Dahler

Kort om eiendommen

Drømmer du om et gårdsbruk som ligger for seg selv, gjerne med utsikt til et vann og ikke så langt fra byen? De finnes det ikke mange av, velkommen til Dahler Gård.

I tillegg innehar eiendommen:
– 187 dekar dyrket mark og 360 dekar skog.
– Estetisk vakkert våningshus med originalt uttrykk fra 1897.
– Store hagearealer og godt driftstun.
– Isolert verksted og vaskehall.
– Utleiebolig.
– Fiskerett i elva og jaktrett i skogen.
– 5 minutter til Mjøndalen sentrum.
– 10 minutter til Drammen sentrum.

Velkommen på visning

Inneholder

Våningshus (Drammensveien 181 A)
1. etasje 130 m² BRA: stue, stue 2, stue 3, hall med trapp, kjøkken, toalettrom, vaskerom
2. etasje 126 m² BRA: bad, bod, soverom, soverom 2, gang, kjøkken, kontor, kontor 2
Kjeller 62 m² BRA: lagerrom
Terrasse- og balkongareal (TBA): 24 m² (12 m² i 1. etasje og 12 m² i 2. etasje)
Ikke måleverdig areal (ALH): 32 m² i kjeller

Sidebygning (Drammensveien 181 B) boenhet
1. etasje 50 m² BRA: vindfang, stue/kjøkken, bad
2. etasje 45 m² BRA: soverom, soverom 2, gang, toalettrom, kott

Sidebygning (Drammensveien 181 B) drift
Bryggerhus, garasje og verksted: ca. 100 m² BRA

Låve – Grunnflate hovedkropp ca. 420 m²
Grunnplan: lager, plass for skurtresker, tidligere fjøs (i dag lager), tidligere møkkakjeller (ikke tilgjengelig)
Låveplan: kjørebru i tre, adkomst via låvebru i stein og tre
Grunnflate hovedkropp ca. 420 m²

Stabbur – Ikke oppmålt
Nedre plan ca. 30 m² grunnflate: ett rom
Øvre plan med utstikk: ett rom

Øvrige bygninger (ikke oppmålt)
Garasje/carport: Garasje og carport
Saghus: plass for vedmaskin

Beliggenhet

Dahler gård har en sjeldent god kombinasjon av en beliggenhet langs Drammenselvas bredder, samtidig som både Mjøndalen og Drammen sentrum ligger i sykkelavtand fra gården. På Dahler bor man helt usjenert omkranset av egen dyrket mark med alle muligheter en slik eiendom kan gi. Gården har fiskerett i elva og jaktrett i skogen.

Eiendommen har et samlet areal på ca. 573 dekar, med ca. 187 dekar fulldyrka jord, ca. 3 dekar innmarksbeite og ca. 361 dekar produktiv skog etter NIBIO. Ca. 130 dekar av skogen ligger innenfor Strykenåsen naturreservat etter takstmannens grove beregning, slik at ca. 230 dekar produktiv skog kan forvaltes av skogeier. Det jaktes småvilt, elg og rådyr, og ifølge eier har eiendommen fiskerett i Drammenselva, som er en lakseførende elv.

Bygningsmassen består av våningshus, sidebygning med boenhet, bryggerhus, garasje og verksted, kjørebrulåve, stabbur, garasje/carport og saghus.

Våningshuset er en original flott sveitserbygning oppført omkring 1897, og har et bruksareal på 318 m² fordelt på to etasjer og kjeller. Boligen innehar god takhøyde i begge etasjer og den samme gode planløsningen boligene fra denne tidsperioden representerer. Selger har møysommelig bevart boligens originale uttrykk, både innvendig og utvendig.

Første etasje består av tre store stuer med godt lys fra store losholt vinduer, flotte tapeter og dekorasjonsmalte himlinger med ornamentale detaljer. Kjøkkenrommet har god størrelse med innredning i heltre og en fint plassert vedovn som gir god og ekte varme i rommet. De øvrige rommene etasjen består av en stor hall, wc og vaskerom.
I andre etasje er det to store soverom, loftstue, baderom, kjøkken og to kontorer. Det vil være uproblematisk å etablere både to og tre soverom til etasjen. Tilhørende våningshuset som en del av boligtunet ligger stabburet og garasjebygning med biloppstillingsplass.

