Revhaug Gård - SOLGT!

Revhaug, Rødsveien 1, 3, 5 og 7 1542 Vestby

Gnr. 5 bnr. 1 i Vestby kommune

I tillegg til 5/1 inngår 6/478 (tømmerplass) og 5/38 (solgt, men ikke endelig fraskilt tomt for SFR sin pumpestasjon). Pumpestasjon har adresse Rødsveien 7.

Revhaug gård ligger høyt og solrikt rett syd for Vestby kirke. Landbrukseiendommens sentrale beliggenhet og størrelse byr på et hav av muligheter for fremtidig utnyttelse og utvikling.

Landbrukseiendommens historie går langt tilbake og ble trolig ryddet før eller under folkevandringene (noen hundre år e.Kr.), den er nevnt i kilder så tidlig som i 1362. Du kan formelig fornemme gammel storhet og historien når du kjører opp den slake grusveien til eiendommen. På det solrike høydedraget ligger Revhaug gård, med flott utsyn over omgivelsene, kirkespiret på andre siden av veien og prestegården på nedsiden. Det første som møter deg er det hvitmalte våningshuset oppført på slutten av 1800-tallet i sveitserstil omgitt av frodig vegetasjon nordvest på tunet, rett frem ligger den store røde låven. Videre inn på tunet ligger stabburet i forlengelsen av hagen til hovedhuset og på venstre side ligger garasjen og arbeidsboligen. Kårboligen ligger som seg hør og bør noe avskjermet øst for tunet. Kårbolig har egen adkomst med avkjørsel til venstre fra grusveien som fører opp til eiendommen.

Gården har trolig vært udelt gjennom det meste av sin historie. Nåværende eier solgte imidlertid 31,8 daa øst for E-6 for noen år siden. Hjemmel er ikke overført så areal i Nibios gårdskart står fortsatt oppført med 907,8 daa, riktig areal skal være ca. 875 daa etter fradeling. I dag drives tradisjonelt landbruk og utleie av bygningsmasse til landbruks- og boligformål. Dyrka mark utgjør drøye 158 daa og er utleid frem til 2024. Jordene fordeler seg på 6 jordteiger som omkranser tunet og sikrer enkel tilgang for drift. Jorda er godt egnet til korn-, potet- og grasproduksjon. I dag dyrkes det i hovedsak bygg og hvete annethvert år. Skogen er på 617 daa og ligger i en sammenhengende teig i forlengelsen av dyrka mark sydvest på eiendommen. Det foreligger skogbruksplan fra 1993, takstmann beregner at skogsareal fordeler seg på ca. 213 daa med høy bonitet, ca. 283, daa middels bonitet og ca. 120 daa lav bonitet. Variabel hogstklassesammensetning med mye yngre og eldre produksjonsskog. I skog og utmark kan det utøves jakt på storvilt-, rådyr og annet småvilt.

Revhaug gård er tilrettelagt for hestehold. Selger har de siste 25 årene og frem til nylig drevet aktivt med bl.a. rideskole og terapiriding, utleie av stallbokser mm. Revhaug er godt kjent innen Islandshest miljøet og har en tilrettelagt og  inngjerdet ovalbane for trening og konkurranse. Banen er 250 meter lang, den er 4 meter bred og har doserte svinger. Her har vært avholdt og leid ut til en rekke mesterskap/stevner bl.a. til klubbene Gandur, Hekla og Baldur. På det meste har det vært inntil 70 ekvipasjer da eiendommen også har tilrettelagte og store opparbeidede arealer for parkering. I tillegg til ovalbane er det enda en inngjerdet ridebane med standardiserte mål 20 x 60 meter. Begge ridebanene har monterte utelys. Oppstalling til 8 store hester og fine fasiliteter som sal-utstyrsrom med egne skap, hestedusj, forrom, et trivelig oppvarmet allrom og toalettfasiliteter. I stabburet er det kjøkken og et stort "konferanserom" som også er benyttet til kafé og overnatting for trenere og ryttere på store stevner. Låven er stor og det er gode muligheter for ytterligere utvidelse. Flere beiter og flott turterreng i skogen som ligger like inntil. Eiendommen har særdeles mange gode kvaliteter for hestehold. Du merker det med en gang du kommer inn i stallen, det er en stille og god atmosfære her noe jeg nevner til Trine, selger og hestedame. Hun smiler og svarer, du er ikke den første som sier det. Hestene trives godt og faller til ro når de kommer hit til Revhaug.

Meget sentral beliggenhet med gangavstand til "alt" familien trenger som skoler, barnehager og Grøstad banen for ballspill og lek. I den store skogen tilhørende eiendommen ligger alt til rette for rekreasjon og lek, lange gå- og løpeturer mm. Sentrum og Vestby storsenter ligger bare noen steinkast unna, det samme gjør Vestby stasjon og du er i hovedstaden på drøye 20 minutter. Vestby er et veldig populært sted for pendlere med bare ca. 40 km. til Oslo og 20 km til Moss. Til Vestby næringspark med tusenvis av arbeidsplasser er det bare 3 km. Trenger du å ta buss er det bare 100 meter å gå til nærmeste bussholdeplass.

Senere i salgsoppgaven er det vedlagt noen ord fra selger om deres tid på eiendommen, bla. ift hestehold og deres tanker om eiendommens kvaliteter og muligheter.

Landbrukseiendom, selveier oppført i 1887 modernisert i 2013.

Våningshus oppført i 1887 og låve er SEFRAK registrert.

