Nordre Heie

Kort om eiendommen

Nordre Heie er en av de best bevarte storgårdene i Hallingdal. Gården har et stort og moderne våningshus med historisk preg. Hyggelig og usjenert tun ned mot Hallingdalselva med hallingsstue, driftsbygning, drengestue, 2 stabbur og vognskjul. Flere koier/jaktbuer i skogen. Eiendommen har et totalareal på 13025 daa. Jord og beiter utgjør 145 daa. Beite og jorda grenser i hovedsak inntil tunet. Produktiv skog på 6882 daa. I tillegg er det store utmarks arealer tilknyttet eiendommen. Fra eiendommen og gårdstunet er det et nydelig skue utover Hallingdalselva og fjellene omkring. Nordre Heie er en sjeldent stor og flott storgård med betydelige utmarksressurser, og det er gode muligheter for en aktiv skogsdrift og jakt, storvilt og småvilt. Gården kan bl.a. egne seg for oppstart av sauedrift.

Inneholder

Våningshus (totalt 481 BRA):
Kjeller (53 kvm.): Gang, matbod, velvrom, 2 tekniske rom og potetkjeller.
1. etasje (174 kvm.): Entré, kjøkken, spisestue, spiskammers, peisstue, storstue, tv-stue, trappehall, wc og hovedentré.
2. etasje (165 kvm.): Trapperom, bad-/vaskerom, bad, tørkerom, fordelingsgang, og 6 soverom.
Kaldloft (89 kvm.): Kaldtloft og bod.

Hallingstua, byggeår 1709 (totalt 208,5 kvm.):
Kjeller (26,5 kvm.): Lagerrom.
1. etasje (123 kvm.): Entre, bad, kjøkken, stue, entre, hallingsstue og bryggerhus.
2. etasje (58,5 kvm.): Trapperom, 3 soverom og kjøkken.

Driftsbyggning, byggeår 1892 (totalt 815 kvm.):
Kjeller (194 kvm.): Tallefjøs-/lagerrom.
1. etasje (621 kvm.): Lagerrom, høylåve, isolert lagerrom og gammelt fjøs.
Korntørke: Gulvet over tallefjøs i kjeller er
fjernet, men kan gjenopprettes. Hele grunnflaten i 1 etasje er derfor medregnet.

Fjernvarmeanlegg med flisfyring oppført 2015. Dette er installert i driftsbygningen.

Drengestue, byggeår ca 1900 (totalt 156 kvm.):
1. etasje (81 kvm.): Entre, lagerrom, snekkerbod og garasje.
Kaldloft (75 kvm.): Kaldloft.

Kvitjernhytta med stall, byggeår antatt 1850 (totalt ca. 56 kvm):
1. etasje (40 kvm): Kjøkken-/stue og soverom.
1. etasje (ca. 16 kvm): Stall-/vedlager.

Lite stabbur, byggeår 1744 (totalt 61 kvm.):
1. etasje (24 kvm): Mjølbølerom.
2. etasje (37 kvm.): Lagerrom, 2 boder.

Stort stabbur, byggeår 1774 (totalt 134 kvm.):
1. etasje (67 kvm.): Gang og 2 mjølbølerom.
2. etasje (67 kvm.): Gang og kornlager.

Vognskjul, byggeår ukjent (totalt 45 kvm.):
1. etasje (45 kvm.): Vognskjul.

Hesteorttjernhytta, byggeår ukjent (totalt 25 kvm.):
1. etasje (25 kvm.): Stue.

Beliggenhet

Velkommen til Nordre Heie i Flå kommune. Flå er den sørligste kommunen i Hallingdal i Buskerud. Kommunen markedsfører seg som en «villmarkskommune», og er kjent for sin kombinasjon av rik natur og et omfattende handelstilbud. Flå er inngangsporten til Hallingdal, under 2 timer i fra Oslo. Kommunen har ca. 1100 innbyggere, og er hjem til den kjente attraksjonen Bjørneparken. Dette er en familievennlig dyrepark som fokuserer på naturlige habitater og nærkontakt med dyr hvor de trives i vante omgivelser. I flå lever du tett på og i pakt med naturen med de tilbudene det gir til alle årstidene. Nordre Heie ligger i naturskjønt til ved Hallingdalselva med gode solforhold og flott utsikt mot elva og omkringliggende naturlandskap. Gårdstunet har en usjenert beliggenhet i et aktivt landbruksområde med spredt bolig- og hyttebebyggelse rundt. Det er ca. 2,8 km til Flå sentrum og ca. 65 km til Hønefoss.

Nordre Heie ligger vest for Flå sentrum med utsyn over dalføret mot Hallingdalselva, og regnes som en av de best bevarte storgårdene i Hallingdal. Gården ble utskilt fra Søre Heie omkring 1670. Våningshuset er oppført i 1860, og tunet omfatter også to stolpehus fra henholdsvis 1600-tallet og 1744. Hallingstua har en toroms tømmerdel fra 1709 og ble utvidet i perioden 1907 1909 med en fløy i halvannen etasje i sveitserstil. Drengestua ble oppført rundt 1900 og ble under andre verdenskrig benyttet som lensmannskontor. I tidligere tider hadde gården blant annet smie, mølle, kvern, sag, høvleri og flere husmannsplasser. I 1913 etablerte Knut K. Heje eget kraftverk på gården, som ga elektrisitet mange år før dette ble vanlig i Hallingdal.

Landbrukseiendommen består av betydelige skog- og utmarksarealer samt dyrket mark og beite. Totalt areal er på ca. 13 025 daa, hvorav 127,3 daa. fulldyrket jord, 18 daa. innmarksbeite og 6 882 daa. produktiv skog. Dyrket mark ligger mellom Austsidevegen og Hallingdalselva med svake hellinger og gode solforhold.

Skogarealene utgjør en viktig ressurs på eiendommen og er fordelt på flere teiger. Hovedteigen strekker seg fra ca. 150 moh til Saulifjellet på 1145 moh. Eiendommen har også store utmarksarealer med muligheter for beite, jakt og fiske. Gården er tilknyttet Flå Østre grunneierlag som administrerer småviltjakt og fiske.

Bebyggelsen på gården består av hovedbygning, Hallingsstua, driftsbygning, drengestue, to stabbur, vognskjul samt koie (skogshytte) og Hesthorhytta (hvilebu-/jaktbu). Tunet fremstår romslig med plenarealer, frukttrær og beplantning, og hovedbygningen er en stor bolig med historisk preg og flere oppgraderinger i nyere tid.

Eiendommen fremstår som en stor landbrukseiendom med betydelige naturressurser og gode muligheter for skogsdrift, utmarksbruk og jakt i naturskjønne omgivelser i Flå.

Eiendommen ligger i FØG Flå Østre Grunneierlag, som omfatter ca. 150 000 mål og forvalter småviltjakt og fiskevann på vegne av grunneierne i området. Til eiendommen følger fire småviltkort årlig med jaktadgang i hele sameiets areal. Kortene er etterspurte og kan normalt leies ut på åremål for rundt kr 10 000 eller mer per kort.

