Småbruket "Skaugen"

Matrikkel

Gnr. 66 bnr. 102 i Råde kommune

Småbruket «Skaugen,» – ca. 7,7 daa totalt | våningshus | driftsbygning m/bl.a. stall og utleiedel | vognskjul | garasje

Eiendommen «Skaugen,» ligger åpent og solrikt til med omkringliggende dyrket mark og skjermet skog mot øst. Småbruket har en rolig og fredelig beliggenhet i privat vei. Tunet ligger tilbaketrukket på tomten og har fin utsikt over kulturlandskapet. Det er et våningshus over to plan med u.etg., driftsbygning, vognskjul og garasje. Landlig og idyllisk beliggenhet, som kan by på en solrik og usjenert plass, og ikke minst en eiet tomt på 7 685,2 kvm. Her er du omringet av skog og åker så langt øyet kan se.

Våningshuset holder en normalt god standard og fremstår som velholdt. 1. etg. inneholder vindfang og en entré som er knutepunktet mellom 2. etg. og kjeller. Stort kjøkken med spiseplass og grue. Kjøkkenet ble totalrenovert og det ble satt inn ny kjøkkeninnredning i 2013 med profilerte fronter og med kjøleskap, oppvaskmaskin og gasskomfyr. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Videre åpner det seg en stor luftig stue hvor møbleringsmulighetene er mange og rommets vindusflater rammer pent inn utsikten over landskapet, som det flotteste maleri som endres med årstidene. 2. etg. inneholder gang med bibliotek og balkong. Eldre baderom med dusj/wc, og tre soverom som er av grei størrelse og rommer plass til ønsket møblement. U.etg. med bl.a. et stort hobbyrom, flislagt bad med badekar, wc og opplegg for vaskemaskin, kjølerom, bod, og grovkjøkken m/egen inngang, som er overbygget med vinterhage/drivhus.

Driftsbygning/sidebygning benyttes i dag som stall med 4 bokser, vaskerom og salrom. Verksted og lager med 3 store porter og en utleiedel. Utleiedelen er godkjent til overnatting og ble Rådes kommunes tilbud som pilgrimsherberg i 2016 med tanke på Borgledens 1000 års jubilæum, hvor alle kommuner skulle stille med et overnattingstilbud langs leden. Solid bygget vognskjul ble ferdigstilt i 2019, og er benyttet som redskapslager, maskinhall og lager for løsøre. Eldre potetkjeller med garasje, som i dag benyttes som garasje/lager. Et lite hønsehus og paviljong.

Beliggenhet, adkomst

Småbruk som ligger idyllisk og usjenert til i en solrik helling i et landbruksområde med spredt boligbebyggelse ved Missingmyr i Råde kommune. Eiendommen ligger ca. 5 km. fra Karlshus sentrum. I Karlshus, som er Rådes sentrumskjerne, er det flere matbutikker, bakeri, klesbutikker apotek, bibliotek, frisør, treningsenter m.m. Råde stasjon har gratis parkering, og pendlertoget bruker i underkant av en time til Oslo S. Skaugen Gård ligger i Råde v/Missingmyr i fantastisk natur. Tett ved gården finner du Pilgrimsleden, gammel storskog, Vetaåsen, Fugletårnet og Vannsjø. Vår nærmeste nabo dyrker epler. Sentralt i forhold til E6, som tar deg til Sarpsborg, Moss og Fredrikstad fra mellom 20-30 minutter.

