Krokenveien 349 - SOLGT!

Krokenveien 349 3275 Svarstad

Gnr. 26 bnr. 14 i Larvik kommune

Krokenveien er en svært sjarmerende eiendom som har blitt godt tatt vare på. Her kan du leve ut småbruksdrømmen uten å måtte forholde deg til store landbruksarealer med medfølgende driveplikt, konsesjonsregelverk  og liknende. I Låven har det i flere år blitt oppstallet Islandshest og stallen er fremdeles intakt med tilhørende salrom og arealer for lagring av høy og øvrig nødvendig utstyr.

Å kunne bo på en plass i pakt med dyrene sine gjør noe med hele eiendommens atmosfære og daglige virke. Og ha mer enn nok med plass til å dyrke sine egne grønnsaker gjør det samme. At barna trygt kan løpe rundt på egen eiendom, ta del i dagens gjøremål, og ellers holde på med sine små og store prosjekter gir også erfaringer og samhørighet for både små og store. Hvis du foretrekker å skru på bil fremfor å fore en hest er det plass nok til det også. I Krokenveien kan du få til alt dette til en kostand som er fullt ut sammenlignbar med en hvilken som helst enebolig i et byggefelt.

Utenfor stuedøren er Svarstad regionen omgitt av tur- og aktivitetsmuligheter i form av turstier, flere gode fiskevann i Fritzøeskogene, laksefiske i Lågen, Skrimfjella med sine turstier, DNT hytter, multeterreng og skiløyper. Videre ligger klatreparken Høy og Lavt omlag ti minutter fra Krokenveien, det samme som Tusenårsstedet i  Lardal, Kjærra Fossepark. 

Våningshuset på eiendommen har en størrelse på 179 kvm P-rom med normalt god standard, hvor det de senere år også er gjort flere oppgraderinger utvendig og innvendig. Boligens 1. etasje har en god planløsning med store oppholdsrom og består av entré, bad, kjøkken, kontor og tre stuer. Kjøkkenet er med spisestuen en flott allrom i boligen med plass til et større spisebord og nok av tumleplass for store og små. Fra allrommet har man adgang til alle øvrige rom i boligen som kontor, tv stue og storstua. Baderom og trapp til 2. etasje ligger i boligens gang og entré. Baderommet har en noe sparsommelig størrelse, men interessenter bes om å undersøke mulighetene for å etablere et sekundært bad/wc i garderoberommet på 5 kvadratmeter som er plassert i boligens 2. etasje rett over baderommet i 1. etasje.

I andre etasje finnes fire soverom, hvorav tre av rommene har direkte adgang fra trappegangen i etasjen. Det er skap- og lagringsarealer i kneloftene samt i det nevnte garderoberommet i enden av trappegangen.

Rundt boligen er det flere lune uteplasser og fra boligens hovedinngang og storstue har man adgang til en vestvendt terrasse. Det er også adgang til lager- og vedbod fra terrassen. Dette bodarealet er i praksis i en forlengelse av bygningens vestgavl.

Driftsbygningen er en eldre tradisjonell høylåve antagelig fra tidlig 1900 tall og har et fint estetisk utrykk. Bygningen har fjøsdel og løer/lagringsrom i 1. etasje, hvor fjøsdelen på et tidspunkt har blitt ombygget til stallrom for hest med underliggende gjødselkjeller. Det er videre etablert salrom og rom for oppbevaring av kraftfor og øvrig utstyr i tilknytning til stallen. Selve stallen har en takhøyde på 2,3 meter fra gulv til tverrgående takbjelker. Låven står bra og er tørr og fin med lagringsrom som egner seg godt for oppbevaring av flis og grovfôr/høy. Låvebrua på bygningen er plassert på søndre gavlvegg med langsgående innvendig kjørebru. Disse kjørebruene har normalt sett forholdsvis god bæreevne og kan benyttes til lagring av eksempelvis biler og småbåter. Helningen på låvebrua er heller ikke særlig bratt slik at man har god adkomst inn og ut av låven. Driftsbygningen har en grunnflate på omkring 220 kvm. men er ikke oppmålt.