Riksantikvaren gir følgende instrukser om SEFRAK registeret:

Bygningene i SEFRAK-registeret er i utgangspunktet ikkje tillagt spesielle restriksjonar. Registreringa fungerar meir som eit varsko om at kommunen bør ta ei vurdering av verneverdien før det eventuelt blir gitt løyve til å endre, flytte eller rive bygninga.

For meldepliktige bygningar (bygningar er eldre enn 1850), er det lovfesta i Kulturminnelova §25 at ei vurdering av verneverdien må gjerast før søknad om endring eller rivning kan bli godkjent.

Byggeår antatt i 1887 med grunnflate på ca. 238 m2.

Våningshuset er blitt oppgradert bl.a. i 1956, 1991 og 2013. Helt siden 1956 har huset hatt 3 boenheter (med kjøkken og egen inngang). Huset er innredet med tre utleieleiligheter, en i første etasje, en i andre etasje, og en i kjeller, samt stor terrasse mot sør. Leilighetene i første og andre etasje har egne innganger. Leilighet i kjeller har tilgang via utvendig kjellerlem. Leilighet i andre etasje har noe skråtak.

Boligen er oppført i tømmer i 1 ½ etasje med gråsteinsmur og ifølge eier fundamentert på fjell. Ny drenering langs hele grunnmuren på sydsiden av huset i 1980. 2 nye overvannskummer med

sluk syd-østre og syd-vestre hjørne av huset.  Gulv mot grunn er ikke fuktsikret, noe fukt oppsug i gulvet, i tillegg gjennomslag av fukt på nedre del av vegger noe som kan tyde på sviktende drenering.

Rom under grunn bør ikke innredes før konstruksjonen er tilstrekkelig fuktsikret. Nyere lite  tilbygg oppført på støpt mur. Det er yttervegger i tømmer, kledd utvendig med tre kledning. Slitasje, oppsprekking, dels råte og slitt kledning på værutsatte steder.

Begrenset ventilering bak kledning og avstand til vannbrett og mur. Det er viktig at dette arbeidet utbedres for å unngå større følgeskader med fukt. Det anbefales renovering av fasadene og at ytterveggene bør kontrolleres for fukt innvendig.

Fasaden utvendig inkl. dører og vinduer er slitt, og har også behov for maling og renovering. Videre anbefales det at det monteres tilstrekkelige sløyfer og lekter for å sikre god nok lufting og drenering bak panelet.

Sprekker og stedvis manglende fuger til mur. Utbedringer bør påregnes.

Vinduene er med isolerglass i malte trerammer. Vinduer på et soverom i 1 etg. ble byttet i 2013 og noen vinduer syd/vest i 2 etg ble byttet i 2015. Ny bi-entrédør i 1991. Ny kjellerlem i 2010.

Takkonstruksjon av sperrer med saltak løsning, isolert med varierende isolasjon mot oppholdsrom. Det er spor etter stripet borebille/barkbille ol., veps og mus, omfanget er ikke kontrollert av takstmann. Takstmann har  ikke inspisert hele skråhimling på loftsetasjen, og deler av loftet er

begrenset inspisert på grunn av trang og vanskelig tilkomst.. Det er begrenset luftrom for ventilering i konstruksjonen, konstruksjonen bør ventileres tilstrekkelig for å unngå fukt, soppdannelse og kondensskader.

Takstmann  foretok fuktsøk i dette området rundt lofts luke, det ble ikke indikert noen unormale høye fuktverdier ved befaringstidspunktet.

Yttertaket er tekket med undertak, sannsynlig sløyfer, lekter og betongtakstein. Takrenner, -nedløp og beslag av stål og piper over tak. Nye vindski, kåpebord og kil renner i 1980. Taket ble lagt om med nytt bordtak, papp, sløyfer, lekter og takstein i 1980. Reparerte takpapp sydsiden, omtrent midt på, ca. 3 meters bredde ifølge. selger.

Teglpiper: Nye foringsrør i begge pipene, rom mellom mursteins pipe og foringsrør fylt med Leca/sementblanding og nye feieluker i 1985.

Tre bjelkelag, isolert med stubbloftfyll. Etterisolert i 1.etg. hvor gammel fyllmasse ble sugd ut og steinull ble blåst inn i 1982. Utbedret bjelkelag på kjøkken i 1.etg. i 2013.

Vann kommer fra egen brønn, med tre trykktanker, avkalkningsanlegg/partikkelfilter. Avløp går til kommunalt anlegg utvendig via privat stikkledning. Elektrisk anlegg er av nyere dato, med automatsikringer. Oppvarming panelovner, vedovn, varmepumpe og varmefolie/kabler.

Leilighet i første etasje består av:

• Inngang i tilbygg, steinfliser m/varmekabler på gulv.

• Vaske-/baderom i tilbygg (u/toalett), steinfliser på gulv m/varmekabler.

• Kjøkken,

• Stue/spisestue.

• 2 Soverom.

• TV-/arbeidsrom m/kjøkkeninnredning.

• Toalettrom i fellesgang.

Leilighet i andre etasje består av:

• Stue-/gangrom.

• Kjøkken med ny innredning.

• Baderom med eldre innredning, varmekabler.

• Toalettrom.

• 5 soverom, hvorav et med karnapp.

Leiligheten har delvis skråtak.

Gulv er vesentlig tekket med laminat og noe gulvbelegg, vegger med panel/panelplater, og tak med tak-ess-plater. Stue i første etasje har brystpanel (panelplater) og veggplater.