Sidebygningens søndre fløy består av en leilighet på 95 kvm i to etasjer. Bygningen blir i dag leid for kr 12.000,- pr. mnd. Leiligheten består i første etasje av baderom og en stor stue og spisestue med åpen kjøkkenløsning. I andre etasje er det etablert to soverom og og separat wc. Hvert av soverommene har hver sin bod i kneloftene.

De øvrige delene av sidebygningen består av en to veldig bra maskinrom i form av isolert verksted og garasje/vaskehall. Begge disse rommene har adkomst via store portåpninger, og har en svært god funksjon i moderne landbruksdrift med plass til større maskiner. De øvrige driftsbygningen i form av låve og saghus benyttes til henholdsvis maskinlagring og vedproduksjon.

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Våningshus (Drammensveien 181 A):
Våningshuset er oppført i 1897 og er SEFRAK-registrert (SEFRAK-id 625 415 1, tidfestet 1875 1899). Bygningen har to etasjer og kjeller, med et samlet bruksareal på ca. 318 m² BRA, terrasse- og balkongareal på ca. 24 m² og ca. 32 m² ikke måleverdig areal i kjeller.

Ytterveggene er oppført i trekonstruksjon med stående bordkledning, og grunnmuren er natursteinsmur. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon og kaldtloft, tekket med betongtakstein på undertak av oljeimpregnerte trefiberplater. Taktekking og undertak er ifølge eier skiftet omkring år 2000. Takrenner og nedløp er av metall. Vinduene er malte trevinduer med 2-lags glass, og matrikkelen opplyser om nye vinduer i gammel stil ca. 1975. Hovedytterdør og balkongdør er malte tredører med 2-lags glass.

Etasjeskillet er trebjelkelag. Gulvene er parkett og furu, ifølge eier fra ca. 2005, veggene er tapetsert og har trepanel, og himlingene har malte plater og trepanel. Innvendige trapper er malt tretrapp og lakkert kjellertrapp, og innerdørene er malte fyllingsdører.

Boligen har mursteinspipe med nytt røykrør i stål fra 2023 og vedovn. Brannvesenet utførte tilsyn med fyringsanlegget 09.05.2023 for 181 A og B. Vannledningene er rør-i-rør i plast og kobberrør, avløpsrørene er PP-plast, og det er en varmtvannstank på ca. 300 liter. Ventilasjonen er naturlig. Det er gjort endringer i el-anlegget etter 1. januar 1999.

Sidebygning (Drammensveien 181 B):
Sidebygningen er delt i fire, med en boenhet, et bryggerhus, en garasje og et verksted. Bygningen er oppført i trekonstruksjon på støpt grunnmur/plate, med stående kledning og saltak med W-takstoler i tre, tekket med betongstein. Renner og nedløp er plastbelagte.

Boenheten har to etasjer og et bruksareal på ca. 95 m² BRA. Den har trevinduer med 2-lags glass, trebjelkelag, gulv av eldre tregulv, vinyl/belegg og laminat, og vegger med trepanel og malte flater. Det er mursteinspipe og vedovn. Vannledningene er kobberrør, og avløpsrørene er PP-plast.

Bryggerhus, garasje og verksted har et bruksareal på ca. 100 m². Bryggerhuset har støpt gulv, bord på vegger og åpen himling, og bryggerovnen med pipe har ikke vært i bruk på flere tiår. Garasjen er ifølge eier isolert og har støpt gulv, brannsikre plater på vegger, panel i himling, innlagt vann, egen varmtvannsbereder, sluk og elektrisk heveport. Verkstedet er ifølge eier isolert og har støpt gulv med varme, gips på vegger og himling og skyveport på ca. 4 x 3,5 meter.

