Nordre Ro - Heidal

Nordre Ro ligger i Heidal, en dal med en rik kulturhisorie og spektakulær natur. Området er preget av tradisjon og historie. Heidalsosten, den berømte brunosten, er en del av den lokale arven. Eiendommen har mange gamle trehus og gårdsbygninger og røtter tilbake til før Svartedauden. Eiendommen består av totalt 15 bygninger, de fleste på 10-20 kvm. Det finnes 2 bolighus på eiendommen, men kun det ene er brukt som bolig de senere år. Eiendommen har 47,5 daa. jordbruksarealer, fordelt på 19,7 daa. jord og 27,8 daa. innmarksbeite. Både beite og jorda grenser inntil tunet. Det er bra med skog til gården, men denne er svært brattlendt. Totalt 1.838,6 daa. skog. Samlet består eiendommen av 3.223 daa. Eiendommen vil være et interessant bosted for folk som er opptatt av historie og gamle bygninger

Inneholder

Våningshus (sum bra. 87 kvm.)
1. etasje: Trapperom-/gang, stue og kjøkken.
2. etasje: Trapperom-/gang, 3 soverom og bad.

Garasje (sum bta. 19 kvm.)
Enkel garasje med plass til en liten bil.

Geitfjøs med trev (sum bta. 35 kvm.)
Bygget har fungert som høylager for fjøset.

Leikarstuggu (sum bta. 6 kvm.)
Dokkestue.

Stall med trev (sum bta. 47 kvm.)
I hovedplanet finnes 2 stallplasser, og på «trevet» har det vært lagret høy til hestene.

Søre stuggu (sum bta. 87 kvm.)
Tidligere benyttet som bolig.

Stabbur (sum bta. 17 kvm.)
utebod og lagringsplass.

Kles-bu (sum bta. 20 kvm.)
Lagerplass.

Mat-bu (sum bta. 23 kvm.)
Brukes som lagringsplass for diverse gamle tønner, kar og redskap (gamle redskaper i fra gården)

Smie (sum bta. 22 kvm.)

Eldhus (sum bta 18 kvm.)
Lagerplass.

Beliggenhet

Eiendommen Nordre Ro ligger i Heidalen i Sel kommune. Heidal er en dal med en rik kulturhistorie og spektakulær natur som ligger i Sel kommune i Innlandet fylke. Dalen, også kalt Heidalen, følger elven Sjoa, som både gir liv til den omkringliggende naturen og byr på spennende aktiviteter som rafting, kajakk og andre vannsportutfordringer.

Området er preget av tradisjon og historie. Her finner du mange gamle trehus og gårdsbygninger, noen av dem med opprinnelse helt tilbake til 1500- og 1700-tallet. Noen av disse står på Nordre Ro. Disse tradisjonelle bygningene forteller historien om et samfunn som har vært sterkt knyttet til landbruk, håndverk og tidløse mattradisjoner ikke minst er Heidalsosten, den berømte brunosten, en del av den lokale arven. Historisk sett var Heidal en egen kommune fram til 1965, og dette arvetrefaret reflekteres i områdets mange kulturminner. Heidal kirke, som ble reist på 1930-tallet som en nøyaktig kopi av en eldre kirke fra 1754, og Bjølstad kapell fra 1531, er to sentrale monumenter som fortsatt står som vitnesbyrd om dalens lange historie.

I dag er Heidal et populært reisemål, ikke bare for de som søker adrenalinfylte vannsporteventyr, men også for de som vil oppleve den rolige atmosfæren, de historiske bygningene og den autentiske norske landsbygden. Dalen fungerer dessuten som et ideelt utgangspunkt for å utforske nasjonalparker og fjellområder som Jotunheimen, noe som gjør den attraktiv for både friluftsentusiaster og kulturinteresserte.

Er du nysgjerrig på flere detaljer om de lokale tradisjonene, utendørsaktivitetene eller historiske landemerkene i Heidal? Det er mye mer å utforske, enten det gjelder spennende arrangementer, unike byggverk eller de eventyrlige turmulighetene som området tilbyr.