Leilighet i kjeller består av:

• Entré/gangrom m/spiskammers.

• Kombinert kjøkken og stue.

• 2 soverom.

• Baderom.

Leiligheten har tykke gråsteinsvegger, støpt gulv, og takplater. Teknisk rom i kjeller.

Kjøkken i 1 og 2 etasje i våningshus er av nyere dato og fremstår som delikate og praktiske med plassbygde innredninger som går til tak. 

Kjøkken  i 1. etasje var nytt i 2013 hvorav det er oppført fast kjøkkeninnredning med malte fronter i dus gråfarge og vitrinedører, nedfelt vaskekum med ettgreps blandebatteri i mørk laminatbenkeplate. Ventilator over platetopp, integrert stekeovn, integrert mikrobølgeovn, integrert oppvaskmaskin under benk og plass til frittstående kjøleskap med fryser.

Grovkjøkken i første etasje med fast innredning med folierte fronter og nedfelt kum med ettgreps blandebatteri i laminatplate, innredning av nyere dato.

Kjøkken i 2. etasje var nytt i 2015 i moderne mørk utførelse med folierte fronter, nedfelt kun i laminatplate og ventilator over platetopp. Integrert stekeovn, oppvaskmaskin platetopp og plass til frittstående kjøleskap

Bad i våningshus er av eldre dato og trenger å renoveres.

Malte fliser på bad/vaskerom i første etasje, noe maling avflassing i dusj sone. Malte plater på vegger. Utslagsvask med togrens blandebatteri, innredning, opplegg for vaskemaskin, naturlig ventilering og dusjhjørne. Bad i 2 etasje har Epoxy på gulv og malt panel på vegger. Servant med ettgreps blandebatteri, høyskap, speil dusjutstyr på vegg, periodisk avtrekk, opplegg for vaskemaskin og sluk under vaskemaskin. Nytt WC i 2020. Det anbefales å bruke dusjkabinett på begge bad. I kjeller er det gulvmontert WC, servant med ettgreps blandebatteri, opplegg for vaskemaskin, dusjkabinett og panelovn. Naturlig ventilert. Rommet er ikke bygget som våtrom.

Våningshus består i dag av 3 utleieleiligheter men er registrert som en boenhet i matrikkel. Bruksendring til flere boenheter er søknadspliktig. Dersom kjøper vurderer å søke om bruksendring til flere enheter har selger en skriftlig bekreftelse på at huset hadde 3 boenheter i 1956, altså før ny bygningslov kom i 1965. Dersom kommunen ikke innvilger søknad om flere enheter er dagens leieinntekter høyere enn hva man kan forvente å få for en boenhet. Månedlige leieinntekter ligger i dag på ca. 40.000,- tilsvarende ca. 480.000,- pr. år. Fradrag for vedlikehold, forsikringer, administrasjon, estimert trekk for ledighet mm. tilsvarer erfaringsmessig ca. 25% / ca. kr. 120.000,- hvilket gir årlige netto leieinntekter på drøye kr. 360.000,- pr. år.

For ytterligere bygningsmessige opplysninger og før bud på eiendommen inngis må implementert tilstandsrapport på våningshus utført av takstmann Henrik Hals og datert 10 juli gjennomgås.

Kårboligen ble oppført i 1989 og renovert i 2015 med ny panel/maling av vegger og tak. Det ble skiftet ut noen vinduer for god støyisolasjon. Kårboligen ligger noe tilbaketrukket og skjermet øst for indre tun og med egen adkomst via grusveien som fører til hoved eiendommen.

Bygget er i reisverk, oppført på en flate/en etasje, fundamentert på ringmur uten kjeller. Taket er tekket med sementstein. I følge eiendomsmatrikkelen er BRA ca. 125 m2. Mot sør er det påbygd en større, til dels overbygd terrasse, med levegg mot E6. Elektrisk anlegg er av nyere dato, med automatsikringer. Det er varmekabler i alle rom. Vinduer er av doble isolerglass. Vann og avløp er kommunalt, men det er også eget borrevann på eiendommen, hvor det i 2019 ble borret ny «brønn». Bygget ble renovert i 2015 med ny innvendig panel/maling av vegger/tak.

Kårboligen har følgende romfordeling:

• Entré, m/garderobe

 Gangrom

• Kjøkken

• Kombinert stue/spisestue

• Baderom

• Soverom, med egen luftebalkong

• Garderoberom

• Vaskerom/fotsoneterapi (m/egen inngang)

• Kontor

• Kjølerom

Gulv er hovedsakelig tekket med vinylfliser og noe laminat, vegger med panelplater, og tak med tak-ess-plater. Baderom har gulvfliser og baderoms-veggplater.

Baderom har gulvfliser og baderoms-veggplater.

I tilknytning til boligen er det en uisolert garasje (1998) med plass til en bil, samt redskap og utstyr.

Ifølge tinglyst avtale med Statens Vegvesen kan ikke kårboligen bebos (støyutsatt). Kårbolig kan imidlertid benyttes til "landbruksformål". Huset er godt støyisolert, og har en visuelt god beliggenhet mot Vestby sentrum og E6. Les implementert svar fra Vestby kommune vedrørende vilkår for bruk av kårbolig. .

Et alternativ kan være å søke kommunen om å skille ut kårbolig, da anbefales en forhåndskonferanse/samtale med landbrukskontoret i forkant da det er strenge vilkår og utfall av søknad er kjøpers ansvar.

