Løken Store

Kort om eiendommen

Løken Store ligger luftig og solrikt til på en høyde med utsikt over Spydeberg sentrum. Her bor du med gangavstand til butikker, skole, barnehager og togstasjon med timesavganger til Oslo.

Gården har et totalt areal på 401 daa, hvor 205,3 daa er dyrket mark, 3,2 daa. innmarksbeite og 170,6 daa. produktiv skog. Det dyrkede arealet ligger rundt tunet og er utleid til år 2030. Skogen er fordelt i to teiger på hver side av E18, skogen er hugd ut i 2015 og 2026.

Bygningsmassen har gjennomgående et etterslep på vedlikehold, så oppgraderinger må påregnes. Det er to bolighus med fire utleieforhold. Låven er benyttet som lager og gårdsverksted. Videre er det en romslig garasje, stabbur og et eldre grisehus. Innholdsrik eiendom med stort potensiale. Velkommen på visning!

Beliggenhet

Løken Store ligger luftig og solrikt til på en høyde med utsikt over Spydeberg sentrum. Her bor du med gangavstand til butikker, skole, barnehager og togstasjon med timesavganger til Oslo. Gårdens beliggenhet byr på det beste av to verdener – landlig idyll svært sentralt!

Gården har et totalt areal på 401 daa. Det er totalt 205,3 dekar fulldyrket areal og 3,2 dekar innmarksbeite. Det dyrkede arealet ligger med nærhet til tunet og er leid ut på en 5-årig kontrakt fra 2025. Beitearealet er utleid ut 2026. Det er relativt god arrondering og lite kantvirkning på det dyrkede arealet.

Skogsarealet på 170,6 dekar er fordelt på to teiger, noe sør for eiendommen. Det er én teig på hver side av E18. Det er 136,9 dekar med skog av høy bonitet, 6,7 dekar med skog av middels bonitet og 27 dekar med skog av lav bonitet. All skogen er hogd ut og plantet igjen etter hugst i 2015 ifølge eier. Det er i tillegg tatt ut 841,89 kubikk tømmet inkl. vrak i 2026, det er ikke plantet igjen etter denne hugsten. For en mer eksakt oversikt over skogen må det gjøres egne befaringer og innhente opplysninger fra kommunens skogbruksetat.

Bygningsmassen har gjennomgående et etterslep på vedlikehold, så oppgraderinger må påregnes. Det er to bolighus med tre utleieforhold i våningshuset. Deler av låven er utleid til bruktbutikk og dels benyttet som lager/verksted. Videre er det en romslig garasje, stabbur og et eldre grisehus. Innholdsrik eiendom med stort potensiale. Velkommen på visning!

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Våningshus, byggeår 1750:
Bygget er fundamentert på gråsteinsmur. Det er laftet konstruksjon. Det er utvendig kledd med stående kledning. Kledning begynner å bli noe dårlig. Det er eldre koblede vinduer. Det er saltak, tekket med takplater i stål. Taket er byttet for 7-8 år siden. Loftet er etterisolert. Oppvarming foregår med ved og strøm. Boligen er opprinnelig fra 1750. Det er eldre kledning og man må regne med å måtte bytte ut denne. Vinduer er hovedsakelig av eldre dato, og man må regne med å måtte bytte ut disse. Innvendig er det overflateoppusset i en leilighet nylig, resten er hovedsakelig eldre dato. Boligen har behov for innvendig renovering.

Kårbolig, byggeår 1900:
Kårboligen er bygget i 1900. Utvendig har boligen eldre standard. KLedning er hovedsakelig fra 70 tallet og man må regne med å bytte ut denne. Vinduer er av eldre alder og begynner å bli dårlige. Det er råte i enkelte vinduer. Man må regne med å måtte bytte ut vinduene. Verandadør er dårlig og må byttes. Innvendig er det skjevheter i 2 etasje. Det er ett rom som er uferdig. Vskerommet er av eldre dato og det vil være naturlig å renovere dette. Bad i 2 etasje er fra 2014. Gulvet her er helt flatt. Det anbefales å dusje med dusjkabinett. Det er riss i servanten. Kjøkkenet ble renovert for 6 år siden og det ble da satt inn en brukt innredning.