Eiendommen Nordre Ro ligger i et vakkert landbruksområde i Heidal, et sidedalføre til Gudbrandsdalen. Dalføret er definert som kulturlandskaps område. Eiendommen ligger på nord-/øst siden av hoved dalføret, nesten øverst i dalsiden med et nydelig skue utover kulturlandskapet og med god solgang. Gården ligger i naturlige avsatser «legaer» i terrenget i svært brattlendt terreng. Dette har medført at det måtte til store murer i nedkant av bygningene for å få disse i plan i terrenget.

Nordre Ro er en av de eldste gårdene i Nedre Heidal. Med en beliggenhet høyt og fritt, og med spektakulær utsikt over dalføret og de omkringliggende fjellene, tilbyr eiendommen en sjelden kombinasjon av ro, naturskjønnhet og potensial. Gården har røtter helt tilbake til før Svartedauden og nevnes som en av de eldste i Heidal. Det er til og med gjort funn av steinøkser fra steinalderen på eiendommen. Nordre Ro har gått i arv gjennom generasjoner, og den rike historien sitter i både bygninger og inventar.
Hovedhuset og låven er fra tidlig på 1700-tallet, mens øvrige bygninger er fra 1800-tallet. På tunet finnes en rekke gamle gjenstander som sendingskorger, osteformer og redskap.

Bygningsmessig består eiendommen av totalt 15 bygninger, de fleste på 10-20 kvm. Største bygningen er fjøset på 98 kvm. Alle bygninger hadde sine egne oppgaver å dekke, slik som geitfjøs, stall, aurbu, smie, eldhus etc. 4 av bygningen er til nedfalls. Det er smie og 3 løer.

Det finnes 2 bolighus på eiendommen, men kun det ene er brukt som bolig de senere år. Samtlige bygninger har et tildels stort vedlikeholdsbehov, noen mer andre mindre.

Det er bra med skog til gården, men denne er svært brattlendt og kostbar å drive ut.

Gården har en lang historie og et omtrent komplett «tun».

Heidal Viltlag bestyrer jakta for grunneierne i området, og gården får utbytte fra elgjakt, vanligvis hvert andre år.

Eiendommen vil være et interessant bosted for folk som er opptatt av historie og gamle bygninger. Men en må da påregne mye arbeid og utgifter i forbindelse med å sette bygningene tilbake i normal god stand.

Adkomst

Følg E6 nordover Gudbrandsdalen til du kommer til Sjoa. Følg deretter skilting mot Heidal og Randsverk. Følg Heidalsvegen ca. 10 km. Sving av til høyre inn Øverbygdsvegen og følg denne ca. 5,6 km. Du er nå fremme på Nordre Ro.

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Våningshus (Byggeår 1790, restaurert og påbygget i 1983)
Oppført på tørrstablet grunnmur mot grunnen. Muren har fått skade etter ekstremværet HANS, og tiltak må igangsettes på deler av denne.
En stor reparasjon av hele skråningen og murer ble utført etter ekstremværet HANS i 2023-2025. Overbygg opprinnelig i 2 etasjer med tømmer. På 80-tallet ble det bygget til en gang/trapperom i to plan mot sør. Åstak med tro og torv. Taket har lekkasjer, og står foran en totalutskifting i nær fremtid.
Bygningen er bebodd, men begynner å få et stort vedlikeholdsetterslep. Større kostnader må til for å få bygningsmassen opp igjen til grei standard og tilstand.
– 1983 ble det bygget på inngangsparti og kjøkken/bad/soverom, samt skiftet gulv i stuen.

Garasje (Byggeår 1997)
Enkel fundamentering mot bakken. Overbygg i grovt bindingsverk, med kledning av gulvbord fra låven. Torvtak fra byggeåret. Åpen i gavl, plass til 1 liten bil. Bygningen har gjennomgående enkel standard og har et visst vedlikeholdsetterslep.

Geitfjøs med trev (Byggeår 1700)
Oppført på grov og tørrstablet steinmur. Fjøset er i kjellerdelen. Overbygg av laftet tømmer med åstak. Taket har opprinnelig torv, men er blitt pålagt tekking av utbrettede ståltønner noe senere. Tømmerkassen har fungert som høylager for fjøset. Bygningen har en gjennomgående enkel eldre standard, og et et stort vedlikeholdsetterslep.
Store og omfattende kostnader må til for å få bygningsmassen opp igjen til grei standard og tilstand.