Bygget er fra 1995, oppført i reisverk. Det er i en etasje, på ringmur uten kjeller. Taket er tekket med sementstein. Grunnflate er ca. 70 m2, med tillegg av stor terrasse på nordveggen.

Elektrisk anlegg har automatsikringer. Alle rom har varmekabler. Vann og avløp er kommunalt. Vinduer er av doble isolerglass.

Boligen har følgende romfordeling:

• Entré/gang

• Kjøkken

• Stue

• Bad

• 2 soverom

Gulv er vesentlig tekket med laminat, vegger med panelplater, og tak med tak-ess-plater. Baderom har gulvbelegg og baderoms-veggplater. Trivelig liten bolig midt på tunet. Takstmannen har beregnet årlig nettoleie til kr. 128.700,-

Stabburet antas å være fra begynnelsen av 1900-tallet, oppført i tømmer med utvendig panel, og fundamentert på støpte pilarer. Det er i 2 ½ etasje, og med en grunnflate på ca. 65 m2.

Første etasje er innredet med møterom og kjøkken, samt baderom som benyttes i fellesskap med leilighet i andre etasje.

Leilighet i andre etasje består av kombinert stue og kjøkken, og 2 soverom.

Leilighet i loftsetasjen består av stort, moderne baderom med toalett, dusjkabinett, servant og egen VV-bereder, kombinert stue og kjøkken med ny innredning, samt et lite soverom/alkove med tilgang via to skyvedører. Leiligheten har egen tilgang via utvendig vindeltrapp.

Første etasje har vesentlig laminatgulv, veggpanel og tak-ess-plater. Baderommet har gulvbelegg, baderoms-veggplater, og tak-ess-plater.

I andre etasje er det laminatgulv, veggplater og tak-ess-plater.

Leiligheten i loftsetasjen ble innredet i 2019 og har laminatgulv, veggpanelplater og takess.

Baderommet har gulvbelegg, baderoms fliser på vegger, og takess.

Leilighet i 2. etasje og loftetasje er utleid.

Stabbur er ikke godkjent for bolig og utleie til dette formål.  Utleie til bolig krever bruksendring som er vanskelig å oppnå i et LNFR område. Bruksendring i LNFR område kreves dispensasjon og har strenge vilkår.

Det er ikke er omsøkt bruksendring til boligformål for stabburet

Dersom ny kjøper vil fortsette dagens utleievirksomhet presiseres det at kjøper selv bærer ansvar og risiko for at leieobjekt tilfredsstiller dagens krav til utleie, utleiepriser og etterspørsel etter tilsvarende utleieobjekter i området.

Tradisjonell driftsbygningen antatt oppført ca.1900. Grunnflate er på ca. 700 m2.

Bygningen benyttes av eier selv til diverse lager og garasje. I garasjene i nedre plan er det støpt gulv og tilgang via store skyveporter. Denne delen er uisolert.

Den tidligere fjøsdelen i nedre plan var tidligere innredet som stall, med 9 bokser som er demontert, medfølger handel. I tilknytning til stallen er det innredet fòrrom, oppholdsrom, hestedusj, salrom og toalettrom, alt i isolert del av bygningen.

I uisolert del var det tidligere anlagt 12 enkle stallbokser som også er demontert med medfølger. Det er også eget høylager alle med støpt gulv.

På uteområdet, i tilknytning til stall-anlegget, er det anlagt ridebane, paddock og ovalbane med internasjonale mål. Ride anleggene, som tidligere var benevnt som «Revhaug islandshest gård». Da ridebaner og uteanlegg ikke har vært i bruk på en stund må det påregnes noe oppgradering.

Arealene som tidligere ble benyttet til enkle stallbokser og høylager benyttes nå til vinteropplag for campingbiler/-vogner, biler etc. Tilgjengelig areal anses å ha plass til 8 - 9 bobiler av «normal» størrelse. Eier har opplyst at leiepris for en bobil er kr 1.125 pr mnd. Trekk for administrasjon, vedlikehold, forsikring mm settes til 15 %. Netto utleie pr. enhet blir da kr 959,- pr mnd., tilsvarende kr 11.508 pr år. Utleie av vinteropplag i Vestby anses å ha forholdsvis liten risiko, og man vil på vinterstid som oftest kunne utnytte mye av arealet. På sommerstid vil det være mer begrenset utleie. Variasjoner gjennom året er også noe usikkert, og utnyttingsgrad settes skjønnsmessig til ca. 50 %. Risikovurdert kapitaliseringsrente settes til 7 %.

Nevnte forutsetninger gir følgende nåverdi for utleiedelen: kr 11.508 x 8 plasser = ca. kr 104 000 pr år / 0,07 * 0,5 = ca. kr 743 000.

Den tidligere fjøs-/stalldelen med tilhørende rom, har fortsatt potensiale for utleie til hestehold.

Beite- og utegangsareal i tilknytning til ride anlegg og driftsbygning ble tidligere leid ut som utegangsareal for islandshester. Pr i dag er det ingen utleie av arealene, og deler av disse er nå reetablert som dyrka mark.

Ut ifra bygningens funksjoner, standard og tilstand, inkludert potensiale for utleie, og diverse utvendige anlegg, settes verdien av driftsbygning og utvendige anlegg til kr 1 000 000,-.

Bygget er opprinnelig fra 1947, oppgradert rundt 1980. Det består av et isolert verksted med støpt gulv med gulvvarme, og smøregrav, og tilgang via rulleport. Resterende bygg består av 2 uisolerte garasjer, vedbod, og en åpen, overbygd carport. Det er kjellerrom med utvendig tilgang under halve huset. Grunnflate er ca. 210 m2 (pluss carport).