Type, eierform og byggeår

Landbrukseiendom Selveier, oppført i 1947

Bygninger og byggemåte

Våningshus:
Huset er oppført 1947. Det er ukjent byggegrunn. Det er fjell i dagen nord for bolighuset, men det antas at huset er oppført på løsmasser. Det er gjort omfattende dreneringarbeide på tomten, og eier forteller at de har drenert rundt huset. Det er synlig grunnmurspapp på nord og østsiden av huset, hvor ny drenering er lagt. Det er ellers drenert mye nord-øst for huset på tomten for lede vann vekk fra hus og ned på sørsiden av huset. Boligen har betonggrunnmur. Det er sannsynligvis stripefundamenter av betong under grunnmur. Forstøtningsmurer er av naturstein – Gabionkassetter fylt opp med naturstein. Yttervegger er oppført i bindingsverk med utvendig stående kledning. Bordkledningen er i følge eier satt utenpå opprinnelige yttervegger i 1996/97, da fasaden ble rehabilitert og fikk nye vinduer. Etasjeskillere i trebjelkelag. Taktekking er av betongtakstein, og takrenner, nedløpsrør og beslag er av plastbelagt stål.

Driftsbygning – verksted/garasje, lager og utleiedel:
Oppført i 1982/83. 3 nye porter i verksted/lager (4×4,2m), samt vinduer og verandadør i utleiedelen i 2019. Bygningen er oppført på støpt plate på mark. Yttervegger er oppført i bindingsverk, isolert, kledt utvendig med stående panel på forsiden, resten av sidene er det stålplater. Bygget har 5 isolerte porter og flere gangdører. 3 av portene er fornyet av nåværende eier, mens de to lengst mot sør i stallen er fra byggeår. Saltak, A-takstoler, tekket med profilerte ståltakplater. Det er innredet leilighet i delen av bygget som er nærmest adkomstveien mot øst. Leiligheten er godkjent for overnatting/ferieleilighet, men ikke som permanent bolig. Mellom leilighet og verksted er det bygget opp brannvegg. Det er innlagt vann (brønnvann med pumpe og filter) til hele bygget. Varmepumpe er installert i utleiedelen/leilighet.

Vognskjul:
Bygget i 2019. Solid bygget redskapsbus med god standard. Innlagt strøm. Oppført på støpt plate på mark med ringmur av betongblokker. Vegger i 30 cm Leca isoblokk, utvendig pusset/slemmet. Pulttak tekket med OSB plater som undertak og takpapp som tekking. 7 store uisolerte skyveporter i aluminium langs hele fronten av bygget.

Garasje:
Lager. Kjeller er benyttet i forbindelse med utegang for hester. Garasjen er bygget i bindingsverk med stående trekledning, oppført på råkjeller i betongblokker som er pusset innvendig og utvendig. Saltak tekket med ståltakplater med taksteinmønster. Det er store setningsskader i kjellervegg mot sør, med oppsprekking. Disse skadene har vært uendret siden nåværende eier tok over. Det er støpt dekke mellom garasjedel og kjellerdel, understøttet med stålsøyler og stålskinner. Garasjen har to vippeporter i front og dobbel slagdør mot nord. Det er gangdøråpning i kjeller. Bygningen har et stort vedlikeholdsetterslep, og har behov for omfattende oppgradering.

Arealer og fordeling per etasje

Primærrom: 204 kvm, Bruksareal: 209 kvm
Våningshuset:
1.Etasje: Vindfang m/garderobe, entré m/trapp til 2. etg. og kjeller, wc, kjøkken m/peis og stue m/peis
2.Etasje: Trappegang/bibliotek m/utg. til luftebalkong, bad m/dusj og wc, 3 soverom og langsgående kott
U.etg.: Diverse kjellerrom, bad/vaskerom, kjølerom, bod og grovkjøkken m/utgang til drivhus

Driftsbygning – verksted/garasje, lager og utleiedel:
1.Etasje: Stall m/vaskerom og salrom, verksted og lager. Utleiedelen inneholder: Stue/kjøkken, bad/wc og 2 soverom

Vognskjul – verksted, garasje og lager
1. Etasje: Redskapslager, maskinhall og lager for løsøre

Garasje m/kjeller for lagring

Oppvarming

Oppvarming skjer ved hjelp av vedovner/ peiser og elektrisk.