Leikarstuggu (Byggeår 1990)
Oppført på tørrstablet gråstein mot bakken. Overbygg i grovt bindingsverk med stående låvepanel utvendig. Saltak med taktro, tekket med torv. Fremtrukket tak over inngangen. Gjennomgående normal men enkel standard.

Stall med trev (Byggeår 1807)
Oppført på tørrstablet gråsteinsmur mot bakken. Overbygg i 2 etasjer av håndlaftet tømmer. I hoveplanet finnes 2 stallplasser, og på «trevet» har det vært lagret høy til hestene. Åstak med taktro, pålagt torvtak. Bygningen har gjennomgående enkel eldre standard, og et stort vedlikeholdsetterslep. En del kostnader må til for å få bygningsmassen opp igjen til grei standard og tilstand.

Søre stuggu (Byggeår 1784)
Oppført på solid og veldig pent muret gråsteinsmur mot bakken. Overbygg av laftet tømmer i 2 etasjer, med åpen svalgang i front mot tunet.
Åstak opprinnelig tekket med torv, men senere blitt pålagt bølge eternitt som tekking (rett på lekter i torvtaket). Muret pipe tilsluttet peis i stue og vedovn på loftet.
Bygningen har stått ubebodd i generasjoner, og bærer tydelig tegn på dette. En større råteskade ved pipa er godt synlig. Bygningen har et stort og kostbart reparasjonsbehov for igjen å kunne bebos. Men absolutt et potensiale. Tiltak for å stoppe ytterligere forfall, da spesielt ved pipa bør igangsettes.
Bygningen har gjennomgående enkel eldre standard, og et stort vedlikeholdsetterslep. Store kostnader må til for å få bygningsmassen opp igjen til grei standard og tilstand.

Stabbur (Byggeår 1800)
Oppført på steinfundamenter og pilarer mot grunnen. Overbygg i 1 etasje av laftet tømmer. Åstak tekket med torv. Bygningen har gjennomgående enkel eldre standard, og et visst vedlikeholdsetterslep.

Kles-bu (Byggeår 1865)
Oppført på steinfundamenter mot grunnen. Overbygg i 1 etg. i laftet tømmer. Åstak med taktro, og torv som tekking. Et større vedlikeholdsetterslep begynner å synes.
Bygningen har gjennomgående enkel eldre standard og et visst vedlikeholdsetterslep.

Mat-bu (Byggeår 1865)
Oppført på fin gråsteinsmur mot bakken. Overbygg av laftet tømmer. Åstak opprinnelig med torv, men i senere tid pålagt utvalsede ståltønner som tekking over torva.
Innvendig gulv av skiferheller. Gjennomgående enkel eldre standard, et visst vedlikeholdsetterslep.

Smie (Byggeår 1780)
Oppført på gråsteinsmur mot grunnen. Overbygg i laftet tømmer. Åstak tekket med torv. Taket har falt sammen, og bygningen står til nedfalls.
Snarlige tiltak må til for å kunne berge rester av bygningen.

Eldhus (Byggeår 1700)
Oppført på gråsteinsmur mot bakken. Overbygg i laftet tømmer. Åstak tekket med torv. Innvendig gulv av grus og skiferheller. Gulvet har sunket en god del, og står foran en renovering. Bygningen har gjennomgående enkel eldre standard, og et stort vedlikeholdsetterslep, spesielt gulvet og taket.

Byggemåte

Enebolig / våningshus
Utvendig
Taktekking,TG3
Taktekkingen er av torv. Taket er besiktiget fra taknivå.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
– Taket har lekkasjer, og torva er svært gammel.
Tiltak:
– Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
– Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
– Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
– Taktekkingen må skiftes eller utbedres.
– Alder og utettheter tilsier at en omlegging/utskifting må gjøres snarest. Taket har lekkasjer, midlertidig tettet med presenning. Konsekvens: Torvtak er en «risiko» konstruksjon og lekkasjer er ofte vanskelig å lokalisere.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000

Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av metall.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
– Det er påvist avvik i beslagløsninger.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
– Lekkasjer i renner og nedløp. Også noe manglende renner.
Tiltak:
– Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
– Påviste skader må utbedres.
– Manglende bortledning av vann fra nedløpsrør kan føre til skade på grunnmur/fundamenter. Tiltak for å lede vann bort fra murene bør gjøres. Renner og nedløp står foran en total utskifting. Bør gjøres samtidig som torvtaket skiftes.

Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har stående bordkledning og synlig tømmer.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist fuktskader i veggkonstruksjonen.
– Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.
Tiltak:
– Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning.
– Kledningen er gammel og står nok foran en utskifting om ikke så mange år. Stor slitasje på enkelte laftestokker. Sprekker og begynnende råteskader i ytterkledningen / tømmeret på en bolig kan føre til en rekke problemer over tid, noen ganske alvorlige hvis det ikke utbedres.

Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjon er av rundtømmer. Loftet har ingen inspeksjonsmulighet.
Vurdering av avvik:
– Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
– Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
– Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
– Ingen adgang til mørkloftet. Det bør lages inspeksjons-luker i innvendig himling.
Tiltak:
– Lufting/ventilering bør forbedres.
– Det må gjøres nærmere undersøkelser.
– Konsekvens: For dårlig lufting av kaldloft/kneloft kan føre til kondens eller mugg/råteskader i konstruksjoner. Dette kan igjen føre til videre følgeskader i boligen.

Vinduer,TG2
Bygningen har trevinduer med koblet glass og også doble rammer.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
– Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
– Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
– Ikke vannbrett eller beslag over vindusomrammingen utvendig.
Tiltak
– Vinduer må justeres.
– Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
– Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer.
– Gamle trevinduer kan være sjarmerende og ha god kvalitet hvis de er godt vedlikeholdt. Men hvis de begynner å forfalle, kan de få en rekke negative konsekvenser. Vinduer i bygningen står foran er restaurering eller utskifting i nær fremtid.

Dører,TG2
Bygningen har eldre malt hovedytterdør.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Tiltak:
– Ved en renovering av boligen anbefales det å også skifte ut ytterdøren med en ny. Dette av energiøkonomiske grunner.

Innvendig
Overflater,TG2
Innvendig er det gulv av furu og belegg. Veggene har trepanel og tømmer. Innvendige tak har trepanel. Både fra 1790 og 1983.
Vurdering av avvik:
– Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
– Godt synlig slitasje både på himlinger, vegger og gulv.
Tiltak:
– Overflater må utbedres eller skiftes.
– Innvendige overflater står foran en større oppgradering generelt sett.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
– Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
– Størst høydeavvik i 2.etg. I første etg. ble gulvene restaurert i 1983,
Tiltak:
– For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
– For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.
– Om mulig bør det foretas nærmere kontroll av tilstanden i krypkjeller. For å få til dette må det til fysiske inngrep i mur eller innvendige gulv. Konsekvens: Krypkjellere er bestandig en risikokonstruksjon for utvikling av sopp/råte i det skjulte.

Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
– Krav om bruk av radonsperre mot grunnen kom først i 2010.
Tiltak:
– Det er ikke krav til radonmålinger i private boliger, men kan likevel sterkt anbefales. Skal boligen derimot leies ut utløser dette et krav om radonmåling, som blir dokumentert. Konsekvens av å oppholde seg i omgivelser innendørs med for høyt radon-innhold over tid, er at en kan få helsemessige reaksjoner, bl.a. fare for utvikling av kreft.

Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mur- eller natursteinsteinspipe, og vedovn.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Tiltak:
– Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.
– Det anbefales å få bestilt en kontroll av pipe og ildsteder fra det lokale feiervesen. Det er disse som har myndighet til å godkjenne eller gi påbud på slike anlegg.

Krypkjeller,TG2
Bygningen har en liten kjeller under trebjelkelag og stubbegulv i kjøkkenet. Fungerer som teknisk rom og litt lagerplass for mat. Grov og enkel konstruksjon.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.
– Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.
– Kun tilkomst til kjellerrommet under kjøkkenet. Resten av bygningen har krypkjeller uten tilkomst. Fukt blir registrert i kjellerrom i vårløsningen.
Tiltak:
– Overvåk konstruksjonen jevnlig. Avviket kan medføre behov for tiltak, men bør observeres over tid.
– Krypkjellere/blindkjellere er en risikokonstruksjon med tanke på sopp og råte. Nærmere undersøkelser anbefales derfor alltid i slike.

