Nordre Korseberg

Kort om eiendommen

Nordre Korseberg ligger i populære Torsnes i Fredrikstad, med nærhet til skjærgården og bysentrum. Et velholdt gårdsbruk i hyggelige omgivelser.

– Stort velholdt våningshus med 6 soverom og flotte utearealer.
– Store hagearealer vendt til syd, adskilt driftstun.
– Nyoppført dobbelgarasje med isolert verksted.
– God arrondering og stor driftsbygning.
– 10 minutter til Fredrikstad sentrum, 3 minutter til nærmeste bryggeanlegg.

På Korseberg får du det beste fra to verdener landlig idyll kombinert med sentral beliggenhet. I enden av skogteigen, lengst vekk fra gårdstunet er det avsatt ca. 8 dekar til fremtidig boligbebyggelse. Ved omregulering fra LNF til bolig mangedobles tomteverdien. Dersom området blir regulert og utbygget vil kjøper få en andel på 50% av salgsverdien på råtomtene.

Inneholder

Våningshus (2 etasjer)
1. etasje 180 m² BRA (176 m² BRA-i, 4 m² BRA-b): gang, hall med trapp, kjøkken, stue, stue 2, soverom, soverom 2, soverom 3, bad, vaskerom, kjølerom, bod, toalettrom og innglasset inngangsparti
2. etasje 105 m² BRA: gang, soverom, soverom 2, soverom 3, loftstue, bad, vaskerom, bod og alkove
Terrasse- og balkongareal (TBA): 21 m² i 1. etasje og 8 m² i 2. etasje

Garasje (1 etasje med lagerloft)
Garasje for to biler, isolert verksted-/redskapsrom på 15 m² BRA og lagerloft
Totalt BTA: 56 m²

Låve (2 plan)
Grunnplan 370 m² BTA: tidligere fjøsdel brukt til lager, åpne lager- og redskapsarealer, korntørke med lagringssilo (ikke i bruk)
Kjørebru 116 m² BTA: kjørebane over hele låvens lengde, lager for materialer og utstyr, adkomst via låvebru fra vest
Totalt BTA: 486 m²

Stabbur (2 etasjer)
1. etasje 32 m² BTA: lager, gårdens hovedinntak og hovedsikringsskap
2. etasje 32 m² BTA: lager
Totalt BTA: 64 m²
Tilbygg garasje/carport og lager: 25 m² BTA

Bryggerhus (1 etasje)
Bryggerhusrom med grue og vedkomfyr, øvrige rom til lager
Totalt BTA: 52 m²

Vedskjul (1 etasje)
Vedlager og redskapslager
Totalt BTA: 40 m²

Pumpehus (1 etasje)
Borebrønn, kommunalt vanninntak og vannmåler
Totalt BTA: 5 m²

Beliggenhet

Nordre Korseberg ligger i Torsnes i Fredrikstad kommune, et godt landbruksområde sørøst for Fredrikstad sentrum. Omgivelsene er preget av aktive landbrukseiendommer, dyrket mark, skog og spredt bolig- og gårdsbebyggelse. Torsnes strekker seg også mot kystområdene øst og sør for Fredrikstad, med tilgang til badeplasser og flotte rekreasjonsområder. Kombinert med en 10 minutters kjøretur til Fredrikstad sentrum, er Torsnes et område med gode boforhold og trygge oppvekstsvilkår i kommunen.

Eiendommen har et samlet areal på ca. 258,5 daa, fordelt på 144,1 daa fulldyrka jord, 98,9 daa produktiv skog, 7,7 daa åpen jorddekt fastmark og 7,8 daa tun og bebygd areal. Jordbruksarealene er i hovedsak klassifisert som gode jordressurser. Arealene store og sammenhengende, med god arrondering og tilfredsstillende tilgjengelighet for maskinell drift. Hele den dyrka marka er utleid til nabo og brukes til kornproduksjon. Dagens leietaker har leid arealene siden 2008 og har tilført husdyrgjødsel fra gris. Det er opplyst om et stabilt avlingsnivå på mellom 500 og 600 kg korn per daa.

Skogen ligger i hovedsak samlet sør for gårdstunet og Torsnesveien. Av det produktive skogarealet er 35,0 daa registrert på høy bonitet, 19,9 daa på middels og 44,0 daa på lav bonitet. Siste sluttavvirkning ble ifølge eier gjennomført i 2007 med et uttak på ca. 1 090 m³, og det ble deretter plantet 5 000 planter. Eiendommen er tilknyttet grunneierlag for jakt.