Det foreligger leiekontrakt for deler av bygningen, datert pr november 2020, med en månedlig leie på kr 2.500, + 150 i forskudd for strøm. Avtalen er løpende og tidsubestemt, og har oppsigelsestid på 3 måneder.

Årlig leie blir da ca. kr 31 800,-. Kostnadene til administrasjon, vedlikehold, forsikring og trekk for ledighet settes til 25 %, eller ca. kr 7 950,- pr år. Dette gir en netto årlig leie på ca. kr. 23 850,-.

Bygningen, eller deler av denne, har ikke tidligere vært utleid. Basert på usikkerhet ved utleie av denne type lokaler, settes kapitaliseringsrenta til 9 %. Verdien av bygningen beregnet ut ifra leiepriser blir etter dette: Årlig netto leie kr 23 850,- / 0,09 = kr 265 000,-

Revhaug betyr "haugen med revehi" og ble trolig ryddet før eller under folkevandringene (noen hundre år e.Kr.), nevnt i kilder så tidlig som i 1362.

Gården har trolig vært udelt gjennom det meste av sin historie.

Slektsgården har vært eid av samme slekt siden 1869, dagens eiere tok over i 1991.

Kilde: Vestby bygdebok bind 1

Primærrom: 371 kvm, Bruksareal: 500 kvm, Bruttoareal: 558 kvm

Våningshus/hovedhus: Grunnflate 238 kvm.

P-rom:

1.Etasje: Hall m/trapp, bi-entré, bad/vaskerom, kjøkken, stue, grovkjøkken , WC, 2 soverom

2.Etasje: Entré/gang, kjøkken med spiseplass, bad/

vaskerom, stue, WC, 5 soverom

Hva som defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM) tar utgangspunkt i hvordan rommet er i bruk når eiendommen selges, selv om enkelte rom ikke er bygge meldt og godkjent til dagens bruk.

Kårbolig:

P-ROM: 114 kvm ifølge eier

BRA: 125 kvm

Garasje tilhørende kårbolig BRA: 27 kvm ifølge eier

Arbeidsbolig:

P-ROM: 61 kvm ifølge eier

BRA: 70 kvm.

Stabbur:

Grunnflate på ca. 65 kvm oppført i 2 etasjer + loftetasje.

Garasje/Verksted:

Grunnflate er 210 kvm (pluss carport)

Kjellerrom med utvendig tilgang under halve garasjen.

Driftsbygning:

Grunnflate på ca. 700 kvm.

Areal: 875 000 kvm, Eierform: Eiet tomt

Tun.

Tun arealet på Revhaug er relativt stort med en omfattende bygningsmasse bestående av tre bolighus, 2 driftsbygninger og stabbur. Gården har et tradisjonelt indre tun med omkringliggende bygningsmasse med pent beplantede grøntarealer og grusveier for hensiktsmessig adkomst og drift. Det ytre tunet består av  ridebaner, beiteområder, riggplasser tilpasset større maskiner og utstyr samt oppbevaring. Pr. idag foreligger det en leieavtale for 100 kvm utendørs parkeringsplass, avtalen er tidsubestemt og løpende.

Annet Markslag.

I følge selger har landbrukskontoret i Vestby kommune sagt at de ikke vil motsette seg omregulering av gårdens utmark bestående av beiteområder syd for låven som ikke egner seg som dyrka mark.

Videre har politisk ledelse i Vestby kommune foreslått at eier kan søke om å skille fra 8-10 eneboligtomter nær offentlig vann/avløp (pumpestasjon) kun ca. 50 meter unna. Konferer selger for ytterligere informasjon dersom det  vurderes å fraskille tomter/omregulere området. Fradeling eller endring av nåværende status er søknadspliktig til Vestby kommune/offentlige myndigheter som kan godkjenne eller avslå søknad.

Dyrka mark.

I følge NIBIO gårdskart/jordregistrert består Revhaug av 193 dekar fulldyrka jord. Noe av dyrka mark har medgått til utbygging av ride anlegg noe inngår i beiteareal samt at jordteig øst for E-6 på 31,8 daa er solgt gjenværende dyrka mark er utleid gjennom en jordleieavtale som utløper mars 2024 og utgjør ca. 158 daa. Det betales en årlig leie på kr 350,- pr daa. Beregnet med en kapitaliseringsrente på 4 %, gir dette en verdi pr daa på; kr 350 / 0,04 = kr 8 750 pr daa. Jordene består i det  vesentlig av tørkesterk leirjord, angitt som «Godt egnet» til både korn-, potet-, og grasproduksjon. I dag  og det drives vesentlig kornproduksjon. I flg offentlig statistikk, samt opplysninger gitt av eier, ligger produksjonsnivået for korn på rundt ca. 450 kg pr daa i snitt, men med store stedlige og årlige variasjoner.

Jorda fordeler seg på 6 forholdsvis nærliggende skifter, hvorav et skifte innehar flere uproduktive «holmer». Arronderingsmessig gir dette noe høyere produksjonskostnader enn ved et tilsvarende sammenhengende areal.

Ut ifra jordas beskaffenhet, egnethet, arrondering og størrelse, mener vi konsesjonsverdi for jordbruksarealet er ca. kr 8 750,- pr daa.

Samlet for den fulldyrka jorda gir dette: 158,2 daa * kr 8 750 pr daa =ca. kr 1.384.000.

Innmarksbeite.