Innvendige trapper,TG2
Boligen har en enkel tretrapp mellom etasjene. Ganske bratt og plassbygget trapp.
Vurdering av avvik:
– Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
– Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
– Trappa har kun håndlist på 1 side. Ikke rekkverk.
Tiltak:
– Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
– Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
– Trapper bør vurderes skiftet ut. Anbefaler uansett å sette trapp i forskriftsmessig stand, av sikkerhetsmessige årsaker.

Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen furu fyllingsdører. Finert dør inn til badet.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Tiltak:
– Enkelte dører må justeres.
– Enkelte dører «lugger» litt i karmen. Dørene bør justeres slik at ikke ytterligere slitasje oppstår.

Våtrom
Etasje 2 > Bad
Generell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering av avvik:
– Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
– En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.
Tiltak:
– Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.
– Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
– Rommet fungerer slik det står, men er blitt utett. En totalrenovering av rommet må forventes snarlig. Konsekvens av utett våtrom er følgeskader i tilliggende konstruksjoner, noe som kan få store konsekvenser.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000

Kjøkken
Etasje 1 > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Oppvaskbenk med stålplate og kum. Det er kjøleskap og komfyr.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
– Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.
– Synlig slitasje etter 42 års bruk.
Tiltak:
– Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.
– Kjøkkenet står foran en snarlig utskifting. Alder og bruk har satt sitt preg, og utforming og funksjoner er ikke etter dagens krav til slike.
Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak:
– Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
– I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
– Konsekvens av eldre vannrør: Skader/lekkasje kan plutselig oppstå på gamle rør, noe som da vil føre til vannskade i nærliggende konstruksjoner.

Avløpsrør,TG2
Det er innvendige avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak:
– Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
– Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.
– Konsekvens: På eldre avløpsrør kan skader plutselig oppstå. Slike lekkasjer vil dermed føre til følgeskader på nærliggende konstruksjoner. Det anbefales å la rørlegger gå over og kontrollere anlegget.

Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon via vinduer og noen få ventiler.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Tiltak:
– Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
– Konsekvens: For liten ventilasjon skaper dårlig innemiljø. Ved en renovering av boligen bør man vurdere å montere et moderne ventilasjonsanlegg med varmegjenvinner.

Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
– Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
– Varmtvannsberedere med merkeeffekt>1500W skal være fast tilkoblet eller tilkoblet via en stikkontakt og plugg kombinasjon i samsvar med NEK EN 60309-serien. Det er ikke krav til egen kurs, og heller ikke krav til egen servicebryter, men lurt.
Tiltak:
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
– Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
– VV-tanken begynner å bli gammel, og en utskifting av denne står nok snart for tur. Ut fra alder kan skade plutselig oppstå.

Elektrisk anlegg,TG2
Sikringsskap fra byggeåret. Skrusikringer Åpen installasjoner

21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei

1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:I forbindelse med restaureringen i 1983.

2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ukjent

3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ukjent

5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei

6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei

7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei

8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Ukjent

10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei

14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Ukjent

15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja

16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar: Ved et eierskifte anbefales det at det elektriske anlegget blir kontrollert av fagkyndig håndverker. Dette gir ekstra trygghet både for selger og kjøper.

Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1790 og 1983.
Vurdering av avvik:
– Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
– Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak:
– Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
– Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
– Konsekvens: Redusert eller ikke fungerende drenering vil føre til høyere fuktnivå i kjellere/kryprom under boligen. Normal levetid på drenering er 40 – 60 år alt etter grunnforholdene utenfor bygningen. Ved en utskifting av dreneringen er det viktig å arrondere terrenget slik at det blir nødvendig fallforhold bort fra murene.

