Strømdal gård og Kragerø Ridesenter - SOLGT!

Matrikkel

Gnr. 72 bnr. 29 i Kragerø kommune

Strømdal gård i Kragerø | Hesteeiendom med 25 stallplasser, ridehall og 2 ridebaner | 19 daa. dyrket, 546 daa. skog og 586 daa. totalt

Strømdal gård ligger i Sannidal syd for Kragerø sentrum. Fra eiendommen er det 8 – 900 meter til Kilsfjorden, en viktig en del av Kragerøs vakre skjærgård. Gårdsbruket har også privat og eksklusiv bruksrett til en brygge, strandparsell og parkeringsplass i Libukta på gårds- og bruksnummer 72/14. Libukta ligger lunt og svært attraktivt til, og med båt befinner man seg i praksis i senter av alle de flotte skjærgårdsdestinasjonene langs sørlandskysten.

Det er 19 dekar dyrket mark, 469 dekar produktiv skog og 585 dekar totalt areal tilhørende Strømdal. Eiendommen er bygget opp for hestesport i form av sprang og dressur, og den dyrkede marken blir i dag i all hovedsak benyttet til beiter og hesteinnhegninger. Skogteigen ligger samlet nord for gårdstunet og består av to teiger på hver sin side av Kjølebrøndsveien. I nord har skogen nesten en kilometer grense til Langvann. Det foreligger en eldre skogbruksplan fra 1999 utarbeidet av AT Skog, som er fremskrevet til 2020. Skogen har en estimert stående kubikkmasse på 3582 kbm. med en årlig tilvekst på omkring 114 kbm. Det er jevn fordeling av gran og furu, men også forholdsvis stor andel lauvskog i skogen.

Bygningsmassen på Strømdal består av våningshus, kårbolig, driftsbygning, stall og internat, ridehall og fire småhytter på tunet.

Våningshuset på eiendommen er bevart i sin originale form og har en estetisk fin fasade. Innvendig består boligen av en åpen kjøkkenløsning med tilhørende spisestue, et fint allrom som dekker hele etasjen mot vest med utsikt over tunområdet. Det er videre en tv stue, bad, soverom og hovedentré i etasjen. Fra hovedentreen har man adgang til andre etasje med tre soverom, loftstue med kjøkkenløsning og bad. Det er også to kneloft i denne etasjen. Standarden på våningshuset er av eldre dato, men er løpende vedlikeholdt og har en fin funksjon både som bolighus og som en del av driftsopplegget til ridesenteret.
Kårboligen er oppført i 1990 i en etasje bestående av stue og kjøkken, to soverom og bad. Denne boligen er med på å ramme inn boligtunet på gården sammen med våningshuset og de fire småhusene som er plassert i tilknytning til hovedboligene.

Driftsopplegget på gården består av ridehallen nord på tunet, driftsbygningen til vest, to utvendige ridebaner, paddocker, innhegninger og beiter. Ridehallen ble oppført i 1998 og er til sammen på 947 kvm. Bygningen er løpende oppgradert med ny belysning og tilpasset ridedekke bestående av filt og sand. Driftsbygningen er gårdsbrukets hovedsentral og innehar alle nødvendige funksjoner for driften på gården. Bygningen ble opprinnelig oppført i 1910 men har blitt bygget på i flere etapper, og inneholder i dag blant annet 25 stallplasser, flislager, høylager, salrom og tørkerom. I 1997 ble det også bygget et internat for overnatting i driftsbygningens andre etasje bestående av kjøkken og stue, to bad og fem soverom.

Gårdsbrukets uteområder og bygninger er rigget for drift av rideskole og rideleirer og fungerer veldig bra til sitt formål. Gården ligger videre isolert sett flott til med sykkelavstand til Kragerøs skjærgård, og med den nevnte bruksretten på privat brygge og strand. Gårdens drift og store renoveringsløft ble utført på slutten av 90 tallet frem til tidlig 2000 tall og har senere blitt løpende vedlikeholdt. Som følge av dette er i dag full drift på gården, men det vil være behov for både fornying og ytterligere vedlikehold av gårdens bygninger som følge av alder uavhengig om man ønsker videre drift, eller om man kun vil benytte eiendommen i privat sammenheng.

