Store Holm

Kort om eiendommen

Store Holm i Halden er en tradisjonell og sentralt beliggende landbrukseiendom med 311 daa. dyrket og 480 daa. skog, hvorav 410 til 420 daa. produktivt. Ressursgrunnlaget på eiendommen er godt og jordsmonnet er kjent for gode vekstvilkår. Beliggenheten er både sentral og usjenert, og tunet har alle kvalitetene et gårdsbruk skal ha. Det er intimt, de historiske bygningene er intakte og det er gode muligheter for å etablere større riggplasser ved behov.

Eiendommen består av våningshus, kårbolig, driftsbygning og innredet stabbur. Helt syd på eiendommen ligger Bergerløkka med et eldre matrikulert bolighus og kapell.

Store Holm er med andre ord en landbrukseiendom med et godt potensiale for selvstendig drift og videre utvikling. Velkommen.

Inneholder

Våningshus: 265 kvm BRA-i (internt bruksareal), 69 kvm BRA-b (eksternt bruksareal), 30 kvm TBA (terrasse- og balkongareal)
1. Etasje BRA-i: Entré, hall, kjøkken, grovkjøkken, 3 stuer, wc, bi-entré og gangarealer
2. Etasje BRA-i: Loftstue, 5 soverom, 2 bad og to boder
Kjeller: BRA-e: Lagerrom og teknisk rom

Kårbolig: 69 kvm BRA-i (internt bruksareal), 10 kvm TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje BRA-i: Vindfang, kjøkken, stue, soverom, wc og bad.
2. Etasje BRA-i: 2 soverom og gangarealer.

Driftsbygning: 644 kvm BRA
Kjeller: Vedskjul og lagerrom
1. etasje: snekkerverksted, garasje, materiallager, traktorgarasje og eldre kaldlufts korntørkeanlegg
2. etasje: Kjørebru med adkomst fra låvebru i gavl.

Stabbur: 55 kvm BRA
1. etasje: stue, kjøkken, gang og bad, delvis isolert.
2. etasje: ett rom, uisolert.

Kapell og bolighus Bergerløkka: Ikke oppmålt
Bolig: 3 stuer og tidligere kjøkken i 1. etasje. 2 rom i 2. etasje. Bygningen vurderes som kondemnabel.
Kapell: Ett rom i 1. etasje. Bygningen vurderes som kondemnabel.

Beliggenhet

Store Holm ligger sentralt og veldig fint til på Iddesletta i Halden, om lag 3 km sør for bygrensen og ca. 4 km fra sentrum. Området er velkjent for gode produksjonsarealer og rikt jordsmonn. Store Holm gård har et totalareal på 688 dekar.

Den dyrkede marken ligger i all hovedsak orientert rundt tunet på vestsiden av Iddeveien med forholdsvis god arrondering og korte drifteavstander. Ett mindre skifte på ca. 2 dekar er plassert på østsiden av Iddeveien, samt at man har et skifte litt lenger vest på ca. 25 dekar i eiendommens skogteig. Formelt sett innehar eiendommen 10 skifter på til sammen 311 dekar, men adkomsten fra ett skifte til et annet handler i hovedsak om å krysse en mindre gårdsvei eller liknende.
Skogen er samlet i en teig med et produktivt areal på 404 dekar i følge skogbruksplan fra 2021, hvorav 256 daa. utgjør høybonitetsskog. I følge Nibio er produktivt areal 422,9 daa. Hele arealet er egnet for maskinhugst med enkle driftsforhold. Skogbruksplanen legger til grunn en produksjonsevne på 228 kbm og en total tilvekst på 303 kbm. Etter framskriving av skogbruksplan er det avvirket 1978 kbm. hvor det må det tillegges 15 -20% for topp og svinn. Samlet produksjonsevne og tilvekst vil også endres etter uttak. Takstmann legger til grunn at andelen hogstmnoden skog fremdeles er høy, og anbefaler en betydelig engangshogst i nær fremtid.

Eiendommens bygningsmasse består av våningshus, kårbolig, låve og stabbur, mens Bergerløkka sør på eiendommen omfatter et eldre bolighus og et kapell.

