket grått), og lav til moderat konsentrasjon(merket gult). Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. Erfaringsmessig er det lite Radon i området, men da området ikke er kartlagt anbefales måling på generelt grunnlag.

Innvendig > Pipe og ildsted: Teglpipe med sotluke i liten stue bak kjøkkenet, som er påkoblet innsatspeis i peisestuen. Vurdering av avvik: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Det mangler plate under sotluke på teglskorstein. Ingen pålegg etter feiertilsyn. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.

Innvendig > Rom Under Terreng: Liten jordkjeller under kjøkken. Denne er dekt med golv og har ingen adkomst. Mot sør var det opprinnelig gammel kjeller som i forbindelse med nytt etasjeskille og golv ble delvis fylt med gammelt murverk, og hvor det er lagt golv over. Det er kun adkomst via eldre kjellervindu, som ikke har åpningsmulighet fra utsiden. Kjeller ble besiktiget, i den grad det er mulig, gjennom vinduet. Punktet må sees i sammenheng med Drenering . Vurdering av avvik: Det er avvik: Kjelleren har begrensede inspeksjonsmuligheter. Det observeres en del trevirke i kjelleren som er i direkte kontakt med terrenget, dette medfører noe risiko for oppblomstring av skadelige råtesopper. Konsekvens/tiltak: Tiltak: Det bør etableres bedre adkomst/kontrollmulighet av kjelleren mot sør. Den likke matkjelleren under kjøkkenet bør fylles med egnet materiale(pukk eller lignende) i forbindelse med rehabilitering av kjøkkengolvet.

Innvendig > Krypkjeller: Krypkjeller under deler av stua og kjøkkenet. Vurdering av avvik: Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Under deler av bygget er det krypkjeller uten adkomst, og golv/trebjelkelag tilknyttet disse er ofte utsatt for fuktproblematikk i forbindelse med kondens og avdamping fra grunnen. Dette tilsier at mer enn 100 års bruk naturlig nok kan gi behov for rehabilitering. Under gunstige forhold kan det imidlertid finnes tilsvarende konstruksjoner som er helt uten feil eller skader. Konsekvens/tiltak: Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. I tilfeller som dette, uten adkomst eller tilgjengelig spesialutstyr, er åpning av golvet for visuell kontroll den eneste sikre måten å kartlegge dette på

Innvendig > Innvendige dører: Innvendig har boligen furu fyllingsdører. Vurdering av avvik: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Gamle dører, noen «tar» i karmen. Konsekvens/tiltak: Enkelte dører må justeres.

Tekniske installasjoner > Vannledninger: Inntak med stoppekran i det plassbygde skapet i badet i 1.etg. Det er tilførsel som ligger under golvet i kjøkkenet som kan fryse ved streng kulde. Det er rør i rør uten koblingsskap i 1.etg, og med koblingsskap i 2.etg. Røropplegget er byttet samtidig med at de forskjellige rommene er rehabilitert. Vurdering av avvik: Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering. Rør under kjøkken er utsatt ved streng kulde. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det er Elvestadrør(varmekabel) på tilførsel under golvet i kjøkkenet som kan benyttes v/kulde.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Bygningen ligger over terrenget, og har ingen drenering under fundamenter. Det er ikke opplyst om det ligger dreneringsrør i grunnen. Punktet må sees i sammenheng Rom under terreng . Vurdering av avvik: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det er ingen indikasjoner på at det finnes drenering ved boligen, og det er ingen fuktsikring av grunnmur med grunnmursplast eller tilsvarende. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Ingen tiltak anses nødvendig.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Det er grunnmurer i naturstein på den opprinnelige delen som er lagt på betong på utsiden. Tilbygg mot sør har grunnmur i betong. Tilbygg fra 2020 har støpt plate på mark. Vurdering av avvik: Grunnmuren har sprekkdannelser. Erfaringsmessig er det lite eller ingen frostsikring av fundamenter på denne type grunnmurer, og bevegelser vil naturlig kunne registreres gjennom året. Dette avhenger av grunnforhold, og massenes egenskaper i forhold til frost og tele. Hytter fra denne tiden ble bygget med enkle hjelpemidler på stedlige masser, og fundamenters stabilitet avhenger mye av de lokale grunnforholdene. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det anses ikke nødvendig med tiltak i forhold til påviste avvik. Sprekker i muren har liten eller ingen betydning for den bærende funksjonen.

