Strømnes Søndre - SOLGT!

Strømnesgata 3 1643 Råde

Gnr. 101 bnr. 4 i Råde kommune

På Strømnes Søndre har du muligheten til å forme din helt egne landbrukseiendom. Den gamle driftsbygningen er revet og Råde kommune har godkjent søknad for oppføring av ny driftsbygning etter angitte vilkår. Godkjente tegninger på ny driftsbygning er vedlagt senere i salgsoppgaven. Våningshuset på eiendommen er nedslitt og man må her gjøre en vurdering om bygningen skal totalrehabilteres eller om man skal erstatte den med et nybygg. Men den sentrale og svært solrike beliggenheten er fast, og med sine 92 dekar eller 92.000 kvm. eiendomsareal har man et flott utgangspunkt for revitalisering av landbrukseiendommen Strømnes Søndre.

Strømens Søndre er en mindre landbrukseiendom med sentral beliggenhet i Råde. Den dyrkede marken på totalt 62 dekar ligger fint til rundt tunet på alle kanter og er inndelt i tre jordteiger. Hovedteigen i tilknytning til tunet ligger vest for riksvei 110, mens de to øvrige teigene er plassert henholdvis øst for riksvei 100 og syd for Strømnesgata. Tilkomsten til teigene er enkel, arronderingen er god og jordstrukturen egner seg godt for gras og korndyrking, derav også høsthvete. Skogteigen tilhørende gården har en størrelse på ca. 19 dekar ligger ca. en kilometer vest for eiendommen og er i praksis grøntareal som en del av det regulerte boligområdet "Strømnesåsen". Skogteigen kan fremdeles driftes men er underlagt reguleringsbestemmelsene i nevnte reguleringsplan.

Bygningsmassen i form av et våningshus som nå står på tunet har behov for omfattende renovering, men gården har god matjord og er en fin inngangsportal til landbruket til en overkommelig pris. Sentral beliggenhet øker også mulighetene for hvordan gårdens ressurser kan utnyttes.

Våningshuset har et boligareal på 146 kvm og et bruttoareal på 193 kvm. 1 etasje består av vindfang, gang, trapperom, bad/wc, ett soverom, kjøkken og to stuer. I 2. etasje er trapperom og tre soverom, ett av soverommene ble tidligere brukt som kjøkken. Det må foretas en vurdering av om våningshuset skal rehabiliteteres eller om det skal erstattes med en ny hovedbygning. Driftsbygningen på tunet er revet nå i 2022 og søknad om oppføring av en ny og moderne driftsbygning er godkjent av Råde kommune.

Eiendommen ligger på Rådesletta ca. 1,5 kilometer syd for Råde sentrum, Karlshus, et levende bygdesentrum med ulik næringsvirksomhet matbutikker, kafeer, barnehager samt barne- og ungdomsskole. Tomb videregående skole ligger 6 km fra eiendommen. For pendlere ligger også Østfolds største og mest benyttede pendlerstasjon for tog etablert på Karlshus med en reisetid på 1 time til Oslo S.

Kort vei til flotte badeplasser som eksempelvis Salthomen i Saltnes, hvor man kan følge kyststien fra Rygge i nord til Fredrikstad i sør. Råde ligger sentralt plassert mellom de tre største Østfoldbyene og med bil til Fredrikstad sentrum er ca. 15 minutter, til Sarpsborg er ca. 17 minutter, til Moss er det ca. 20 minutter. Turen til Oslo S gjøres på underkant av en time.

Landbrukseiendom Selveier, oppført i 1920

Eiendommen består av våningshus og driftsbygning.

Våningshus:

Byggeår 1920.

Grunn, fundamenter og kjeller:

Fundamenter på støpt såle for understøtte av pipe, eller jordgulv. Gulv er ikke fuktsikret. Grunnmur i gråstein og noe lettklinger. Det er sprekker i mur under tilbygg. Det er ikke drenert annet enn naturlig drenering og trolig drenert med teglrør. Dreneringen er utgått på dato og takstmann registrerte fukt under befaring.