Storviltjakten har de senere årene vært leid ut til et lokalt jaktlag med en årlig inntekt på om lag kr 50 000. Eiendommen inngår i et jaktlag innenfor et større storvald tilsvarende arealet til FØG. Basert på dagens kvoter gir arealet normalt grunnlag for fellingstillatelse på rundt fire elg, i tillegg til hjortejakt. Til eiendommen hører også et enkelt skogshusvære og en skogskoie av enkel standard.

Gå inn på eiendommens hjemmeside, så får du litt innblikk i hva nåværende eiere har hatt av dyr og aktiviteter på gården; www.nordreheie.no

Velkommen til Nordre Heie Gård!

Adkomst

Privat gårdsvei med avkjørsel fra austsidevegen. Gården ligger på venstre side når du kommer kjørende i fra sentrum.

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Hovedbygning (byggeår: 1860)
Hovedbygningen er oppført i laft på gråsteinsmur og utvendig kledd med panel. Saltaket er tekket med teglstein og ble fornyet i 2019 med nytt undertak, takrenner og nedløp. Vinduer er fra ulike perioder, hvor enkelte er skiftet til isolerte vinduer i 2023. Boligen har vannbåren varme fra flisfyringsanlegg etablert i 2015. Kjøkken ble renovert i 2022 med moderne innredning, og bad er oppgradert i flere omganger, senest i 2015. Bygningen fremstår løpende vedlikeholdt med flere oppgraderinger de senere årene.

Hallingsstua (byggeår: 1709)
Hallingsstua er oppført i laft og reisverk på gråsteinsmur, utvendig kledd med panel og med saltak tekket med skifer. Deler av taket ble renovert i 2016. Bygningen har gjennomgående eldre standard og er i dag ikke i bruk. Bad i første etasje er under renovering, og kjøkkenløsninger er av eldre dato. Bygningen har betydelig vedlikeholds- og oppgraderingsbehov, men har potensial ved istandsetting, blant annet til utleie.

Driftsbygning (byggeår: 1892)
Driftsbygningen er oppført i reisverk på steiner og steinmur, utvendig kledd med låvepanel. Saltaket er tekket med stålplater fra 2005. Bygningen inneholder tidligere tallefjøs, høylåve, lagerrom og eldre fjøsdel. Det er etablert fyrrom og flisfyringsanlegg i 2015. Låven har korntørke fra 1975 som ikke har vært i bruk på mange år. Bygningen benyttes i dag som lager, garasje og driftsbygning.

Drengestue (byggeår: eldre/ukjent)
Drengestua er en eldre bygning med opprinnelig funksjon som bolig for gårdsarbeidere. Bygningen har i dag bruksverdi som garasje, lager og snekkerverksted-/hobbyrom. Standarden er gjennomgående gammel, og det er behov for oppussing og vedlikehold. Bygningen har samtidig verdi som fundament for eventuell ombygging til annet bruk.

Kvitjernhytta med stall (antatt byggeår: ca. 1850)
Kvitjernhytta ligger i skogområde ved Kvitjern og er en enkel fritids- og jakthytte. Bygningen har enkel standard og benyttes som fritidsbolig. Hytta har bruksverdi til eget bruk og kan også egne seg til utleie.

Lite stabbur (byggeår: eldre)
Det lille stabburet er oppført i tradisjonell konstruksjon i laft og reisverk på søyler, delvis kledd med panel og med saltak tekket med skifer. Bygningen fremstår som et kulturhistorisk innslag på tunet med begrenset praktisk bruksverdi.

Stort stabbur (byggeår: eldre)
Det store stabburet har historisk preg og fremstår som et pent og tradisjonelt tunbygg. Bruksverdien er begrenset, men bygningen bidrar som et bevaringsverdig element i gårdstunet.

Vognskjul (byggeår: ukjent)
Vognskjulet er oppført i reisverk på steiner, utvendig kledd med panel og med saltak tekket med skifer. Bygningen har tregulv og adkomst via slagporter. Den er i dårlig forfatning og vurdert som et rivningsobjekt uten verdi.

Hesteorttjernhytta / Hesthorhytta (byggeår: ukjent)
Hytta er oppført i laft på steinmur med bølgeblikktak. Vegger er kledd med panel og gulv i tre, med oppvarming via vedovn. Bygningen har enkel standard uten strøm og vann og benyttes som hvile- eller jaktbu. Det må påregnes oppgraderinger og vedlikehold.

Byggemåte

Våningshus
Utvendig
Taktekking, TG1
Taket er tekket med tegltakstein. Undertak med undertakspapp.
Besiktiget fra bakkenivå da det ikke var godkjent sikringsutstyr for arbeid på tak og snødekke på befaringen. Tilstandsgrad er kun vurdert ut fra opplyst
alder. Ytterligere undersøkelser anbefales når snø er borte.

Taktekking, TG2
Tak over hovedentré er tekket med skifertakstein, ukjent utførelse for undertak. Taktekking var dekket med snø på befaringsdagen. Tilstandsgrad er kun vurdert ut fra opplyst alder. Ytterligere undersøkelser anbefales når snø er borte.
Det er avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Skifertekkingens alder tilsier at innfesting (lekter og spiker) og undertak kan være moden for utskifting, dvs. omlegging av tekking med gjenbruk av det meste av skiferen.
Konsekvens/tiltak
Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand. Tiltak utføres basert på resultat fra videre undersøkelser. Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når den er snøfri.

Nedløp og beslag, TG2
Utvendige beslag, takrenner og nedløp hovedsaklig i metall. Takrenner og nedløp ved hovedentré i plast. Vindskier og toppbord i treverk med overliggende beslag i metall.
Renner, nedløp og beslag i tilknytning til taktekking var nytt samtidig med ny tekking. Bygningsdelene var i hovedsak dekket med snø på befaringsdagen. Tilstandsgrad er kun vurdert ut fra opplyst alder og synlige forhold.
Det er avvik: Takvannet ledes ikke vekk fra bygningen. Dette påfører konstruksjonene (ringmur, grunnmur, drenering og fuktsikring) unødvendig høy fuktbelastning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for renner og nedløp i plast. Begrenset inspeksjonsmulighet grunnet snødekke.
Tiltak:
Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Anbefaler at man kobler et overvannsrør til nedløp for å føre vann bort fra grunnmuren/bygningen. Overvansrør bør ledes minst 3-4 m bort fra bygningskonstruksjonen. Røret legges oppå terrenget eller graves ned i terreng. Tidspunkt for skifte av renner og nedløp av plast nærmer seg. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må avviket utbedres. Visuell kontroll av beslag og takrenner, samt rens av takrenner og nedløp anbefales utført årlig.
Videre undersøkelser