Kjøkken > 1 Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning: Ikea innredning m/speilfronter, laminat benkeplate m/helt beslag og kum, opplegg for oppvaskmaskin, kjølehjørne, øy med nedfelt koketopp og stekeovn. Vurdering av avvik: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Kjøkken er i følge eier slitt og mondent for utskiftning. Kjølehjørnet har utslitt dør. Konsekvens/tiltak: Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. Kjøkkenet må påregnes oppgradering – modernisering.

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Overflater Gulv: Fliser m/elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 17 mm. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er ca 42 mm(17 mm fall og sokkel ved terskel på ca 25 mm). Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Eier opplyser at det forplanter seg litt vann utover golvet ved dusjing. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Det er lagt på silikonstreng så vann ikke skal renne ut.

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk med synlig mansjett, men ikke membran på den. Vurdering av avvik: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Som en ser av bildet så stikker slukmansjetten ut under klemringen. Denne er ikke smurt med membran, da denne er smurt etter at klemringen er montert. Dette er feil, da mansjetten skal smøres med membran før klemringen monteres. Dette for å skape tilstrekkelig klem og sikre at det er tett mellom sluk og golv. I våtrom med smøremembran eldre enn 15 år anses ½-parten av forventet levetid å være brukt. Konsekvens/tiltak: Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Når det mangler membran på mansjetten under klemringen i sluket er det viktig med jevnlig rengjøring slik at det ikke blir stående vann høyt i sluket. Ved høy vannstand vil det kunne trenge inn fukt i overgang mellom sluk og golvet, da dette er et svært utsatt punkt i våtrom. Alder på tettesjiktet tilsier at rommet må påregnes rehabilitering.

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning: Inneholder servant, dusj m/buede dører, wc m/innebygd cisterne og opplegg for vaskemaskin. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det mangler spalte ved golvet, eller andre tiltak for å avdekke eventuelle lekkasjer fra den innebygde cisternen. Konsekvens/tiltak: Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Ventilasjon: Det er mekanisk avtrekk via el-veggvifte. Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Våtrom > 2 Etasje > Bad/vaskerom > Overflater Gulv: Ca halve golvet har påstøp med varmekabler under flisene, øvrige har tregolv under flisene uten varme. Varmekablene befinner seg i den delen av rommet det er mest naturlig at dette er tilstede. Fall mot sluk er målt til 0 mm, det vil si flatt golv. Vurdering av avvik: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Golvet er uten fall mot sluket. Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. Rommet fungerer i det daglige med dusjkabinett, da dette reduserer vannsøl til et minimum. Det kan oppstå skader ved utilsiktet lekkasje fra andre installasjoner da det ikke er tilstrekkelig fall mot sluket. Det kan monteres vannstoppventil med følere på golvet, som kobles til stoppekran. TEK 10 oppgir følgende som krav til fall i våtrom: Alternativ a: Tilstrekkelig fall vil være 1:50 minimum 0,8 m ut fra sluket dersom dusjen er over sluket. Hvis dusjen ikke er over sluket, må det også være fall 1:50 fra og med dusjens nedslagsfelt og til sluket. Med dusj menes også stedet hvor det er tiltenkt mulighet for trinnfri dusjing som krevd i § 12-9, første ledd bokstav b og annet ledd bokstav d. Alternativ b: Det må være fall mot sluk på hele gulvet, minimum 1:100. Fallet må være jevnt fordelt i rommet, men kan med fordel økes i dusjsonen. Våtrommets vanntette sjikt må i alle ytterkanter nå minimum 25 mm høyere enn overkant slukrist. I tillegg står følgende: Lekkasjevann skal ledes til sluk fra ethvert sted i våtrommet. Dette medfører at det i de fleste tilfeller må være fall til sluk på hele gulvet.

Våtrom > 2 Etasje > Bad/vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt: Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Utført av eier. Sluket er under dusjkabinett og kabinettet må flyttes for renhold og inspeksjon. Vurdering av avvik: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Dusjkabinettet er plassert midt over sluket, og må flyttes ved rengjøring/kontroll av denne. Sluk med slukmansjett er utført på samme måte som badet i 1.etg., og er utført av eier. Denne er ikke smurt med membran, da denne er smurt etter at klemringen er montert. Dette er feil, da mansjetten skal smøres med membran før klemringen monteres. Dette for å skape tilstrekkelig klem og sikre at det er tett mellom sluk og golv. Konsekvens/tiltak: Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. Når det mangler membran på mansjetten under klemringen i sluket er det viktig med jevnlig rengjøring slik at det ikke blir stående vann høyt i sluket. Ved høy vannstand vil det kunne trenge inn fukt i overgang mellom sluk og golvet, da dette er et svært utsatt punkt i våtrom.