Areal og eierform (opplysninger om evt. feste)

Eierform: Eiet tomt

Tun, jord og skog

Tomten/ tunet er skrånende mot vest. Deler av tomten er opparbeidet med stor gruset gårdsplass mellom driftsbygningene nord på tunet. Det sørlige enden av tunet inneholder bolighus, liten ridebane og innhegning for hester, samt et eldre garasjebygg. Den sydlige delen har mest helling mot vest. Hjemmelshaverne har gjort en stor jobb med drenering og uteområder på tomta siden de overtok i 2012, og tomten fremstår som velholdt. Eierne leier ca. 2,5 daa av jordet til nabo for hesteholdet. Dette leieforholdet vil være mulig å videreføre i følge eier.

Vei, vann og avløp

Adkomstveien ligger på en privat eiendom, gnr.66 bnr.6. Gårdsveien er felles privat vei hvor deler av veien også går over denne eiendommen. Veirett og vedlikeholdsplikt tilligger eierne i fellesskap. Det ble betalt en årlig avgift på kr. 1.590,- for del av vedlikehold, snøbrøyting og strøing for 2023. Vannet er offentlig tilknyttet via private stikkledninger, og avløp er offentlig tilknyttet til avløpsnett via private stikkledninger.

Reguleringsplan

Eiendommen ligger i uregulert område. Formål i.h.t. kommuneplanen er spredt bebyggelse. Kommuneplanens navn er 202002 – Råde kommune. Vedtaksdato: 2023-2037

Servitutter og heftelser i grunnbok

På eiendommen med gnr/ bnr 66/102 er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

2013/112157-1/200 Bestemmelse om veg
07.02.2013
rettighetshaver:Knr:3112 Gnr:66 Bnr:102
Gjelder denne registerenheten med flere
Meglers kommentar: Denne eiendommen gis rett til alminnelig ferdsel til og fra tomten, samt plikt til å dele utgifter for vedlikehold/oppgradering av veien. Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

2013/506194-1/200 Bestemmelse om veg
20.06.2013
rettighetshaver:Knr:3112 Gnr:66 Bnr:102
Meglers kommentar: Denne eiendommen gis rett til alminnelig ferdsel til og fra tomten, samt plikt til å dele utgifter for vedlikehold/oppgradering av veien. Rett til å føre vann- og kloakkledninger. Retten omfatter også nødvendige kummer og renseanlegg. Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

Ferdigattest

Ferdigattest for vognskjul, datert 12.04.19. Ifølge kommunen foreligger det ikke ferdigattest eller brukstillatelse for noen av de øvrige byggene på eiendommen.

Enebolig – våningshus
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger
Det ble tilbygget overbygget inngangsparti i 1996/97. Omgjøring vises på tegninger fra gammelt prospekt. Finner ikke at det er noen søknad eller ferdigattest for denne ombyggingen.

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggeteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Garasje
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger
Eldre bygg – opprinnelig potetkjeller med trev over. Trev er gjort om til garasje.

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggeteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Driftsbygning – verksted/ garasje, lager og utleiedel.
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger
Det foreligger tegninger fra byggetidspunktet. Om de er godkjente kan jeg ikke finne ut, men det i følge Råde kommune ikke utstedt ferdigattest på bygget. Bygningen ble i sin tid oppført som driftsbygning på landbrukseiendom, med garasje, redskapslager, verksted og potetlager. Driftsbygningen har opp gjennom historien blitt brukt til potet- og grønnsakslager, stall og senere til urteproduksjon, lager og kontor. Og i våres tid, stall, verksted, lager og overnatting
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggeteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Vognskjul
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Bygget er omsøkt og bygget i 2019. Ferdigattest er gitt for bygget.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggeteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig, fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at rommet/ rommene/ bygningsdelene settes tilbake til opprinnelig godkjent stand.

Informasjon om odelsloven

Det er ikke odel på eiendommen.

Informasjon om konsesjonsloven og jordloven

Denne eiendommen er blant annet underlagt jordloven og konsesjonsloven.

