Kolberg gård, Onsøy - SOLGT!

Matrikkel

Gnr. 28 bnr. 4 i Fredrikstad kommune

Kolberg gård i Onsøy | Usjenert og Idyllisk beliggenhet | 240,1 daa. dyrket, 223,3 daa. produktiv skog og 552,1 daa. totalt

Kolberg gård/Ørmenveien 1 er en tradisjonell landbrukseiendom med flott beliggenhet i Fredrikstad kommune, nærmere bestemt Ørmen/Onsøy. Gårdsbruket ligger usjenert og fint til for seg selv som et av gårdsbrukene på slettene omkring Onsøy Kirke. Eiendommen er totalt på 552,1 dekar med 240,1 dekar dyrket mark og 223,3 produktiv skog. Gården ligger åpen og solfylt, og deler tunet i to med bolighus, byggerhus og stabbur på vestsiden av veien, og med driftsbygningene på østsiden av veien. Gården har to tun, og den andre delen ligger på Mossik, ca 1 km sør-vest for hovedtunet, hvor det står tre eldre uthus. Eiendommens jorbruksarealer omkranser tunet, og skogen består av fire teiger med noe avstand til tunet. Den dyrkede marken består av svært god jordkvalitet, som kjennetegnes av at det er lettdrevet areal, som gir normalt sett gode og årvisse avlinger av kulturvekster tilpasset det lokale klimaet. Jorda på gården leies hovedsakelig ut, ut til tre forskjellige naboer. En teig, vest for våningshuset på 29,4 dekar leies ikke ut, men har inntil nå blitt driftet av hjemmelshavers familie. Jorda benyttes til kornproduksjon, grasproduksjon og poteter.

Våningshuset ligger i en åpen og ryddig tunløsning med landbruksarealer rundt, og har en arkitektur som illustrerer byggeskikken på en gårder i området på det tidspunktet det ble oppført. Huset ble oppført over 2 plan + kjeller i 1865 (kilde: Norske gårdbruk). Vi antar at eiendommen ble påbygd i 1978 med nytt inngangsparti med gang og et lite bad. Kjøkken og bad i 2. etg. er antagelig også fra denne tiden, og huset fikk generelt et vedlikeholdsløft. Bygningen står rett og fint på et kraftig fundament, men det er imidlertid behov for oppgraderinger og vedlikehold både utvendig og innvendig.

Bryggerhuset er oppført i 1925, og inneholder vedskjul, gang m/trapp til 2. etg., kjøkken, stue og soverom/kammers. 2 soverom m/vedovner i 2. etg. Det er en stor grue med bakerovn på kjøkkenet, som også har en eldre plassbygd kjøkkeninnredning. Det er nyere sikringsskap med automatsikringer. Eldre stabbur med samme byggeår som våningshuset, benyttes som smålager. Eldre kjørebrulåve på andre siden av veien som benyttes som lager/maskinlager. Bygningen inneholder eldre korntørkeanlegg, isolert potetlager og isolert verkstedrom. Det er tilbygget en garasje i vinkel på baksiden av bygget mot øst. Bygningen har et stort vedlikeholdsetterslep. Det er også et eldre redskapshus/vognskjul og hønehus. På Mossik, som ligger ca. 1 km sør-vest fra hovedeiendommen er det en eldre kjørebrulåve som inneholder lager/maskinlager og en gammel fjøsdel. I tillegg er det et gammelt redskapshus og stabbur på tomten.

Beliggenhet, adkomst

Eiendommen ligger i landlige og naturskjønne omgivelser i et typisk jordbruksområde med spredt bebyggelse. Manstad og Engelsviken er nærmeste tettsteder. Her finnes matbutikker, barnehage, barneskole og ungdomsskole. Vestbygda ungdomsskole sto ferdig i 2012 med moderne og fremtidsrettede skolefasiliteter. Øvrige handelsområder og infrastruktur finnes på Gressvik og i Fredrikstad, kun ca. 10 minutter fra eiendommen med bil.

Eiendommens nærhet til skogen gir flotte turmuligheter for både to og firbeinte, videre har man også kort vei til store deler av Fredrikstad skjærgården med mange populære badeplasser fra Lervik i nord til Slevik og Gressvik i syd.

Type, eierform og byggeår

Landbrukseiendom Selveier, oppført i 1865, modernisert i 1978

Bygninger og byggemåte

Våningshus:
Opprinnelig oppført ca. 1865.
Areal: BTA: 1. etasje: 110 kvm, 2. etasje: 101 kvm
og kjeller: 101 kvm. og kjeller: 101 kvm. Tilsammen 312 kvm
1. etasje inneholder: Vindfang, bad m/dusj og wc, gang m/trapp til 2. etg., kjøkken, 2 stuer og kontor/soverom.
2. etg.: Trappegang, bad m/dusjhjørne og 2 soverom. Langsgående kott.
Våningshus i 1 1/2 etasje, oppført på grunnmur av gråstein/ granittmur med støpt dekke som gulv i ca. halve kjelleren og teglsteinbelagt gulv i resten. Innvendige delvis pussede og/eller malte/kalkede vegger i kjeller. Kjeller er fuktig, spesielt i delen med teglsteinbelagt gulv. Her er det laget renner for føring av vann til en liten brønn, hvor en dykkpumpe er plassert for utpumping av vann når det blir for mye vanninnsig. Delen med støpt gulv var forholdsvis tørr på befaringstidspunktet, men det er synlige avskallinger av maling/ puss og saltutslag flere steder, som tyder på at det har vært fuktproblematikk tidligere. Bygningen er oppført i tømret kasse, kledt utvendig med stående lektekledning. Etasjeskillere i trekonstruksjon. Saltak, tekket med tegltakstein. To teglsteinspiper delvis beslått over tak – nederst mot takstein. Oppvarming skjer med vedfyring og strøm. Det er flere eldre vedovner i huset, og en stor åpen peis/ grue på kjøkkenet. Innvendig er det hovedsakelig panel og tapet på vegger, i tak er det hovedsakelig malte trepaneler, i dagligstue er det strekt tak. Gulv er hovedsakelig heltre furugulv og noe parkett i 1. etasje, fliser i gang og vinylbelegg på lite bad. I 2. etasje er det vinylbelegg på bad og vegg-til-vegg tepper i soverom. Begge bad har flislagte vegger i både 1. og 2. etasje.