Våningshuset eller hovedbygningen på Store Holm er et estetisk pent bygg fra tidlig 1900, og ligger flott til på tunet med omkringliggende store hagearealer. Bygningen har god størrelse med 3 stuer, et stort kjøkkenrom, vaskerom, wc, bi entré og en flott hall. Innvendige overflater er av noe eldre dato, men husets planløsning og struktur gir et godt inntrykk. Hallen med med stor åpen peis og god plass innredning av både sittesalong og garderobearealer, gir et godt førsteinntrykk av våningshusets potensiale. Stuer og kjøkken utfyller hele bygningens søndre del. Fra spisebordet på kjøkkenet har man god oversikt over et større hageareal, og fra spisestuen har man adgang til en sydvendt terrasse på 30 kvm. Det er god takhøyde i 2. etasje som gir plass til en større loftstue, to bad og fem soverom med tilhørende boder.

Gården kårbolig eller drengestue ligger til vest for våningshuset, og er en komplett bygning egnet for utleie eller som generasjonsbolig. Det er to soverom i 2. etasje, og kjøkken, stue, bad, wc og ytterligere ett soverom i 1. etasje. Fra kjøkkenet har man også adgang til en vestvendt og usjenert terasse på omkring 10 kvm.

Stabburet på gården er innredet med et mindre kjøkken og bad med dusj og wc, i tillegg til oppholdsarealer i 1. og 2. etasje. Bygningen har ikke boligstatus, men er stabbur i veldig god stand og et estetisk flott bygg på tunet med gode bruksmuligheter som følge av god standard. Et forseggjort klokketårn er plassert på bygningens møne, og vitner om byggets historiske betydning.

Driftsbygningen har en grunnflate på 671 kvm. og er således en forholdsvis stor driftsbygning i Østfold målestokk. Låvebrua er plassert i byggets østre gavl og gir en enklere adkomst til kjørebrua, enn alternativ med plassering på langveggen. Med unntak av kaldluftstørken og og fire skyveporter på bygningens langvegg med en lysåpning på ca. 3,3 meter er konstruksjonene i hovedsak originale. Driftsbygningen har også en stallfløy som i dag benyttes som bilgarasje og isolert snekkerverksted.

Helt syd på eiendommen ligger eiendommen Bergløkka med bolighus og kapell. Begge disse bygningene står og avgir fremdeles et fotavtrykk, men er i kondemnabel tilstand.

Store Holm er oppsummert fin landbrukseiendom med en attraktiv beliggenhet rett utenfor Halden sentrum. Gården har et godt ressursgrunnlag i et område med bra vekstvilkår og god kulturjord. Velkommen på visning.

Adkomst

Eiendommen har adkomst fra Iddeveien via ca. 120 meter privat gårdsvei med privat vedlikehold. Nærmeste oppgitte skole er Kongeveien barneskole, ca. 2 km fra eiendommen. Avstanden til Halden sentrum og togstasjon er ca. 5 minutter med bil. Til påkjøring E6 Svindesundparken bruker man ca. 12 minutter.

Avstander med bil:
Halden Sentrum: 5 minutter
Sarpsborg Sentrum: 30 minutter
Fredrikstad Sentrum: 35 minutter
Oslo Sentrum: 1 time og 30 minutter

Sverige, Svinesund: 14 minutter

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Våningshus Iddeveien 55
Våningshuset er oppført omkring 1902 og er renovert og modernisert i flere etapper fra 1976. Bygningen er oppført i tømmer og bindingsverk på steinmur, med stående trekledning og saltak. Taket er tekket med takstein. Vinduer og kledning ble skiftet med etterisolering på 1980-tallet, og boligen har tilbygg fra 1990-tallet. Første etasje inneholder vindfang, flere stuer, kjøkken, grovkjøkken, gang og toalettrom. Andre etasje inneholder loftstue, fem soverom, to bad og boder. Kjelleren inneholder lagerrom og teknisk rom. Oppvarming skjer med strøm, ildsteder, luft-til-luft-varmepumpe og NIBE væske-til-vann-varmepumpe fra 2023 med vannbåren varme til radiatorer og varmt tappevann.