Kragerø Ridesenter

Kragerø Ridesenter har holdt til på Strømdal gård siden dagens eiere overtok gården i 1997. Ridesenteret tilbyr rideskole hele året og arrangerer i tillegg hver sommer en stor rideleir for barn og unge. Med en fartstid på over 25 år har Kragerø ridesenter opparbeidet seg et veldig godt renommé og kundegrunnlag, og hver sommer fullbookes rideleiren og mange av de samme kundene kommer tilbake år etter år. For ny eier av Strømdal gård vil det på ingen måte være et krav om å videreføre driften av hestesenteret, men hvis man har et ønske om å jobbe med hestesport på heltid vil Kragerø Ridesenter være en ideell inngangsportal med sitt merkenavn og opparbeidete kundegrunnlag.

For mer informasjon om Kragerø Ridesenter kan du besøke: https://www.kragero-ridesenter.no/

Beliggenhet, adkomst

Strømdal gård ligger fint til i flott kystlandskap på vestsiden av Kilsfjorden i Kragerø, kun omkring åtte minutter fra bygdesenteret i Sannidal. Her finnes alle nødvendige sentrumsfasiliteter i form av mat- og klesbutikker, apotek og øvrig handlesentra. Barnehager, barneskoler, ungdomsskole og idrettstilbud er innenfor en ti minutters kjøretur fra gården. Kragerø har blitt omtalt som perlen blant kystbyene med sitt vakre kystlandskap og fantastiske turmuligheter både på sjøen og i marka. Tilhørende kommunen finnes det over 490 øyer, holmer og skjær, men det finnes også nesten 190 ferskvann i marka innenfor kommunens grenser. Kragerø er videre en velkjent turist- og hyttekommune hvor innbyggertallet mangedobler seg på sommerstid.

Avstander med bil:
Sannidal sentrum: 7 minutter
Kragerø sentrum: 17 minutter
Porsgrunn/Skien: 51 minutter
Arendal sentrum: 58 minutter
Torp Flyplass: 1 time og 13 minutter
Oslo sentrum: 2 timer og 35 minutter

Type, eierform og byggeår

Landbrukseiendom Selveier, oppført i 1905

Bygninger og byggemåte

Våningshus:
Boligen er oppført i 1905 og fundamentert på grunnmur i naturstein på stedlige masser. Det er ingen kjent drenering rundt bygningen. Yttervegger har sannsynligvis konstruksjon i stående plank, det er ukjent isolering. Veggene er utvendig kledd med stående bordkledning. Det er observert slitasje i kledningen samt manglende lufting i nedre del mot grunnmur. Det er malte trevinduer med to lags glass og trevinduer med doble/enkle glass. Vinduer med enkle glass er fra 1977, 90 og 91. Malte ytterdører i treverk, enkel kjellerdør og verandadør fra 2010. Øvrige dører har ukjent produksjonsår. Boligen har saltakkonstruksjon oppført i sperrekonstruksjon som er utvendig tekket med betongtakstein. Mer en halvparten av forventet brukstid på taktekkingen er passert. Det er observert spor etter skadedyr på loftet, det må etableres bedre lufting og det er observert nedbøying av konstruksjonen som følge av alder. Nedløp, renner og beslag i stål. Det er ikke montert snøfangere på taket.

Kårbolig:
Boligen var opprinnelig oppført som bryggerhus på tidlig 1900 tall, men ble gjenoppbygget i 1990 og er fundamentert på grunnmur av betong på stedlige masser. Det er ingen kjent drenering rundt bygningen. Yttervegger i trekonstruksjon av ukjent utførelse, utvendig kledd med stående bordkledning. Det er observert slitasje i kledningen og det må etableres musebånd i underkant mot grunnmur. Det er malte trevinduer i 2 lags glass fra 1986 og 1989. Det er observert slitasje i vinduskarmene. Malte ytterdører produsert i 1986. Dørene har slitasje. Boligen har saltakkonstruksjon oppført i sperrekonstruksjon som er utvendig tekket med betongtakstein. Det er ikke adgang til kaldtloft slik at dette må undersøkes ytterligere. Mer en halvparten av forventet brukstid på taktekkingen er passert. Nedløp, renner og beslag i stål. Det er ikke montert snøfangere på taket.