Våtrom > 2 Etasje > Bad/vaskerom > Ventilasjon: Det er mekanisk avtrekk via El-veggvifte. Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Hovedpunkter
Rapporten gjelder kun våningshuset, ikke øvrige bygninger. Boligen er fra ca. 1897, med tilbygg fra 1921 og 2021, og har 221 m² BRA-i over to etasjer (s. 5 6 og 25 26).
Boligen er betydelig modernisert, men alder, risikokonstruksjoner og manglende dokumentasjon innebærer fortsatt vedlikeholds- og undersøkelsesbehov (s. 5).
Det er registrert 2 TG3, 2 TGIU og 22 TG2 (s. 6 7).

Vesentlige avvik
TG3 etasjeskiller/gulv: Det er målt store planavvik, særlig i soverom i andre etasje. Oppretting er anslått til kr 100 000 200 000 (s. 11 12).
TG3 innvendig trapp: Trappen til andre etasje mangler rekkverk. Kostnadsestimatet er under kr 20 000 (s. 13 14).
TGIU kaldloft: Loftet ble ikke undersøkt på grunn av manglende sikker adkomst (s. 9).
TGIU bad i andre etasje: Det ble ikke foretatt hulltaking i tilliggende konstruksjon på grunn av skap og veggkonstruksjon (s. 18).

Viktigste TG2-forhold
Spredte råteskader i kledningen, mangelfull lufting bak kledning og utilfredsstillende bortledning av takvann (s. 8 9).
Manglende snøfangere, aldrende takrenner og én takstein som ligger ute av stilling (s. 7 9).
Kjeller og krypkjeller har begrenset eller ingen adkomst, mangelfull ventilasjon og risiko for skjulte fukt- og råteskader (s. 12 13).
Begge badene er utført i egenregi uten dokumentasjon. Det er avvik ved sluk/membran, ventilasjon og fallforhold (s. 14 18).
Badet i andre etasje har flatt gulv uten fall mot sluk, slik at lekkasjevann ikke nødvendigvis ledes til sluket (s. 17).
Kjøkkenet er slitt, har fuktskjolder i gulvet og må påregnes rehabilitert (s. 18 19).
Det mangler radonmåling, ildfast plate under sotluke og tilfredsstillende isolering av enkelte vannrør (s. 11 12 og 19 20).
Grunnmuren har sprekker, og utvendig fuktsikring/drenering mangler eller er ikke dokumentert. Takstmannen vurderer likevel at tiltak ikke er nødvendig nå (s. 22 23).

Oppfølgingspunkter
Innhent endelig datert og signert rapport; dokumentet er merket Rapportutkast (forsiden).
Gjennomfør radonmåling og vurder fagkyndig undersøkelse av krypkjeller og kaldloft.
Innhent prisoverslag for gulvoppretting, rekkverk, kjøkken og våtrom.
Avstem boligens 221 m² BRA-i mot matrikkelens registrerte 307 m² BRA.
Innhent selgers egenerklæring og kommunale tegninger; rapporten opplyser at disse ikke forelå (s. 25 28).

Kommunale avgifter

Kommunale gebyrer fakturert i 2025 er oppgitt til kr 36 502,27, fordelt på eiendomsskatt, feiing, renovasjon og slam. Kommunens prognose for 2026 er kr 43 501,90.

Tomten

Hovedtunet har både bolig-, drifts- og turistfunksjoner. Våningshuset ligger sammen med garasje og verksted, låve, redskapshus, flisfyringsanlegg og mindre tunbygninger. Hyttetunet består av fire utleiehytter med tilhørende badstue og bygg for avfallshåndtering.