Kårbolig Iddeveien 57
Kårboligen, omtalt som drengestue i landbrukstaksten, er av eldre dato og ble flyttet til nåværende plassering omkring 1936. Bygningen ble tilbygd i 1960, og kledning og tak ble fornyet omkring 1980. Den er oppført i tømmer på steinmur, etterisolert og kledd med stående panel. Saltaket er tekket med takstein. Første etasje inneholder vindfang, kjøkken, stue, soverom, toalettrom og bad. Andre etasje inneholder gang og to soverom. Boligen har BRA 69 m², i tillegg til terrasseareal på ca. 10 m². Oppvarming skjer med ved, strøm og luft-til-luft-varmepumpe. Boligen er utleid.

Driftsbygning låve
Låven er oppført omkring 1860 og har ca. 644 m² BRA, med oppgitt grunnflate på ca. 671 m². Bygningen er oppført i bindingsverk på støpt mur, med utvendig tegl og stående panel. Saltaket er tekket med plater. Bygningen har kjørebru, fire skyveporter med oppgitt porthøyde ca. 3,3 meter og rom for snekkerverksted, garasje, materiallager, traktorgarasje og et eldre kaldluftbasert korntørkeanlegg med kapasitet omkring 80 tonn. Korntørken har ikke vært i bruk de siste 20 årene. Bygningen benyttes i dag til materiallager, redskapshus og verksted.

Stabbur
Stabburet er av eldre dato og har oppgitt grunnflate og BRA på ca. 55 m². Bygningen står på steinpilarer i Iddefjordsgranitt og er oppført i tømmer med stående panel. Saltaket med klokketårn er tekket med takstein. Første etasje er innredet med stue, kjøkken, gang og bad, mens andre etasje består av ett rom. Bygningen er ikke godkjent som bolig. Vann er frakoblet fordi bygningen ikke er i bruk.

Bergerløkka kapell og eldre bolighus
Kapellet på Bergerløkka er av ukjent alder, flyttet til nåværende plassering i senere tid og har grunnflate ca. 33 m². Bygningen står på stein- og murpilarer, er oppført i bindingsverk og har stående panel. Taket er ikke tett og er midlertidig dekket med presenning. Omfattende rehabilitering gjenstår. Det eldre bolighuset på Bergerløkka er SEFRAK-registrert og tidfestet til 1850 1874. Bygningene er ikke tilknyttet offentlig VA. Huset har ikke vært bebodd på mange år, har knuste vinduer og er vurdert som kondemnabelt i landbrukstaksten.

Byggemåte

Se tilstandsrapport for våningshuset utført av Witek AS ved Kenneth Solli Gressløs, datert 08.09.2026 etter befaring 18.08.2026, og tilstandsrapport for kårboligen utført av samme foretak og takstingeniør, datert 08.09.2026 etter befaring 17.08.2026. Rapportene gjelder boligbyggene der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.

Tilstandsgrader gis ut fra følgende kriterier:
-Tilstandsgrad 0: Ingen avvik.
-Tilstandsgrad 1: Mindre avvik
-Tilstandsgrad 2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS gir Tilstandsgrad 2.
-Tilstandsgrad 3: Store eller alvorlige avvik.
-TG IU: Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse.

Våningshus – Tilstandsgrad 3 | TG3
Innvendig > Rom under terreng:
Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Det er viktig å undersøke årsaken til fuktinntrengningen, herunder drenering, fuktsikring og ventilasjon. Nødvendige tiltak bør gjennomføres for å redusere fuktbelastningen, og eventuelle skader må utbedres for å sikre en varig løsning.
Kostnadsestimat: 20 000 100 000 kroner.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater, vegger og himling:
Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. Det er registrert svertesopp i himling i dusjsone. Overflater må utbedres eller skiftes. Svertesopp i dusjsone skyldes høy fukt og utilstrekkelig ventilasjon, og kan gi misfarging og risiko for videre muggutvikling. Tiltak er grundig rengjøring med egnet middel, forbedring av lufting/avtrekk og å sikre at overflater tørker raskt etter bruk.
Kostnadsestimat: under 20 000 kroner.