Låve, byggeår 1900:
Eldre kjørebrulåve i stolpekonstruksjon. Den er utvendig kledd med tømmermannspanel. Det er saltak, tekket med takplater i eternitt. Taket er av eldre dato og bør byttes snart. Det er noen mindre lekkasjer. Låve er fundamentert på gråsteinsmur. Det er både tregulv og støpt gulv. Det er ett eldre fjøs bygges opp i teglstein. Det er kjeller under fjøset. Det var kudrift frem til midten av 90 tallet. Det gamle fjøset og møkkkjelleren er bygget om til butikk. Hele låven er leid bort til gårdsutsalg. Det er en løpende avtale på dette. Låve er leid ut for 12000 i måneden. Det er ikke undersøkt om låven er bruksendret til dette.

Grisehus, byggeår 1934:
Eldre grisehus bygget opp med støpt grunnmur. Det er noe sprekker i grunnmur. Det er vegger i tegl, utvendig kledd med stående kledning. Det er saltak, tekket med eternittplater. Bygget har stort behov for renovering.

Garasje, byggeår 1951:
Eldre garasje bygget opp med støpt grunnmur. Det er potetkjeller under bygget. Det er stolpekonstruksjon, utvendig kledd med tømmermannskledning. Det er saltak, tekket med betongstein. Det er en tippesjakt i tre. Det er kornbinger i 2 etasje. Dette er lite tilpasset dagens bruk. Det er 4 porter. Bygget trenger noe vedlikehold.

Stabbur, byggeår 1900:
Eldre stabbur fundamentert på gråstein. Det er bygget opp i stolpekonstruksjon, utvendig kledd med stående kledning. Det er saltak, tekket med teglstein. Taket er i følge eier fra 1996. Bygget har 2,5 etasjer.

Byggemåte

Se vedlagte tilstandsrapporter for våningshuset og kårboligen fra Svein Martin Hystad, datert 15.01.2026, der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.

Våningshuset:
Boligen er i dag innredet som 3 leiligheter, men er kun godkjent hos kommunen som våningshus med én boenhet. Se ytterligere info under «ferdigattest/brukstillatelse».

På våningshuset har fått følgende tilstandsgrad 3:
– Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt høydeavik på over 35 mm i 2 etasje. Det er målt 25 mm høydeavik i 1 etasje.

– Våtrom > 2 Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt:
Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Overgang mellom belegg og støpejernsluk er ikke korrekt montert. Det ser ut som sluk er forhøyet og det er sprekk i klemring. Skruer til klemring er rustne. Støpejernsluk får TG3. Det er ikke fuget rundt rør under servant. Belegg er ikke korrekt sveiset.

– Kjøkken > 1 Etasje > Kjøkken hybel > Avtrekk:
Det er ikke påvist noen form for ventilering av kjøkkenrommet (lukket rom).

– Våtrom > 1 Etasje > Bad hybel > Ventilasjon:
Rommet har ingen ventilasjon

På våningshuset har følgende ikke blitt undersøkt:
– Innvendig > Krypkjeller:
Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.

– Tekniske installasjoner > Varmepumper:
Det er tre luft til luft varmepumper. Det anbefales å jevnlig ha service på varmepumper. Varmepumper er ikke vurdert eller funksjonstestet.

– Våtrom > 2 Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

– Våtrom > 1 Etasje > Bad hybel > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

På våningshuset har fått følgende tilstandsgrad 2:
– Utvendig > Nedløp og beslag:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

– Utvendig > Veggkonstruksjon:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.

– Utvendig > Vinduer:
Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er sprukket glass i flere av vinduene. Det mangler glass i ett vindu på loftet. Vinduer begynner å bli dårlige og man må regne med å måtte bytte ut disse.

– Innvendig > Overflater Hybel:
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Det er noe slitasje på gulv.
Det er noe merker og slitasje.

– Innvendig > Overflater 2 etasje:
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Tapet har sprukket opp enkelte steder. Malt tregulv er slitt. Panel i himling har sprukket opp enkelte steder.
Panel har løsnet i trapperom.

– Innvendig > Pipe og ildsted:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe

– Innvendig > Rom Under Terreng:
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

– Innvendig > Innvendige dører:
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

– Tekniske installasjoner > Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

– Tekniske installasjoner > Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

– Tekniske installasjoner > Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ingen lufteventiler i 2 etasje. Det mangle lufteventil soverom og kjøkken i hybel. hybel.

– Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

– Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.
Det er noe tegn til fuktgjennomtregning i kjeller. Dette kan være tegn på redusert effekt på drenering.

– Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter:
Mur heller litt ut på baksiden av boligen.

– Tomteforhold > Terrengforhold:
Det er noe fall inn mot grunnmur på ene hjørnet av boligen.

– Våtrom > 2 Etasje > Bad > Overflater vegger og himling:
Det er tegn på fuktskader nederst på våtromsplater. Fuging mellom monteringslist og våtromsplater har sprukket opp enkelte steder. Dette gjør at platene kan suge opp fukt nederst, og enkelte plater har antydning til fukt nederst. Plater er ikke korrekt fuget i hjørner i våtsone. Det er ikke montert lister rundt den ene døren. Plater har noe dårlig avslutning rundt vindu. Plater bærer preg av ufagmessig montering som øker risikoen for skader.

– Våtrom > 2 Etasje > Bad > Overflater Gulv:
Det er påvist at gulvoverflaten har sprekker. Belegg er ikke sveiset korrekt ved terskel og det er her en sprekk i belegget. Det er noe stifter eller lignende som stikker gjennom belegg ved terskel inn til dusj. Disse vil gjøre belegget utett.

– Kjøkken > 2 Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning:
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder.
Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Kjøkkenet trenger en overflate behandling av himling og vegger. Det er noe bruksmerker og slitasje på innredning.

– Spesialrom > 2 Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon:
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1

– Kjøkken > 1 Etasje > Kjøkken hybel > Overflater og innredning:
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Sokkellist er ikke riktig montert.
Vegg på kjøkkenet går ut midt i ett vindu.

– Våtrom > 1 Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

– Våtrom > 1 Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning:
Det er påvist skader på innredning. Dører sitter dårlig fast på innredningen.

– Våtrom > 1 Etasje > Bad > Ventilasjon:
Vifte bråker en del. Kan høres ut som dårlig lager eller lignende og bør byttes ut.

– Våtrom > 1 Etasje > Bad hybel > Overflater vegger og himling:
Det er påvist svertesopp i silikonfuger. Silikonfuger har løsnet noe i kanten enkelte steder.

– Våtrom > 1 Etasje > Bad hybel > Overflater Gulv:
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Ved en lekkasje ved servant eller toalettet vil vannet renne ut av døra til tilstøtende rom før det renner til sluket. Dette på grunn av høy terskel inn til dusjhjørne.

– Våtrom > 1 Etasje > Bad hybel > Sluk, membran og tettesjikt:
Smøremembran går ikke langt nok ut på vegger på utsiden av dusjhjørne. Det er ikke membran på våtsone ved vask.

Kårboligen:
På kårboligen har fått følgende tilstandsgrad 3:
-Utvendig > Vinduer:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er flere vinduer med sprukket glass. Det mangler glass i ett vindu. Vinduer begynner å bli dårlige, og man må regne med å måtte bytte ut alle vinduene.

– Utvendig > Dører:
Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Det er råte i verandadør og denne må man regne med å bytte etterhvert. Det er eldre inngansdør, denne er mest sannsynlig ikke tett lenger.

– Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt høydeavik på 6 cm i andre etasje.

– Innvendig > Pipe og ildsted:
Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Plate går ikke 30 cm ut foran vedovn i spisestue.
Det er noe rennmerker etter sotvann fra luke på vaskerommet. Vedovn i 2 etasje står helt inntil pipe. Denne bør flyttes lenger vekk fra pipe. Ifølge rapport fra feiertilsyn mangler det trinn opp til pipe.

– Spesialrom > 1 Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon:
Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1

– Våtrom > 1 Etasje > Vaskerom > Generell:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder.Våtrom i skjematuret til Norsk Takst AS gir automatisk TG3 til våtrom bygget før 1997. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.

På kårboligen har følgende ikke blitt undersøkt:
– Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:
Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.

– Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert

– Innvendig > Krypkjeller:
Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.

– Våtrom > 1 Etasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

På kårboligen har fått følgende tilstandsgrad 2:
– Utvendig > Taktekking:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen er snødekt og utelukkende vurdert ut ifra alder, mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på selve taktekkingen. Det kommer noe regn/fukt inn i bod/kott i 2 etasje. Det bør gjøres ytterligere undersøkelser av dette, og eventuelt tette lekkasjer.

– Utvendig > Nedløp og beslag:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Nedløp stopper ved grunnmur, det anbefales at vannet ledes bort fra grunnmur.