Eiendommen ligger landlig til med kun 4-5 minutter til Svarstad sentrum, et levende sentrum med ulik næringsvirksomhet, matbutikker, kafé, barnehage samt Lardal barne- og ungdomsskole med omkring 300 elever. Det er et større idrettsanlegg i tilknytning til skolen med Svarstad IL som hovedmotor for lokalsamfunnet og lokal tilhørighet. I Svarstad IL kan man bedrive aktiviteter som fotball, allidrett, ski, sykkel og klatring. I forhold til et større arbeidsmarked så ligger Svarstad  i god pendleravstand fra de større Vestfoldbyene.

Avstander med bil:

Svarstad sentrum: 4 minutter

Holmestrand sentrum: 33 minutter

Skien sentrum: 39 minutter

Larvik sentrum: 44 minutter

Horten sentrum: 45 minutter

Tønsberg sentrum: 46 minutter

Sandefjord sentrum: 48 minutter

Oslo sentrum: 1 time og 20 minutter

Torp flyplass: 48 minutter

Gardermoen flyplass: 2 timer

Enebolig Selveier, oppført i 1947

Våningshus:

Boligen er oppført i 1947 med grovkjeller og grunnmur av betong og stein. Drenerende tiltak er av eldre dato og ifølge eier er det snakk om eldre teglsteinsdrenering med sluk i kjeller.  Det er registrert fukt i kjeller. Yttervegger i isolert stenderverkkonstruksjon som har blitt påforet med ytterligere 5 cm isolasjon i 2016 og utvendig kledd med stående tømmermanspanel. I forbindelse med omkledningen i 2016 er det ikke lagt inn tilstrekkelig lufting av kledning ifølge takst og det er begrenset vindtetting under kledning. Det er skjevheter i veggene som følge av boligens alder og bygningen er oppført etter datidens byggestandard, men etter dagens byggestandard er nevnte avvik å anse som en mangel. Brorparten av vinduer og dører er skiftet ut i 2002. Saltakkonstruksjon med bruk av sperrer i opprinnelig stand fra byggeår. Kaldloftet er etterisolert og det er satt inn lufteventiler i gavler, men kaldloftet har fremdeles begrenset lufting ifølge takst. Utvendig er takt tekket med betongtakstein fra 1980 tallet. Undertaket er forventes å bestå av rupanel med overliggende duk/papp, lekter og sløyfer. Taket har ingen registrerte avvik men halvparten av levetiden på et slikt tak er oppbrukt. Det er nedløp, renner og beslag i plastbelagt stål og det er montert snøfangere og stigtrinn til en pipe fra boligens inngangsparti, vest og sydside. Det er ikke montert snøfangere mot boligens plenarealer og vann fra taknedløp ledes ikke i tilstrekkelig grad vekk fra boligen og boligens grunnmur. Ovennevnte er en beskrivelse av bygningens hovedkonstruksjoner, for detaljerte tekniske beskrivelser må vedlagte tilstandsrapport gjennomgås. 

De senere år er følgende oppgraderinger og tiltak utført i boligen:

1980-tallet-Skiftet takstein

1998-2018-Skifet komplett nytt el.anlegg (i løpet av siste

20år, gjelder både hovedhuset og låven)

2002-Skiftet vinduer

2002-Ny kjøkkeninnredning av heltre furu

2004-Innredet peisestue til slik det framstår i dag

2010-Luft-til-luft varmepumpe

2012-Montert stort fastkarmvindu i trappegang til 2.etg

2012-Bygget bad, utført av ufaglærte

2013-Montert ny 200liter varmtvannstank

2016-Etterisolert, utlektet og montert ny utvendig trepanel på yttervegger. All kledning malt. Arbeidene er oppgitt uført av "MF Bygg Skien".

2016-Tilbygget entré

2016-Skiftet kjellervinduer

2016-Nye takrenner

2020-Fjernet innerdør og vindu i stue og erstattet med hel, platelagt vegg

2020-Noe utvendig malearbeid på vinduer etc.

2020-Ny vedovn i stue

2020-Ny glassplate under ildsted i peisestue

2020-Ny stoppekran på vanntilførsel utendørs. Utført av "Styrvoll VVS" ifølge selger.