Eiendommen er på 7,7 daa totalt. Eiendommen er i henhold til konsesjonsloven kap. 3. § 4. punkt 4 konsesjonsfri da bebygd eiendommer ikke over 100 dekar og overflate dyrket ikke mer enn 35 dekar er konsesjonsfrie. For eiendommer som er konsesjonsfrie på grunn av størrelsen eller bruken, er det likevel ofte et krav om å sende inn en egenerklæring om konsesjonsfrihet. Dette er en bekreftelse på at ervervet oppfyller vilkårene for konsesjonsfrihet.

Prisantydning

8 900 000,-

Takst / tilstandsrapport

Utført av : Thor B. Grønnerød
Takstdato : 22.05.2024
Markedsverdi : 8 900 000,-
Formuesverdi : 1 388 724,-
Sekundær formuesverdi : 5 277 152,-
Formuesverdi pr. : 01.01.2022

Småbruk med våningshus oppført i 1947, det er våningshuset tilstandsrapporten er på. Andre bygg på gården er kun enkelt vurdert og beskrevet i salgsoppgaven.

På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3):

Enebolig – våningshus
Utvendig
Taktekking,TG2

Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
– Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
– Det er en del mose på taket.

Tiltak
– Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
– Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
– Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
– Det anbefales en grundig takvask, samt at alle beslag og gjennomføringer gåes over og evt. utbedres/ skiftes ut.

Nedløp og beslag,TG2

Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er 25 – 35 år.
Vurdering av avvik:
– Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
– Det er avvik:
– Feieplattform mangler, men eier har aldri fått pålegg om å montere dette. God adkomst med stigetrinn.

Tiltak
– Tiltak:
– Vær oppmerksom på at det kan komme krav om montering av feieplattform.
Veggkonstruksjon,TG2

Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Bordkledning er i følge eier satt utenpå opprinnelige yttervegger i 1996/97, da fasaden ble rehabilitert og fikk nye vinduer.

Vurdering av avvik:
– Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

Tiltak
– Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
– Anbefalte minste avstand fra kledning til bakken er 30 cm, og minste avstand til vannbrett 8 mm. Det må kontrolleres om det også er råte i bakenforliggende konstruksjon som eventuelt må byttes også.
Vinduer,TG2

Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.

Vurdering av avvik:
– Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
– Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
– Panel/sidebord/vindusomramming står i kontakt med underbeslaget / overbeslaget og trekker dermed opp fukt/vann som reduserer levetiden på sidebordene.

Tiltak
– Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket.
– Det må foretas lokal utbedring.
– Det må påregnes noe vedlikehold av vinduene.

Dører,TG2

Bygningen har malt hovedytterdør og malte balkongdører i tre.
Vurdering av avvik:
– Det er avvik:
– Det er slitte overflater på enkelte overflater pga. hunder som har skrapet på dørene.

Tiltak
– Tiltak:
– Det er behov for maling og vedlikehold.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2

Terrasse på utsiden av kjøkken – mot syd – 1 etasje
Vurdering av avvik:
– Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
– Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
– Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse.
– Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
– Rekkverk er 88 cm høyt og har for store åpninger. Terrassegulv er værslitt og treverk er oppsprukket. Trappetrinn er skjeve/ har sklidd noe ut.

Tiltak
– Andre tiltak:
– Det må gjøres tiltak for å lukke avvikene.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger – 2,TG2

Balkong i 2. etasje – over inngangspartiet.
Vurdering av avvik:
– Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

Tiltak
– Andre tiltak:
– Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.
Utvendige trapper,TG3

Trapp i trekonstruksjon fra terrasse til kjellernedgang ligger i terreng. Trapp ved inngangsparti i betong, kledt med skifer, i god stand.
Vurdering av avvik:
– Konstruksjonene har omfattende skjevheter.
– Tretrapp er delvis gjengrodd og har store skjevheter. Ikke i bruk i dag.

Tiltak
– Andre tiltak:
– Tretrappa bør fjernes, alternativt utbedres/ fornyes. Kostnadsestimat er satt for fjerning av tretrapp.
Kostnadsestimat : Under 10 000

Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2

Etasjeskiller er av trebjelkelag. Gulv mot grunn er betongdekke.
Vurdering av avvik:
– Målt høydeforskjell på mellom 10 – 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Tiltak
– For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Radon,TG2

Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tiltak
– Det bør gjennomføres radonmålinger.