Landbrukstaksten beskriver tunet som delvis flatt og delvis skrånende, med omfattende bebyggelse. Det er etablert parkerings- og adkomstarealer for utleievirksomheten. Deler av den dyrkede marka er inngjerdet for hundetrening.
For mer informasjon om reiseliv virksomheten på gården se: https://www.traasdahl.no/

Jord
Eiendommen har ca. 91,2 dekar fulldyrka jord og ca. 4,9 dekar innmarksbeite. Den fulldyrka jorda er fordelt på to skifter. Gårdsteigen utgjør ca. 69 dekar og ligger hovedsakelig nord for tunet i østvendt helling. Det andre skiftet utgjør ca. 22 dekar og ligger ca. 1,5 km sør for gården.
Jorda benyttes til grasproduksjon av eier. Gårdsteigen er inngjerdet og har reell jordveg for maskinell drift. Eiendommen har tilgang til felles vanningsanlegg med naturlig trykk og uttak ved gården.
Det sørlige skiftet er svakt hellende til flatt. Landbrukstaksten opplyser at omtrent halvparten av dette skiftet er noe rålendt. Innmarksbeitet på ca. 4,9 dekar ligger ved setra. Det er ikke opplyst om jordleieavtaler. All dyrket mark er opplyst brukt av eier.

Skog
Skogbruksplanens hovedtallsrapport er basert på takstår 2019, fremskrevet til 2025, med bestandsdata sist endret 18. november 2025 og rapport lastet ned 26. august 2026.
Planen oppgir ca. 241,3 dekar produktiv skog og en samlet stående kubikkmasse på 4 165 m³. All registrert kubikkmasse er oppgitt å stå på drivbare arealer. Gjennomsnittlig kubikkmasse er ca. 17,26 m³ per dekar, og eiendommens utnyttelsesgrad er oppgitt til 86 prosent.
Skogarealet er dominert av furu. Det er oppgitt 29 prosent skog i hogstklasse 5 og 15 prosent i hogstklasse 4. Tiltaksrapporten viser forslag om naturlig foryngelse på 24,6 dekar, ettersyn og eventuell suppleringsplanting eller ungskogpleie samt mulige tynningstiltak. Det er ikke registrert aktuelle hogsttiltak i egen hogstkategori. Frøtrestillingshogst på 24,6 dekar er registrert gjennomført i 2018, og lauvrydding på 4,4 dekar i 2021.
Skogbruksplanen registrerer ikke nøkkelbiotoper på eiendommen. Rapporten presiserer at bestandsdata og gjennomførte tiltak må være ajourført før planen brukes ved eiendomsoverdragelse eller verdivurdering.

Skogoversikt Kilde: ALLMA hovedtallsrapport for gnr. 133, bnr. 5, fremskrevet til 2025.
Bonitetsfordeling
Høy bonitet, 17 og høyere: 0 prosent, 0,0 dekar
Middels bonitet, 11 og 14: 94 prosent, 226,7 dekar
Lav bonitet, 8 og lavere: 6 prosent, 14,6 dekar
Hogstklassefordeling
Hogstklasse 1: 10 prosent, 24,6 dekar
Hogstklasse 2: 11 prosent, 27,2 dekar
Hogstklasse 3: 35 prosent, 83,7 dekar
Hogstklasse 4: 15 prosent, 35,5 dekar
Hogstklasse 5: 29 prosent, 70,3 dekar
Treslagfordeling etter stående volum
Furu: 87 prosent, 3 639 m³
Gran: 7 prosent, 295 m³
Lauv: 6 prosent, 231 m³
Tilvekst
Samlet årlig tilvekst: 107 m³
Tilvekst i hogstklasse 2: 5 m³
Tilvekst i hogstklasse 3 5: 102 m³
Gjennomsnittlig tilvekst: 0,44 m³ per dekar
Produksjonsevne
Beregnet årlig produksjonsevne neste 100-årsperiode: 81,4 m³
Produksjonsevne per dekar: 0,34 m³

Jakt, fiske og utmarksrettigheter

Eiendommen er opplyst å være medlem av Lesja grunneierlag som forvalter jakta i Grunneierlagets terreng. Som innbygger i Lesja har en meget gode vilkår for småviltjakt i Statsalmenningene på Dalsida og i Lordalen. De 5 første jaktdagene er forbeholdt innenbygds jegere. Det opplyses at reinsjakt tildeles hvert år for den som er innenbygds og søker. Eiendommen er medeier i steinbu på Kjølen, midt i et svært attraktivt villreintrekk. Eiendommen har fiskerett med gratis kort i fiskesone 7 i Lågen, et eldorado for fluefiskere. Bruket er medlem i Joramo bygdeallmenning og er opplyst å ha rett til uttak av ved til eget bruk, samt ulike jaktrettigheter, som småviltjakt på Dovrefjell»
Gården har også beiterett i Vestsida beitelag i tilknytning til setra. Beiteretten er opplyst ikke å være i bruk.
Gården har et mindre masseuttak som etter landbrukstaksten kan brukes til fyllmasse til eget bruk. Uttaket er ikke regulert for kommersiell drift.