Veggkonstruksjon og utvendige fasader:

Yttervegger i knubb i 1. etasje og reisverk/bindingsverk i 2. etasje. Registrert fukt i bjelkelag, behov for utbedring. Utvendig panelt med trepanel og fuget gråstein. Kjøkkenvegg er tidligere kledd om samt deler av andre etasje. Det er behov for utbedring av utvendg panel med stedvis råte og oppsprekking på værutsatte steder. Boligen ble malt i 2005 og tilbygg i 2018. Dører og vinduer er også i malt utførelse. Vinduene i boligen og kjellerdør bør skiftes.

Takkonstruksjon:

Tresperrer type sal, kaldt loft isolert mot oppholdsrom. Det er spor etter stripet borebille og vepsebol i sperrene, omfanget er ikke kontrollert av takstmann. Utbedringer av eldre takkonstruksjon må påberegnes. Taket er tekket med takstein, sannsynlig på sløyfer, lekter over undertak. Taket ble lagt om med lekter og takstein i 1975. Tekkingen er av eldre dato og bør utbedres eller legges om i nær fremtid. Takrenner og beslag i stål. Det er kun montert takrenner over inngangsparti. Råte i vindskier og toppbord.

Frittbærende dekker og bad:

Trebjelkelag, isloert med stubbloftsfyll mellom kjeller og 1. etasje har tilstandsgrad 3 og må skiftes ut.

Baderom har fått tilstandsgrad 3 og må renoveres.

Primærrom: 146 kvm, Bruksareal: 193 kvm

Våningshus, 146 kvm P-rom, 193 kvm Bra og 213 kvm Bta.

1. etasje primærrom: Vindfang, gang, trapperom, kjøkken, stue, tv-stue, bad/vaskerom og soverom.

2. etasje primærrom: Trapperom, kjøkken (soverom), 2 soverom. Sekundærrom: 3 kott

Overflater gulv: Vinyl, teppe, tregulv og malt tregulv.

Overfalter vegger: Malte plater, tapetstrie, malt puss, tapet og lettklinker.

Overflater himling: Malte plater og malt panel.

Hva som defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM) tar utgangspunkt i hvordan rommet er i bruk når eiendommen selges, selv om enkelte rom ikke er byggemeldt og godkjent til dagens bruk.

Boligen varmes opp ved hjelp av strøm og vedfyring.

Areal: 91 700 kvm, Eierform: Eiet tomt

Eiendommen består av tre fulldyrkede arealer og en mindre skogteig.

I følge landbrukstakst er inndelingen av areal som følger:

- Dyrka mark: 61,9 dekar

- Produktivt skogareal: 18,4 dekar (lavbonitetsareal)

- Uprodukivt skogareal: 1,0 dekar

- Jorddekt fastmark: 7,2 dekar

- Andre arealer: 3,2 dekar

Totalt: 91,7 dekar

Tun/bebygd areal: 3,2 dekar

Tunet ligger på eiendommes hovedteig for dyrka mark. Eiendommen ligger åpent i landskapet med fine utsikts og solforhold.

Fulldyrket areal: 61,9 dekar

Jordbruksarealet ligger i alt i 3 fulldyrkede arealer. Arealene er i hovedsak flatlendte eller svakt hellende mot øst. Hele arealet er meget bra "traktorjord", og jordbruksarealet må samlet sett med bakgrunn i skiftenes størrelse, form, hellingsgrad og beliggenhet i forhold til tunet sies å ha en bra arrondering. Det ble opplyst ikke å være foretatt planeringsarbeider på arealene. Hele arealet er grøftet. Det ble opplyst at dreneringen nå gjennomgående antas å være vanlig bra. Dreneringsforholdene legger derfor til rette for generelt vanlige, stabile dyrkingsforhold. Ved større nedbørsmengder kan arealet ned mot Auberghølen være litt flomutsatt.

Jordarten består av moldblandet leire, generelt bra, med litt varierende stivhetsgrad og med varierende moldinnhold. Jordbruksarealet egner seg bra for dyrking av gras- og kornvekster, også i hovedsak bra til høsthvete. Avlingsnivået blir angitt til å være på et bra gjennomsnittsnivå for distriktet. Det vites ikke om det er registrert floghavre på eiendommen. Eier tar ikke ansvar for om ugraset skulle finnes på eiendommen. Jordbruksarealet antas ved befaringen å være i god skikk uten særlige negative kantvirkninger. Arealene gir i hovedsak årsikre og stabile avlinger da jorda er vanlig tidlig og vanlig råmeholdig. Den dyrkede marken er for tiden utleid for kr. 18.000,- per år. Jordleiekontrakten løper frem til 2026.