Areal er på ca. 26 dekar med variabel beitekvalitet med noe med busker og trær som gir god skydd for dyrene.

Verdien på beitearealene er av takstmann skjønnsmessig verdsatt  til kr 13 000,-

Skogen.

Det foreligger ikke skogbruksplan fra 1993 og markslagsangivelser i NIBIO - «gardskart», vurderinger i flere årganger av flybilder, samt forstlig skjønn.

I følge «gardskart», har eiendommen et produktivt skogareal på ca. 617 daa. Dette arealet fordeler seg på 213 daa høy bonitet, 283 daa middels bonitet, og 120 daa lav bonitet.

Ut ifra flybilder, har skogen en variabel hogstklassesammensetning, med mye yngre og eldre produksjonsskog. Det er usikkert hvor stor andel som er eldre, hogstmoden skog, og som dermed kan slutt avvirkes de nærmeste år. Siste avvirkning ble foretatt i 2017-2018 på et areal på ca. 25 daa. Skogen er gran-dominert, men med innslag av både furu og løvskog.

Basert på skogens bonitetsforhold, visuell betraktning i flybilder, samt vår erfaring med skog generelt, anslås skogen å ha en arealverdi på ca. kr 1800,- pr daa.

Det er opplyst at det er innestående ca. kr 29 403 på skogfondskonto. Basert på dette, sette total skogverdi til kr 1.140 000,-.

Utmark.

Det kan utøves storvilt, rådyr og annet småvilt jakt på eiendommen. Eiendommen har et skog- og utmarksareal på totalt ca.625 daa. Arealet grenser dels til offentlig veg og flere boligområder, og deler av skogarealet anses dermed av sikkerhetsmessige årsaker å være lite relevant for jakt. Jaktbart areal settes etter dette noe skjønnsmessig til ca. kr. 56.000,-

For deler av eiendommen gjelder en opsjon på gjenkjøpsrett etter omregulering - se beskrivelse under Reguleringsplan

Offentlig vann og avløp i tillegg til to brønner med borevann.

Egen brønn. med tilkoblet 3 trykktanker og avkalkingsanlegg/partikkelfilter og offentlig avløp,

tilknytning via utvendige private stikkledninger.

Avløpet går igjennom septiktank  fra 1969.

Kommunal avløpsledning fra 1970.

Når det gjelder solgt pumpestasjon står det i avtale at eier av Revhaug tillater kjøring på gårdsveien, vedlikeholder veien, brøyter veien og plassen foran pumpestasjonen og fakturerer årlig for dette (indeksregulert).  Dette har vært praktisert av eier siden 2002.

LNFR areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet

basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende reguleringsplan og bestemmelser ligger implementert i prospekt og bør gjennomgås nøye før bud på eiendommen inngis, spesielt å bemerke er bl.a.:

-               Planlagt ny gangvei på eiendommen som knytter den til Bjørlien skole og Vestbyhallen, forventes vedtatt om kort tid.

-               Store muligheter for fysisk aktivitet både i tilknytning til tun, anlegg og utmark på eiendommen

Alt dette støtter opp under det nye planprogrammets konkrete formulering for mobilitet/transportvekst: "Økt gange, sykling og kollektivtransport".

I tillegg:

-               To traseer for kommunalt vann-/avløp går gjennom ulike deler av eiendommen, en tredje er vedtatt

Selger har opsjon for gjenkjøp av ca. 625 da skogsareal (Området). Selger skal ha rett til å igangsette reguleringsprosess for å forsøke å få regulert deler av Eiendommen til utbygning for bolig, næring eller lignende (Området) på deler av eiendommen. Dersom det blir vedtatt reguleringsplan har Selger rett til å gjenkjøpe områdene som omfattes av reguleringsplanen. Partene er enige om at Selger skal betale Kjøper kr.1539,71 pr. da for arealer som kan bebygges innenfor området. Selger skal selv forestå alt arbeid og alle kostnader knyttet til planprosessen. Kjøper aksepterer at det i forbindelse med arbeidet knyttet til å få utarbeidet og gjennomført en reguleringsplan for Området kan tinglyses en opsjonsavtale (eller essens av en opsjonsavtale) på Eiendommen. Selgers rettigheter i samsvar med dette punkt i avtalen skal sikres ved et pantedokument/urådighets erklæring til fordel for Selger. Kjøper forplikter seg til på alle måter respekterer og opptre lojalt i forholdet til Selgers arbeid med å få Området regulert, herunder å signere alle nødvendige dokumenter for å få regulert, delt og solgt området herunder signering av skjøter, opplistingen er ikke uttømmende. Opsjonsperioden er 40 år fra tidspunktet fra signering av Avtalen. Selger står fritt til å overdra den opsjon/gjenkjøpsrett som følger av Avtalen.

Viktig! før bud på eiendommen inngis, konferer megler for følgende kontrakter av betydning for handel:

- Forhåndsvisning av kjøpekontrakt med vilkår for handel

- Overenskomst VA - Vestby kommune 1970

- Kjøpekontrakt - Fylkesvei C2.1 - 1976

- Kontrakt - E6 Statens Vegvesen - 1996

- Avtale VA Deli-Moradammen - Vestby kommune - 1996

- Kontrakt pumpestasjon og vegvedlikehold - Søndre Follo Renseanlegg 2002

- Kjøpekontrakt Trekanten - GuTo To  - 2010

- Overenskomst 132 kV høyspentledning  - Hafslund - 2015

- Avtale VA Deli -Revhaug Vestby kommune 2021

1911/900076-1/5  Erklæring/avtale mellom Dæhli, Revhaug og nordre Sundby om grøft.