Låve:
Låven er en kjørebrulåve fra 1894 (Norsk Gårdsbruk) og er SEFRAK-registrert (id 625 415 3, tidfestet 1875 1899). Den står delvis på støpte pilarer og delvis på stein og er oppført i grove trekonstruksjoner og teglstein, med stående malt trekledning og teglstein utvendig. Taket er tekket med stein og plater, uten renner og nedløp. Låveplanet nås via en låvebru i stein og tre som går i vinkel inn på hovedkroppen, og har kjørebru i tre. Gulvet på låveplanet er ikke heldekkende.

Fjøsdelen har støpt gulv, pusset teglstein på vegger og bord i himling, og brukes i dag som lager. Den tidligere møkkakjelleren var ikke tilgjengelig ved befaring. Grunnplanet har en stor todelt skyveport inn til plassen for tresker, i tillegg til dører og porter.

Takstmann registrerte lekkasjer fra taket, fuktpreg i fjøshimlingen og synlig fukt på kjørebrua. Han vurderer at taket må sjekkes nærmere eller byttes, og at teglstein og kledning trenger vedlikehold.

Stabbur:
Stabburet er fra 1914 (Norske Gårdsbruk Buskerud). Det er oppført i lafteplank på støpte kubber, med støpt trapp, og har to plan med utstikk i øvre plan. Grunnflaten i nedre plan er ca. 30 m². Taket er tekket med teglstein, uten renner og nedløp, og stabburet har innlagt strøm.

Garasje/carport:
Garasjen/carporten er et enkelt bygg i trekonstruksjon og står inntil stabburet og låven. Bygget har en smal garasje og en carport med plass til moderne biler.

Saghus:
Saghuset er et tidligere saghus i enkel trekonstruksjon og brukes i dag til en vedmaskin.

Byggemåte

Se tilstandsrapport utført av Buskerud Byggrådgivning AS ved sertifisert takstingeniør Tom Gaathaug, befaring 29.09.2026, rapportdato 19.10.2026 (oppdragsnr. 20064-1208). Rapporten omfatter våningshuset (Drammensveien 181 A) og boenheten i sidebygningen (Drammensveien 181 B), med samlet BRA 413 m².

Øvrige bygg på eiendommen er ikke tilstandsvurdert da dette inngår i gårdens næringsdel. Elektriske og branntekniske forhold er vurdert forenklet og uten tilstandsgrad. Områdebeskrivelse, vei, vann og avløp, regulering, grunnforhold, tomtestørrelse og grunnbok er ikke vurdert i rapporten.

Tilstandsgrader gis ut fra følgende kriterier
Tilstandsgrad 0: Ingen avvik.
Tilstandsgrad 1: Mindre avvik
Tilstandsgrad 2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS gir Tilstandsgrad 2.
Tilstandsgrad 3: Store eller alvorlige avvik.
TG IU: Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse.

VÅNINGSHUS:
Våningshuset har følgende TG3:
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Det er påvist råte på vinduer. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
Kostnadsestimat: 100 000 – 200 000

Toalettrom > 1. etasje > Toalettrom > Avtrekk/ventilasjon
Det er manglende ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftskrav. Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.
Kostnadsestimat: Under 20 000

Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Kostnadsestimat: 100 000 – 200 000

Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er symptomer på at vanntett sjikt ikke tilfredsstiller dagens forventninger til tettefunksjon. Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist negativ høydeforskjell fra topp av slukrist til topp eller oppkant av vanntett sjikt.
Kostnadsestimat: 20 000 – 100 000

Våningshuset har følgende TG IU:
Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Våningshuset har følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Det er påvist sprekker, mose, ujevnheter og andre symptomer på svekkelse. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Undertak (oljeimpregnert trefiberplater) er eldre enn 13 år.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen

Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er forhold ved detaljer, materialvalg, innfestning, overganger, vedlikehold og faglig utførelse som kan gi forkortet levetid.

Utvendig > Ytterdører
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Det er symptom på eller registrerte skader på overflater. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Innvendig > Overflater – gulv
Det er påvist riss/sprekker i overflater.

Innvendig > Overflater – vegger og himlinger
Det er påvist riss/sprekker i overflater.

Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Det er registrert merkbare nedbøyninger/skjevheter. Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm. Det er målt total høydeforskjell > 30 mm.

Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
For rom under terreng er hulltaking ofte en forutsatt og viktig del av undersøkelsen. Hulltaking er likevel ikke foretatt da dette er unødvendig eller praktisk mulig. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er påvist fuktskjolder/fuktskader på overflater i underetasje/kjeller. Det er påvist skader på overflate som riss og sprekker.

Innvendig > Innvendige dører
Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.

Tomteforhold > Terrengforhold
Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Eiendommen ligger i et rasfarlig /skredutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE. Eiendommen befinner seg i et område definert som aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt temakart.

Tomteforhold > Septiktank
Septiktanken er av ukjent type og det er derfor vanskelig å vurdere fremtidig funksjon.

Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Dokumentasjon for våtrom
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.

Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Overflater gulv
Det påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er motfall på deler av gulvet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.

Våtrom > 1. etasje > Vaskerom > Ventilasjon
Det er kun lufteventil i yttervegg

Våtrom > 2. etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og er av den grunn ufullstendig undersøkt. Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Ventilasjon
Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

SIDEBYGNING:
Boenheten i sidebygningen har følgende TG3:
Våtrom > 1. etasje > Bad > Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Kostnadsestimat: 200 000 – 500 000

Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Det er omfattende skader i overflater som løse/defekte fliser og fuger. Det er påvist sprekker i fliser.
Kostnadsestimat: 20 000 – 100 000

Våtrom > 1. etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 22 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 22 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
Kostnadsestimat: 20 000 – 100 000

Toalettrom > 2. etasje > Toalettrom > Avtrekk/ventilasjon
Det er manglende ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftskrav. Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.
Kostnadsestimat: Under 20 000

Boenheten i sidebygningen har følgende TG2:
Utvendig > Taktekking
Det er påvist sprekker, mose, ujevnheter og andre symptomer på svekkelse. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.

Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting)

Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Kjøkken > 1. etasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Det er registrert avskalling/slitasje på fronter og benkeskap, samt misfarging og slitasje i skapet under vask TG2 settes fordi kjøkkeninnredningen har tydelig alders- og bruksslitasje med lokale overflateskader og misfarging, særlig under vask.

Våtrom > 1. etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.

Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater gulv
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.

Våtrom > 1. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning.

Våtrom > 1. etasje > Bad > Ventilasjon
Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig. Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon).

Kommunale avgifter

Vann, fakturert i 2025: kr 10 131,62
Vann, prognose 2026: kr 6 881,06 (målt vann 134 m³ og fastledd for to boenheter)
Renovasjon, årsgebyr: kr 4 161 (restanse kr 0 per 25.09.2026)
Feiing og tilsyn: Brannvesenet fakturerte kr 4 543 for tilsyn med fyringsanlegg for 181 A og B i 2023. Dette er ikke en årlig kostand.

Tomten

Tun
Tun:
Gårdstunet på Dahler ligger meget naturskjønt til ved Drammenselvas bredder. Boligtunet er opparbeidet med store hagearealer og flott beplantning. Sammen med stabbur og sidebygning får man et intimt og hyggelig ringtun. Gårdens driftstun er etablert nord for låvebygningen med større riggplasser og tilgang til verksted. Tunet med omliggende areal ligger innenfor hensynssone for bevaring av kulturmiljø (H570_1).

Jord:
Eiendommen har ca. 187 dekar fulldyrka jord, ingen overflatedyrka jord og ca. 3 dekar innmarksbeite. Den fulldyrka jorda er fordelt på fire teiger, der den største er på ca. 73 dekar, og er delt av Drammensveien og jernbanen. Det er ikke jordvanningsanlegg på gården.

Jordressursene er hovedsakelig registrert som gode og middels, og jorda er klassifisert i god og middels verdiklasse. Fulldyrka areal har liten erosjonsrisiko, og teksturgruppen er i hovedsak stive leirer og siltig lettleire. Det er ikke registrert planering. Dreneringen er ifølge eier tilfredsstillende.