Veggkonstruksjon, TG2
Hovedsaklig yttervegger i laft med stående utvendig trekledning. Liggende pyntelister/ snekkerglede ved etasjeskille. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Det er avvik: Utvendig kledning har ingen/begrenset lufting. Kledning er ført helt ned mot vannbrett nederst på vegg, dette øker risiko for fuktopptrekk i endeved. Lav høyde mellom grunnen og kledning, risiko for skader. Anbefalt høyde mellom terreng og kledning er 30cm. Stedvis slitasje og malingsflass på overflater registrert. Eldre trevegger kan ha skjulte skader, spesielt over grunnmuren og rundt vinduer/dører/gjennomføringer.
Tiltak:
Det er begrenset/ingen lufting ift. dagens anbefalte løsning, men ikke dårligere enn standarden fra byggeåret. Mangelfull lufting av yttervegger øker risiko for at det kan oppstå fuktskader, spesielt for boliger i fuktig klima (kyststrøk e.l). Ved eventuell utskifting av kledning/etterisolering utvendig bør det etableres lufting etter dagens krav.
Forhold vedrørende manglende dryppkant og avstand til grunn krever skjerpet grad av tilsyn/vedlikehold. Vedlikehold av kledning må påregnes. Manglende vedlikehold forkorter kledningens levetid. Før jevnlig tilsyn med konstruksjoner for å tidligere registrere eventuelle avvik som oppstår i konstruksjonen.

Takkonstruksjon/loft, TG2
Tak som saltakkonstruksjon i tre. Plassbygde taksperrer. Undertaksbord/ OSB- plater med ovenpåliggende undertakpapp. Lufteventiler i gavl. Kaldloft med adkomst via trapp. Eier opplyser at nytt undertak ble etablert over opprinnelig undertak ved renovering av yttertak. Det opplyses om at tak over hovedentré ikke er byttet. Tilgjengelige deler av takkonstruksjon ble inspisert via gangbart areal på loft. Tak over hovedentré, entré, tørkerom og balkong har ikke adkomst og er således ikke undersøkt.
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Det er avvik: Soilrør er ikke isolert på kaldt loft. Dette kan føre til kodens/ising på/i soilrør. Deler av takkonstruksjonen er lukket og inspeksjonsmuligheten er derfor begrenset.
Tiltak:
Soilrør bør isoleres. Videre undersøkelser må påregnes for å kartlegge tilstand/avvik for takkonstruksjon etter at inspeksjonmulighet er etablert. (gjelder takkonstruksjon/
loft over hovedentré, entré, tørkerom og balkong) Manglende inspeksjonsmulighet øker risiko for at det er avvik i konstruksjonen som kunne blitt oppdaget hvis ved var inspeksjonsmulighet på befaring.

Vinduer, TG2
Vinduer i varierende alder og utførelse. Hovedsaklig trevinduer med 2-lags isolerglass fra 1987. Vinduer på kjøkken fra 2023. Noen eldre vinduer med 1+1 lags glass (doble vinduer).
Det er avvik: Det er påvist noen glassruter som er sprukne. (gjelder noen doble vinduer) Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Enkelte vinduer har kondensmerker. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Enkelte vinduer bærer preg av slitasje. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppnådd for vinduer fra 1987 og tidligere. Vinduene ble visuelt undersøkt fra bakkenivå og innvendige rom og det ble foretatt en enkel funksjonstest av tilfeldig valgte vinduer i boligen.
Tiltak: Sprukne glass må påregnes skiftes ut. Det må påregnes justering av enkelte vinduer. Kondensering på enkelte vinduer kan forårsake fuktskader i treverk, dette kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer. Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rom. Beslag mangler over og under vinduer. Dette anbefales montert for å hindre vanninntrengning som kan medføre skader i vindu og veggkonstruksjon. List i vinduets underkant kan føre til at fuktighet blir stående, bør skiftes til vannbrett som monteres under vinduene. Vedlikehold må påregnes. Manglende vedlikehold forkorter levetiden til vindu og øker risiko for fuktskader. Oppgraderinger/utskiftninger bør påregnes for enkelte vinduer. Det er ikke behov for strakstiltak siden vinduene fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader eller punkteringer oppstå på eldre vinduer.

Dør, kjeller, TG2
Enkle kjellerdører i tre med profilert utførelse.
Det er avvik:Dørene bærer preg av elde og slitasje, men ivaretar funksjonskrav som kjellerdører.
Tiltak: Avhengig av bruksmønster og krav til estetikk av kjøper kan det være påregnelig med utskiftning/utbedringer.

Dører, balkong og terrasse, TG2
Dører til balkong/ terrasse som doble dører i profilert utførelse med glassfelt.
Det er avvik: Det er påvist noen glassruter som er sprukne. Slitasje på vridere/lås. Dørene subber i karm/terskel. Dørene tilfredsstiller funksjonskrav, men forventet brukstid er nært forestående/oppnådd. Vedlikehold i sin helhet eller utskiftning må påregnes.
Tiltak:
Sprukne glass må påregnes skiftes ut. Det må påregnes vedlikehold av vridere/lås. Det må påregnes justering av dører som subber.

Balkonger, terrasser og rom under balkonge, TG2
Balkong/ terrasser mot syd-øst. Adkomst fra peisstue for 1. etasje og soverom for 2. etasje. Konstruksjonen er overbygget. Konstruksjoner, overflater, rekkverk og håndlist i treverk.
HMS- avvik: Rekkverkhøyde på 89,5 cm for 1. etasje, rekkverkhøyde på 86,5 cm for 2. etasje. Dagens krav til høyde på rekkverk er 100 cm, rekkverk er
lavere. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Dette anbefales allikevel av sikkerhetsmessige hensyn.
Det er avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Konstruksjonen har en oppbygning (tett oppbygning av rekkverk og gulv) som krever jevnlig tilsyn.
Tiltak:
Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking. Dersom det oppstår utettheter for tekking vil dette kunne føre til fukt og eventuelt påfølgende skader for tilliggende konstruksjoner.

Utvendige trapper, TG IU
Utvendig trapp i støpt betong. Rekkverk i treverk og metall.
HMS- avvik: Rekkverkets høyde tilfredsstiller ikke dagens krav. Det er ikke krav til utbedringer opp mot dagens krav, men dette anbefales allikevel av sikkerhetsmessige hensyn.
Vurdering av avvik: Utvendige trapper er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
Konsekvens/tiltak
Det bør foretas nærmere undersøkelser av utvendige trapper når de er snøfri

Innvendig
Overflater, TG2
Innvendige overflater hovedsakelig preget av:
Gulv: Tregulv, parkett, flis,laminat og gulvbelegg.
Vegger: Panel, malte glatte flater, brystning med speilfyllinger. Veggmalerier i peisestue.
Himlinger: Panel og malte glatte flater.
Det er avvik: Det er påvist sprekker/riss i flisfuger for gulv i entré. Knirk er registrert på enkelte gulv. Det er registrert langsgående sprekker (mellom bord) for tregulv og laminatgulv. Malingsflass registrert enkelte steder. Bruksmerker, riper, hull etc. registrert på overflater. Påregnelig ved normalt bruk. Det er på vist manglende ferdigstillelse/gjenstående arbeider av overflater på tørkerom.
Tiltak:
Avhengig av bruksmønster og krav til estetikk av kjøper kan det være påregnelig med utskiftning/utbedringer.