Våtrom > 2. etasje > Bad 2 > Generell:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Våtrommet er opplyst å være bygget mellom 1976 og 1978. I henhold til NS 3600:2025 vurderes våtrom etablert før 2000 automatisk med TG3, da alder på membran/tettesjikt tilsier at forventet brukstid er overskredet eller vesentlig redusert. Dette gir usikkerhet rundt tettesjiktets funksjon og økt risiko for fuktinntrengning i tilstøtende konstruksjoner.
Kostnadsestimat: 100 000 200 000 kroner.

Våningshus – Tilstandsgrad 2 | TG2
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp. Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:
Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget, og undertaket er misfarget. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Årsak til fukt bør avdekkes, skadet konstruksjon repareres eller skiftes ut og ventilasjonen forbedres.

Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon:
Det er påvist spredte råteskader i den stående bordkledningen rundt vinduer. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Ytterveggenes oppbygning er ukjent, og fasader har behov for vask. Råteskadet bordkledning bør skiftes, bakenforliggende konstruksjon kontrolleres og tilstrekkelig lufting etableres.

Utvendig > Vinduer:
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er registrert manglende vedlikehold, og vinduene nærmer seg forventet brukstid. Det anbefales å etablere klaring mellom beslag og treverk og utføre vedlikehold. Det må påregnes at vinduer må skiftes i nær fremtid.

Utvendig > Ytterdører:
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Døren har elde og bruksslitasje. Det anbefales å justere, tette eller utbedre døren for å sikre tetthet og funksjon.

Utvendig > Balkongdør:
Karmene er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Enkelte dører er vanskelige å åpne og lukke. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller skifte skadet treverk og justere dørene.

Utvendig > Terrasser og plattinger på terreng:
Det er symptom på skader på platting og terrasse, etterslep på overflatevedlikehold og manglende rekkverk. Skader og vedlikeholdsetterslep må utbedres. Rekkverk må monteres for å ivareta fallsikring.

Innvendig > Overflater gulv:
Det er påvist knirk i større deler av gulvet. Overflatene er av ulik tid og har forskjeller i slitasjegrad, utførelse og vedlikeholdsbehov. Årsak til knirk bør undersøkes og innfesting eller konstruksjon utbedres ved behov.

Innvendig > Overflater vegger og himlinger:
Overflatene er av ulik tid og har forskjeller i slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold. Vedlikehold og oppgradering må vurderes ut fra brukerens behov.

Innvendig > Etasjeskiller 1. etasje: Det er registrert merkbare nedbøyninger/skjevheter, lokal høydeforskjell større enn 15 mm og total høydeforskjell over 30 mm. Årsak og omfang bør undersøkes nærmere.

Innvendig > Etasjeskiller 2. etasje:
Det er registrert merkbare nedbøyninger/skjevheter, lokal høydeforskjell større enn 15 mm og total høydeforskjell over 30 mm. Årsak og omfang bør undersøkes nærmere.

Innvendig > Krypkjeller:
Det er umulig eller meget vanskelig å utføre innvendig inspeksjon. Situasjonen er uavklart. Krypkjeller regnes som en risikokonstruksjon utsatt for fukt- og råteskader. Tilstanden bør overvåkes og undersøkes nærmere av fagkyndig.

Innvendig > Skadedyr og fuktkrevende insekter:
Eier opplyser at det er eller har vært registrert skadedyr. Opplysningene kan indikere risiko for konstruksjonsskader og hygieniske utfordringer. Ytterligere undersøkelse av fagkyndig anbefales.

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger:
Deler av anlegget er eldre enn 33 år og har usikker fremtidig funksjon. Det kan være asbest rundt enkelte vannrør i kjeller. Vedlikehold og oppgraderinger må forventes, og arbeid med mulig asbestholdig materiale krever særskilte tiltak.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon i ett eller flere rom. Det bør etableres vegg- eller vindusventiler i oppholdsrom som mangler dette.
Tekniske installasjoner > Vannbåren varme, radiator: Deler av anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. Anlegget fungerer i dag, men skader kan oppstå på eldre komponenter.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:
Det mangler, eller det er på grunn av alder sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Behov for etablering eller oppgradering av fuktsikring og drenering bør vurderes, og ytterligere undersøkelser må gjennomføres.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger:
Vann- og avløpsledningstype er ukjent, og det er derfor vanskelig å vurdere fremtidig funksjon. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Tomteforhold > Oljetank:
Det er opplyst at ståltanken er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler. Dokumentasjon bør fremskaffes eller kontroll gjennomføres for å bekrefte forskriftsmessig håndtering.