Eier driver jorda selv med korn, og arealene har tidligere vært brukt til andre kulturer. Ifølge eier er det registrert floghavre på eiendommen, men ikke hønsehirse.

Skog:
Ifølge NIBIO er samlet produktivt skogareal ca. 361 dekar. Ca. 130 dekar ligger innenfor Strykenåsen naturreservat (verneforskrift av 13.12.2002 nr. 1531), etter takstmannens grove beregning, slik at ca. 230 dekar produktiv skog kan forvaltes av skogeier. Skogen ligger med et mindre areal ved tunet, et areal mellom E134 og den fulldyrka jorda og hoveddelen inn fra Hagatjern.

Siste registrerte tømmerleveranse var i 2005 og 2006, med samlet ca. 1 300 m³. Etter hogst ble det i 2007 plantet 5 400 planter og markberedt 35 dekar. Etter dette er det ikke registrert skogkulturaktivitet. Ifølge eier består skogen i hovedsak av ungskog og yngre produksjonsskog, og det er ikke hogstmoden skog.

Det er ikke registrert MIS-figurer, og det er ikke registrert skog etablert før 1940 som ikke er flatehogd. Gårdskart/NIBIO registrerer naturvernområder, nasjonale arter, rødlistede arter og naturtyper på eiendommen. Skogfondssaldoen var kr 45 388 per 30.09.2026. Skogfondet er en konto i bevegelse og saldo kan variere frem til overtagelse.

Skogsbilveien Dahleråsen (klasse 3) går inn fra Hagatjern og Ryghseterveien, og Fe-gata øst går langs skogkanten mot den fulldyrka jorda, se Adkomst.

Landbrukstakstmann har ikke tallfestet tilveksten, men har beregnet brutto produksjonsevne til ca. 100 m³ per år. Som følge av manglende skogbruksplan på eiendommen vil slike estimat kunne variere i større eller mindre fra faktisk tilvekst og produksjon.

Bonitetsfordeling (ca. 230 dekar forvaltbar produktiv skog):
Høy bonitet (17 og høyere): 22 % (ca. 50 dekar)
Middels bonitet (11 og 14): 35 % (ca. 80 dekar)
Lav bonitet (8 og lavere): 43 % (ca. 100 dekar)

Jakt og fiske:
Det jaktes småvilt, elg og rådyr på eiendommen. Eiendommen har også fiskerett i Drammenselva, som er en lakseførende elv.

Oppvarming

Våningshuset varmes opp med elektrisitet og vedfyring.
Sidebygning varmes oppmed elektrisitet og vedyring

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) – L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

UTVIKLINGS- OG OPSJONSAVTALE | YTTERKOLLEN GRUNNEIERNE OG KNIVEÅSEN AS
Eiendommen gnr. 206 bnr. 4 (Dahler gård) omfattes av en utviklings- og opsjonsavtale med Kniveåsen AS (org. nr. 976 130 596), undertegnet 28.05.2024. Avtalen gjelder utvikling og regulering av prosjektområdet og gir Kniveåsen AS opsjon på kjøp.

Avtalen innebærer at Kniveåsen AS forestår utviklings- og reguleringsarbeidet med sikte på regulering av området til næringsformål og eventuelt delvis boligformål. Avtalen løper i utgangspunktet frem til 2044, med nærmere bestemmelser om eventuell forlengelse.

Ved salg av gnr. 206 bnr. 4 skal avtalen følge eiendommen og transporteres til kjøper slik den foreligger. Kjøper trer dermed inn som avtalepart og overtar selgers rettigheter og forpliktelser etter avtalen. Avtalen kan utleveres til interessenter på forespørsel ved reell kjøpsinteresse.

Regulering

Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025 2037 (vedtatt 18.06.2025) avsetter hoveddelen av eiendommen (ca. 566 dekar) til LNFR-areal for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet. Mindre arealer er avsatt til blå/grønnstruktur (ca. 7,1 dekar), og planen viser framtidig jernbane og framtidig turvegtrasé.