– Utvendig > Veggkonstruksjon:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er er en del bord som begynner å bli dårlige. Man må regne med å bytte kledning på boligen.

– Utvendig > Utvendige trapper:
Trapp er noe slitt.

– Innvendig > Overflater:
Gulv i gang 2 etasje er slitt belegg og bør byttes. Det er noe sprekker i maling. Gulv i stue har løsnet litt i noen skjøter.

– Innvendig > Innvendige dører:
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

– Tekniske installasjoner > Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

– Tekniske installasjoner > Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

– Tekniske installasjoner > Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

– Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Bereder er idag koblet med stikkkontakt. Det anbefales at denne kobles med fast kobling enten over bryter eller i koblingsboks.

– Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur.

– Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter:
Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er noen sprekker i natursteinmur. Det ser ut som mur har glidd noe inn ved enkelte områder.

– Tomteforhold > Terrengforhold:
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Det er noe fall mot boligen på fremsiden.

– Kjøkken > 1 Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning:
Gulvet har sklidd i fra hverandre i en skjøt.
Benkeplater har fått teipet på ny overflate, denne begynner å løsne enkelte steder.

– Våtrom > 2 Etasje > Bad > Overflater Gulv:
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

– Våtrom > 2 Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning:
Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Det er noen riss i servanten.

Kommunale avgifter

På eiendommen ble det i 2025 fakturert følgende kommunale gebyrer:
– Renovasjon kr. 10 631,28
– Avløp kr. 19 606,21
– Feiing kr. 1 980,00
– Vann kr. 15 696,08

Tomten

Gården har et totalt areal på 401 daa. Det er totalt 205,3 dekar fulldyrket areal og 3,2 dekar innmarksbeite. Det dyrkede arealet ligger med nærhet til tunet og er leid ut på en 5-årig kontrakt fra 2025. Den er i dag leid bort for kr. 400 pr. dekar. Arealet er systematisk drenert, og er mest sannsynlig av eldre alder. Den dyrkede marken består av tre skifter. Det er hovedsakelig siltig lettleire og siltig mellomleire. Det er 17 dekar med liten eresjonsrisiko, 76,4 dekar med middels eresjonsrisiko og 90,2 dekar med stor eresjonsrisiko. Det er relativt god arrondering og lite kantvirkning på den dyrkede marken. Beitearealet er utleid ut 2026.

Skogsarealet på 170,6 dekar er fordelt på to teiger, noe sør for eiendommen. Det er én teig på hver side av E18. Det er 136,9 dekar med skog av høy bonitet, 6,7 dekar med skog av middels bonitet og 27 dekar med skog av lav bonitet. Uproduktiv skog utgjør 0,4 dekar. All skogen er hogd ut og plantet igjen etter hugst i 2015 ifølge eier. Det er i tillegg tatt ut 841,89 kubikk tømmet inkl. vrak i 2026, det er ikke plantet igjen etter denne hugsten. For en mer eksakt oversikt over skogen må det gjøres egne befaringer og innhente opplysninger fra kommunens skogbruksetat.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) – L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Diverse

– Gevinstfordeling ved fremtidig omregulering av eiendommen til andre formål som ikke er LNF:
Som følge av eiendommens beliggenhet forbeholder selger seg 20% av gevinsten ved salg av arealer fra Gnr. 429 Bnr. 1 i Indre Østfold kommune som blir regulert til bolig, næring eller andre formål som ikke er LNF (landbruk- natur og friluftsformål) innen 15 år etter overtakelsen av eiendommen. Med «regulert til» menes endelig stadfestet reguleringsplan. 80% av gevinsten tilfaller eier (kjøper).

Gevinsten beregnes i utgangspunktet som differansen mellom jordverdien ved kjøpet av eiendommen og salgsverdien som næringsareal eller annet formål, eventuelt med fradrag eller tillegg av omkostninger som har påløpt på grunneiers (kjøpers) eller selgers side ifbm. gjennomføring av regulering og fradeling av arealene. Ved tvil om gevinstberegningen, skal partene se hen til beregningsmetoden som følger av praksis etter odelsloven § 57 om gevinstdeling i odelssammenheng.

Dersom kommunen tillater fradeling uten at arealet er regulert til annet formål, skal også gevinstdelingsklausulen gjelde, så langt kommunen har truffet delingsvedtak etter jordloven og/eller plan- og bygningsloven før det har gått 15 år.