Driftsbygning/stall/internat:
Bygningen er oppført i reisverk, laft og betongblokker og leca på betongmurer og stein. Taket er tekket med takpapp og stålplater. Det er varierende standard på bygningen med ulike tidsperioder for oppføring. Internatdelen i bygningen er meldt inn til kommunen. I brev av 1998 uttaler bygningssjefen at ferdigattesten på bygningen kun gjelder hovedetasjen med staller og at man for overnattingsdelen for kursdeltakere i 2. etasje må se til viktige stikkord for å oppnå en forskriftsmessig løsning: 1. hvert rom må utgjøre egen branncelle 2. fra hver branncelle må det være to rømningsveier 3. rømningsdører må merkes 4. brannalarmanlegg må fungere. Detektor i hvert rom. Ovennevnte tiltak/stikkord er gjennomført, og i 2003 ble det utstedt en tillatelse på overnatting i internatet iht plan- og bygningslovens §93, jfr. pbl. §95 med kopi til brannsjefen. Det fremkommer av brevet at det skal begjæres ferdigattest når sluttiltakene er utført. Alle nevnte tiltak er utført av eier men selve ferdigattesten er imidlertid ikke innhentet.

Ridehall:
Ridehallen er oppført i 1998 i stålkonstruksjoner på betongpunkter og murer. Kledd og tekket med stålplater. Det er ridebunn av filt og sand på naturgrus og morene. Bygningen har montert LED lys i himling. I ridehallen er det også oppført en isolert brakke.

Småhytter på tunet:
Det er oppført fire enkle hytter på gårdstunet i forbindelse med stevner og rideleir. Hyttene er oppført i tidsperioden 2000 til 2005 og har enkel fundamentering på lecablokker. Yttervegger i isolert reisverk og maskinlaft med saltakkonstruksjon som er utvendig tekket med takshingel.

Arealer og fordeling per etasje

Våningshus; 145 kvm P-rom og 145 kvm bra.
1. etasje primærrom: Vindfang, kjøkken, spisestue, dagligstue, bad, soverom og entré
2. etasje primærrom: Trapperom, stue med kjøkkenløsning, tre soverom og bad. Sekundærrom: To kott
Kjeller: Ikke målbar areal.

Kårbolig; 57 kvm P-rom og 57 kvm Bra.
1. etasje primærrom: Entré, kjøkken, stue, to soverom, bad og bi-entré
Hva som defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM) tar utgangspunkt i hvordan rommet er i bruk når eiendommen selges, selv om enkelte rom ikke er byggemeldt og godkjent til dagens bruk.

Driftsbygning/stall/internat; Grunnflate 593 kvm.
Kjeller: Stall med tre bokser
1. etasje: Salrom, forsentral, redskapsrom, flislager og stall med elleve bokser, gang og spiltau.
1. etasje tilbygg: Stall med to bokser og fire utebokser med overbygg.
2. etasje: Lager tørkerom og salrom.
2. etasje, internat: To adkomster/entreer, stue og kjøkken, to bad og fem soverom.

Ridehall; Grunnflate 947 kvm.
1. etasje: Ridehall med vandt og isolert brakkerom.

Småhytter på tunet; Grunnflate 8 til 14 kvm.
1. etasje: Soverom med inngang fra veranda/terrasse.
Ovennevnte arealinndeling gjelder for alle de fire hyttene.

Oppvarming

Våningshus: Oppvarmes med elektrisitet og vedfyring.
Kårbolig: Oppvarmes med elektrisitet og vedfyring.
Driftsbygning: Oppvarmes med elektrisitet.