Hensynssoner og båndlegging i kommuneplanen:
Båndlegging etter lov om naturvern: ca. 124,6 dekar. (Se vedlagte skriv senere i salgsoppgaven fra Nedre Eiker kommune, datert 30.11.2016)
Båndlegging etter lov om kulturminner: ca. 4,0 dekar. (Se vedlagte skriv senere i salgsoppgaven fra Nedre Eiker kommune, datert 30.11.2016)
Bevaring kulturmiljø: ca. 29,0 dekar
Bevaring naturmiljø: ca. 42 m²
Flomfare: ca. 129,2 dekar
Ras- og skredfare: ca. 258,0 dekar
Høyspenningsanlegg: ca. 5,8 dekar

Gjeldende reguleringsplaner som berører eiendommen:
YT 03, Daler kryssingsspor (12.04.2000): jord- og skogbruk ca. 9,6 dekar, midlertidig trafikkområde ca. 9,5 dekar, felles avkjørsel ca. 2,2 dekar

YT 01 RV 11, Mjøndalen Drammen (15.11.1995): felles avkjørsel ca. 1,9 dekar, jord- og skogbruk ca. 1,9 dekar, annet spesialområde ca. 0,7 dekar. Planen har blant annet bestemmelser om klimavernsone og skjermbelte med begrensninger på hogst.

YT 02, Gangvei Ytterkollen (20.03.1991): gang-/sykkelvei ca. 260 m² og felles avkjørsel ca. 40 m²
Kommunedelplan for dobbeltspor på Sørlandsbanen, Gulskogen Hokksund (14.06.2021), berører eiendommen. Planen fastsetter en korridor for nytt dobbeltspor med båndlegging for regulering, og bestemmelsene krever at dyrket mark som omdisponeres skal kompenseres, og at tiltaksjordskifte skal vurderes.

Det er satt i gang planarbeid for Områderegulering for Nerkollen Ryggkollen Mile (planID 20220002, ca. 20,8 dekar av eiendommen) og for ny kommuneplan 2027 2039.
Se informasjon om inngått utviklings- og opsjonsavtale Ytterkollen grunneiere og Kniveåsen AS under overskriften «Diverse» og selve avtalen vedlagt senere i salgsoppgaven.

Ferdigattest

Kommunen finner ikke informasjon om byggesaker, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i arkivet og har ingen godkjente bygningstegninger for bygningene. Tilstandsrapporten opplyser at det ikke foreligger tegninger for våningshuset eller boenheten i sidebygningen. Våningshuset har kjøkken i begge etasjer, og kommunen fakturerer fastledd for vann for to boenheter.

Med virkning fra 1. juli 2015 fikk pbl. § 21-10 et nytt femte ledd. Det lyder slik: Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998. Det ligger som forutsetning for lovendringen at byggverk det ikke lenger utstedes ferdigattest for, lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest. Kommunen kan ikke lenger kreve ferdigattest for de aktuelle tiltakene. Det innebærer imidlertid ikke at ulovlige tiltak ble lovlige med lovendringen. Et ulovlig bygg med byggesøknad før 1. januar 1998, uten ferdigattest, er fortsatt like ulovlig etter 1. juli 2015. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og har tre registrerte vannmålere. Avløpet er privat, med septiktank og spredegrøfter ifølge eier. Kommunen opplyser at eiendommen ikke er tilknyttet offentlig avløp og har privat septikanlegg.

Kommunen opplyser også at det må påregnes pålegg om å koble ut septiktanken, og at private anlegg eldre enn 10 år må påregnes skiftet ut. Det foreligger ingen pålegg fra Drammen kommune på eiendommen per i dag. Et slikt pålegg vil være fremtidig eiers ansvar og økonomiske kostand å gjennomføre.

Servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3301/206/4:
17.02.1864 – Dokumentnr: 900033 – Skjønn
RETTIGHETSHAVER:Randsfjordbanen
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:6

17.02.1864 – Dokumentnr: 900034 – Skjønn
RETTIGHETSHAVER:Randsfjordbanen
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:17

17.02.1864 – Dokumentnr: 900035 – Skjønn
RETTIGHETSHAVER:Randsfjordbanen
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:18

12.02.1884 – Dokumentnr: 900048 – Bestemmelse om veg

12.02.1884 – Dokumentnr: 900049 – Bestemmelse om veg
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:17

03.05.1905 – Dokumentnr: 900146 – Bestemmelse om vannrett
NSB’s betingelser vedtas
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:6

26.09.1910 – Dokumentnr: 900206 – Skjønn
RETTIGHETSHAVER:AS Labro Fabrikker

26.09.1910 – Dokumentnr: 900207 – Skjønn
RETTIGHETSHAVER:AS Labro Fabrikker
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:6

06.02.1911 – Dokumentnr: 900241 – Skjønn
RETTIGHETSHAVER:AS Labro Fabrikker

06.02.1911 – Dokumentnr: 900242 – Skjønn
RETTIGHETSHAVER:AS Labro Fabrikker
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:6

11.02.1932 – Dokumentnr: 900176 – Elektriske kraftlinjer
RETTIGHETSHAVER:Rjukanledningen
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:6

30.03.1949 – Dokumentnr: 954 – Skjønn
KRAFTLEDNINGEN FLESAKER-SUNDLAND
Elektriske kraftlinjer
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:6
Gjelder denne registerenheten med flere

02.03.1964 – Dokumentnr: 920 – Erklæring/avtale
Bestemmelse om planovergang
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:6

12.05.1966 – Dokumentnr: 1943 – Elektriske kraftlinjer
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:6
———-
Diverse påtegning
Rettighetshaver
NEDRE EIKER ENERGI AS

11.12.1968 – Dokumentnr: 6206 – Elektriske kraftlinjer
RETTIGHETSHAVER:I/S Buskerudledningen
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:6

12.02.1992 – Dokumentnr: 900007 – Skjønn
Elektriske kraftlinjer
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:6

02.02.1998 – Dokumentnr: 894 – Bestemmelse om vannledn.
Rettighetshaver: Knr:3301 Gnr:209 Bnr:2
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:6

10.03.1998 – Dokumentnr: 1866 – Bestemmelse om vannledn.
Rettighetshaver: Knr:3301 Gnr:209 Bnr:3
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:0625 Gnr:6 Bnr:6

14.11.2000 – Dokumentnr: 10441 – Skjønn
Skjønn avsagt 16.09.1997, Sak nr. 96.00224 B.
Saksøker: Staten V/samferdselsdep. v/vegsjefen.
Gjelder denne registerenheten med flere

14.11.2000 – Dokumentnr: 10441 – Bestemmelse om veg
Rettighetshaver; Vegvesenet.
Gjelder denne registerenheten med flere

20.12.2002 – Dokumentnr: 13655 – Fredningsvedtak
STRYKENÅSEN NATURRESERVAT- TOTALAREAL 2080 DA
Gjelder denne registerenheten med flere

15.10.2004 – Dokumentnr: 11322 – Jordskifte
Sak nr. 12/2001-06.00 Daler ved Nedre Buskerud
Jordskifterett
Gjelder denne registerenheten med flere

15.03.2006 – Dokumentnr: 2765 – Jordskifte
Grensegang sak nr.14/2003-06.00 ved Nedre Buskerud
Jordskifterett
Gjelder denne registerenheten med flere

05.04.2006 – Dokumentnr: 3445 – Jordskifte
Grensegangsak nr.18/2004-0600 ved Nedre Buskerud
Jordskifterett.
Gjelder denne registerenheten med flere

08.11.2006 – Dokumentnr: 12002 – Jordskifte
Jordskifte- og grensegangssak og overjordskifte ved Nedre
Buskerud Jordskifterett
Gjelder denne registerenheten med flere

03.05.2007 – Dokumentnr: 368414 – Jordskifte
Saksnr. 0600-2001-012B Daler
Gjelder denne registerenheten med flere

25.03.2008 – Dokumentnr: 236374 – Jordskifte
Jordskiftesak 0600-2003-014B Strykenåsen.
Gjelder denne registerenheten med flere