08.02.1911 

 

1961/990019-1/5  Elektriske kraftlinjer   RETTIGHETSHAVER VESTBY ELEKTRISITETSVERK

12.06.1961 

 

1962/1961-1/5  Erklæring/avtale  

10.05.1962 

rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:5 Bnr:6  

rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:5 Bnr:6 Snr:1  

rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:5 Bnr:6 Snr:2  

rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:5 Bnr:6 Snr:3  

rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:5 Bnr:6 Snr:4  

Bestemmelse om kloakkledning

 

1970/5897-1/5  Erklæring/avtale MELLOM VESTBY KOMMUNE/VANNVERKET OG EIER AV D.E.VEDR. BYGGING AV VANNVERK.BEST. OM SKADER Med flere bestemmelser 

05.10.1970 

 

1971/5205-1/5  Erklæring/avtale   Bestemmelse om planovergang

09.07.1971 

1973/5921-1/5  Skjønn   Elektriske kraftlinjer

14.09.1973 

1973/8643-1/5  Erklæring/avtale  

10.12.1973 

rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:4 Bnr:5  

rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:5 Bnr:1  

VEDR. VEI MELLOM REVHAUG GRUNN MELLOM RINGBRUA OG DELET MOT

RØD ER 6 M BRED,INKL.GRØFTER. Gjelder denne registerenheten med flere

 

976/4456-1/5  Erklæring/avtale  

08.06.1976 

rettighetshaver:Knr:0211 Gnr:5 Bnr:4  

BYGGEFORBUD PÅ NÆRMERE ANGITT AVSTAND

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

 

1990/1447-1/5  Jordskifte   Jordskifterett avh. 22/9-1987 mellom 1/1, 3/1, 5/1 og 11/1. Gjelder denne registerenheten med flere

12.02.1990 

1994/1195-1/5  Erklæring/avtale   Grenseoverenskomst for d.e. mot gnr. 4/1 - 4/5 - 4/4 - 6/2 og 58/4,5.

18.02.1994 

 

1996/5723-1/5  Erklæring/avtale   Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Bestemmelse om adkomstrett for vedlikehold m.m. Best. om velteplass Med flere bestemmelser

22.07.1996 

 

1996/6974-1/5  Kjøpekontrakt   Gjelder areal av d.e. til utbedring av Europaveg 0006 Østfold grense-Vestby. Totalsum kr.1.785.500-.Denne erstatning er foreløpig. Best. om oppføring av ny kårbolig. Best. om benyttelse av veg Bestemmelse om adkomstrett Med flere bestemmelser. Rettighetshaver Staten v/vegsjefen i Akershus Gjelder denne registerenheten med flere

03.09.1996 

 

2002/11845-1/5  Kjøpekontrakt   Rettighetshaver. SØNDRE FOLLO RENSEANLEGG, ORG. NR. 970 964 584 gjelder et tomteområdet til bygging av kloakkpumpestasjon for pumping av avløpsvann til avløpsrenseanlegget ved Emmerstad. Bestemmelse om veg. Med flere bestemmelser

27.11.2002 

 

2010/53872-1/200  Kjøpekontrakt   Rettighetshaver: GUTO TO AS   Org.nr: 990532095. Areal: Ca. 31 984 m2. Kjøpesum: kr. 1 200 000

22.01.2010 

 

2015/998478-1/200  Elektriske kraftlinjer Rettighetshaver: ELVIA AS  Org.nr: 980489698 Bestemmelser om bygging, drift og vedlikehold Bestemmelse om adkomstrett. Bestemmelse om bebyggelse. Bestemmelse om ryddebelte

28.10.2015 

2017/1253985-1/200  Bestemmelse om adkomstrett  rettighetshaver:Knr:0211 Gnr:5 Bnr:34 

09.11.2017 21:00 

2017/1262452-1/200  Bestemmelse om adkomstrett  Kan ikke slettes uten samtykke fra: VESTBY KOMMUNE   Org.nr: 943485437 rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:4 Bnr:61. Gjelder denne registerenheten med flere

13.11.2017 21:00 

2018/529672-1/200  Bestemmelse om veg   Kan ikke slettes uten samtykke fra: VESTBY KOMMUNE   Org.nr: 943485437 rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:4 Bnr:45   Gjelder denne registerenheten med flere

12.03.2018 21:00 

 

2018/1426258-1/200  Bestemmelse om adkomstrett   rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:4 Bnr:53   rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:4 Bnr:62. Gjelder denne registerenheten med flere

18.10.2018 21:00 

Rettigheter på 3019-4/1, 3019-4/5.

Rettigheter i eiendomsrett. 1973/8643-1/5  Erklæring/avtal,  rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:4 Bnr:5, rettighetshaver:Knr:3019 Gnr:5 Bnr:1  

VEDR. VEI MELLOM REVHAUG GRUNN MELLOM RINGBRUA OG DELET MOT RØD ER 6 M BRED,INKL.GRØFTER Gjelder denne registerenheten med flere

10.12.1973

Midlertidig brukstillatelse for arbeiderbolig utstedt 19.04.95

Ferdigattest for kårbolig utstedt 06.02.1990

6 kulturminner registret på eiendommen hvorav en Bergkunst, 2 gravfelt, 2 gravminner og en Kokegroplokalitet.