Areal og eierform (opplysninger om evt. feste)

Areal: 585 800 kvm, Eierform: Eiet tomt

Tun, jord og skog

Tun:
Gårdstunets boligtun er plassert øst for driftsbygningen, mens driftstunet i form av innhegninger, paddocker og ridehall er orientert mot vest og nord. Ridehallen er bygget litt lenger nord på eiendommen omkring hundre meter fra hovedtunet. Det er egen innkjøring og parkeringsplasser i tilknytning til denne bygningen. På vestsiden av ridehallen er det også etablert en stor utvendig ridebane. Den andre ridebanen er plassert øst på eiendommen ved innkjøringen til hovedtunet på gården.

Jord:
Gårdens dyrkede mark ligger samlet i en teig ved tunet og består i hovedsak av siltig finsand. Hele arealet blir benyttet til beiter og paddocker i dag.

Skog:
Skogen ligger samlet i to teiger på hver sin side av Kjølebrødsveien nord på eiendommen, og har omkring en kilometer grense til Langvann i nord. Det er fremskrevet og beregnet en stående kubikkmasse i skogen på ca. 3582 kbm med en årlig tilvekst på 114 kbm. Skogens produksjonsevne er satt til 136 kbm. Det er greie maskinelle forhold på produktiv mark. Det er registrert åtte MIS områder og ett NiN område i skogen som blant annet omhandler rik edellauvskog, rik bakkevegetasjon og eldre lauvsuksesjon. Se vedlagt kartoversikt senere i salgsoppgaven.

Bonitetsfordeling:
Høy bonitet: 17%
Middels bonitet: 70%
Lav bonitet: 13%

Hogstklassefordeling:
Hkl 1: 22%
Hkl 2: 16%
Hkl 3: 43%
Hkl 4: 6%
Hkl 5: 12%

Vei, vann og avløp

Bygningene har privat innlagt borevann og privat avløp.
For avløpet ble det prosjektert og anlagt et større infiltrasjonsbasseng med 6 grøfter av 24 meter og slamavskiller på 12 kbm. våtvolum med 3 kammer på eiendommen i 1998, for å ha tilstrekkelig kapasitet til driften på gården. Jobben ble utført i samarbeid med kommunen og det ble gitt utslippstillatelse 21.01.1998.

Adkomst til eiendommen fra offentlig fylkesveg.

Reguleringsplan

Eiendommen ligger i uregulert, LNF område og følger av kommuneplanens arealdel med følgende formål:
LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag

Status: Nåværende
Områdenavn: LNF

Servitutter og heftelser i grunnbok

Det er ikke registrert servitutter på eiendommens grunnbok utover selgers pantedokument.

Ferdigattest

Det foreligger ferdigattest datert 19.03.1997 på eiendommens stall/driftsbygning. Ferdigattesten omhandler kun hovedetasjen med staller.
Det foreligger ikke ferdigattest på bygningens 2. etasje med internat, rom for overnatting, men det foreligger en godkjennelse av internatet datert 22.05.03. Det skulle da blitt innhentet enda en ferdigattest, men det er ikke gjort.
Det foreligger ferdigattest datert 16.09.98 på eiendommens ridehus/ridehall. I ferdigattesten blir det etterspurt statiske beregninger for stålkonstruksjon og fundamentering.

Informasjon om odelsloven

Det er ikke odel på eiendommen da den ikke oppfyller kravene for odlingsjord.

Informasjon om konsesjonsloven og jordloven

Denne eiendommen er blant annet underlagt jordloven og konsesjonsloven.

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven på eiendommen. Det er den enkelte kommune som er rett konsesjonsmyndighet. I konsesjonsbehandlingen legges det særlig vekt på:

1. At kjøper skal oppfylle sin boplikt. Innflytting i boligen på gården skal skje senest ett år etter tinglysning av skjøte og deretter må man bebo eiendommen i minst 5 år etter dette.

2. At eiendommen driftes. Arealer med dyrket mark skal holdes i hevd, altså dyrkes videre hvilket også følger av jordlova. Ofte vil utleie av jorda til en nabobonde vil være tilstrekkelig.