Bryggerhus:
Inneholder vedskjul, gang med trapp til 2. etg., kjøkken med grue og bakerovn, stue og kammers i 1. etg. To soverom og gang i 2. etg.
Bryggerhus oppført på gråsteinsmur, i tømmer/ bindingsverk, kledt utvendig med liggende, falset kledning i første etasje, og stående faset kledning i 2. etasje. Saltak – åstak – tekket med tegltakstein. Teglsteinspipe. Den vestre delen av bryggerhuset inneholder uisolert vedskjul. Resten av 1. etasje har støpt gulv, panel på vegger og i tak – ett rom har tapet på vegger og strekt tak. 1. etasje inneholder, foruten vedskjul, gang med trapp til 2. etasje, kjøkken, stue og soverom/ kammers. «. etasje inneholder to soverom og lager. Bygningen har begrenset med isolasjon. Det er en stor, åpen grue med bakerovn på kjøkkenet i 1. etasje. Kjøkkenet har også eldre plassbygd kjøkkeninnredning, utslagsvask, vaskemaskin, nyere sikringsskap med automatsikringer. I stue og det ene soverommet i 2. etasje er det vedovner. Bygningen har begrenset bruksverdi, annet enn til lager, men har potensial, og gir et godt inntrykk i tunet. Det er behov for en del vedlikehold.

Stabbur:
Stabburet inneholder ett lagerrom og er oppført på pilarer av gråstein/ granitt, som står på en støpt plate. Dette tyder på at stabburet på et tidspunkt er oppgradert og rettet på, muligens flyttet på? Stabburet er i laftet utførelse, over to etasjer, utvendig kledt med stående lektekledning. Saltak, åstak, tekket med tegltakstein. Stor trapp i granittstein, delvis overbygget. Innvendig går en eldre tretrapp opp til 2. etasje, hvor det er gamle kornbinger. Stabburet har begrenset nytteverdi, annet enn til lager i dag, men gir et godt inntrykk i tunet.

Låve:
Eldre kjørebrulåve med begrenset verdi, annen enn som lager/ maskinlager. Bygningen inneholder eldre korntørkeanlegg og isolert potetlager og isolert verkstedrom. Det er tilbygget en garasje i vinkel på baksiden av bygget mot øst. Bygningen har et stort vedlikeholdsetterslep, og begrenset nytteverdi. Det er behov for store oppgraderinger og evt. ombygginger om man skal utnytte bygningen ytterligere.

Redskapshus:
Redskapshus trolig oppført i 1959 på støpt plate på mark. Oppført i bindingsverkskonstruksjon i tre, kledd med stående trekledning. Saltak, sperretak, tekket med eternit takplater. Bygget har tre doble slagporter i front, samt en enkel gangdør. Bygget benyttes til lagring av landbruksmaskiner og utstyr.
Bygningen har et stort vedlikeholdsetterslep og har behov for oppgraderinger. Bygget har middels bruksverdi, da det har begrensninger pga. vegghøyde for dagens landbruksmaskiner og traktorer.

Hønehus:
Eldre hønehus, trolig fra før 1900. Bygningen er oppført på betongmur. Trolig i bindingsverk, utvendig kledd med stående lektekledning. Saltak, tekket med tegltakstein. Bygningen har stort vedlikeholdsetterslep, og er i meget dårlig forfatning. Bygningen har lav bruksverdi slik den fremstår i dag, og ansees som kondemnabelt.

Låve (Mossik):
Eldre kjørebrulåve oppført i grovt bindingsverk på fundamenter/ mur av granittstein og betong. Fjøsdelen er oppført i tradisjonelt grovt bindingsverk, og er ikke egnet for drift i dag. Saltak, sperretak, tekket med tegltakstein. Bygningen tjener i dag som lager, og har begrenset bruksverdi. Bygningen har et stort vedlikeholdsetterslep, og det er behov for store oppgraderinger. Taket begynner å få utettheter, noe som er akutt å utbedre for å redde bygningen.

Redskapshus (Mossik):
Eldre vognskjul oppført i bindingsverk på gråsteinsmur og støpt plate. Utvendig er bygget kledt med stående trekledning. Saltak, sperretak, tekket med tegltakstein. Det er kjeller under deler av bygget, som tidligere har vært benyttet til potetlager. Bygningen bærer preg av vedlikeholdsetterslep, og har behov for oppgraderinger. Bygningen benyttes i dag til redskapslager, men har begrensninger i forhold til høyder.

Stabbur (Mossik):
Eldre stabbur med 2 etasjer, oppført på pilarer av gråstein/ granitt, med vegger i bindingsverk med stående panel. Saltak tekket med tegltakstein. Lite overbygg over dør.
Stabburet har ok standard ta alder til betraktning, men har noe vedlikeholdsetterslep. Benyttes til lagring, og har begrenset nytteverdi.

Arealer og fordeling per etasje

Primærrom: 143 kvm, Bruksareal: 143 kvm, BRA-i:143 kvm

1.Etasje: Vindfang, bad m/dusj og wc, gang m/trapp til 2. etg., kjøkken, 2 stuer og kontor/soverom
2.Etasje: Trappegang, bad m/dusjhjørne og 2 soverom. Langsgående kott
Kjeller: kjeller under hele huset m/adkomst via kjellerhals

Hva som defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM) tar utgangspunkt i hvordan rommet er i bruk når eiendommen selges, selv om enkelte rom ikke er byggemeldt og godkjent til dagens bruk.