Grunnmur og fundamenter,TG3
Bygningen har grunnmur i natursteinsmur. Det meste er fra 1790 mens tilbygg er fra 1983.
Vurdering av avvik:
– Det er registrert utsigning av masser under grunnmuren.
– Grunnmuren har sprekkdannelser.
– Utsiging av masser under grunnmuren på nedsiden. Dette etter ekstremværet *»Hans» i 2023. Yttermuren er i ferd med å falle utover.
Tiltak:
– Påviste skader må utbedres.
– Tiltak er nødvendig for å forhindre ytterligere skade på mur og bygning.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000

Terrengforhold,TG2
Svært brattlendt terreng. Arrondert litt flatere i selve tunet.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
– Eiendommen ligger i flomutsatt område.
– Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.
Tiltak:
– Ytterligere undersøkelser anbefales.
– Det bør foretas terrengjusteringer.
– Det bør graves fra grunnmuren slik at terrenget faller bort fra denne. Terrenget bør også senkes litt i dette området slik at det blir bedre avstand mellom kledningen og bakken Et aktsomhetskart er et kart som viser områder hvor det er økt fare for natur-farer, og hvor man må være spesielt «aktsom» ved planlegging, bygging eller ferdsel. Kartene brukes ofte i arealplanlegging og risikoanalyser, og viser typisk: Skredfare (snøskred, jordskred, steinsprang) Flomfare Kvikkleireområder Rasutsatte områder Disse kartene er utarbeidet av offentlige etater som Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), og er en del av arbeidet med å forebygge naturskader. Kartene viser «potensielle fareområder», ikke nødvendigvis områder hvor fare vil inntreffe. Derfor brukes de som et grunnlag for videre vurdering, som for eksempel detaljert risikoanalyse eller befaring. Ved en utskifting av drenering/grunnmursplast bør terrenget justeres slik at det blir fall bort fra murene.

Septiktank,TG2
Septiktanken er av betong. Septikktank er fra 1983.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.
Tiltak:
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Enebolig / våningshus
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja
Mangler brannstige ut fra 2. etg. (kun rømningsmulighet via trapp

Enebolig / våningshus
Standard: Bygget har gjennomgående enkel og lav standard der store deler av bygningen er fra 1790.
Vedlikehold: Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Se nærmere beskrivelse under «Konstruksjoner» i takstrapporten.

Tomten

Gården har et samlet areal på 3.223,6 daa.

Tun
Gården ligger i naturlige avsatser «legaer» i terrenget i svært brattlendt terreng. Dette har medført at det er satt opp store murer i nedkant av bygningene for å få disse i plan i terrenget. Det er god utsikt ut over Heidalen og bakenforliggende fjellområder. Jorda ligger på begge sider av Øverbygdsvegen.

Jord
Fulldyrka jord og innmarksbeite utgjør til sammen 47,5 daa. Fulldyrka arealer er på 19,7 daa., og det største skiftet er på 19,1 daa. Innmarksbeite utgjør 27,8 daa. Det største beite ligger i tilknytning til tunet. Den dyrka marka er leid ut til en av nabogårdene.

Skog
Skog av høy bonitet utgjør 90,3 daa. Skog av middels bonitet utgjør 309,8 daa., og skog av lav bonitet utgjør 371,9 daa. Det er bra med skog til gården, men denne er svært brattlendt og kostbar å drive ut. Det er vanskelige driftsforhold i de nederste delene av skogen, med noe bedre på oversiden av veien. Skogen har en årlig tilvekst på 475 m³. Innestående på skogfondkonto er kr. 3.997,-.
Hogstklassefordeling etter areal og i prosent;
Hogstklasse 1: 0 daa. (0 %)
Hogstklasse 2: 26 daa. (1 %)
Hogstklasse 3: 57,1 daa. (3 %)
Hogstklasse 4: 159,5 daa. (9 %)
Hogstklasse 5: 1.596 daa. (87 %)

Produktivt skogareal fordelt i bonitet og dekar;
Høy bonitet (17 og høyere), 7 % – 127,2 daa.
Middels bonitet (11 og 14), 39 % – 710,4 daa.
Lav bonitet (8 og lavere), 54 % – 1.000,9 daa.
Til sammen 1.838,6 daa.

Total kubikkmasse er beregnet til 22.456 m³, med 41 % gran (9.097 m³), 20 % furu (4.592 m³) og 39 % lauv (8.767 m³).

Radonmåling

Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Offentlig kommunikasjon

Kjøreavstander fra eiendommen:
* Otta, ca. 20 min. hvor det er togforbindelse sørover mot Oslo og nordover mot Trondheim.
* Lom, ca. 50 min.
* Ringebu, ca. 40 min.
* Dombås, ca. 1 time
* Lillehammer, ca. 1 time og 30 min.
* Oslo, ca. 3 timer og 30 min.
* Oslo Lufthavn Gardermoen, ca. 3 timer og 15 min.