Etasjeskille/gulv mot grunn, TG3
Etasjeskiller i trekonstruksjoner mellom kjeller-1. etasje og 1. etasje-2. etasje. Støpt gulv på grunn i kjeller. I henhold til NS3600 skal det undersøkes minst to relevante rom per etasje. Målingene er stikkprøvebasert, og begrenset av møbler o.l. ved befaring. Det kan derfor være større skjevheter enn det som er registrert. Det er ikke målt høydeforskjeller på gulv i rom for kjeller, da dette anses som lite hensiktsmessig. Skjevheter er påregnelig og det vil normalt kunne kreves opprettinger ved ønske om annen bruk av kjeller enn pr. nå.
Det er avvik: Støpt gulv i kjeller har enkel utførelse, sannsynlig ikke armert. Dette øker risiko for sprekker, riss og ujevnheter. Mindre riss og sprekker i betonggulv er
registrert, dette er ikke unormalt byggeåret tatt i betraktning.
Knirk er registrert for tregulv.
For spisestue i 1. etasje er følgende høydeforskjeller målt:
Det er målt høydeforskjell på 14 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 1 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på 13 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
For trappehall i 1. etasje er følgende høydeforskjeller målt:
Det er målt høydeforskjell på 29 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på 22 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
For soverom (utenfor bad) i 2. etasje er følgende høydeforskjeller målt:
Det er målt høydeforskjell på 54 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på 36 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
For fordelingsgang i 2. etasje er følgende høydeforskjeller målt:
Det er målt høydeforskjell på 53 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på 34 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er registrert større skjevheter som vurderes å ha sammenheng med fundamentering/konstruksjonsoppbygging. Ikke unormalt hensyntatt alder på
bygningen og datidens byggemetode. Forhold gis TG3 iht.NS3600.
Deler av bygningsdelene er skjult og har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil. Dette gjelder spesielt over grunnmur/ringmur.
Eksakt tilstand kan ikke kontrolleres uten bygningsmessige inngrep.
Tiltak:
Ved kostnadsestimat for utbedring av etasjeskille gjelder dette kun avretting av selve etasjeskillet. Ytterligere kontroll, vurderinger og eventuelt dimensjonering av bjelkelaget må gjøres, særlig dersom det skal avrettes ved bruk av flytsparkel, som vil tilføre laster til konstruksjonen. Utbedringer må også sees i sammenheng med fundamentering av boligen. Dimensjonering, forsterkning, utskifting av overflater, heving av dører, etc. er ikke inkludert i kostnadsestimatet.
Ved ønske om en konstruksjon uten skjevheter/bevegelser må det påregnes videre undersøkelser og eventuelll stabilisering av fundamenter og
etasjeskillere. Full utbedring vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som ett enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimat på TG3 avvik er gitt iht. krav i Avhendingslova, der behov for utbedringer må vurderes iht. eventuelle brukskrav fra kjøper. Kostnader vil
kunne øke utover kostnadsestimat basert på videre undersøkelser, hvis ønske om utbedring.
Grunnet konstruksjonsoppbygging med gråsteinsmur (uisolert mot grunn) må det påregnes å kunne oppstå bevegelser og/eller utvikling av skjevheter,
selv om skjevheter for etasjeskiller utbedres. Utførelse for dagens konstruksjon kan føre til at nye overflater som legges får feil slitasje over tid, samt
skader i overganger og skjøter som kan føre til knirk og kosmetiske feil over tid. Møblering kan også være noe utfordrende ved skjevheter.
Kostnadsestimat: 200 000 – 500 000

Pipe og ildsted 2, TG2
Pipe i teglstein. I storstue er det klebersteinsovn. Det er ildfaste plate på gulv forman ildstedet. Over tak er pipen tekket med beslag nederst, synlig teglstein på øverste del. Topphelle over pipe. Det anbefales på generell basis alltid en kontroll av piper og ildsteder ved omsetning av boliger. Det gjøres oppmerksom på at det er det lokale brann- og feiervesen som fører tilsyn med piper og ildsteder i hver enkelt kommune. Ovner og oppvarmingskilder er ikke funksjonstestet av takstmann.
Det er avvik: Ildfast plate mangler på gulvet under feieluke på kaldtloft. Det er påvist riss i pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Det er ved enkel besiktigelse ikke registrert avvik som krever strakstiltak. For eldre piper kan allikevel oppstå feil, eller bli avdekket forhold ved f.eks tilsyn som tilsier at pipe må renoveres eller anbefales å utbedres med nye røykrørsforinger e.l.
Tiltak: Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Det anbefales å følge med på utvikling til sprekker/riss. Hvis det oppstår utvikling må det foretas videre undersøkelser med tanke på eventuelle behov for utbedring. Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.

Pipe og ildsted 1, TG2
Pipe i teglstein. I peisstue og spisestue er det murt peis med åpen grue, på kjøkken er det vedovn. Det er ildfaste materialer på gulv ved alle ildsteder. Over tak er pipen tekket med beslag nederst, synlig teglstein på øverste del. Topphelle over pipe. Det anbefales på generell basis alltid en kontroll av piper og ildsteder ved omsetning av boliger. Det gjøres oppmerksom på at det er det lokale brann- og feiervesen som fører tilsyn med piper og ildsteder i hver enkelt kommune. Ovner og oppvarmingskilder er ikke funksjonstestet av takstmann.
Det er avvik: Ildfast plate mangler på gulvet under feieluke. Det er påvist riss i pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Tiltak:
Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Det anbefales å følge med på utvikling til sprekker/riss. Hvis det oppstår utvikling må det foretas videre undersøkelser med tanke på eventuelle behov for utbedring. Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.

Rom Under Terreng, TG2
Kjeller med synlig grunnmurskonstruksjon mot terreng. Støpt gulv av eldre dato.
Det er avvik: Fuktsperre ble ikke brukt under fundamenter for grunnmur og støpt gulv ved byggeåret. Fuktopptrekk grunnet kapillæroppsug fra grunn må påregnes. Indikasjoner på fukt registrert (malingsflass, saltutslag avskallinger e.l), dette indikerer fuktopptrekk/fuktvandring i grunnmur/støpt gulv. Rom under terreng egner seg ikke for innredning med dagens tilstand.
Tiltak:
Grunnet mangel på kapillærbrytende sjikt i kjellerkonstruksjoner bør det vurderes hvordan gjenstander/løseøre lagres. Lagrede gjenstander/løsøre bør
ha luftsjikt til konstruksjoner mot terreng grunnet risiko for mugg- og soppdannelse for organisk materiale ved manglende luftutskiftning

Innvendige trapper, kjeller og kaldtloft, TG2
Trapp fra 1. etasje til kjeller i støpt utførelse. Tretrapp fra 2. etasje til kaldtloft.
HMS- avvik: Håndløpere mangler på sidene av trappene iht. dagens krav. Trappene er bratte og har grunne inntrinn. Det må være montert håndløpere på begge sider av trapp for å tilfredstille dagens krav. Egnethet for adkomst mellom etasjer må vurderes ut i fra bruksmønster.
Det er avvik: Enkelte bruks- og slitasjemerker registrert. Trappene er bratte og har grunne inntrinn. Egnethet for adkomst mellom etasjer må vurderes ut i fra bruksmønster. Det er lav adkomsthøyde i trappene mellom etasjer.
Tiltak:
Krav til behov for utskiftning/utbedringer avhengig av bruksmønster og krav til estetikk av kjøper.