2020-Foretatt musetetting i deler av loftet

2020-Nye vifte på bad

2020-Utbedret sprekk i betong til utvendig trapp

2020-Etterisolert på loft, samt anlagt gavlventiler for lufting

2020-Terrasse utvidet

2022-Malt gulv, vegger og himling i stue og kjøkken

2022-Malt kjøkkenfronter, samt flislagt vegg mellom over- og underskap

2022-Nye hvitevarer i form av komfyr, gasskoketopp og ventilator. Det er også montert ny vaskekum og nytt blandebatteri på kjøkkenet.

2022-Anlagt dekke av ildfast materiale på gulv forkant av peis

Driftsbygning:

Driftsbygningen er antatt oppført på tidlig 1900 tall. Bygningen er plassert/fundamentert på pilarer og grunnmur. Yttervegger er oppført i "låve" reisverk utvendig kledd med trekledning. Takkonstruksjon i tre, type saltak utvendig tekket med stålplater. Taket på bygningen ble lagt om i 2016 med tilhørende renner og nedløp.  Det er gjødselkjeller under stalldelen av driftsbygningen. Bygningen har normalt vedlikeholdsbehov og er å anse som et næringsbygg. Et tett og godt tak på disse bygningene er et veldig bra tiltak som øker byggets levetid betraktelig.

De senere år er følgende oppgraderinger og tiltak utført på driftsbygningen:

2016-Nytt tak av stålplater på låve, nye takrenner, samt byttet bunnstokker i to ytterhjørner mot stein/grunn

Soverom: 5

Våningshus; 179 kvm P-rom og 229 kvm totalt inklusive S-rom.

1. etasje primærrom: Entré, trappegang, bad og wc, kjøkken, spisestue, kontor/stue, tv-stue og storstue. S-rom: Vedbod på ca. 16 kvm. 

2. etasje primærrom: Gang og 4 soverom. S-rom: Garderoberom på 5 kvm.

Kjeller sekundærrom: Boarealer

Hva som defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM) tar utgangspunkt i hvordan rommet er i bruk når eiendommen selges, selv om enkelte rom ikke er byggemeldt og godkjent til dagens bruk.

Driftsbygning; 353 kvm Bta/sekundærrom.

1. etasje: Stall, salrom og lagringsrom/løer.

2. etasje: Kjørebro m/ utvendig adkomst via låvebru

Kjeller: Møkkakjeller

Boligen varmes opp med vedfyring og elektrisk oppvarming.

Det er tre pipeløp i boligen og elektrisk oppvarming via gulvvarme, panelovner og luft til luft varmepumpe.

Areal: 3 064 kvm, Eierform: Eiet tomt

Krokenveien 349 består av et gårdstun på omkring 3,1 dekar. Bygningsmasse og boligtun er orientert mot nord mens arealet mot syd er dekket av  flate og fine plenarealer med eldre løvtrær og mulighet for innhegninger til hest og øvrig. Innkjøring til tunet går via en flott allé fra fordums tid.

Det er privat vannforsyning til eiendommen fra et anlegg som forsyner 20 husstander. Årlig kostnad for drift av vannlaget er omkring kr 1000,- per hustand.

I følge kommunale opplysninger er det privat avløp til septikanlegg med estimert tømming hvert 2. år. Megler har ikke blitt forelagt informasjon om eventuelle endringer med avløpsløsningen i opplysninger fra kommunen. Det foreligger dog et generelt krav om at alle private avløpsløsninger må inneha godkjente private renseanlegg. Dersom kommunen på et senere tidspunkt fremlegger krav om privat avløpsanlegg på eiendommen vil dette medføre en kostand for kjøper. 

Innkjøringen gjennom alleen til eiendommen er privat og de to eiendommene Krokenveien 345 og 349 har tinglyst felles vedlikeholdsansvar for denne veistumpen. Krokenveien 349 har også tinglyst veirett på innkjøringen.

Eiendommen ligger i uregulert område (LNF) og følger av kommuneplanens areadel 2021 - 2023 med følgende formål og delareal:

Delareal 1 551 m

Bestemmelse Områdenavn LNF-B

KP Bestemmelse Hjemmel spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse

Delareal 3 065 m

Arealbruk LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift

1998/7452-1/30  Bestemmelse om bebyggelse  

18.11.1998  Byggeforbud på nærmere angitt avstand/område

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Gjelder denne registerenheten med flere

 

2019/95192-1/200  Erklæring/avtale  

23.01.2019 21:00  rettighetshaver:Knr:3805 Gnr:26 Bnr:13  

Bestemmelse om kennelvirksomhet, hundeoppdrett m.m.