Det ligger i dette at salg med gevinstdeling kan skje etter at det er gått 15 år, så lenge det er regulert eller vedtatt fradelt før det har gått 15 år.

Selger vil forbeholde seg retten til å følge opp og være pådriver under en slik prosess – herunder å initiere en reguleringsplanprosess – slik at en kjøper ikke kan forsinke en arealplanprosess eller reguleringsprosess. For dette formål skal det om nødvendig utformes en alminnelig opsjonsavtale – hvor selger også skal ha mulighet til å forhandle med privat eiendomsutvikler om regulering og salg. Dette kan være aktuelt hvis kommunen ikke regulerer og erverver dette arealet.

Enkelte interessenter har spurt om dette er et minus ift foreliggende takst. Det er det ikke. Taksten på eiendommen har taksert de aktuelle arealer til alminnelig jordverdi i dag. Prisene på slike råarealer til nærings- og andre byggeformål er mange ganger så høye. Det ligger derfor en betydelig oppside i en slik framtidig regulering for kjøper om denne skulle bli noe av.

– Det foreligger en anmerkning fra tilsyn fra Brannvesenet på Heliveien 38. Anmerkningen omfatter bygningen og lyder: Det må monteres godkjente trinn på taket opp til skorsteinen.

– Ved overtakelse av eiendommen blir bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Regulering

Eiendommen er omfattet av Kommuneplanens arealdel 2024 – 2035, Indre Østfold kommune (plan-ID: 3014202101, ikrafttredelse: 06.02.2024).

Eiendommen er i hovedsak avsatt i arealdelplanen til LNF (400 518 kvm).
Det er i tillegg deler avsatt til følgende:
– Boligbebyggelse, Nåværende (1 088 kvm)
– Friområde, Nåværende (99 kvm)
– Andre typer bebyggelse og anlegg, Nåværende (21 kvm)

Av kommuneplanen er eiendommen omfattet av følgende hensyn- og båndleggingssoner:
– Båndlegging etter lov om kulturminner H730_2 (11 kvm)
– Hensyn friluftsliv H530_0-15 ( 40 921 kvm)
– Hensyn landskap H550_1 (138 442 kvm)
– Bevaring naturmiljø H560_2-6 (67 591 kvm)

Deler av eiendommen faller inn under ulike reguleringsplaner med ulike formål.
– Spydeberg Sentrum Syd (id: 0123197802, vedtatt: 13.10.1978). Arealformål: kjørevei (104 kvm)
– Grååsen (id: 0123199702, vedtatt: 03.06.1998). Arealformål: offentlig friområde (81 kvm), boliger (190 kvm), offentlig friområde (49 kvm), bevaring av anlegg (190 kvm)
– Midlertidig anleggsområde Fv128 Spydeberg sentrum (id: 012320180001, vedtatt: 05.12.2018). Arealformål: sentrumsformål (41 kvm)
– Lundsåsen Sone B (id: 0123197301, vedtatt: 16.03.1973). Arealformål: offentlig friområde (5 kvm)
– G/S-veg Sentrum – Spydeberg Skole (id: 0123199701, vedtatt: 30.09.1997). Arealformål: Annen veigrunn (72 kvm)
– Glomma – Hobøl (id: 0123200502, vedtatt: 26.04.2005). Arealformål: jord- og skogbruk (56 832 kvm), annen veigrunn (18 415 kvm), midlertidig trafikkområde (6 381 kvm), kjørevei (1 717 kvm), bevaring av anlegg (613 kvm), parkeringsplass (6 821 kvm), felles avkjørsel (2 010 kvm).

Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Ferdigattest

Våningshuset er innredet med 3 boenheter, men er kun godkjent som 1 boenhet. Det foreligger ingen søknad til kommunen,
bygningstegninger, ferdigattester eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv på våningshuset. Boligen er ikke godkjent for den bruken som den i dag er benyttet til.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse med tilhørende bygningstegninger for tilbygg til kårboligen. Tegningene samsvarer ikke med dagens bruk:
– Deler av 2. etasje er godkjent som loft, men er innredet som soverom.
– Planløsningen i 1. etasje avviker fra godkjente tegninger, men her er alle rom godkjent som hoveddel og benyttet til dette.
Omgjøringen fra tilleggsdel til hoveddel og utgraving av kjeller er søknadspliktige tiltak. Dette er ikke søkt om, eller godkjent hos kommunen.