Oppvarming

Elektrisk og ved

Areal og eierform (opplysninger om evt. feste)

Areal: 552 100 kvm, Eierform: Eiet tomt

Tun, jord og skog

Tun:
Gården har to tun med bygninger. Hovedtunet ligger på Ørmenveien 1, mens en del av gården ligger på Mossik, ca. 1 km sør-vest for hovedtunet, hvor det står tre eldre uthus. Tunet på Ørmenveien 1 inneholder våningshus, bryggerhus, stabbur, låve med tilbygget garasje i
vinkel mot øst, redskapshus og et lite hønehus. Åpent og oversiktlig gårdstun, med grovtun på østsiden av Ørmenveien og bolighus , bryggerhus og stabbur med hage på vestsiden av veien. På Mossik står det en gammel låve, et redskapshus og et stabbur.

Jord:
Jordarten rundt tunet på Ørmenveien 1 er klassifisert som «svært god jordkvalitet», som kjennetegnes av at det er lettdrevet areal, som gir normalt sett gode og årvisse avlinger av kulturvekster tilpasset det lokale klimaet. Det forutsettes at arealer med grøftebehov har fungerende
grøftesystem, og at områder som er noe tørkeutsatt blir kunstig vannet. Jordbruksareal i denne klassen har mindre enn 20 prosent helling. Det opplyses at dreneringen er gammel, og har behov for vedlikehold og fornyelse. På arealene på Mossik er deler av arealet betegnet som «svært god jordkvalitet», med de kvaliteter som er beskrevet over. Resten av arealet på Mossik har betegnelsen «Mindre god jordkvalitet», som kjennetegnes som areal med store begrensninger, enten i form av jordegenskaper som i stor grad påvirker valg av vekster og agronomisk praksis, eller grunnet bratt terreng (over 33 prosent helling). Deler av arealene her har kantvirkninger fra skog mot vest, og det er seks åkerholmer på arealene. Rundt disse er det en del grunn jord, som gir begrensede avlinger. Drenering er eldre, og har behov for oppgraderinger og utskiftinger. Eier har ikke drevet gården, eller bodd på den, og har derfor begrenset med kjennskap til avlingsnivåer og den drift som har vært her historisk. Erfaringer fra området rundt tilsier at det med god drenering og riktig agronomisk drift, vil man kunne oppnå gjennomsnittlige avlinger på mellom 5-600 kg med bygg og havre på skiftene rundt tunet. På områdene på Mossik er gjennomsnittlige avlinger på mellom 4-500 kg. Eier vet ikke om det er forekomst av floghavre eller plantesykdommer på arealene, men vi vet av erfaring at det har vært forekomst av floghavre på gårder rundt i dette området, så det må tas høyde for at dette kan finnes.

Skog:
Noe skogsdrift. Skogarealene er hovedsakelig fordelt på fire teiger, med noe avstand fra tunet. Den største teigen, som ligger lengst unna tunet, ved Bossum, ble hugget ut i 2018. Her ble det plantet en del ny skog i 2020. Det ble også gjort et uttak av tømmer i 2014 på en av teigene. Ellers har det stort sett vært uttak av virke til ved.

Det er ingen skogbruksplan laget for gården. I følge NIBIO gårdskart er det følgende bonitetsfordeling i skogen:
Skog høy bonitet: 37,0 dekar
Skog middels bonitet: 59.9 dekar
Skog Lav bonitet: 126.4 dekar
Uproduktiv skog: 75,8 dekar

Innestående på skogavgiftskonto pr. 31.12.2023 var kr. 64 007,-

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet det offentlige vann- og avløpsnettet.

Reguleringsplan

Eiendommen er ikke regulert og følger av Fredrikstad kommune arealdelplan 2020-2035 med følgende formål:

510 – Hensyn landbruk, H510
550 – Hensyn landskap, H550-ØFK
560 – Hensyn, naturmiljø, H560
570 – Hensyn kulturmiljø, H570-ØFK
5100 – LNF – tiltak for stedbunden næring

Godkjent/vedtatt: 15.06.2023

Servitutter og heftelser i grunnbok

På eiendommen med gnr/ bnr 28/ 4 er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1892/913921-1/86 Utskifting
07.06.1892
Gjelder denne registerenheten med flere
Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler

1965/302121-1/86 Elektriske kraftlinjer
06.05.1965
Rettighetshaver: Østfold Energiverk as
Meglers kommentar: Overenskomst mellom e-verket og tidligere eier vedrørende rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger. Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

1971/304679-2/86 Rettigheter iflg. skjøte
12.10.1971
RETTIGHETSHAVER: ALEXANDERSEN KRISTIAN TIL VED
Gjelder denne registerenheten med flere
Meglers kommentar: Rett til ved til husbehov vederlagsfritt, som verdsettes til kr. 400,- pr.år.
Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

1979/307247-4/86 Erklæring/avtale
10.12.1979
Vegvesenets betingelser vedtatt vedrørende legging av
elektrisk kabel.
Meglers kommentar: Tidligere eier gis tillatelse til å legge el-kabel under fylkesvei av vegsjefen i Østfold. Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

1986/13669-1/86 Jordskifte
01.12.1986
Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere
Meglers kommentar: Jordskiftesak fra 1986 mellom flere eiendommer, med beskrivelser av diverse grenselinjer. Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

2001/77-1/86 Jordskifte
03.01.2001
Sak nr 18/2000
Gjelder denne registerenheten med flere
Meglers kommentar: Jordskifesak fra 2000 vedrørende bruk og vedlikehold av Nymarkveien. Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

2012/1096843-2/200 Borett
24.12.2012
Rettighetshaver:Rosseland Lars Bjarne
gjelder våningshuset
Gjelder denne registerenheten med flere
Heftelsen vil bli slettet i forbindelse med salget

2012/1096843-3/200 Borett
24.12.2012
Rettighetshaver:Bergstrøm Turid
gjelder våningshuset
Gjelder denne registerenheten med flere
Heftelsen vil bli slettet i forbindelse med salget

På eiendommen med gnr/ bnr 25/1 er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

/919897-1/86 Utskifting
27.01.1925
Gjelder denne registerenheten med flere
Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler

1925/919896-1/86 Utskifting
12.05.1925
Overutskifting
Gjelder denne registerenheten med flere
Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler

1963/304413-1/86 Elektriske kraftlinjer
13.09.1963
Rettighetshaver: Østfold Energiverk as
Meglers kommentar: Overenskomst mellom El-verket og tidligere eier av denne eiendommen, som gir El-verket bruksrett over eiendommen. Bruksretten omfatter rett til å bygge master og strekke ledninger, samt vedlikeholde disse. El-verket har rett til å rydde og holde åpent et belte på 10 m. bredde på begge sider av ledningen der det er skog. Trevirket tilfaller grunneier. Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

1976/301921-1/86 Erklæring/avtale
23.04.1976
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Meglers kommentar: Overenskomst mellom tidligere Onsøy kommune og tidligere eier og rett til å føre vann- og avløpsledninger fra Skårakrysset til Fjæråkrysset i Onsøy langs RV 116. Tillatelsen omfatter rett til alle tiltak for anleggets prosjektering. Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

2014/685654-1/200 Jordskifte
18.08.2014
Sak: 0100-2012-0017 Mossig søndre
Gjelder denne registerenheten med flere
Meglers kommentar: Jordskiftedom fra 2014 mellom flere eiendommer, hvor det vedtas vedtekter for traktorvei på Mossig søndre.

På eiendommen med gnr/ bnr 98/17 og 98/21 er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1971/304679-2/86 Rettigheter iflg. skjøte
12.10.1971
RETTIGHETSHAVER: ALEXANDERSEN KRISTIAN TIL VED
Gjelder denne registerenheten med flere
Se beskrivelse over

1993/1207-1/86 Erklæring/avtale
12.02.1993
Privat grensegang
Gjelder denne registerenheten med flere
Meglers kommentar: Grenseoverenskomst mellom flere eiendommer med beskrivelse av diverse grenselinjer. Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

1995/5980-1/86 Erklæring/avtale
22.06.1995
Rett til oppføring av mast og hytte
med varighet fra 15 04 1995 til 14 04 2005
Bestemmelser om forlengelse
Årlig leie kr 4 000
Bestemmelser om regulering av leien
Bestemmelse om adkomstrett
Med flere bestemmelser
Rettighetshaver: TELENOR MOBIL AS
Gjelder denne registerenheten med flere
Meglers kommentar: Avtale mellom tidligere eier og Telenor Mobil AS for leie av ca. 20 kvm. grunnareal til å føre opp mast og hytte på d.e. Bakgrunnen for avtalen er leietakers etablering av anlegg m/basestasjon ved Solberfjellet/Onsøy. Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

1996/1449-1/86 Elektriske kraftlinjer
12.02.1996
Bestemmelse om adkomstrett
Byggeforbud på nærmere angitt avstand/område
Med flere bestemmelser
Rettighetshaver
ØSTFOLD ENERGIVERK AS, REGION ONSØY
Gjelder denne registerenheten med flere
Meglers kommentar: Overenskomst mellom tidligere eier og Østfold Energiverk om rett til å føre kraftledninger over eiendommen. E-verket gis rett til å bygge en høyspentlinje, drift av linjen, foreta ettersyn og vedlikeholde denne. Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

Ferdigattest

Ifølge kommunen foreligger det ikke ferdigattest eller brukstillatelse for noen av byggene på eiendommen. Det er dermed ukjent for megler om bruken er i samsvar med hva som evt. opprinnelig var byggemeldt. Det foreligger tegninger vedrørende fasadeendring fra 1978. Det antas at inngangsparti ble tilbygget den gang. Tilbygget inneholder gang og et lite bad m/wc.

Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig, fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i såfall vil kommunen kunne kreve at rommet/ rommene/ bygningsdelene settes tilbake til opprinnelig godkjent stand.

Kulturminner og fredninger

Følgende bygninger på eiendommen er SEFRAK registrert: Våningshus, garasjeuthus anneks til bolig og hus for dyr/landbr.lager/silo.

Bygningene i SEFRAK-registeret er i utgangspunktet ikke tillagt spesielle restriksjoner. Registreringen fungerer mer som et varsko om at kommunen vil måtte ta en vurdering av verneverdien før det eventuelt blir gitt tillatelse til å endre, flytte eller rive bygningen. Les mer på: https://www.riksantikvaren.no/les-om/sefrak/ ).

Informasjon om odelsloven

Det er ikke odel på eiendommen.

Informasjon om konsesjonsloven og jordloven

Denne eiendommen er blant annet underlagt jordloven og konsesjonsloven.

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven på eiendommen. Det er den enkelte kommune som er rett konsesjonsmyndighet. I konsesjonsbehandlingen legges det særlig vekt på:

1. At kjøper skal oppfylle sin boplikt. Innflytting i boligen på gården skal skje senest ett år etter tinglysning av skjøte og deretter må man bebo eiendommen i minst 5 år etter dette.

2. At eiendommen driftes. Arealer med dyrket mark skal holdes i hevd, altså dyrkes videre hvilket også følger av jordlova. Ofte vil utleie av jorda til en nabobonde vil være tilstrekkelig.
3. Den avtalte prisen må tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Det er dette som kalles priskontroll hvor kommunen i praksis vurderer hvorvidt den avtalte prisen mellom kjøper og selger ligger på et riktig nivå.

Det er Kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon i henhold til konsesjonslovens §9 både med hensyn til priskontroll, drift og botid. Bud med forbehold om konsesjon vil ikke bli godtatt av selger. Etter bud aksept og påfølgende kontraktsmøte forplikter kjøper seg til samtidig å søke konsesjon på eiendommen. Dersom konsesjonsmyndigheten i den respektive kommunen fatter et negativt konsesjonsvedtak plikter kjøper å påklage dette til fylkesmann, alternativt å rette seg etter de pålegg konsesjonsmyndighetene gir. Uavhengig av hva endelig konsesjonsvedtak blir, har kjøper ingen rett til å kreve prisavslag fra selger. Avtalt kjøpesum må betales fullt ut i henhold til kjøpekontraktens overtakelsesdato. I ytterste konsekvens kan et negativt konsesjonsvedtak innebære at kjøper må foreta et videresalg av eiendommen. Kjøper vil da måtte må bære et eventuelt økonomisk tap.
Se utfyllende informasjon på landbruksdirektoratets hjemmeside: https://www.landbruksdirektoratet.no/no/eiendom-og-skog/eiendom/konsesjon/konsesjon#hva-maa-jeg-gjoere-hvis-jeg-ikke-faar-konsesjon-

Alle landbrukseiendommer er også omfattet av jordlovens bestemmelser. Dette innebærer at det er drivepliktog at det gjelder et forbud mot deling av gården. Dette gjelder også selv om eiendommen består av flere bruksnumre.