3. Den avtalte prisen må tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Det er dette som kalles priskontroll hvor kommunen i praksis vurderer hvorvidt den avtalte prisen mellom kjøper og selger ligger på et riktig nivå.

Strømdal gård er unntatt priskontroll på grunnlag av eiendommens sammensetning. Det er Kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon for de øvrige vilkår etter konsesjonslovens §9. Bud med forbehold om konsesjon vil ikke bli godtatt av selger. Etter budaksept og påfølgende kontraktsmøte forplikter kjøper seg til samtidig å søke konsesjon på eiendommen. Dersom konsesjonsmyndigheten i den respektive kommunen fatter et negativt konsesjonsvedtak plikter kjøper å påklage dette til Statsforvalter, alternativt å rette seg etter de pålegg konsesjonsmyndighetene gir. Uavhengig av hva endelig konsesjonsvedtak blir, har kjøper ingen rett til å kreve prisavslag fra selger. Avtalt kjøpesum må betales fullt ut og overtakelse må finne sted i henhold til kjøpekontraktens overtakelsesdato. Se utfyllende informasjon på landbruksdirektoratets hjemmeside: https://www.landbruksdirektoratet.no/no/eiendom-og-skog/eiendom/konsesjon/konsesjon#hva-maa-jeg-gjoere-hvis-jeg-ikke-faar-konsesjon-

Alle landbrukseiendommer er også omfattet av jordlovens bestemmelser. Dette innebærer at det er driveplikt og at det gjelder et forbud mot deling av gården. Dette gjelder også selv om eiendommen består av flere bruksnumre..

Spørsmål om bo-og driveplikt, konsesjon og delingsforbudet kan rettes til oppdragsansvarlig.

Prisantydning

9 500 000,-

Takst / tilstandsrapport

Utført av : Konrad Langeland
Takstdato : 26.04.2023
Markedsverdi : 9 500 000,-
Formuesverdi : 139 702,-

Tilstandsgrader våningshus

TG3 – Store eller alvorlige avvik:
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er ikke montert rekkverk.
Kostnadsestimat: 10 000 – 50 000

Utvendig > Utvendige trapper
Det er ikke montert rekkverk. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Sprekk i steintrapp og avskalning av betong på betongtrapp.
Kostnadsestimat: 50 000 – 100 000

Innvendig > Innvendige trapper
Det er ikke montert rekkverk.
Kostnadsestimat: 10 000 – 50 000

Våtrom > Generell > Bad/vaskerom
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Knirk i gulv, manglende skruer i klemring til sluk, eldre fuktskade i panel rundt naturlig ventilering og dør er montert i våtsone. Badet er innredet med servant med togreps blandebatteri, servantskap, gulvmontert toalett, vaskemaskin og dusjkabinett. Våtrommet er i daglig bruk men er av noe eldre dato, spesielt gjelder dette sluket som ikke har festet klemring. Badet må følgelig påregnes fullt oppgradert i tiden som kommer.
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000

Våtrom > Generell > Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet er i daglig bruk men er av noe eldre dato, spesielt gjelder dette sluken som er fra byggeår. Badet må følgelig påregnes fullt oppgradert i tiden som kommer.
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000

TG2 – Avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tekkingen har og slitasje på grunn av elde.

Utvendig > Nedløp og beslag
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Yttertaket har nedbøying. Det er spor etter veps og mus. Ingen aktivitet ble registrert av undertegnede på befaringsdagen, omfanget/aktivitet er ikke kontrollert av undertegnede.

Utvendig > Vinduer
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Punktert takvindu og fuktmerker på flere takvinduer.

Utvendig > Dører
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt 8 mm. høydeforskjell innenfor 2 m. med linjelaser ut i fra en høyde på 45 mm. på kjøkken. Målt 21 mm. høydeforskjell gjennom rommet med linjelaser ut i fra en høyde på 45 mm. i stue/kjøkken 2.etg. Stedvis knirk i gulv på stue/kjøkken 2.etg.

Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med «moderat til lav» aktsomhetsgrad.