Allmenningen forvalter også jaktressursene i området. Bruksrettshavere og deres husstand har rett til jakt og fangst, med særskilte regler for blant annet hjortevilt og bever. Andre kan få begrenset adgang til småvilt-, rådyr-, elg- og hjortejakt etter søknad.
Virksomheten ledes av et styre med seks medlemmer, mens almenningsbestyreren har ansvar for skogsdriften og den daglige administrasjonen. Nettsiden inneholder søknadsskjemaer, jaktinformasjon, bruksregler, kart og retningslinjer for seterbebyggelse og bruksrettsytelser.

Joramo bygdealmenning. Her har grunneier gratis tilgang på småvilt kort.
Joramo bygdealmenning omfatter et variert skog- og høyfjellsområde på 83,4 km² i Lesja og Dovre kommuner. Av dette ligger 59,6 km² innenfor verneområder. Allmenningen har 10 714 dekar produktiv skog og omfatter fire setergrender med til sammen 35 setre.
Totalt 159 gårdsbruk, fra Hjelle i Dovre til Sør-Hole i Lesja, har bruksrett i allmenningen. Rettighetene omfatter blant annet beite og seterbruk, jakt og fangst samt ytelser til trevirke og bygningsmaterialer ved dokumenterte jordbruksmessige behov. Det gis normalt 35 prosent bruksrettsytelse på godkjente materialinnkjøp. se mer info på: https://www.joramoalmenning.no/

Nasjonalparkriket
Omgitt av 6 nasjonalparker
«Dovrefjell-Sunndalsfjella», «Dovre», «Rondane», «Reinheimen», «Jotunheimen», «Breheimen» er nasjonalparker som alle ligger tilgjengelig fra Søre Traasdahl. Det holder ikke med en ukes ferie dersom du skal oppsøke noen av disse fjellområdene som vi er så stolte av.

Parkering

Garasje på tomt
Biloppstillingplasser på tomten

Radonmåling

Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Offentlig kommunikasjon

Offentlig transport: Nærmeste bussholdeplass er Tråsådal, som kun ligger 1 minutts gange (0,1 km) unna. Dombås skyssterminal og Dombås stasjon (togforbindelser) ligger rundt 7 8 minutters kjøretur unna.

Oppvarming

Flisfyren er oppgitt som en Hargassner ECO-HK på 100 kW, installert i 2024. Anlegget har to buffertanker på 1 500 liter. Den ene tanken er koblet til vakuumsolfangere på taket, oppgitt å gi ca. 14 000 kWh varmeenergi per år. Anlegget varmer opp våningshuset og fire utleiehytter og forvarmer forbruksvann.

Et flisfyringsanlegg på 100 kW leverer varme til våningshuset og de fire utleiehyttene. Anlegget er kombinert med vakuumsolfangere, oppgitt å gi om lag 14 000 kWh varmeenergi per år. Bygningsmassen og ressursgrunnlaget gir flere mulige bruksområder innen bolig, utleie, kurs- og møtevirksomhet, hunderelatert aktivitet og landbruksbasert næring, innenfor offentlige tillatelser og gjeldende planverk.

Bygningskomplekset er oppført fra 2010 og senere utvidet med møterom og gapahuk i 2019. Fyrhus og flissilo er oppgitt til ca. 60 m², mens møterommet er oppgitt til ca. 50 m². Gapahuken er oppgitt til ca. 30 m².
Møterommet har kjøkkenløsning, vedfyrt pizzaovn og tilknytning til eget avløpsanlegg. Gapahuken har sitteplasser, pizzaovn, vedfyrt takke og bålplass.

Skolekrets

Vestsidevegen 458 tilhører skolekretsen til Lesja skule. Dette skyldes at Lesja kommune har samlet skolekretsene i denne delen av bygda under Lesja skule, som fungerer som en felles 1. 10. klasse-skole for området. Ifølge nabolagsprofilen er dette den tildelte nærskolen for adressen, med en reiseavstand på cirka 9 minutter med bil (11,6 km).