Skog: 19,4 dekar

Skogarealet ligger i en teig ca. 1 km vest for tunet. Skogen består av grunnlendt åsterreng. Adkomsten til området er over annen eiendom. Skogarealet gjennomskjæres av en større kraftledning. Terrengforhold og lengde på adkomst gir forholdsvis lette/middels lette driftsforhold. Det foreligger ikke skogbruksplan for eiendommen. For noen år tilbake ble omkring havlparten av skogen areal omregulert og fradelt i forbindelse med Strømnesåsen reguleringsplan. Gjenværende skogareal er på omkring. 19,4 dekar, hvorav 18,4 dekar er produktivt areal, alt i lavbonitet. Skogen inneholder i dag dels noe yngre, dels noe eldre, avvirkningsmodent virke, hovedsakelig barskog, furu. En større karftlinje som båndlegger mesteparten av gjenværende arealer i søndre del, er til hinder for vanlig virkesproduksjon. Da arelaene ligger innenfor den vedtatte reguleringsplan for boligutbygging i Strømnesåsen er de tildels båndlagt iht. til planen med tanke på blant annet falthogst.

Se utdrag fra reguleringsplan Strømnesåsen:

a) FO1-7 skal nyttes som friluftsområder som er tilgjengelige for allmennheten.

b) Skoglovens regler skal gjelde i alle friluftsområdene. Hogst/vegetasjonsskjøtsel skal tilpasses områdenes karakter og funksjon. Skogsdrift skal skje i samråd med kommunens landbruksforvaltning, og hensynet til friluftsliv og områdenes funksjon som viktig grønnstruktur i kulturlandskapet skal tillegges sterk vekt. Flatehogst er ikke tillatt. Det er ikke tillatt med terrenginngrep eller konstruksjoner som reduserer områdenes naturkvaliteter eller funksjon for utøvelse av friluftsliv. Skogens vesentlige verdi ligger i å gi mulighet for litt ved og vedlikeholdsvirke til eget bruk og verdien blir etter dette å ansette skjønnsmessig.

Eiendommen har vannforsyning fra offentlig vannverk. Avløp fra hovedbygning går til vanlig septikanlegg med avløp gjennom sandfilter til recipient (grøft i jorde). Anlegget blir tømt en gang årlig. Fra 1. jaunar 2009 foreligger et et krav om at alle private avløpsløsninger må inneha godkjente private renseanlegg. Kjøper må derfor påbregne å søke om og installere godkjent privat avløpsanelgg eller stikkledning til nærmeste offentlige avløpsrør. Det blir også poengtert i byggetillatelsen på ny driftsbygning at godkjent avløpsløsning må være på plass før ferdigattest kan utstedes.

Veien fra Fredrikstadveien er privat og kostander forbundet med vedlikehold, skarping og brøyting av veien betales av boligene som er tilknyttet. Det er satt opp en fordeling som er vedlagt i salgsoppgaven over hvor stor prosentandel de enkelte eiendommene skal betale av årlig totaltkostnad. Kostnad for vedlikehold varierer fra år til år og fastsettes av de berørte eiendommene.

Råde kommune har gitt byggetillatelse for oppføring av ny driftsbygning på eiendommen etter angitte vilkår. For utstedelse av ferdigattest etter oppføring av bygg i henhold til tegninger må det samtidig foreligge godkjent sanitærabonement (det er søkt om toalettfasiliteter i bygningen), utslippstillatelse, oljeutskiller og tilstrekkelige slokkevannskapasiteter. Vilkårene følger av teknisk forskrift Tek 17 og Plan og bygningsloven, og listen er ikke uttømmende. For yttelrligere informasjon ligger byggetillatelsen med tegninger vedlagt senere i salgsoppgaven.

Brorparten av eiendommen med dyrket mark er uregulert og følger av Råde kommunes kommuneplan 2011 - 2022.