Pipe og ildsted,TG3

Boligen har to mursteinspiper som er helbeslått over tak. Piper er fra byggeår. Tre vedovner, to peiser med innsats og sotluker/feieluker. Eier opplyser om at det har vært pipebrann i den ene pipa før de tok over, men det har aldri vært noe problem i deres eiertid.
Vurdering av avvik:
– Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten.
– Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
– Det er avvik:
– Plate under vedovn 2. etg er ikke stor nok. avstand til brennbart materiale er 200 mm. Avstand til brennbart materiale foran den ene feieluken er 100 mm. Det er påvist en del svetting/ på utsiden av pipe på pipe mot sør – oppe på loft.

Tiltak
– Tiltak:
– Større avstand til brennbart materiale må lages.
– Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
– Undersøke pipe mot sør nærmere. I følge eier er vedovner godkjent av Branntilsynet, og feier har ingen bemerkninger til piper. Dette på tross avvik fra forskriftene på de områdene som er bemerket over her, som gir grunnlag for tilstandsgraden TG 3.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Rom Under Terreng,TG2

Gulvet er av betong og har laminat i ett rom og fliser i resten. Veggene har betong/mur og er pusset og malt. Lettvegg i bod, kledt med plater, inn mot tilstøtende matbod og kjølerom. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke mulig å foreta hulltaking i underetg i utsatte konstruksjoner.
– Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
– Det er noe avskalling i maling nederst på vegg under trapp. Det er de senere år drenert rundt huset, så det er i følge eier ikke noe problem lengre.

Tiltak
– Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.

Innvendige dører,TG2

Innvendig har boligen malte fyllingsdører.
Vurdering av avvik:
– Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
– Skrapemerker fra hund på innsiden av dør i 2. etasje, soverom mot sør.

Tiltak
– Lokal utbedring må påregnes.

Andre innvendige forhold,TG2

Mus ekskrementer er observert på loft, innvendig i huset. Her er det også store vepsebol.
Vurdering av avvik:
– Det er avvik:
– Ekskrementer fra mus er observert på loft. Vepsebol er observert på loft.

Tiltak
– Tiltak:
– Gjøre tiltak, bekjempe mus og veps. Vurdere å tette mulige steder hvor mus og veps kommer inn. Viktig å ivareta lufting av loft.
Våtrom
Kjeller > Bad /WC
Generell,TG3

Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. TG:3 gis som en automatisk konsekvens av alder på våtrommet og at forskriftskrav ikke er oppfylt. Gjenværende brukstid er usikker grunnet alder og byggemåte. Bruken av rommet vil være avgjørende.
Vurdering av avvik:
– Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Tiltak
– Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
– Våtrommet er i daglig bruk, men er av eldre dato, fra før 1997. Våtrommet må følgelig påregnes fullt oppgradert i tiden som kommer.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000

Kjeller > Grovkjøkken
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er eldre soilsluk og ukjent tettesjikt/membran. Sannsynligvis ingen membran.

Vurdering av avvik:
– Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.
– Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Tiltak
– Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.
– Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner.

Kjeller > Grovkjøkken
Ventilasjon,TG2

Det er naturlig ventilering. Avtrekk over komfyr i grovkjøkken/ vaskerom.

Vurdering av avvik:
– Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Tiltak
– Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Etasje 2 > Bad
Generell,TG3

Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. TG:3 gis som en automatisk konsekvens av alder på våtrommet og at forskriftskrav ikke er oppfylt. Gjenværende brukstid er usikker grunnet alder og byggemåte. Bruken av rommet vil være avgjørende.

Vurdering av avvik:
– Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
– Våtrom er gammelt, og det må påregnes å oppgradere dette.