Spørsmål om odel, bo-og driveplikt, konsesjon og delingsforbudet kan rettes til oppdragsansvarlig.

Prisantydning

7 750 000,-

Takst / tilstandsrapport

Utført av : Thor B. Grønnerød
Markedsverdi : 7 750 000,-
Formuesverdi : 617 340,-
Formuesverdi pr. : 01.01.2022

Landbrukseiendom med våningshus oppført i 1865, det er våningshuset tilstandsrapporten er på. Andre bygg på gården er kun enkelt vurdert og beskrevet i salgsoppgaven, se også landbrukstakst for gården generelt. Det er flere bygg med varierende standard og noen er kondemnable.

På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3 (TG3):
Utvendig:
Nedløp og beslag:
Takrenner, nedløp og beslag er i dårlig forfatning, og det er synlige tegn på lekkasjer i renner og nedløp. Det er også observert noen striper på piper innvendig, med synlige tegn på vann som har rent langs pipe. Noe som tyder på utette beslag rundt pipe.
Vurdering av avvik:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Det er påvist avvik i beslagløsninger.
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
Utvendige beslag har utettheter.
Eldre renner og nedløp som ikke er tette. Det er gjort utbedringstiltak ved å tape hull i renner og nedløp mange steder. Vann fra taknedløp ledes ikke tilfredsstillende vekk fra bygningen. Beslag rundt pipe er ikke tett. Generelt bør alle beslag, renner og nedløp skiftes ut. Det mangler feieplattform ved begge piper.
Konsekvens/tiltak
Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Plattform for feier må monteres.
Beslag må skiftes ut.
Renner, nedløp og beslag må skiftes ut og feierplattformer må monteres. Det må opprettes tilfredsstillende bortleding av vann fra taknedløp. Det vil være fornuftig å se på dette i sammenheng med evt. utskifting av taktekking og undertak. Bortleding av vann bør sees i sammenheng med evt. etablering av ny drenering rundt hele huset.
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000

Veggkonstruksjon:
Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har stående bordkledning, lektekledning. Tømmerkonstruksjonen er fra byggeår, mens det er usikkert hvilket år bordkledningen er fra.
Vurdering av avvik:
Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen.
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Det er råteskader i store deler av kledningen. Det er ikke observert synlige skader på selve veggkonstruksjonen (tømmerkassen), da denne ikke er mulig å inspisere uten å demontere kledningen. Kledningen er montert direkte på tømmervegg, uten lufting imellom tømmer og kledning. Det kan derfor ikke utelukkes at det er fuktskader eller råteskader i konstruksjonen. På gamle hus med tømmerkonstruksjon, er det ikke uvanlig at tømmer som ligger ned mot mur er blitt utsatt for fukt gjennom mer enn 100 år. Det vil derfor være normalt å forvente at råteskader vil kunne finnes i de nederste stokkene. Med liten/ ingen lufting under kledning kan skader også oppstå høyere opp på veggene.
Konsekvens/tiltak
Andre tiltak:
Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
Kledning må skiftes ut og lufting under kledning må etableres.
Kostnadsestimat: Over 300 000

Takkonstruksjon/loft:
Vurdering av avvik:
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Det er ingen lufting i konstruksjonen.
Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten.
Det er ikke loft, og vi kan derfor ikke besikte takkonstruksjon. Konstruksjonen er gjenbygget og det er ikke mulig å kontrollere ventilering av takkonstruksjonen. Det er observert vanninntrenging langs innvendig pipeløp, som indikerer utette beslag rundt pipe.
Konsekvens/tiltak
Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
Innhent dokumentasjon, om mulig.
Det må gjøres nærmere undersøkelser av takkonstruksjonen. Det må påregnes å bygge om takkonstruksjonen med tilfredsstillende lufting. Det vil være naturlig å se dette i sammenheng med taktekking og nedløp og beslag.
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000

Vinduer:
Bygningen har trevinduer med koblet glass, og noen trevinduer med tolags isolerglass. Takvindu på bad i 2. etasje – fastkarm, trevindu. Det antas at vinduer er fra 1978, da vi antar at tilbygg og oppgraderinger av huset er gjort det året, med bakgrunn i tegninger fra Fredrikstad kommune.
Vurdering av avvik:
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Eldre koblede vinduer med dårlig isolasjonsevne. Det er funnet sprekkdannelser og spredte råteskader i flere vinduer. Vinduene er generelt modne for utskifting. Vindusomramminger på utsiden ligger nedpå vannbrett, og det er oppstått råteskader flere steder i omrammingene.
Konsekvens/tiltak
Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket.
Mange av vinduene er i dårlig forfatning og må skiftes ut. Det bør gjøres en nærmere vurdering av alle vinduer, men på grunn av alder må alle påregnes å skiftes ut i nær fremtid. Denne utskiftingen bør sees i sammenheng med utskifting av kledning og etablering av lufting bak kledning.
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000

Innvendig:
Overflater:
Innvendig er det gulv av parkett, furu og belegg/ veg-til-vegg teppe. Veggene har tapet og trepanel. Innvendige tak har malt trepanel, strekt tak og malte plater.
Vurdering av avvik:
Det er stedvis påvist synlige skader på overflater.
Det er påvist skader på overflater.
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Stedvis sprukket opp i tapet på vegger, tapet (strekt tak) i tak har løsnet og er skadet av sot. Det er sotskader flere steder, spesielt oppunder tak i stue og på kjøkken. Det er sprekker og større slitasje på gulv i enkelte rom. Brannmur og puss på piper har sprekker.
Konsekvens/tiltak
Overflater må utbedres eller skiftes.
Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Overflater bør utbedres eller skiftes ut. Det er behov for generell oppussing innvendig.
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000