Denne eiendommen er blant annet underlagt jordloven og konsesjonsloven. Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven på eiendommen. Det er den enkelte kommune som er rett konsesjonsmyndighet. I konsesjonsbehandlingen legges det særlig vekt på: 1. At kjøper skal oppfylle sin boplikt. Innflytting i boligen på gården skal skje senest ett år etter tinglysning av skjøte og deretter må man bebo eiendommen i minst 5 år etter dette. 2. At eiendommen driftes. Arealer med dyrket mark skal holdes i hevd, altså dyrkes videre hvilket også følger av jordlova. Ofte vil utleie av jorda til en nabobonde vil være tilstrekkelig.

3. Den avtalte prisen må tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Det er dette som kalles priskontroll hvor kommunen i praksis vurderer hvorvidt den avtalte prisen mellom kjøper og selger ligger på et riktig nivå. Det er Kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon i henhold til konsesjonslovens §9 både med hensyn til priskontroll, drift og botid. Bud med forbehold om konsesjon vil ikke bli godtatt av selger. Etter bud aksept og påfølgende kontraktsmøte forplikter kjøper seg til samtidig å søke konsesjon på eiendommen. Dersom konsesjonsmyndigheten i den respektive kommunen fatter et negativt konsesjonsvedtak plikter kjøper å påklage dette til fylkesmann, alternativt å rette seg etter de pålegg konsesjonsmyndighetene gir. Uavhengig av hva endelig konsesjonsvedtak blir, har kjøper ingen rett til å kreve prisavslag fra selger. Avtalt kjøpesum må betales fullt ut i henhold til kjøpekontraktens overtakelsesdato. I ytterste konsekvens kan et negativt konsesjonsvedtak innebære at kjøper må foreta et videresalg av eiendommen. Kjøper vil da måtte må bære et eventuelt økonomisk tap. Se utfyllende informasjon på landbruksdirektoratets hjemmeside: https://www.landbruksdirektoratet.no/no/eiendom-og-skog/eiendom/konsesjon/konsesjon#hva-maa-jeg-gjoere-hvis-jeg-ikke-faar-konsesjon- Alle landbrukseiendommer er også omfattet av jordlovens bestemmelser. Dette innebærer at det er drivepliktog at det gjelder et forbud mot deling av gården. Dette gjelder også selv om eiendommen består av flere bruksnumre. Spørsmål om odel, bo-og driveplikt, konsesjon og delingsforbudet kan rettes til oppdragsansvarlig.

14 750 000,-

Utført av : Areal og Eiendom AS v/ eiendomskonsulent Simen Bie-Larsen / Areal og Eiendom AS v/ eiendomskonsulent Simen Bie Takstdato : 07.05.2021 Markedsverdi : 14 740 000,- Formuesverdi : 1 096 002,-

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G

Hovedhus: Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G. Arbeidsbolig: Oppvarmingskarakter Oransje  - Energikarakter E

Kr. 38 633 Prognose kommunale gebyrer fakturert på eiendommen inneværende år av Vestby kommune, se vedlegg implementert i prospekt.

Kjøper forplikter seg til å følge de til enhver tids retningslinjer for samarbeid og eventuelt sin andel av økonomiske kostnader for vedlikehold av privat gårdsvei og øvrig nabosamarbeid.

Se eget bilag implementert i salgsoppgave.

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Arealangivelsene er hentet fra takst (evt tilstandsrapport).

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset og kårbolig ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Landbruksdirektoratets søknadsskjema for konsesjon finnes et eget punkt for løsøre, pkt. 7. Til forskjell fra en ordinær enebolig selges ofte en landbrukseiendom med en del løsøre, maskiner ogredskaper, samt antikviteter/ gamle bruksgjenstander, som medfølger gårdsbruket. Kjøper skal ikke betale dokumentavgift av denne delen av kjøpet, ei heller skal selger kapital beskattes. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter skal reguleres i en egen kontrakt mellom kjøper og selger uavhengig om det anses som en del av kjøpstilbudet kjøper har gitt på eiendommen, eller om det kommer i tillegg til kjøpstilbudet på eiendommen. Selger har full bestemmelsesrett over hva slags løsøre som kan følge gården og hva som eventuelt skal komme tillegg. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter som kommer i tillegg til kjøpesummen for eiendommen kan kjøper selv velge om han/hun skal godta eller ikke. Fastsettelse av pris for løsøre, maskiner redskap og antikviteter erutenfor meglers kompetanseområde og må derfor avtales direkte mellom kjøper selger på lik linje som om det skulle blitt annonsert i markedet, eksempelvis på finn.no. Eventuelt kan partene engasjere uavhengig fagkyndig personell til taksering av objektene.Megler kan forøvrig bistå med kontrakt i henhold til det partene har blitt enige om.

Fastsettelse av pris for løsøre, maskiner redskap og antikviteter er utenfor meglers kompetanseområde og må derfor avtales direkte mellom kjøper selger på lik linje som om det skulle blitt annonsert i markedet, eksempelvis på finn.no. Eventuelt kan partene engasjere uavhengig fagkyndig personell til taksering av objektene. Megler kan forøvrig bistå med kontrakt i henhold til det partene har blitt enige om.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av Bank ID. Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud. Likeledes er budgiver klar over at budet er bindende for når det er kommet til selgers kunnskap. Handelen er juridisk bindende for begge parter dersom budet aksepteres innen akseptfristen. Ved innsendelse av bud på eiendommen til megler bekrefter budgiver at den skriftlige salgsoppgaven, PDF. dokument eller trykket salgsoppgave, er gjennomlest og forstått.

Avklares i forbindelse med budgivning.

Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, harhan plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.