Kjøkken > 1. etasje > Grovkjøkken > Overflater og innredning:
Innredningen har sår og skader. Det er påregnelig med utbedringer, og den enkelte må vurdere behovet.

Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning:
Det er påvist skader eller fuktskjolder i kjøkkengulvet, og innredningen har sår og skader. Årsaken bør undersøkes, skadet gulv repareres eller skiftes og underliggende konstruksjon kontrolleres.

Toalettrom > 1. etasje > Avtrekk/ventilasjon:
Det er naturlig ventilering. Dette gir begrenset luftutskifting med risiko for fukt og dårlig inneklima. Forbedret ventilasjon, for eksempel mekanisk avtrekk, bør vurderes.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater gulv:
Det er avvik i fallforhold til sluk, mulighet for vannlekkasje uten avrenning til sluk, bom i enkelte fliser og svertesopp i dusjsone. Fall og avrenning bør utbedres, flisene overvåkes og ventilasjon og uttørking forbedres.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk:
Det foreligger ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt. Påstrykningsmembran på gulv er eldre enn 15 år og mangler dokumentasjon. Nærmere undersøkelser anbefales, og dersom løsning ikke kan dokumenteres bør full rehabilitering vurderes.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning:
Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredningen. Lokal utbedring må utføres.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Ventilasjon:
Våtrommet har kun naturlig ventilering og mangler mekanisk avtrekk og tilfredsstillende tilluft. Det anbefales å etablere mekanisk avtrekksvifte og tilstrekkelig tilluft.

Kårbolig – Tilstandsgrad 3 | TG3
Utvendig > Vinduer:
Det er påvist råte på vinduer. Vinduene har oppnådd forventet brukstid, og manglende vedlikehold er registrert. Skadde vinduskomponenter må utbedres eller skiftes, og tilstøtende konstruksjoner bør kontrolleres.
Kostnadsestimat: 20 000 100 000 kroner.

Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Avtrekk:
Det er manglende eller defekt avtrekk. Ventilator er montert, men ikke tilkoblet. Det anbefales å etablere eller utbedre avtrekksløsningen. Kostnadsestimat: under 20 000 kroner.
Toalettrom > 1. etasje > Avtrekk/ventilasjon:
Det mangler avtrekkspunkt, ventilasjon eller tilluftsløsning. Det anbefales å etablere ventilasjon og tilluft.
Kostnadsestimat: under 20 000 kroner.

Våtrom > 1. etasje > Bad > Generell:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet er opplyst renovert midt på 1990-tallet. Tettesjikt, sluk og røropplegg bør oppgraderes og dokumenteres.
Kostnadsestimat: 100 000 200 000 kroner.

Kårbolig – Tilstandsgrad 2 | TG2
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:
Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og dokumentasjon på utførelsen mangler. Dette gir usikkerhet om tilstanden, og skjulte feil eller skader kan ikke utelukkes. Nærmere undersøkelser bør vurderes.

Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon:
Det er liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Ytterveggenes oppbygning er ukjent, og skjulte feil og skader kan ikke utelukkes. Luftingen bør forbedres.

Utvendig > Ytterdører:
Det er påvist utetthet mellom dørblad og karm. Døren har elde og bruksslitasje. Døren bør justeres, tettes og vedlikeholdes.

Utvendig > Balkongdører:
Døren er fra 1985 og det må forventes høyere varmetap enn fra nyere dører. Døren har elde og bruksslitasje. Vedlikehold bør utføres.

Utvendig > Terrasser og plattinger på terreng:
Det er etterslep på vedlikehold av overflater. Vedlikehold må utføres for å redusere videre nedbrytning.

Innvendig > Overflater gulv:
Overflatene er av ulik tid og har forskjeller i slitasjegrad, utførelse og vedlikeholdsbehov. Den enkelte må vurdere behov for tiltak.