Etasjeskille/gulv mot grunn:
I etasjeskillet fra kjeller til 1. etasje, og mellom 1. etasje og 2. etasje er det trebjelkelag. Gulv mot grunn i kjeller er det betongdekke i ca. halve bygget og teglstein/jordgulv på resten.
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på mellom 10 – 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt høydeforskjeller i 1. og 2. etasje i flere rom, noe som er normalt for eldre hus av denne typen. Konsekvens/tiltak
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil
imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Pipe og ildsted:
Boligen har 2 vedovner og en åpen peis på kjøkken. Vi ser at det er sot og skader på vegger og tak rundt ildsteder og i rom hvor ovnene står. Ovner og pipe bør sjekkes nærmere før de tas i bruk.
Vurdering av avvik:
Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.
Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
Pipevanger er ikke synlige.
Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten.
Det er påvist sotskjolder.
Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
Det er mange avvik i forhold til forskriftene vedr. ildsteder og piper. Avstander fra ildsteder til brennbart materiale er for liten på alle ildsteder, ildfaste plater mangler eller er for små. Pipevanger er ikke synlige, alle fire, i begge etasjer. Det er sprekker i pussen på piper og brannmurer. Det er sotskjolder på vegger og tak, spesielt i dagligstue og på kjøkken.
Konsekvens/tiltak
Det må monteres ildfast plate under/foran ildsted.
Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
Større avstand til brennbart materiale må lages.
Påviste skader må utbedres.
Brannvesenet bør kontaktes for en grundigere sjekk, og eventuelt gi råd om nødvendig utbedring av piper og ildsteder. Mye sotskjolder kan tyde på dårlig trekk i piper, og for dårlig med ventilasjon i huset. Det kan ikke utelukkes å måtte rehabilitere piper.
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000

Rom under terreng:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Veggene er tykk granittmur. Fukt i kjeller.
Vurdering av avvik:
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Kjeller har ingen ventilering/luftgjennomstrømning.
Det er ikke mulig å foreta hulltaking i underetg i utsatte
konstruksjoner.
Det er tydelige tegn på at vann trenger inn i kjeller, enten gjennom vegg eller opp fra grunn. Det er påvist fukt i den delen av kjeller med teglsteinsgulv/ jordgulv. Her er det gravd en renne langs husets yttervegger som fører vann til en liten brønn hvor det er plassert en dykkpumpe for å pumpe vann ut av bygget når det blir for mye. I kjeller er det også tydelige tegn på at vegger har vært fuktige fra tid til annen, og kalkmaling/ puss er skallet av flere steder pga. dette, i tillegg til saltutslag enkelte steder.
Konsekvens/tiltak
Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig forå se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
Dette er en utsatt konstruksjon, ytterligere undersøkelser bør foretas.
Det må dreneres rundt bygget, og vann må føres vekk, for at vann skal forsvinne. Det bør også gjøres nærmere undersøkelser av grunn under boligen. Hele tunet må kanskje dreneres for å kunne sikre kjeller for større vanninntrengelse. Fukt i kjellergulv kan påvirkes av mye. Bygningen ligger forholdsvis lavt i terrenget, og grunnvannsspeilet kan ligge høyt. Det ligger bl.a. en åpen gårdsdam lenger sør i hagen, bak stabburet, noe som kan være en indikator på høyt grunnvannnsspeil. Taknedløp og bortføring av vann bør utbedres, og det vil da også være nærliggende å drenere rundt hele bygget for å begrense/ eliminere vanninnsig, i tillegg til å sørge for god lufting i kjelleren. Det anbefales ytterligere undersøkelser og vurderinger av fagfolk på dette området.
Kostnadsestimat: Over 300 000

Våtrom:
Bad:
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Det foreligger ingen dokumentasjon på oppbygging av badet. Antatt bygget i 1978 pga. opplysninger fra tegningeri kommmunearkivet, men det er usikkert. Rommet kan være både eldre og noe nyere.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Skjulte konstruksjoner slik som tettesjikt (membran) bak fliser har passert anbefalt brukstid og det må påregnes full renovering av badet innen kort tid. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav. På befaringsdagen hadde vannet i rommet frosset, også oppe i toalettet. Når vi testet nedtrekk på toalettet på bad i 2. etasje, sprang et rør med vanntilførsel til toalett i første etasje lekk. Dette er nå utbedret av rørlegger i ettertid.
Konsekvens/tiltak
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Eldre bad som fungerer i dag til formålet, og kan fungere i mange år til. Det bemerkes at det er en risiko med eldre materialer og konstruksjoner, og konstruksjonen må overvåkes i forhold til funksjonssvikt. Det må påregnes utbedring av rommet, og totalrenovering er nærliggende.
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000

Generell:
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Det foreligger Ingen dokumentasjon på oppbygging av badet.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Skjulte konstruksjoner slik som tettesjikt (membran) bak fliser har passert anbefalt brukstid og det må påregnes full renovering av badet innen kort tid.
En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.
Konsekvens/tiltak
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Eldre bad som fungerer i dag til formålet, og kan fungere i mange år til. Det bemerkes at det er en risiko med eldre materialer og konstruksjoner, og konstruksjonen må overvåkes i forhold til funksjonssvikt. Det må påregnes utbedring av rommet, og totalrenovering er nærliggende.
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av kobber. Det er ikke rørskap.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Det er lekkasje fra rør.
Det oppstod lekkasje på et rør med vanntilførsel til toalett i 1. etasje under befaringsdagen. Rør hadde fryst. Det bør gjøres ytterligere undersøkelser og utbedringer av rørsystemet i huset. Under befaringen måtte vi stenge hovedkran, enkelte rør var fryst og vannet i toalettet i 1. etasje var fryst. Vi fikk derfor ikke undersøkt alle rør vedr. vanntilførsel og avløp.
Konsekvens/tiltak
Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Vannrør må skiftes.
Vannrør må skiftes ut. Vann hadde fryst på bad i første etasje, og det var lekkasje fra vannledning under befaring.
Kostnadsestimat: 50 000 – 100 000

Elektrisk anlegg:
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Eldre elektrisk anlegg med hovedsakelig skrusikringer.