Skogteigen vest for eiendommen er en en del av reguleringsplan: Planid 0135_140 Strømnesåsen.

Utdrag fra reguleringsplanen:

a) FO1-7 skal nyttes som friluftsområder som er tilgjengelige for allmennheten.

b) Skoglovens regler skal gjelde i alle friluftsområdene. Hogst/vegetasjonsskjøtsel skal tilpasses områdenes karakter og funksjon. Skogsdrift skal skje i samråd med kommunens landbruksforvaltning, og hensynet til friluftsliv og områdenes funksjon som viktig grønnstruktur i kulturlandskapet skal tillegges sterk vekt. Flatehogst er ikke tillatt. Det er ikke tillatt med terrenginngrep eller konstruksjoner som reduserer områdenes naturkvaliteter eller funksjon for utøvelse av friluftsliv.

Bane NOR har i flere år arbeidet med plan for dobbeltspor på Intercity-strekningen Haug i Råde til Halden. Prosjektet var/er forankret i Nasjonal Transportplan (NTP) 2018-2029 og Konseptvalgutredning for IC-strekningen Oslo-Halden (KVU IC) . Det er utarbeidet forslag til tre ulike korridorer til grunnlag for valg av jernbanetrasé. Arbeidet med Intercity i Østfold ble skrinlagt og tatt ut av NTP av daværende samferdselsminister Knut Arild Hareide. Per i dag er planene for ny jernbane i Østfold svært usikre. Det vil være ny rullering av NTP i 2025.

Ved siste revidering da planen fremdeles var inne i NTP anbefalte Bane Nor å bygge ny trasé i "vestre korridor" som da ikke vil påvirke tunomårdet til Strømnes Søndre.

1951/3316-1/87  Erklæring/avtale  

22.11.1951  Grensegangssak

Gjelder denne registerenheten med flere

1962/1568-1/87  Jordskifte  

17.04.1962  Grensegangssak

Gjelder denne registerenheten med flere

1977/8249-1/87  Bestemmelse om vannledn.  

24.10.1977  Rettighetshaver Aarnebergbekkens Vanningslag.

1985/3117-1/87  Jordskifte  

08.04.1985  Grensegangssak

Gjelder denne registerenheten med flere

1985/3117-2/87   ** Diverse påtegning  

08.04.1985  Konvertert feil. Rett tinglysingsdato skal være 08.04.1986.

 

1986/6726-1/87  Skjønn  

17.07.1986  Elektriske kraftlinjer

Gjelder denne registerenheten med flere

2008/643594-1/200  Bestemmelse om veg  

08.08.2008  rettighetshaver:Knr:0135 Gnr:102 Bnr:6  

Gjelder denne registerenheten med flere

Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse er rekvirert. Det forligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på boligen fra Råde kommune.

Ingen av bygnigene på tunet har noen vernegrad.

Det er oppdaget et kulturminne nordvest på eiendommen:

Beskrivelse fra lokalitet: Funnsted for: Flint funnet i åkeren. Det ble ikke prøvestukket i åkeren.

Beskrivelse fra Enkeltminne: Løsfunn av flint i dyrka mark, kan være spor av aktivitetsområde fra steinbrukende tid.

Det hefter ikke odel på eiendommen.

Denne eiendommen er blant annet underlagt konsesjonsloven og jordloven.

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven på eiendommen. Det er den enkelte kommune som er rett konsesjonsmyndighet. I konsesjonsbehandlingen legges det særlig vekt på:

1. At kjøper skal oppfylle sin boplikt. Innflytting i boligen på gården skal skje senest ett år etter tinglysning av skjøte og deretter må man bebo eiendommen i minst 5 år etter dette.

2. At eiendommen driftes. Arealer med dyrket mark skal holdes i hevd, altså dyrkes videre hvilket også følger av jordlova. Ofte vil utleie av jorda til en nabobonde vil være tilstrekkelig.

3. Den avtalte prisen må tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Det er dette som kalles priskontroll hvor kommunen i praksis vurderer hvorvidt den avtalte prisen mellom kjøper og selger ligger på et riktig nivå. Eiendommer som selges til en lavere sum en Kr 3.500.000,- skal ikke prisvurderes.