Barnehage/skole/fritid

Skoler og barnehager: Nærmeste grunnskole er Lesja skule (1 10. trinn) med 142 elever, lokalisert 9 minutter unna med bil (11,6 km). Dombås barnehage er den nærmeste barnehagen og ligger 7 minutter unna.

Fasiliteter og sport: Dagligvarehandelen må gjøres på Dombås (Bunnpris og Coop Extra), som ligger 6 7 minutter unna. Her finnes også sportstilbud som Dombåshallen og en ballbinge.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) – L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Følgende dokumenter inngår i salgsoppgaven eller utleveres på forespørsel til megler:
Tilstandsrapport
Selgers egenerklæring
Reguleringsbestemmelser
Festekontrakt (i de tilfeller tomten er festet)
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse

Lovverk

Avtaleforholdet mellom partene reguleres av avhendingslova (L03.07.1992 nr. 93 Lov om avhending av fast eigedom)

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Regulering

Eiendommen er ikke regulert. Den omfattes av Kommuneplan for Lesja, vedtatt 19. desember 2013.
Planstatusrapporten oppgir at ca. 460 411 m² er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, LNFR. Ca. 196 m² er avsatt til naturområde. Eiendommen berøres også av nåværende adkomstveg, byggegrense, turvegtrasé og gul støysone etter T-1442. Arealet i gul støysone er oppgitt til ca. 3 750 m².
Det er ikke registrert reguleringsplan, bebyggelsesplan, planarbeid eller planforslag som berører eiendommen i planstatusrapporten datert 17. august 2026.

Ferdigattest

Lesja kommune opplyser at arkivet inneholder tegninger og ferdigattest for hyttetunet. Kommunen opplyser også at godkjente tegninger foreligger for hytte på Høgsætrin, som etter kommunens kjennskap ikke er ferdig oppført.
For øvrige bygninger er det ikke fremlagt godkjente tegninger, ferdigattester eller brukstillatelser. Landbrukstaksten har lagt til grunn at bygninger og bruk er godkjent, men kommunens arkiv ble ikke gjennomgått som del av takstoppdraget.

Det foreligger ingen ferdigattester eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv. Til info utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998.
Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 03.05.2000 (hyttetun)
Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at evt. rom/eiendommen settes tilbake til opprinnelig godkjent stand.

Vei, vann og avløp

Privat septikanlegg. Privat vannverk
Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann eller avløp. Landbrukstaksten opplyser at vann kommer fra privat brønn på egen eiendom, med totalt seks abonnenter.
Avløpet går til privat slamavskiller på 13 m³ med støtbelaster, etablert omkring år 2000. Infiltrasjonsanlegget er opplyst rehabilitert med nye spredegrøfter i 2020. Anlegget er oppgitt dimensjonert for 35 personekvivalenter.
Grunnboken har en tinglyst bestemmelse fra 1969 om felles vannverk og ledning.

Servitutter

Grunnboken inneholder blant annet følgende dokumenter:
Utskiftinger tinglyst i 1851 og 1852.
Sameieavtale fra 1949 om seterdrift.
Utskifting fra 1958 om beite i Kjøremgrenda bakli.
Bestemmelse fra 1969 om felles vannverk og ledning.
Jordskifte fra 1981, sak 3/1973.
Grensegangssak tinglyst i 1992, sak 10/1988.
Vegbestemmelse fra 1998 til fordel for flere naboeiendommer.
Jordskifte tinglyst i 2000, sak 6/1984 Lesja heimrast.
Fredningsvedtak fra 2002 om Dalsida landskapsvernområde.
Jordskifte fra 2006, Tande store Rolstad nordre.
Fredningsvedtak fra 2006 og endringsvedtak fra 2007 om Reinheimen nasjonalpark.
Jordskifte tinglyst i 2013 om Reinheimen verneområde.
Jordskifte tinglyst 16. juni 2026, sak 26-019765REN-JVIN/JVAG Gjerdekaget Kvernåi kommunegrensa.
Pantedokument fra 2017 på kr 3 000 000 til SpareBank 1 Boligkreditt AS og SpareBank 1 Lom og Skjåk.

Eiendommen har i tillegg en tinglyst rettighet fra 1996 som hefter i gnr. 157, bnr. 1, knyttet til tomt til Steinbu i Skjervekroken. Kontrakten omfatter bebyggelsen som sto på tomten 16. desember 1994, forbyr utvidelse og opplyser at festet er avgiftsfritt.