1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei
2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. 1971 Dato i sikringsskap Spørsmål til eier
3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ukjent
4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ukjent
5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei
6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Ukjent
7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?Ukjent
8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei Generelt om anlegget
9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Ja
10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjernekapslinger? Nei Inntak og sikringsskap
11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja
12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja Eldre anlegg, som bør gjennomgå en utvidet el-kontroll, og utfra denne gjøres utbedringer.
Det er observert eldre, åpne varmeovner som ikke er tillatt å benytte lenger, i gang og på bad.
Kostnadsestimat: 10 000 – 50 000
Det anbefales å få en gjennomgang og en helhetsvurdering av det elektriske anlegget på generelt grunnlag. Takstmann er ikke fagmann på området og anbefaler at fagperson innen EL kontaktes for denne vurderingen

Branntekniske forhold:
Det var påvist kun ett brannslukningsapparat, på toppen av trappa i 2. etasje, som var eldre enn 10 år. Røykvarsler var også plassert i tak på gang i 2. etasje.
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål som fremkommer under. Tilstandsgraden er basert på retningslinjer til disse spørsmålene i bransjestandarden NS3600. Dette kan ikke sammenlignes med en fullstendig kontroll av branntekniske forhold av offentlig myndighet, eller en vurdering av boligens branntekniske forhold eller prosjektering fra en rådgiver med spesialkompetanse. En bygningssakkyndig har verken kompetanse til å gi slik veiledning eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen. Det kan være feil og mangler om branntekniske forhold som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller rådgivning.
1. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei
2. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei
3. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja Eldre brannslukningsapparat, plassert på toppen av trappa
4. Er det skader på røykvarslere? Nei
Det anbefales å installere flere røykvarslere og anskaffe nye brannslukningsapparater.
Kostnadsestimat: Under 10 000

På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2 (TG2):

Utvendig:
Taktekking:
Taktekkingen er av tegltakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert.
Taktekking er gammel, og må vurderes nærmere når snøen er borte. Det ser ut som at det er en del ujevnheter på tekkingen, noe som tyder på takstein som ligger skjevt, eller muligens noe ødelagt. Det er sannsynlig at taktekking må skiftes i nær fremtid. En grundig sjekk av taket anbefales.
Konsekvens/tiltak
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt.
Tak og undertak nærmer seg utskifting.
Kostnadsestimat: Over 300 000

Dører:
Bygningen har malt eldre hovedytterdør av tre. Innadslående.
Årstall: 1978. Det antas at hovedytterdør er fra 1978.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Eldre tredør med dårlig isolasjonsevne. Døra er innadslående, og det er sannsynlig at den er utett mellom karm og dørblad ved mye vind, selv om det ikke var påviselig på befaringsdagen.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Døren bør skiftes ut.
Kostnadsestimat: 10 000 – 50 000

Utvendige trapper:
Eldre støpt trapp til inngangsparti.
Vurdering av avvik:
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Eldre smijernsrekkverk, for lavt i forhold til dagens forskrift, og for store åpninger mellom spilene.
Konsekvens/tiltak
Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde. Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav til dagens forskrifter.
Kostnadsestimat: 10 000 – 50 000

Innvendig:
Radon:
Det er ikke foretatt radonmålinger. Bygningen ligger i et område hvor det er lav til moderat radonaktsomhet, i følge Norges Geologiske. Undersøkelses kart for Radon aktsomhet.
Vurdering av avvik:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak
Det bør gjennomføres radonmålinger.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Innvendige trapper:
Boligen har malt tretrapp.
Vurdering av avvik:
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Konsekvens/tiltak
Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold
anbefales økning av høyde.
Kostnadsestimat: 10 000 – 50 000

Innvendige dører:
Innvendig har boligen furu fyllingsdører.
Vurdering av avvik:
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Konsekvens/tiltak
Enkelte dører må justeres.
Det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Kostnadsestimat: 10 000 – 50 000

Kjøkken:
Overflater og innredning:
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av heltre. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr.
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Slitt kjøkken av eldre dato, noen dører henger litt, og det er gamle hvitevarer.
Konsekvens/tiltak
Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. Kjøkkenet bør oppgraderes, og hvitevarer bør skiftes ut.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Avtrekk:
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
Det er påvist andre avvik: Kjøkkenviften fungerer, men det er av eldre årgang og har har slitasjeskader.
Konsekvens/tiltak
Andre tiltak:
Bør skiftes ut.

Avløpsrør:
Det er sannsynligvis avløpsrør av plast, men det er ikke påvist. Antatt fra 1978.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Det kunne ikke påvises noen lufting av avløpsanlegget, ei heller stakemuligheter på anlegget.
Konsekvens/tiltak
Skal avviket lukkes, må løsning på lufting av kloakk etableres.
Skal avviket lukkes må løsning på lufting av kloakk dokumenteres/fremvises.
I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
Avløpsrør og sluk må påregnes å skiftes ut, og lufting og stakemulighet må etableres. Det er nærliggende å utføres ved renovering av bad og evt. kjøkken.
Kostnadsestimat: 50 000 – 100 000

Ventilasjon:
Boligen har naturlig ventilasjon med klaffeventiler i vegger og sporadisk avtrekk fra avtrekksvifte på kjøkken.
Vurdering av avvik:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er kun naturlig ventilasjon i boligen og på våtrom. Ventilene er eldre og har begrenset funksjon i henhold til dagens standard.
Konsekvens/tiltak
Anlegget må sjekkes av fagperson.
Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
Ventilasjonsløsningen må utbedres.
Ventiler må skiftes ut, og det bør etableres nye ventiler i samtlige rom. Det bør også vurderes ventilasjonsanlegg i en eller annen form, ved en evt. renovering av bygget. Avtrekksvifter på bad må etableres.
Kostnadsestimat: 50 000 – 100 000