Oppvarming

Oppvarming med ved og strøm.

Skolekrets

Øvre Heidal.

Barnehage/skole/fritid

Barnehager
Heidal barnehage (1-4 år) 10 min
32 barn 7,7 km
Lalm barnehage (1-5 år) 15 min
29 barn 17.9 km
Kvam barnehage Åa (1-5 år) 19 min
48 barn 21.6 km

Skoler
Heidal skule (1-10 kl.) 10 min
104 elever, 10 klasser 7,7 km
Nord-Gudbrandsdal vgs. avd. Otta 22 min
Vinstra vidaregåande skule 26 min
550 elever, 33 klasser 29.5 km

Sport
Heidal skule 10 min
Ballspill 7,7 km
Heidal gressbane 3 min
Fotball 3.7 km
Aktiv Otta 20 min

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) – L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Landbrukstakst
Tilstandsrapport
Selgers egenerklæring
Energimerking
Kommunale opplysninger
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Reguleringsbestemmelser
Servitutter

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Regulering

Eiendommen Nordre Ro ligger – ifølge kart på hjemmesidene til Sel kommune – i dagens arealdel i kommuneplan i LNFR – i dagens arealdel i kommuneplan i LNFR- areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.

Delarealer
– Bevaring kulturmiljø, 806225,77 kvm.
– Fritidsbebyggelse, nåværende, 319,49 kvm.
– LNRF, 3223447,52 kvm.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for skred. Eiendommen ble utsatt for omfattende skader etter ekstremværet HANS i 2023.

Eiendommen kan være utsatt for flom fra den nærliggende åa. Siste gang etter hendelsen HANS I 2023.

Ferdigattest

Det foreligger hverken bygningstegninger eller midlertidig brukstillatelse/ferdigattester i kommunens arkiv. Til info utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998.

Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger på øvrig bygningsmasse, og kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig, fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at rommet/ rommene/ bygningsdelene settes tilbake til opprinnelig godkjent stand.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, og gården har privat vanntilførsel.
Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig eller privat nett. Eiendommen har septiktank. Det er etablert utslipp.

Servitutter

På eiendommen er tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver, og ved inngivelse av bud vil disse
være akseptert av budgiver/kjøper:

1838/900005-1/18 10.01.1838 BESTEMMELSE OM BEITERETT
Kontrakt om ikke å innta fremmede kreaturer
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1858/900027-1/18 07.01.1858 UTSKIFTING
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1876/900046-1/18 04.03.1876 UTSKIFTING
i Muru- og Mæringsdalens almenning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1908/900094-1/18 28.11.1908 UTSKIFTING
vedk avløsning av bruksrett i skogen for bruket
Sveen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1911/900127-1/18 25.11.1911 BESTEMMELSE OM VEG
Vedlikehold
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1911/900128-1/18 25.11.1911 BESTEMMELSE OM FISKERETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3437 GNR: 191 BNR: 3
i Mugvannet
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1937/901383-1/18 20.01.1937 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Rettighetshaver: Hamar, Vang og Furnes komm
kraftselskap’s
ledningsnett
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1971/1881-2/18 02.06.1971 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3437 GNR: 191 BNR: 8
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1978/990-1/18 20.02.1978 JORDSKIFTE
Grensegangssak nr 9/70
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1982/4510-1/18 12.08.1982 BESTEMMELSE OM VEG
Grunnavståelse/vedlikehold til Rolivegen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1993/4431-2/18 13.10.1993 BESTEMMELSE OM VANNRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3437 GNR: 191 BNR: 13
Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2025/50386-2/200 15.01.2025
21:00
BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3437 GNR: 191 BNR: 16

2025/50386-3/200 15.01.2025
21:00
BESTEMMELSE OM PARKERING
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3437 GNR: 191 BNR: 16

En kjøper/långiver må på eget initiativ sørge for å gjøre seg kjent med innholdet i grunnbøkene og samtlige tinglyste heftelser. Alle tilgjengelige servitutter i Statens Kartverk er innhentet av megler, disse kan oversendes på forespørsel.

Ansvarlig megler

Thor Asbjørn Lunde