Det foreligger tegninger på Telenor sin mast og hytte, datert 28.05.2010.

Det foreligger ingen bygningstegninger, ferdigattester eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv på øvrig bygningsmasse og/eller tiltak. Til info utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998.

Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig, fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at evt. rom/eiendommen settes tilbake til opprinnelig godkjent stand.

Til info utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998. Så fremt bygningen er søkt om/meldt fra og godkjent av kommunen, vil det ikke være ulovlig å bruke bygningen selv om ferdigattest mangler. Eventuelle ulovlige byggetiltak vil ikke automatisk være godkjent i slike saker, og tegningene som lå til grunn for byggetiltaket er de som fortsatt gjelder. Det er da byggets eier som er ansvarlig for at bygget er utført i tråd med tillatelsen.

Vei, vann og avløp

Det er offentlig vann og avløp via private stikkledninger.

Servitutter

En kjøper/långiver må på eget initiativ sørge for å gjøre seg kjent med innholdet i grunnbøkene og samtlige tinglyste heftelser. Alle tilgjengelige servitutter i Statens Kartverk er innhentet av megler, disse kan oversendes på forespørsel.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3118/429/1:
24.03.1898 – Dokumentnr: 900099 – Erklæring/avtale. Grensegangssak.

16.10.1902 – Dokumentnr: 900102 – Bestemmelse om veg. Rettighetshaver: MILITÆRETATEN. Med flere bestemmelser.

02.06.1914 – Dokumentnr: 900107 – Utskifting.

21.01.1915 – Dokumentnr: 900107 – Utskifting.

06.01.1931 – Dokumentnr: 900187 – Erklæring/avtale. Grensegangssak.

12.11.1935 – Dokumentnr: 900176 – Best. om vann/kloakkledn. Rettighetshaver: Knr:3118 Gnr:429 Bnr:10.

23.09.1942 – Dokumentnr: 1806 – Erklæring/avtale. Bestemmelse om kloakkledning. Vegvesenets betingelser vedtatt.

15.02.1964 – Dokumentnr: 407 – Skjønn. Bestemmelse om regulering av innsjø/vann/elv. Med flere bestemmelser. Gjelder denne registerenheten med flere.

10.04.1972 – Dokumentnr: 1630 – Jordskifte. Grensegangssak. Gjelder denne registerenheten med flere.

24.11.1976 – Dokumentnr: 7228 – Erklæring/avtale. Bestemmelse om kloakkledning. Med flere bestemmelser. Rettighetshaver: SPYDEBERG KOMMUNE.

02.12.1981 – Dokumentnr: 8400 – Erklæring/avtale. Vedtak fra det offentliges vilkår for statstilskudd i forbindelse med planering. Gjelder denne registerenheten med flere.

06.01.1982 – Dokumentnr: 96 – Erklæring/avtale. Vedtak av det offentliges vilkår for statstilskudd i forbindelse med senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv. Gjelder denne registerenheten med flere.

12.08.1985 – Dokumentnr: 6104 – Bestemmelse om bebyggelse. Byggeforbud på nærmere angitt avstand.

15.04.1994 – Dokumentnr: 2239 – Erklæring/avtale. Forbud mot melkeproduksjon fra 01.06.1994 til 01.01.2001. Med flere bestemmelser.

17.02.2015 – Dokumentnr: 141514 – Jordskifte. jordskiftesak 0100-2005-0007 E18 Spydeberg. Gjelder denne registerenheten med flere.

17.02.2015 – Dokumentnr: 141514 – Bestemmelse om veg. Rettighetshaver: Statens Vegvesen. Org.nr: 971 032 081. Gjelder denne registerenheten med flere.

17.02.2015 – Dokumentnr: 141514 – Bestemmelse om veg. Rettighetshaver: Knr:3118 Gnr:432 Bnr:3. Gjelder denne registerenheten med flere.

17.02.2015 – Dokumentnr: 141514 – Bestemmelse om veg. Bestemmelse om gjensidig rett til bruk av vei. Gjelder denne registerenheten med flere.

17.02.2015 – Dokumentnr: 141514 – Best. om adkomstrett. Rettighetshaver: Knr:3118 Gnr:433 Bnr:1. Rettighetshaver: Knr:3118 Gnr:459 Bnr:1. Bestemmelse om velteplass og vedlikehold.

Ansvarlig megler

Anne Sofie Strekerud