Varmtvannstank:
Varmtvannstanken er på ca 200 liter.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Eldre varmtvannstank, som må påregnes å skiftes i nær fremtid. Lekkasjevann vil renne ut på betonggulv i kjeller, og det vil være begrensede skader slik konstruksjonene er i dag.
Konsekvens/tiltak
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Ved installasjon av ny varmtvannsbereder vil det være naturlig å etablere tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.
Kostnadsestimat: 10 000 – 50 000

Tomteforhold:
Drenering:
Ukjent drenering.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Vann trenger inn i kjeller og det er fuktutslag på mur. Tydelig at det har vært fuktgjennomtrenging i muren og opp fra gulv.
Konsekvens/tiltak
Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.
Boligen må redreneres, fuktsikring og klemlist bør etableres, og drenering av området rundt boligen for bortledning av vann kan ikke utelukkes.
Kostnadsestimat: 100 000 – 300 000

Grunnmur og fundamenter:
Bygningen har grunnmur i natursteinsmur.
Vurdering av avvik:
Grunnmuren har sprekkdannelser.
Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Sprekkdannelser i puss i grunnmur er observert.
Konsekvens/tiltak
Påviste skader må utbedres.
Lokal utbedring må utføres.
Det vil være nærliggende å utbedre sprekkdannelser i forbindelse med drenering rundt bygget og fuktsikring av muren.
Kostnadsestimat: 10 000 – 50 000

Terrengforhold:
Det er forholdsvis flatt rundt huset:
Vurdering av avvik:
Det er påvist områder på eiendommen med stående vann.
Det er påvist dårlig eller flatt fall inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Det er en gårdsdam i hagen, litt sør for bolighuset, bak stabburet. Det er forholdsvis flatt terreng rundt huset. Noen steder faller terrenget litt mot huset, og andre steder litt fra huset.
Konsekvens/tiltak
Det bør foretas terrengjusteringer.
Det anbefales å justere terreng, og det kan ikke utelukkes å måtte terrengdrenere eiendommen. Anbefaler at dette vurderes og sees på i forbindelse med drenering rundt grunnmur.
Kostnadsestimat: 50 000 – 100 000

Utvendige vann- og avløpsledninger:
Etter hva som er opplyst i kommunale dokumenter er eiendommen tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett på et tidspunkt, men det er usikkert årstall. Det er sannsynlig at det er gjort mellom 1960 og 1980, men akkurat år vites ikke.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Anbefaler en gjennomgang og evt. utskiftninger i forbindelse med fremtidig renovering av huset.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Energiforbruk og energimerking

Oppvarmingskarakter Oransje – Energikarakter G

Forsikring

Tryg

Kommunale avgifter

Kr. 13 356 pr. år

Pliktig medlemsskap i velforening/sameie

Kjøper forplikter seg til å følge de til enhver tids retningslinjer for samarbeid og eventuelt sin andel av økonomiske kostnader for vedlikehold av privat gårdsvei og øvrig nabosamarbeid.

Oppgjør

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Arealangivelser i salgsoppgaven

Arealangivelsene er hentet fra takst (evt tilstandsrapport).

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset og kårbolig ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Antikk og løsøre

Landbruksdirektoratets søknadsskjema for konsesjon finnes et eget punkt for løsøre, pkt. 7. Til forskjell fra en ordinær enebolig selges ofte en landbrukseiendom med en del løsøre, maskiner ogredskaper, samt antikviteter/ gamle bruksgjenstander, som medfølger gårdsbruket. Kjøper skal ikke betale dokumentavgift av denne delen av kjøpet, ei heller skal selger kapital beskattes. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter skal reguleres i en egen kontrakt mellom kjøper og selger uavhengig om det anses som en del av kjøpstilbudet kjøper har gitt på eiendommen, eller om det kommer i tillegg til kjøpstilbudet på eiendommen. Selger har full bestemmelsesrett over hva slags løsøre som kan følge gården og hva som eventuelt skal komme tillegg. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter som kommer i tillegg til kjøpesummen for eiendommen kan kjøper selv velge om han/hun skal godta eller ikke. Fastsettelse av pris for løsøre, maskiner redskap og antikviteter erutenfor meglers kompetanseområde og må derfor avtales direkte mellom kjøper selger på lik linje som om det skulle blitt annonsert i markedet, eksempelvis på finn.no. Eventuelt kan partene engasjere uavhengig fagkyndig personell til taksering av objektene.Megler kan forøvrig bistå med kontrakt i henhold til det partene har blitt enige om.

Maskiner og utstyr

Fastsettelse av pris for løsøre, maskiner redskap og antikviteter erutenfor meglers kompetanseområde og må derfor avtales direkte mellom kjøper selger på lik linje som om det skulle blitt annonsert i markedet, eksempelvis på finn.no. Eventuelt kan partene engasjere uavhengig fagkyndig personell til taksering av objektene.Megler kan forøvrig bistå med kontrakt i henhold til det partene har blitt enige om.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt «Gi bud»-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av Bank ID. Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud. Likeledes er budgiver klar over at budet er bindende for når det er kommet til selgers kunnskap. Handelen er juridisk bindende for begge parter dersom budet aksepteres innen akseptfristen. Ved innsendelse av bud på eiendommen til megler bekrefter budgiver at den skriftlige salgsoppgaven, pdf. dokument eller trykket salgsoppgave, er gjennomlest og forstått.

Overtagelse

Avklares i forbindelse med budgivning.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring.
Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.
Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er»,og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Med unntak av beboelseshus er landbrukseiendommen med driftsbygninger og innmark/utmark i utgangspunktet en næringseiendom og selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9 (1). Det innebærer at avhendingslovens regler om når eiendommen har mangel, fravikes til ugunst for kjøper.

Lov om hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.
Kjøpers innbetaling skal foretas fra norsk bank/finansinstitusjon.
Selgers oppgjør vil skje til konto i norsk bank/finansinstitusjon.
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.