Innvendig > Overflater vegger og himlinger:
Overflatene er av ulik tid og har forskjeller i slitasjegrad, utførelse og vedlikeholdsbehov. Normal overflatebehandling anbefales der det er tegn til slitasje.

Innvendig > Etasjeskiller 2. etasje:
Det er målt lokal høydeforskjell større enn 15 mm. Dette kan indikere ujevnheter, deformasjoner eller bevegelser og påvirke funksjon og overflater.

Innvendig > Krypkjeller:
Det er umulig eller meget vanskelig å inspisere hele krypkjelleren. Situasjonen er uavklart, og konstruksjonen er utsatt for fukt- og råteskader. Tilstanden bør overvåkes og undersøkes nærmere av fagkyndig.

Innvendig > Innvendige trapper:
Trappen har elde og bruksslitasje. Åpninger og rekkverkshøyde tilfredsstiller ikke dagens krav, og håndløper mangler. Rekkverk og håndløper bør utbedres.

Innvendig > Skadedyr og fuktkrevende insekter:
Eier opplyser at det er eller har vært registrert skadedyr. Omfang og mulig skade er ikke avklart. Ytterligere undersøkelse av fagkyndig anbefales.

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger:
Kobberrør er av ukjent alder og har usikker fremtidig funksjon. Det er registrert irr på deler av rørene. Rørene bør inspiseres av rørlegger, og årsaken til korrosjonen avklares.

Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør:
Avløpsrør er av ukjent alder og type og har usikker fremtidig funksjon. Utskifting eller oppgradering bør planlegges.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon i ett eller flere rom. Vegg- eller vindusventiler bør etableres der dette mangler.

Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank:
Det er ikke påvist tilfredsstillende elektrisk tilkobling av varmtvannstanken etter gjeldende forskrift. Tilkoblingen bør utbedres.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:
Det mangler, eller det er på grunn av alder sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren. Dette øker risikoen for fuktinntrengning og skader i krypkjeller.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger:
Vann- og avløpsledningene er av ukjent type og alder. Dette gir usikkerhet om fremtidig funksjon og økt risiko for uforutsette feil og lekkasjer.

Kjøkken > 1. etasje > Overflater og innredning:
Det er registrert enkelte sår og merker i innredningen. Utbedringsbehov må vurderes.

Toalettrom > 1. etasje > Overflater og konstruksjon:
Overflatene har slitasje og behov for vedlikehold. Normal overflatebehandling anbefales.

Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater, vegger og himling:
Det er vindu av uegnede materialer og manglende fuger i våtsone. Forholdene må vurderes og utbedres som del av oppgradering av våtrommet.

Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater gulv:
Det er avvik i fallforhold til sluk, avvik ved varmekilde og sprekker i fliser.
Kostnadsestimat: 20 000 100 000 kroner.

Våtrom > 1. etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk, sanitærutstyr og ventilasjon:
Vanntett sjikt mangler eller er ukjent. Det er plastsluk. Servanten har sprekker og riss, og avtrekksviften er defekt. Forholdene må inngå i en samlet oppgradering av våtrommet.

Det er ikke oppført egne TGIU-punkter i sammendragene i de to tilstandsrapportene. Begrensninger i inspeksjon, blant annet krypkjellere og loft, fremgår likevel av de enkelte TG2-punktene.

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter inneholder vanngebyr, vanngebyr bedrift, avfallsgebyr, feie- og tilsynsgebyr, avløpsgebyr, avløpsgebyr bedrift

Tomten

Tun:
Tunet omfatter våningshus, kårbolig, låve og stabbur med gruset gårdsplass, hage- og plenarealer. Driftsbygningen har adkomst via låvebru og fire skyveporter, og dyrket mark ligger i stor grad samlet rundt tunet med korte drifteavstander.