Det er Kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon i henhold til konsesjonslovens §9 både med hensyn til priskontroll, drift og botid. Bud med forbehold om konsesjon vil ikke bli godtatt av selger. Etter bud aksept og påfølgende kontraktsmøte forplikter kjøper seg til samtidig å søke konsesjon på eiendommen. Dersom konsesjonsmyndigheten i den respektive kommunen fatter et negativt konsesjonsvedtak plikter kjøper å påklage dette til fylkesmann, alternativt å rette seg etter de pålegg konsesjonsmyndighetene gir. Uavhengig av hva endelig konsesjonsvedtak blir, har kjøper ingen rett til å kreve prisavslag fra selger.

2 700 000,-

Utført av : Emil Anstensrud Takstdato : 24.05.2022 Markedsverdi : 2 700 000,- Formuesverdi : 166 259,-

Boligen er å anse som et totalrehabiliteringsobjekt/riviningsobjekt og har gjennomgående tilstandsgrad 3 (store eller alvorlige avvik) eller tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Tilstandsgradene blir derfor ikke næremere gjengitt i dette punktet, og interessenter bes om å gjennomgå salgsoppgavens vedlagte tilstandsrapport.

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G

Kr. 10 685 pr. år Kommunale avgifter gjelder samlet for Movar og Råde kommune. Eiendommen har den senere tid ikke vært bebodd og man må forvente økte utgifter med økt bruk.

Kjøper forplikter seg til å følge de til enhver tids retningslinjer for samarbeid og eventuelt sin andel av økonomiske kostnader for vedlikehold av privat gårdsvei og øvrig nabosamarbeid.

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Arealangivelsene er hentet fra takst (evt tilstandsrapport).

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort slik det fremstår på visning, det samme gjelder øvrige bygninger og utearealer. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det de selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Landbruksdirektoratets søknadsskjema for konsesjon finnes et eget punkt for løsøre, pkt. 7. Til forskjell fra en ordinær enebolig selges ofte en landbrukseiendom med en del løsøre, maskiner ogredskaper, samt antikviteter/ gamle bruksgjenstander, som medfølger gårdsbruket. Kjøper skal ikke betale dokumentavgift av denne delen av kjøpet, ei heller skal selger kapital beskattes. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter skal reguleres i en egen kontrakt mellom kjøper og selger uavhengig om det anses som en del av kjøpstilbudet kjøper har gitt på eiendommen, eller om det kommer i tillegg til kjøpstilbudet på eiendommen. Selger har full bestemmelsesrett over hva slags løsøre som kan følge gården og hva som eventuelt skal komme tillegg. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter som kommer i tillegg til kjøpesummen for eiendommen kan kjøper selv velge om han/hun skal godta eller ikke. Fastsettelse av pris for løsøre, maskiner redskap og antikviteter erutenfor meglers kompetanseområde og må derfor avtales direkte mellom kjøper selger på lik linje som om det skulle blitt annonsert i markedet, eksempelvis på finn.no. Eventuelt kan partene engasjere uavhengig fagkyndig personell til taksering av objektene.Megler kan forøvrig bistå med kontrakt i henhold til det partene har blitt enige om.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av Bank ID. Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud. Likeledes er budgiver klar over at budet er bindende for når det er kommet til selgers kunnskap. Handelen er juridisk bindende for begge parter dersom budet aksepteres innen akseptfristen. Ved innsendelse av bud på eiendommen til megler bekrefter budgiver at den skriftlige salgsoppgaven, pdf. dokument eller trykket salgsoppgave, er gjennomlestog forstått.

Selger ønsker overtagelse så snart det lar seg gjøre.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er",og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet."

Med unntak av beboelseshus er landbrukseiendommen med driftsbygninger og innmark/utmark i utgangspunktet en næringseiendom og selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9 (1). Det innebærer at avhendingslovens regler om når eiendommen har mangel, fravikes til ugunst for kjøper.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål. Kjøpers innbetaling skal foretas fra norsk bank/finansinstitusjon. Selgers oppgjør vil skje til konto i norsk bank/finansinstitusjon. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.