Tiltak
– Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
– Våtrommet er i daglig bruk, men er av eldre dato, fra før 1997. Våtrommet må følgelig påregnes fullt oppgradert i tiden som kommer.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000

Spesialrom
Etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG3

Toalettrom med toalett og servant.
Vurdering av avvik:
– Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
– Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Tiltak
– Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
– Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2

Innvendige vannledninger er av kobber med plastkappe. Rør i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tiltak
– Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
– I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca 200 liter. Utstyret er ikke funksjonstestet eller tilstandsvurdert av takstingeniør. Plassert i bod i kjeller. Kan med fordel direkte kobles og ikke være tilkoblet stikkontakt. Det har lenge vært vanlig å koble varmtvannsberedere i stikkontakt. Nå er det derimot pålagt med direkte tilkobling til det elektriske anlegget. Nye varmtvannsberedere (med effekt på 1500 W eller mer) som installeres må være fast tilkoblet. Det er ikke lenger lov å koble til vanlig stikkontakt. Kravet ble opprinnelig innført i 2010 og gjaldt da varmtvannsberedere med effekt over 2000 watt, men ble endret til 1500 watt i 2014. Som for det meste annet av regelverk, har ikke kravene tilbakevirkende kraft. Dersom du har en bereder som ikke tilfredsstiller dagens krav, men ble montert før de ble innført, må du altså ikke foreta deg noe med det elektriske anlegget.

Vurdering av avvik:
– Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
– Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Tiltak
– Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

Andre installasjoner,TG2

Sentralstøvsuger er montert, med rør fordelt til 1. og 2. etasje. Varmekabler på gulv i kjellergang, bad i kjeller og i vaskerom/ grovkjøkken i kjeller. Panelovner.
Vurdering av avvik:
– Det er avvik:
– Det er i følge eier jordingsfeil på varmekabler i gang og på bad i kjeller.

Tiltak
– Tiltak:
– Sjekke jordingsfeil og evt. utbedre dette.
Elektrisk anlegg,TG2

Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en takstingeniør har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Sikringsskap plassert i bod i kjeller. Det er også sikringsskap i uthusene/ driftsbygningene. Her er det observert el-skap uten deksel over enkelte ledninger ved hovedsikring inne i skapet. Hele gårdens anlegg anbefales at undersøkes på generelt grunnlag. Det elektriske anlegget er fortløpende kontrollert og oppdatert av Råde elektro, og det finnes en del dokumentasjon i Boligmappa på arbeid som er utført de siste 7-8 årene. Anlegget er kontrollert av Råde Elektro. Og alle sikringer og anbefalte utbedringer er gjort. Det er bl.a. satt opp lyn-rele både i bolig og uthus.

21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei

Kommentar:
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar: Det er ukjent når det elektriske anlegget er sist totalt rehabilitert, men det er gjort en del arbeider i forbindelse med oppgradering av hus i 1996/97. Det er i følge eier gjort en del arbeider på det elektriske anlegget etter at de overtok i 2012, både i bolighus og i uthusene. Det er skiftet el-tavler/ innmat i sikringsskap og gjort fortløpende utbedringer. Det ligger en del dokumentasjon i Boligmappa på el-arbeider utført av Råde elektro fra 2016 og fremover.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja

Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja

Kommentar: Det eksisterer samsvarserklæring på en del av arbeidene som er gjort, men det er usikkert om det er på alle arbeider etter 1.1.1999.
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei

Kommentar: Seneste el rapport er fra 2018. Men det er foretatt utbedringer og kontroll av anlegget i senere tid.
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei

Kommentar:
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei

Kommentar:
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei

Kommentar:
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei

Kommentar:
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei

Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja

Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar: Det er ikke foretatt kontroll av det elektriske anlegget i løpet av de siste 5 årene. Det anbefales på generelt grunnlag en gjennomgang av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Tomteforhold
Grunnmur og fundamenter,TG2

Bygningen har betonggrunnmur. Det er stripefundamenter av betong under grunnmur.
Vurdering av avvik:
– Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
– Grunnmuren har sprekkdannelser.
– Det er påvist en sprekk i murpuss på nordvegg av huset. Det er ingen tegn til sprekker på innvendig vegg, så det kan være kun i murpuss hvor sprekk har oppstått.