Innvendig > Pipe og ildsted
Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.

Innvendig > Rom Under Terreng
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.

Innvendig > Innvendige dører
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Kjøkken > Overflater og innredning > Stue/kjøkken
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken.

Kjøkken > Overflater og innredning > Stue/kjøkken
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tekniske installasjoner > Varmesentral
Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Det er avvik:
Øvre del av tank er misformet.

Tomteforhold > Drenering
Det mangler eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren – ved kjeller/underetasje.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Tomteforhold > Septiktank
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.

Punktene ovenfor er de mest prekære punktene for fremtidig utbedring. Det er utført egen tilstandsrapport på gårdens våningshus som er vedlagt senere i salgsoppgaven. Interessenter bes om å lese denne i detalj for å gjøre seg kjent med boligens tekniske tilstand.

Tilstandsgrader kårbolig

TGU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Adkomst til loft over bad, stue/kjøkken denne delen har mønet himling med panel. Ingen adkomst til andre takkonstruksjon med lavere møne.

TG3 – Store eller alvorlige avvik
Utvendig > Nedløp og beslag
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Skade på nedløp.
Kostnadsestimat: 10 000 – 50 000

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt 24 mm. høydeforskjell innenfor 2 m. med linjelaser ut i fra en høyde på 45 mm. i gang. Målt 18 mm. høydeforskjell gjennom rommet med linjelaser ut i fra en høyde på 45 mm. i gang.
Kostnadsestimat: 10 000 – 50 000

Våtrom > Generell > Bad/vaskerom
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Sprekk i flis og synlige fliskryss i dusjsone, langsgående sprekk i vegg ved toalett. Med bakgrunn i at badet er av eldre dato og har sluk fra byggeår må badet påregnes oppgradert i tiden som kommer, dette med bakgrunn i at eldre rustne sluk uten klemring erfaringsmessig er mer utsatt for lekkasjer i overgang membran til sluk i tillegg til at sluket i seg selv er over forventet levealder.
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000

Tomteforhold > Terrengforhold
Terreng faller inn mot bygning.
Kostnadsestimat: 50 000 – 100 000

TG2 – Avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Tekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Taket på eldre del bør påregnes utbedret/lagt om i nærmere fremtid.

Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjon. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng/vannbrett.

Utvendig > Vinduer
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. De fleste av de eldre vinduene har slitasje grunnet alder, og man bør påregne hyppigere vedlikehold på disse. Eldre vinduer kan har et større varmetap.

Utvendig > Dører
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendig > Pipe og ildsted
Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten.

Innvendig > Innvendige dører
Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.

Kjøkken > Overflater og innredning > Stue/kjøkken
Det er påvist at overflater har noe skader. Innredningen har noe slitasje, dog ikke vesentlig utover hva som må forventes ved normal bruk i en slik tidsperiode. Avløp er fuget under kum.

Kjøkken > Avtrekk > Stue/kjøkken
Det er avvik:
Eldre ventilator.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.

Tomteforhold > Septiktank
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.

Punktene ovenfor er de mest prekære punktene for fremtidig utbedring. Det er utført egen tilstandsrapport på gårdens kårbolig som er vedlagt senere i salgsoppgaven. Interessenter bes om å lese denne i detalj for å gjøre seg kjent med boligens tekniske tilstand.

Energiforbruk og energimerking

Oppvarmingskarakter Gul – Energikarakter G

Forsikring

Gjensidige

Kommunale avgifter

Kr. 12 027 pr. år
Kommunale avgifter viser totalbeløpet for 2022 og vil variere ut fra forbruk på eiendommen, samt eventuelle prisøkninger fra kommunen.

Pliktig medlemsskap i velforening/sameie

Kjøper forplikter seg til å følge de til enhver tids retningslinjer for samarbeid og eventuelt sin andel av økonomiske kostnader for vedlikehold av privat gårdsvei og øvrig nabosamarbeid.

Oppgjør

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Arealangivelser i salgsoppgaven

Arealangivelsene er hentet fra takst (evt tilstandsrapport).