Innvendige trapp/ hovedtrapp, TG2
Tretrapp mellom 1. og 2. etasje. Rekkverk på én side av trapp. Rekkverk rundt trappehullet i 2. etasje.
HMS-avvik: Håndløper mangler på én side av trapp iht. dagens krav. Det anbefales å montere håndløper av sikkerhetsmessige hensyn.
Det er avvik: Bruks- og slitasjemerker registrert.
Tiltak:
Behov for utbedringer/vedlikehold av bruks- og slitasjemerker er avhengig av bruksmønster og krav til estetikk av kjøper

Innvendige dører, TG2
Boligen har innvendig profilerte tredører. Glassfelt i enkelte dører.
Det er avvik: Skjevhet mellom dørblad og karm for enkelte dører. Enkelte dører subber i karm/terskel. Slitasje på vridere/låsekasser. Enkelte bruks- og slitasjemerker registrert.
Tiltak:
Justering av dører som subber må påregnes. Vedlikehold av vridere/låsekasser må påregnes. Generelt vedlikehold må påregnes.
Andre innvendige forhold:
På enkelte rom er det innbygde skap. Tilstand på fast inventar er ikke vurdert og det er følgelig ikke satt tilstandsgrad. Det gjøre oppmerksom på at det er fast inventar på visning som medfølger. Dette kan fravike fra det som er opplistet i rapport.

VÅTROM
Generell
2. ETASJE > BAD/VASKEROM
Bad/vaskerom i 2. etasje. Våtrommet er oppgradert i 2015.
Ved vurdering av våtrommet legges det til grunn krav fra dagens gjeldende Teknisk forskrift (TEK17). Sjekkpunkter vurderes visuelt slik de fremstår ved befaring, uten demontering/ flytting av deksler/innredning ol. For el. installasjoner på våtrommet er det ikke vurdert om krav til installasjoner er ivaretatt. For vurdering av el.installasjoner anbefales å gjennomføre en utvidet EL. kontroll av fagmann for alle el. installasjoner på våtrommet. Det er ikke fremvist dokumentasjon på utførelse av våtrommet, annet enn bilder som viser montert banemembran. Eier opplyser at arbeider er utført av firma.

Sluk, membran og tettesjikt, TG2
Rommet har to plastsluk. Det er slukrenne ved vegg i dusjsone og sluk i sokkel under vaskeromsinnredning. Banemembran på gulv med delvis dokumentert utførelse i form av bilder. Ukjent utførelse for tettesjikt på vegger. Ved enkle fuktsøk med fuktindikator ble det ikke registrert unormale verdier (Stikkprøvebasert)
Det er avvik: Utførelse for deler av membran ikke kjent/dokumentert for takstmann.
Tiltak:
Innhent dokumentasjon om mulig

Ventilasjon, TG2
Rommet har mekanisk avtrekk med elektrisk avtrekksvifte i vegg. Tilluft via klaffeventil i vegg.
Det er avvik: Det er ikke tilluft til våtrom fra varmt rom. Tilluft skal komme fra varmt rom, da kaldt tilluft på vinterstid må varmes opp før den effektivt klarer å transportere fukt.
Tiltak:
Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Ventilasjon vil ikke fungere tilfredstillende hvis det ikke er tilluft inn til rommet fra varmt rom.

2. ETASJE > BAD
Generell
Bad i 2. etasje fra midten av 1980- tallet.
Ved vurdering av våtrommet legges det til grunn krav fra dagens gjeldende Teknisk forskrift (TEK17). Sjekkpunkter vurderes visuelt slik de fremstår ved befaring, uten demontering/ flytting av deksler/innredning ol. For el. installasjoner på våtrommet er det ikke vurdert om krav til installasjoner er ivaretatt. For vurdering av el.installasjoner anbefales å gjennomføre en utvidet EL. kontroll av fagmann for alle el. installasjoner på våtrommet. Det er ikke fremvist dokumentasjon på utførelse av våtrommet.

Overflater vegger og himling, TG2
Badet har baderomsplater på vegger og takplater for himling. Ved bruk av fuktindikator på utsatte steder registrerte jeg ingen unormale verdier.
Det er avvik: Det er registrert sprekker i baderomsplatenes skjøter. Det er også registrert symptom på utettheter i overgang sokkelflis-baderomsplater. Det kan ikke
konstateres om membran er ført opp bak sokkelflis og baderomsplatenes nedre kant.
Tiltak:
Vann på veggflater må unngås. For videre bruk av dusj på baderommet må tett dusjkabinett etableres.
Riss/sprekker i flis/fug kan være en indikasjon på avvik i bakenforliggende konstruksjon. Det anbefales ytterligere undersøkelse av fagperson som kan gi en vurdering av om det er nødvendig med utbedring. Det vil være viktig å vurdere eventuell skade på underliggende membran for å utbedre/ ikke utbedre avviket.

Overflater Gulv, TG2
Rommet har fliser på gulv med sokkelflis på vegg. Oppvarming med elektrisk gulvvarme
Det er avvik: Det er målt 14 mm høydeforskjell fra topp slukrist til flislagt gulv ved dør. Kravet er 25 mm fra topp slukrist til topp membran ved dør. Ukjent om
membran er ført opp ved terskel slik at krav er tilfredsstilt. Slitasje for silikonfuger registrert.
Tiltak:
Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Nye silikonfuger anbefales. Vann på gulvflater bør unngås. Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.

Sluk, membran og tettesjikt, TG2
Rommet har plastsluk. Ukjent utførelse for membran/tettesjikt i gulv. Veggene har baderomsplater. Ved enkle fuktsøk med fuktindikator ble det ikke registrert unormale verdier (Stikkprøvebasert).
Det er avvik: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det er også registrert rustne skruer for klemring i sluk.
Tiltak:
Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det anbefales å skifte sluk dersom våtrommet renoveres. Bruk av dusjkabinett med tett avløp til sluk er en forutsetning for videre bruk av våtrom, da vann på overflater må unngås.

Ventilasjon, TG2
Rommet har naturlig avtrekk i himling, tilluft via dør. Vurdering av ventilasjon gjøres opp mot dagens forskriftskrav.
Vurdering av avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Konsekvens/tiltak
Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til konsekvenser som fuktskader og muggvekst, men dette avhenger av bruksmønster.