Jord:
Eiendommen har 310,9 daa fulldyrka jord og 17,1 daa innmarksbeite. Den fulldyrka jorda ligger i ti skifter, hovedsakelig samlet rundt tunet og avdelt av Iddebekken. Ett skifte ligger i skogen mot sørvest ved Øvre Holm, og ett mindre, smalt skifte ligger på motsatt side av Iddeveien. Arronderingen er vekslende, med noe kantvirkning i sør og vest. Jordsmonnet består av leirjord med varierende leirinnhold, siltinnslag i nord og moldrik jord vest for Iddebekken og langs Iddeveien. Arealene er systematisk grøftet, men skiftet lengst sør på Bergerløkka har oppgitt dreneringsbehov. Jorda er lite tørkeutsatt og brukes til høst- og vårkorn samt erter i vekstskiftet.
Jordleieavtalen omfatter ca. 311 daa fulldyrka jord og 17 daa innmarksbeite og løper i ti år fra 01.01.2023. Leieavgiften var 145 000 kroner per år eks. mva. i 2023 og reguleres årlig etter konsumprisindeksen. Avtalen gir leier rett til å bruke eksisterende transport- og driftsveier, mens skog, boligbygg, stabbur og deler av låven ikke inngår. Avtalen blir som hovedregel transportert til ny eier.

Skog:
Skogen ligger i én hovedteig vest for den dyrka marka og har lett adkomst og gjennomgående greie driftsforhold. NIBIO Gårdskart oppgir ca. 422,0 daa produktiv skog, fordelt på 291 daa høy bonitet, 68 daa middels bonitet og 63 daa lav bonitet, i tillegg til 50 daa uproduktiv skog. Landbrukstaksten viser til en hovedtallsrapport med registrering fra 2018, fremskrevet til 2021, med produktivt areal 404 daa (Nibio opererer med 422,9 produktivt), stående kubikkmasse 11 343 m³, årlig tilvekst 303 m³ og produksjonsevne 228 m³ per år. Skogfondsdata viser avvirkning på til sammen 1 978 m³ etter 2021. Det ble plantet ca. 20 000 granplanter i 2021. Taksten legger til grunn at et betydelig tømmervolum kan avvirkes i nær fremtid.

Bonitetsfordeling: H6: 2 % · H8: 6 % · H11: 8 % · H14: 20 % · H17: 16 % · H20: 47 %

Hogstklassefordeling: Hkl. 1: 0 % · Hkl. 2: 11 % · Hkl. 3: 3 % · Hkl. 4: 32 % · Hkl. 5: 51 %

Treslagsfordeling: Gran: 53 % · Furu: 13 % · Lauv: 33 %

Ovennevnte skogtall må leses med forsiktighet da opprinnelig skogbruksplan er av eldre dato. Interessenter på eiendommen oppfordres derfor til å gjøre en egne undersøkelser og egen befaring i skogen. Skogteigen kan fritt besiktiges, også utenom oppsatte visningstidspunkt.

Jakt:
Eiendommen deltar i samarbeid om elgjakt. Det er oppgitt jaktrett på fire til fem rådyr, med nåværende leie på 2 500 kroner per dyr. Selger har frem til nå leid ut småviltjakten på eiendommen, hvor siste leieperiode er jaktsesongen 2026/2027.

Offentlig kommunikasjon

Busstoppet Storholm ligger i enden fra gårdsbruket, 100 meter gange.

Oppvarming

Våningshus: . Oppvarming skjer med strøm, ildsteder, luft-til-luft-varmepumpe og NIBE væske-til-vann-varmepumpe fra 2023 med vannbåren varme til radiatorer og varmt tappevann.
Kårbolig: Oppvarming skjer med ved, strøm og luft-til-luft-varmepumpe.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) – L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Regulering

Eiendommen er uregulert og omfattes av kommuneplanens arealdel 2023 2035, plan-id G-KPLAN, i kraft 04.03.2024.
Om lag 687 895 m² er avsatt til nåværende LNRF-formål for nødvendige tiltak til landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på ressursgrunnlaget.
Planrapporten viser hensynssone H570 bevaring kulturmiljø over ca. 472 190 m², hensynssone H550 landskap over ca. 397 270 m² og faresone H320_2 flomfare over ca. 96 126 m². Et mindre areal på 7 m² omfattes av reguleringsplan G-349 Fredriksten golfpark, vedtatt 19.12.2002, med formål golfbane.