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset, kårbolig og internat ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det de selv ønsker av løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Kragerø Ridesenter AS

Det er selskapet Kragerø Ridesenter AS (Org. nr. 987 123 850) som drifter rideskolen og rideleiren på eiendommen, men det er kun eiendommen Gnr. 72 og Bnr. 29 og 7 som selges. Selve aksjeselskapet er i utgangspunktet ikke til salgs med mindre kjøper og selger blir enige om annet. Men dersom ny eier av Strømdal gård ønsker å videreføre driften av ridesenteret vil det være anledning til å overta merkenavn, domene og nettside tilknyttet driften. Det er selger som setter premissene for hvilke immaterielle eiendeler som skal overleveres til ny eier.

Kragerø Ridesenter AS er også eier av senterets skolehester og brorparten av gårdens maskiner, utstyr og løsøre. Dersom ny eier av Strømdal gård ønsker å erverve noe av disse eiendelene eller skolehestene reguleres dette på ordinær måte i egne kjøpekontrakter iht. til punktene under om «antikk, løsøre og maskiner» og «skolehester».

Antikk, løsøre og maskiner

Landbruksdirektoratets søknadsskjema for konsesjon finnes et eget punkt for løsøre, pkt. 7. Til forskjell fra en ordinær enebolig selges ofte en landbrukseiendom med en del løsøre, maskiner ogredskaper, samt antikviteter/ gamle bruksgjenstander, som medfølger gårdsbruket. Kjøper skal ikke betale dokumentavgift av denne delen av kjøpet, ei heller skal selger kapital beskattes. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter skal reguleres i en egen kontrakt mellom kjøper og selger uavhengig om det anses som en del av kjøpstilbudet kjøper har gitt på eiendommen, eller om det kommer i tillegg til kjøpstilbudet på eiendommen. Selger har full bestemmelsesrett over hva slags løsøre som kan følge gården og hva som eventuelt skal komme tillegg. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter som kommer i tillegg til kjøpesummen for eiendommen kan kjøper selv velge om han/hun skal godta eller ikke. Fastsettelse av pris for løsøre, maskiner redskap og antikviteter erutenfor meglers kompetanseområde og må derfor avtales direkte mellom kjøper selger på lik linje som om det skulle blitt annonsert i markedet, eksempelvis på finn.no. Eventuelt kan partene engasjere uavhengig fagkyndig personell til taksering av objektene.Megler kan forøvrig bistå med kontrakt i henhold til det partene har blitt enige om.

Skolehester

Prisen for senterets skolehester avtales kjøper og selger imellom og kommer i tillegg til kjøpesummen på gården. Fastsettelse av pris for skolehester er utenfor meglers kompetanseområde og må derfor avtales direkte mellom kjøper og selger på lik linje som om dyrene skulle blitt solgt i det åpne marked. Eventuelt kan partene engasjere uavhengig fagkyndig personell til taksering av dyrene. Megler kan forøvrig bistå med livdyrkontrakt i henhold til det partene har blitt enige om.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt «Gi bud»-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av Bank ID. Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud. Likeledes er budgiver klar over at budet er bindende for når det er kommet til selgers kunnskap. Handelen er juridisk bindende for begge parter dersom budet aksepteres innen akseptfristen. Ved innsendelse av bud på eiendommen til megler bekrefter budgiver at den skriftlige salgsoppgaven, pdf. dokument eller trykket salgsoppgave, er gjennomlest og forstått.

Overtagelse

Overtagelse ønskes gjennomført høsten 2023.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring.
Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.
Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er»,og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Med unntak av beboelseshus er landbrukseiendommen med driftsbygninger og innmark/utmark i utgangspunktet en næringseiendom og selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9 (1). Det innebærer at avhendingslovens regler om når eiendommen har mangel, fravikes til ugunst for kjøper.

Lov om hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.
Kjøpers innbetaling skal foretas fra norsk bank/finansinstitusjon.
Selgers oppgjør vil skje til konto i norsk bank/finansinstitusjon.
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.