Tiltak
– Lokal utbedring må utføres.
– Anbefaler å følge med videre utvikling, evt gjøre ytterligere undersøkelser og gjøre lokal utbedring.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2

Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 2012-13. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av plast (PEL), med ukjent alder. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
– Det er ukjent når vannledninger er lagt inn til eiendommen, men de er nok ihvertfall rundt 30 år.

Tiltak
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Kommunale avgifter

Kr. 15 413 pr. år
Feie- og tilsynsgebyr: kr. 958,-
Vann: kr. 3.860,-
Avløp: kr. 3.776,-
Eiendomsskatt: kr. 6.819,-

Pliktig medlemsskap i velforening/sameie

Kjøper forplikter seg til å følge de til enhver tids retningslinjer for samarbeid og eventuelt sin andel av økonomiske kostnader for vedlikehold av privat gårdsvei og øvrig nabosamarbeid.

Oppgjør

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Arealangivelser i salgsoppgaven

Arealangivelsene er hentet fra takst (evt tilstandsrapport).

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset og kårbolig ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Antikk og løsøre

Landbruksdirektoratets søknadsskjema for konsesjon finnes et eget punkt for løsøre, pkt. 7. Til forskjell fra en ordinær enebolig selges ofte en landbrukseiendom med en del løsøre, maskiner ogredskaper, samt antikviteter/ gamle bruksgjenstander, som medfølger gårdsbruket. Kjøper skal ikke betale dokumentavgift av denne delen av kjøpet, ei heller skal selger kapital beskattes. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter skal reguleres i en egen kontrakt mellom kjøper og selger uavhengig om det anses som en del av kjøpstilbudet kjøper har gitt på eiendommen, eller om det kommer i tillegg til kjøpstilbudet på eiendommen. Selger har full bestemmelsesrett over hva slags løsøre som kan følge gården og hva som eventuelt skal komme tillegg. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter som kommer i tillegg til kjøpesummen for eiendommen kan kjøper selv velge om han/hun skal godta eller ikke. Fastsettelse av pris for løsøre, maskiner redskap og antikviteter erutenfor meglers kompetanseområde og må derfor avtales direkte mellom kjøper selger på lik linje som om det skulle blitt annonsert i markedet, eksempelvis på finn.no. Eventuelt kan partene engasjere uavhengig fagkyndig personell til taksering av objektene.Megler kan forøvrig bistå med kontrakt i henhold til det partene har blitt enige om.

Maskiner og utstyr

Fastsettelse av pris for løsøre, maskiner redskap og antikviteter erutenfor meglers kompetanseområde og må derfor avtales direkte mellom kjøper selger på lik linje som om det skulle blitt annonsert i markedet, eksempelvis på finn.no. Eventuelt kan partene engasjere uavhengig fagkyndig personell til taksering av objektene. Megler kan forøvrig bistå med kontrakt i henhold til det partene har blitt enige om.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt «Gi bud»-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av Bank ID. Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud. Likeledes er budgiver klar over at budet er bindende for når det er kommet til selgers kunnskap. Handelen er juridisk bindende for begge parter dersom budet aksepteres innen akseptfristen. Ved innsendelse av bud på eiendommen til megler bekrefter budgiver at den skriftlige salgsoppgaven, pdf. dokument eller trykket salgsoppgave, er gjennomlest og forstått.

Overtagelse

Avklares i forbindelse med budgivning.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring.
Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.
Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er»,og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Med unntak av beboelseshus er landbrukseiendommen med driftsbygninger og innmark/utmark i utgangspunktet en næringseiendom og selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9 (1). Det innebærer at avhendingslovens regler om når eiendommen har mangel, fravikes til ugunst for kjøper.

Lov om hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.
Kjøpers innbetaling skal foretas fra norsk bank/finansinstitusjon.
Selgers oppgjør vil skje til konto i norsk bank/finansinstitusjon.
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.