Servituttene på eiendommen omhandler bestemmelse om bebyggelse hvor det er avtalt at det ikke skal settes opp noen bygg mellom de to eiendommene Krokenveien 345 og 349. Videre er det bestemmelser om felles innkjørsel hvor Krokenveien 349 har veirett men også vedlikeholdsansvar. Det er også en egen bestemmelse som forbyr kennelvirksomhet på eiendommen Krokenveien 349.

Ferdigattest/ Midlertidig brukstillatelse og tegninger er rekvirert, men det foreligger ingen dokumenter på dette i kommunes arkiv.

Det er ingen Sefrak registreringer eller kulturminner på eiendommen ifølge miljødirektoratet.no

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig. Kjøper må forøvrig signere på grønt egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet.

3 850 000,-

Utført av : Schau takst AS Formuesverdi : 661 630,- Sekundær formuesverdi : 2 381 867,-

Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:

Utvendig  Nedløp og beslag

Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.

Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn

Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en

lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Våtrom > Overflater Gulv > Bad

Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).

Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Tomteforhold > Terrengforhold

Terreng faller inn mot bygning.

Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad

Det er påvist svertesopp i silikonfuger.

Tilstandsgrader av mindre avvik står beskrevet i tilstandsrapport vedlagt senere i salgsoppgaven. Interessenter bes særskilt om å gjennomgå boligens tilstandsrapport og dersom nødvendig søke bistand av fagkyndig personell.

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter G

Kr. 5 662 pr. år Kommunale avgifter er estimert årsprognose fra Larvik Kommune. Avgiftenes størrelse vil variere etter forbruk. Felles vannverk har en årskostand på ca. 1000 kr. Denne kostnaden kommer i tillegg til komm. avgifter.

Kjøper forplikter seg til å følge de til enhver tids retningslinjer for samarbeid og eventuelt sin andel av økonomiske kostnader for vedlikehold av privat gårdsvei og øvrig nabosamarbeid.

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Arealangivelsene er hentet fra takst (evt tilstandsrapport).

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset  ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Til forskjell fra en ordinær enebolig selges ofte en landbrukseiendom med en del løsøre, maskiner og redskaper, samt antikviteter/ gamle bruksgjenstander, som medfølger gårdsbruket. Kjøper skal ikke betale dokumentavgift av denne delen av kjøpet, ei heller skal selger kapital beskattes. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter skal reguleres i en egen kontrakt mellom kjøper og selger uavhengig om det anses som en del av kjøpstilbudet kjøper har gitt på eiendommen, eller om det kommer i tillegg til kjøpstilbudet på eiendommen. Selger har full bestemmelsesrett over hva slags løsøre som kan følge gården og hva som eventuelt skal komme tillegg. Løsøre, maskiner, redskap og antikviteter som kommer i tillegg til kjøpesummen for eiendommen kan kjøper selv velge om han/hun skal godta eller ikke.

Fastsettelse av pris for løsøre, maskiner redskap og antikviteter er utenfor meglers kompetanseområde og må derfor avtales direkte mellom kjøper selger på lik linje som om det skulle blitt annonsert i markedet, eksempelvis på finn.no. Eventuelt kan partene engasjere uavhengig fagkyndig personell til taksering av objektene. Megler kan forøvrig bistå med kontrakt i henhold til det partene har blitt enige om.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av Bank ID. Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud. Likeledes er budgiver klar over at budet er bindende for når det er kommet til selgers kunnskap. Handelen er juridisk bindende for begge parter dersom budet aksepteres innen akseptfristen. Ved innsendelse av bud på eiendommen til megler bekrefter budgiver at den skriftlige salgsoppgaven, pdf. dokument eller trykket salgsoppgave, er gjennomlest og forstått.

Avklares i forbindelse med budgivning.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er",og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet." Med unntak av beboelseshus er landbrukseiendommen med driftsbygninger og innmark/utmark i utgangspunktet en næringseiendom og selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9 (1). Det innebærer at avhendingslovens regler om når eiendommen har mangel, fravikes til ugunst for kjøper.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål. Kjøpers innbetaling skal foretas fra norsk bank/finansinstitusjon. Selgers oppgjør vil skje til konto i norsk bank/finansinstitusjon. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.