SPESIALROM
1. ETASJE > WC
Overflater og konstruksjon, TG2
Toalettrom i 1. etasje. Mikrosement på gulv, panel på vegger og tak. Oppvarming med radiator. Rommet er utstyrt med toalett og servantinnredning med heldekkende servanttopp. Ventilering av rommet med klaffeventil i vegg, tilluft under dør.
Vurdering av avvik:
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Konsekvens/tiltak
Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger, TG2
I bolig er det synlig plast hovedvannledning med stoppekran, reduksjonsventil og vannmåler. Synlige vannføringer i: Kobber/metall og plast rør-i-rør.
For bad/ vaskerom i 2. etasje er det plast rør-i-rør med vannfordelingsskap. Vannfordelingsskapet er plassert skjult på siden av vaskemaskinen.
Automatisk vannstoppsystem for kjøkken.
Det er avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger av kobber/metall. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på stoppekran.
Tiltak:
Det er ikke behov for strakstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på vannledninger av eldre dato. Det anbefales å bytte ut stoppekran for å unngå plutselig skade.

Avløpsrør, TG2
Synlige avløpsrør i plast og soil/støpejern. Boligen har avløpsrør i varierende alder og utførelse. Lufting/ soilrør er ikke isolert, se «takkonstruksjon/loft».
Det er avvik: Halvparten av forventet brukstid er oppnådd for enkelte deler av avløpsrørene. Eldre støpejernsrør er utsatt for rust/gjengroing som vil kunne føre til lekkasjer/tilstopping. Ved lekkasje/tilstopping kan dette føre til omfattende og kostbare vannskader i boligen.
Tiltak:
Alder i kombinasjon med avløpsrør i støpejern tilsier at utskiftninger må påregnes.

Varmesentral, TG IU
Fyringsanlegg/ nærvarmeanlegg i låve. Anlegget er ikke vurdert i denne rapporten

Varmtvannstank, TG2
Varmtvannsbereder på ca. 300 liter fra 1996 og varmtvannsbereder på ca. 110 liter fra 1995 plassert i kjeller.
Det er avvik: Varmtvannsberedere har oppnådd halvparten av forventet brukstid.
Tiltak:
Det er ikke behov for strakstiltak siden beredere fungerer, men ut i fra at forventet brukstid er oppnådd eller nært forestående vil det være påregnelig
med reparasjon/ utskifting.

Vannbåren varme, TG2
Vannbåren varme til radiatorer og gulvvarme for enkelte rom. Shuntautomatikk og manuell regulering av kurser. Vannføringer i metall for radiatorer, vannføringer i metall og plast for gulvvarme. Radiatorer har eldre ledningsnett, gulvvarme har nyere ledningsnett (fra ca. 2015). Åpne forgreninger plassert i kjeller.
Det er avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på deler av anlegg for vannbåren varme.
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må deler av anlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at anlegget dokumenteres av fagperson.

TOMTEFORHOLD
Byggegrunn
Eksakt byggegrunn er ikke kjent og grunnundersøkelser er ikke foretatt. Tilstandsgrad er ikke vurdert.

Fuktsikring og drenering, TG2
Fuktsikringens utførelse og materiale er ikke kjent under terreng. Det er registrert grunnmursplast som utvendig fuktsikring på byggets østlige gavel, ukjent alder. Ellers på boligen er det ikke registrert fuktsikring for grunnmur. Det er registrert symptomer på fukt for enkelte av grunnmurens vegger i kjeller.(saltutslag). På befaringsdagen ble det registrert forhøyede fuktverdier i kjeller ved enkelt fuktsøk.
Vurdering av avvik: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
Det er avvik: Forhøyede fuktverdier og indikasjoner på fukt mot grunnen er registrert, se også «rom under terreng».
Konsekvens/tiltak
Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
Tiltak:
Det anbefales å installere avfukter. Dette fjerner ikke årsaken til fukt men bedrer brukbarheten av kjeller

Grunnmur og fundamenter, TG2
Grunnmur av eldre steinmur. Hovedentré og entré har betongmur.
Det er avvik: Sprekker/riss ble registrert på grunnmur.
Tiltak: Lokale utbedringer må påregnes. Ved videre utvikling må det påregnes videre undersøkelser, der tiltak må vurderes ut i fra disse undersøkelsene. Det gjøres oppmerksom på at etablering eller utbedring av fuktsikring ikke automatisk gjør at fukt forsvinner da det må påregnes kapillærsug fra grunnen. Ved redrenering bør grunnmur samtidig isoleres utvendig, da dette vil flytte nullpunktet utover i grunnmurskonstruksjon (minsker risiko for kondens).

Terrengforhold, TG IU
Bygningen står på svakt skrånende tomt. Fallforhold er ikke vurdert pga. snø. Anbefalt fall på terreng er 1:50, 3 m fra grunnmur. (Det vil si jevnt fall på minimum 60 mm, 3 m fra grunnmur).
Vurdering av avvik:
Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av tomta når den er snøfri. Regnvann og smeltevann må ikke renne inn mot bygningen, vann fra taknedløp må ledes bort. Fuktsikring er normalt ikke dimensjonert for å ta unna takvann. Manglende fall på terreng bort fra bygningskonstruksjon øker risiko for fuktproblematikk i kjeller. Tiltak må utføres hvis det registreres mangelfullt fall når snødekke er borte.

Utvendige vann- og avløpsledninger, TG2
Boligens vannforsyning er tilknyttet offentlig vannforsyning via privat vannledning. Boligens avløpssystem er tilknyttet privat septiktank. Avløpsrør i plast (opplyst av eier, registrert deler av dette synlig i kjeller), synlig vannrør i plast. Rør som ligger utenfor boenheten er ikke vurdert i denne rapporten.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tomten

Nordre Heie er en stor landbrukseiendom med et totalareal på 13.025,4 daa.
Eiendommen består av 145,3 daa. jordbruksarealer. Disse er fordelt med 127,3 daa. fulldyrket jord og 18 daa. innmarksbeite. Skogen har et totalt areal på 12.225,3 daa.

Tun
Idyllisk gårdstun på østsiden av Hallingdalselva. Tunet ligger ned mot elva og innehar en stor bygningsmasse som hovedbygning, hallingstue, driftsbygning, drengestue, 2 stabbur og vognskjul. Gårdstunet har en helt privat og usjenert beliggenhet på solsiden i Flå.

Jord
Dyrket mark og beiter er beliggende rundt tunet og i nærheten av tunet. Jorda er fordelt på 4 skifter med rimelig avstand til gårdstunet. Alle skifter ligger mellom Austsidevegen og Hallingdalselva. Svake hellinger og til dels flate arealer. Det er gode solforhold. Jordsmonnet er sandig silt og skilting sand på det største skiftet. Jorda ellers har mer morenepreg. Det er i all hovedsak selvdrenerende jord. Det er vanningsanlegg med nedgravde hydranter. Vannkilde er Hallingdalselva hvor det er eget pumpehus. Anlegget har ikke vært i bruk på mange år. En del vedlikehold og oppgraderingskostnader må derfor påregnes. I følge jordanalyser fra 2020 har jorda behov for kalking.