Ferdigattest

Samtlige bygninger på Store Holm er oppført før 1965. Det foreligger ingen ferdigattester eller midlertidige brukstillatelser på bygningsmassen. Det foreligger tegninger av søknad om kjøkken inngang på våningshuset på 70 tallet. Det foreligger også tegninger på en pumpestasjon og en driftsbygning. Men ingen av disse bygningene er oppført på eiendommen.

Kommunen ikke tilsendt dokumentasjon eller opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.
Med virkning fra 1. juli 2015 fikk pbl. § 21-10 et nytt femte ledd. Det lyder slik: Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998. Det ligger som forutsetning for lovendringen at byggverk det ikke lenger utstedes ferdigattest for, lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest. Kommunen kan ikke lenger kreve ferdigattest for de aktuelle tiltakene. Det innebærer imidlertid ikke at ulovlige tiltak ble lovlige med lovendringen. Et ulovlig bygg med byggesøknad før 1. januar 1998, uten ferdigattest, er fortsatt like ulovlig etter 1. juli 2015. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp

Offentlig

Servitutter

Gårdsnummer 168, Bruksnummer 1 i 3101 HALDEN kommune
1921/900099-1/2 30.03.1921 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1934/900097-1/2 10.10.1934 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1964/903332-1/2 01.09.1964 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1969/3069-1/2 24.09.1969 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3001 GNR: 168 BNR: 4

1982/3837-1/2 17.09.1982 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om senking/lukking av
grøft/bekk/kanal/elv
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1984/440-1/2 30.01.1984 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDN
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde
ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1987/3830-1/2 29.07.1987 ERKLÆRING/AVTALE
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1994/1244-1/2 07.04.1994 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDN
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde
ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1994/1371-1/2 19.04.1994 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Med flere bestemmelser
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde
ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3001 GNR: 168 BNR: 4

2004/6782-1/2 15.12.2004 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Rettighetserverv for 22 kV høyspenningsluftledning
m.m..
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3001 GNR: 168 BNR: 4

2020/2621749-1/200 19.06.2020
21:00
BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3101 GNR: 168 BNR: 166

2020/2621749-2/200 19.06.2020
21:00
BESTEMMELSE OM VANN/KLOAKK
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3101 GNR: 168 BNR: 166

Gårdsnummer 168, Bruksnummer 3 i 3101 HALDEN kommune
1921/900099-1/2 30.03.1921 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1934/900097-1/2 10.10.1934 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1987/3830-1/2 29.07.1987 ERKLÆRING/AVTALE
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1994/1244-1/2 07.04.1994 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDN
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde
ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Gårdsnummer 168, Bruksnummer 6 i 3101 HALDEN kommune
1984/440-1/2 30.01.1984 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDN
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde
ledninger m.m.

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
1987/3830-1/2 29.07.1987 ERKLÆRING/AVTALE
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
1994/1244-1/2 07.04.1994 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDN
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde
ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Gårdsnummer 168, Bruksnummer 12 i 3101 HALDEN kommune
1921/903434-1/2 19.12.1921 BESTEMMELSE OM VEG
iflg. overenskomst

1953/659-3/2 31.03.1953 FESTEKONTRAKT – VILKÅR
Festetid: 99 år
GJELDER MATRIKKELENHET: KNR: 3101 GNR: 168 BNR: 12
FNR: 1
ÅRLIG AVGIFT NOK 40
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
FORBUD MOT VISSE FORMER FOR NÆRINGSVIRKSOMHET
BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
1953/1231-1/2 06.06.1953 ** NYE VILKÅR

Gårdsnummer 168, Bruksnummer 16 i 3101 HALDEN kommune
1994/1244-1/2 07.04.1994 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDN
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde
ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Gårdsnummer 168, Bruksnummer 22 i 3101 HALDEN kommune
1964/903332-1/2 01.09.1964 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Gårdsnummer 168, Bruksnummer 23 i 3101 HALDEN kommune
1923/900288-1/2 21.03.1923 ELEKTRISKE KRAFTLINJER

1934/900097-1/2 10.10.1934 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Ansvarlig megler

Nils Henrik Tegneby