Jakt og fiske
Eiendommen er tilknyttet Flå Østre grunneierlag. Grunneierlaget administrerer fiske- og småviltjakt. Eiendommen tildeles 4 småviltkort årlig. Disse står man fritt til å selge. Det er også inntekter fra annen jakt gjennom grunneierlaget. Gården er tilknyttet flere fiskevann med fiskemuligheter.

Skog
Skogbruksplan er i fra 2010. Produktivt areal er 8 623 daa. Dette er fordelt på 6 teiger, hvor hovedteigen strekker seg fra ca. 150 til 862 moh. Søndre del har bratte driftsforhold som stedvis kan kreve taubanedrift eller ekstra vegutbygging. Nordre del har fuktige forhold som krever vinterdrift. En teig på ca. 901 daa. ligger ved Vassfaret i område registrert som landskapsvernområde, og deler av arealet ligger innenfor verneskoggrensen. Siden skogbruksplanen ble utarbeidet i 2010 er det avvirket ca. 9800 m³, og rydding og tynning må påregnes i årene fremover.

Med eiendommen følger fallrett i Hallingdalselva. Hvert år får Nordre Heie utbetalt erstatning fra Hafslund på grunn av regulering av vannstanden som en følge av kraftproduksjon.

Det foreligger skogbruksplan i fra 2010.
Tilvekst: 2 823 kbm/årlig
Stående masse: 51 795 kbm.

Bonitetsfordeling
Høy bonitet: 768 daa.
Middels bonitet: 1852 daa.
Lav bonitet: 4262,6 daa.

Hogstklassefordeling:
1 – 1 %
2 – 27 %
3 – 17 %
4 – 23 %
5 – 28 %

Radonmåling

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Offentlig kommunikasjon

Kjøreavstander fra eiendommen:
* Flå sentrum, ca. 4 min.
* Hønefoss, ca. 55 min.
* Gol, ca. 50 min.
* Nesbyen, ca. 30 min.
* Fagernes, ca. 1 time og 30 min.
* Oslo, ca. 1 time og 40 min.
* Oslo Lufthavn Gardermoen, ca. 1 time og 50 min.

Oppvarming

Våningshus:
Vannbåren varme med radiatorer og enkelte gulv med varme i gulv. Varmekilde er fjernvarmeanlegg med flisfyring oppført
2015. Varmekabler i hovedentre.

Hallingstua:
I dag strøm og vedfyring. Mulighet for å oppføre anlegg for vannbåren varme.

Kvitjernhytta:
Vedovn.

Hesteorttjernhytta:
Vedovn.

Skolekrets

I Flå kommune i Hallingdal er hele kommunen organisert som én felles skolekrets.

Barnehage/skole/fritid

Barnehage:
Flå kommunale barnehage (1-5 år), 5 min med bil.

Skoler:
Flå skole (1-10 klasse), ca. 5 min med bil.
Gol videregående skole, ca. 45 min med bil.
Hønefoss og Ringerike videregående skole, ca. 1 time med bil.

Sport:
Thonhallen flerbrukshall ca. 4 min med bil.
Ursus treningssenter ca. 4 min med bil
Flå svømmehall ca. 4 min med bil.
Flå stadion, ca. 4 min med bil.

Dagligvare:
Det er flere dagligvarebutikker i sentrum av Flå. Ellers har Flå et rikt utvalg av ulike butikker.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) – L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Landbrukstakst
Tilstandsrapport
Selgers egenerklæring
Energimerking
Kommunale opplysninger
Reguleringsbestemmelser
Servitutter

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Flå kommune leier plass til renovasjon til fritidsboliger. Dette indeksjusteres og var i 2024 kr. 12.198,- per år. Leieavtalen vil mest sannsynlig vedvare.

Hyttetomter Hangsfoss. Dette arealet ligger i kommunens arealplan i et areal som er avsatt til: Område der spredt utbygging for fritidshus er tillatt (§11-11 nr. 2). I områdene merket som LNF_2 kan det i planperioden, gjennom byggesøknad, bygges spredte fritidshus. Området ligger nordøst for Kvitjern med kort avstand til Turufjell hyttefelt med alpinsenter med store utbyggingsplaner. Det er vegforbindelse til Turufjell. Det er veg fram til feltet. Feltet fremstår som råtomt med påstående glissen furuskog.

Regulering

I henhold til kommuneplan i hovedsak regulert til LNFR-formål, natur, landbruk, friluftsliv og reindrift.
(www.kommunekart.com). Det er i kommuneplan et mindre»område der spredt utbygging for fritidshus er tillatt» med plass til inntil 5 tomter. Se vedlagt kommuneplan.

Eiendommen er regulert og følger av kommuneplanens reguleringsplan:
PBL § 11-9 nr. 6 generelle bestemmelser vedr. miljøkvalitet, estetikk, natur,
landskap og grønnstruktur, herunder om midlertidige og flyttbare konstruksjoner
og anlegg (bestemmelsene 2.2.1 til 2.2.3 gjelder for område H710_5 Turufjell)

Ferdigattest

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for noen av bygningene på eiendommen i kommunens arkiv.

Våningshus. Byggeår 1860. Det foreligger ikke brukstillatelse, ferdigattest eller byggetegninger.

Hallingstua. Byggeår 1709. Det foreligger ikke brukstillatelse, ferdigattest eller byggetegninger.

Driftsbygning. Byggeår 1892. Det foreligger ikke brukstillatelse, ferdigattest eller byggetegninger.

Drengestue. Byggeår ca. 1900. Det foreligger ikke brukstillatelse, ferdigattest eller byggetegninger.

Lite stabbur. Byggeår ca. 1744. Det foreligger ikke brukstillatelse, ferdigattest eller byggetegninger.

Stort stabbur. Byggeår ca. 1744. Tilbygg 1914. Det foreligger ikke brukstillatelse, ferdigattest eller byggetegninger.

Vognskjul. Ukjent byggeår. Det foreligger ikke brukstillatelse, ferdigattest eller byggetegninger.

Hesteortjernhytta. Byggeår ukjent. Det foreligger ikke brukstillatelse, ferdigattest eller byggetegninger.

Kvittjernhytta med stall. Antatt byggeår 1850. Det foreligger søknad om tilbygg i fra Flå kommune, datert 09.11.1998, samt byggetegninger.

Med virkning fra 1. juli 2015 fikk pbl. § 21-10 et nytt femte ledd. Det lyder slik: Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998. Det ligger som forutsetning for lovendringen at byggverk det ikke lenger utstedes ferdigattest for, lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest. Kommunen kan ikke lenger kreve ferdigattest for de aktuelle tiltakene. Det innebærer imidlertid ikke at ulovlige tiltak ble lovlige med lovendringen. Et ulovlig bygg med byggesøknad før 1. januar 1998, uten ferdigattest, er fortsatt like ulovlig etter 1. juli 2015. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via privat vei.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann.
Eiendommen har privat avløpsanlegg i fra 2013 med kummer og spredegrøfter.
Eiendom som ikke er tilknyttet offentlig avløp skal ha godkjent separat avløpsanlegg. Det er eiers ansvar at anlegget er riktig dimensjonert og at det fungerer tilfredsstillende. Kjøper oppfordres til å kontrollere anlegget.

Servitutter

På eiendommen er tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver, og ved inngivelse av bud vil disse
være akseptert av budgiver/kjøper:

3320/11/3:
04.11.1851 – Dokumentnr: 900023 – Erklæring/avtale. BESTEMMELSER OM AT DELER AV EIENDOMMEN / PÅSTÅENDE BYGNINGER / TILBEHØR / RETTIGHETER, ER UNNTATT
Gjelder denne registerenheten med flere

03.11.1858 – Dokumentnr: 900055 – Erklæring/avtale. BESTEMMELSER OM AT DELER AV EIENDOMMEN / PÅSTÅENDE BYGNINGER / TILBEHØR / RETTIGHETER, ER UNNTATT
Gjelder denne registerenheten med flere

11.05.1872 – Dokumentnr: 900042 – Utskifting. Overført fra gnr 10 bnr 13

11.05.1872 – Dokumentnr: 900043 – Utskifting. Overført fra gnr 10 bnr 13

09.12.1893 – Dokumentnr: 900049 – Rett til utskilt tomt. Rettighetshaver: HEJE KNUT ELLER HANS ETTERFØLGENDE EIERE AV GNR. 11 BNR. 3 OG 5
Gjelder denne registerenheten med flere

09.12.1893 – Dokumentnr: 900049 – Erklæring/avtale. BESTEMMELSER OM VEG

28.05.1904 – Dokumentnr: 900073 – Skjønn. Ekspropriasjonsforr./konduktørforr. vedrørende NSB
Gjelder denne registerenheten med flere

23.05.1908 – Dokumentnr: 900088 – Skjønn. Ekspropriasjonsforr./konduktørforr. vedrørende NSB
Gjelder denne registerenheten med flere

24.06.1922 – Dokumentnr: 900209 – Utskifting. Dagalisetrene
Gjelder denne registerenheten med flere

12.06.1940 – Dokumentnr: 990031 – Jordskifte. Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere

12.12.1947 – Dokumentnr: 990029 – Jordskifte. Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere

01.02.1951 – Dokumentnr: 901705 – Erklæring/avtale. Rettighetshaver: Knr:3320 Gnr:11 Bnr:36
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

17.12.1959 – Dokumentnr: 2209 – Skjønn. Holsreguleringen
Gjelder denne registerenheten med flere

———-

Diverse påtegning
Gjelder ikke gnr. 64 bnr. 17

06.09.1960 – Dokumentnr: 1649 – Bestemmelse om vannrett
Rettighetshaver: Knr:3320 Gnr:11 Bnr:31
Gjelder denne registerenheten med flere

13.03.1963 – Dokumentnr: 559 – Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Televerket
Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v.

09.12.1967 – Dokumentnr: 3764 – Jordskifte
Gjelder denne registerenheten med flere

24.08.1968 – Dokumentnr: 2532 – Skjønn
Flå Vannverk
Gjelder denne registerenheten med flere

07.09.1970 – Dokumentnr: 2895 – Erklæring/avtale
Bestemmelse om planovergang
Gjelder denne registerenheten med flere

07.09.1970 – Dokumentnr: 2896 – Erklæring/avtale
Bestemmelse om planovergang

21.12.1971 – Dokumentnr: 5122 – Jordskifte
Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere

15.02.1973 – Dokumentnr: 773 – Jordskifte
Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere

09.04.1974 – Dokumentnr: 1756 – Jordskifte
Sørbygden fjellsameige
Gjelder denne registerenheten med flere

09.04.1974 – Dokumentnr: 907362 – Jordskifte
Overført fra gnr 12 bnr 9

23.01.1975 – Dokumentnr: 336 – Jordskifte
Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere

12.03.1975 – Dokumentnr: 1354 – Skjønn
Uste/Nes Daletappe ll
Gjelder denne registerenheten med flere

09.02.1979 – Dokumentnr: 861 – Erklæring/avtale
Bestemmelse om planovergang

01.07.1985 – Dokumentnr: 3332 – Fredningsvedtak
VASSFARET OG VIDALEN LANDSKAPSOMRÅDE
Gjelder denne registerenheten med flere

———-

Pantefrafall ikke tinglyst matrikkelenhet
Pant frafalles i uopprettet ed. som fraskilles Gnr.10/10 –
Veneliskogen.

10.06.1988 – Dokumentnr: 2794 – Jordskifte
Grensegangssak
Sørbølfjell og Turufjell
Gjelder denne registerenheten med flere

07.09.2006 – Dokumentnr: 5853 – Jordskifte
Sak 0630-2004-0012 Vegen Hilde – Heje
Gjelder denne registerenheten med flere

28.03.2012 – Dokumentnr: 251991 – Jordskifte
Sak 06030-2007-0009 Flå Østre Grunneierlag
Gjelder denne registerenheten med flere

19.01.2023 – Dokumentnr: 68647 – Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Bane Nor Sf
Org.nr: 917 082 308
Rett til vegetasjonskontroll/fjerning av trær
Rett til adkomst for kontroll og fjerning

07.07.2023 – Dokumentnr: 730515 – Bestemmelse om naturreservat
Vassfaret og Vidalen landskapsvernområde
Gjelder denne registerenheten med flere

25.06.2024 – Dokumentnr: 1611940 – Jordskifte
Jordskiftesak 17-117704RFA-JVVI/JNES
Rettsutgreiing i Flå østre sameie, samt vedtekter for sameiet

09.01.2025 – Dokumentnr: 27233 – Fredningsvedtak
Vern av Vassfaret og Vidalen naturreservat
Gjelder denne registerenheten med flere

25.06.2024 – Dokumentnr: 1611940 – Opprettelse av matrikkelenheten
Jordskiftesak 17-117704RFA-JVVI/JNES
Rettsutgreiing i Flå østre sameie, samt vedtekter for sameiet

31.12.1973 – Dokumentnr: 902454 – Sammenslått med denne matrikkelenhet:
gnr. 11 bnr. 2
gnr. 11 bnr.5
gnr. 11 bnr. 14
gnr. 10 bnr. 13
gnr. 10 bnr. 14
gnr. 10 bnr. 34
gnr. 12 bnr. 3
gnr. 12 bnr. 9.

En kjøper/långiver må på eget initiativ sørge for å gjøre seg kjent med innholdet i grunnbøkene og samtlige tinglyste heftelser. Alle tilgjengelige servitutter i Statens Kartverk er innhentet av megler, disse kan oversendes på forespørsel.

Ansvarlig megler

Thor Asbjørn Lunde