Gårdstunet består av våningshus, kjørebrulåve, bryggerhus, stabbur med tilbygget vognskjul, vedskjul, dobbelgarasje med verksted og et pumpehus. Driftsbygningen/låven er orientert mot nord, mens boligen og småhusene er orientert mot syd.

Våningshuset er en opprinnelig flott sveitserbygning oppført omkring 1900, og har et bruksareal på 285 m² over to etasjer. Andre etasje ble restaurert i 1981, og I 1989 ble huset tilbygd på to sider, etterisolert og kledd om. På samme tid ble også første etasje i bygningen restaurert. I senere tid har selger løpende vedlikeholdt boligen med blant annet omlagt yttertak i 2016, nytt kjøkken i 2017 og ny terrasse og utskifting av vinduer i sydfasaden i 2025. I 2021 ble det også montert en luft til luft varmepumpe i boligen.

Våningshusets første etasje består av hall med trapp, kjøkken, to stuer, tre soverom, bad, vaskerom, kjølerom, bod og toalettrom. Store og behagelige rom og god takhøyde gir god romfølelse, med blant annet sydvendte stuer og direkte utgang til terrasse og hagearealer. Fra hovedsoverommet kan man også nyte morgenkaffen fra den samme terrassen. På motsatt side finnes en forseggjort hovedinngang og hall med innglasset inngangsparti og dører spesiallaget av Borgarsyssel museum i 1989.
Andre etasje består av loftstue med utgang til veranda, tre soverom, bad, vaskerom, bod og alkove. Denne etasjen har også fin takhøyde, utgang til veranda fra loftstuen, og et flott fremtidig potensial.

Tilhørende våningshuset ble det i 2019 oppført en stor trippelgarasje med leddporter og elbillader. Selger har senere omgjort et av garasjeløpene til et isolert verkstedrom. I tillegg har bygningen gode lagringsarealer på loftet.

Kjørebrulåven er ifølge eier oppført omkring 1928, etter at den gamle låven brant i 1927. Den har et bruttoareal på 486 m², hvorav 116 m² på kjørebruplanet. Den tidligere fjøsdelen i teglstein brukes i dag til lager, og hovedplanet har åpne lager- og redskapsarealer med flere store porter, to av dem fra 2009. Kjørebrua går over hele låvens lengde, med adkomst via låvebru fra vest.

Bryggerhuset på 52 m² BTA er oppført i laftet tømmer og har et bevart ildsted med grue og vedkomfyr. Stabburet er laftet, har to etasjer og et bruttoareal på 64 m². Pumpehuset står over borebrønnen, som i dag fungerer som ekstra vannforsyning ved siden av kommunalt vann.

Adkomst

Eiendommen ligger i tilknytning Torsnesveien mellom Thorsøveien og Fuglenebbveien, i et sentralt men samtidig rolig område av bygda. Hovedadkomsten til Fredrikstad by og infrastruktur som butikk, skole, idrettsplasser og de store boligområdene ligger til vest for eiendommen. Det er gangavstand til nærbutikken og skole fra gården, og idrettsplassen er kun en kort sykkeltur unna. Det finnes også en liten flystripe i Torsnes.

Større handelsentra og Gamlebyen i Fredrikstad med byferje til Fredrikstad sentrum ligger 10 minutter fra gården med bil, og 25-30 minutter med sykkel.

Avstander med bil:
Bygdesentrum (Torsnes skole, Coop Prix Torsnes) – 1 minutt
Gamlebyen Fridrkstad og handelsentra – 8-10 minutter
Fredrikstad sentrum – 12 minutter
Sarpsborg sentrum – 17 minutter

Svenskegrensen – 25 minutter
Oslo sentrum – 1 time og 20 minutter

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Selger har et ønske om overtagelse i februar 2027. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Våningshus
Våningshuset er ifølge eier opprinnelig oppført omkring 1900, og er senere modernisert og tilbygd. Bygningen er oppført i tømmerkonstruksjon, med tilbygg i bindingsverk og etasjeskiller av trebjelkelag og støpt plate i tilbygget. Grunnmuren er natursteinsmur (ringmur av granittblokker) på fjell, med krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Ytterveggene har stående bordkledning, og boligen ble etterisolert og kledd om i 1989.

Taket er et saltak med sperrekonstruksjon, undertak av over- og underliggende bord, undertaktekking av takpapp og kaldtloft. Taket er tekket med glassert teglstein i 2016. Takrenner, nedløp og beslag er av plastbelagt stål.

Vinduene er malte, med 2-lags glass fra 1981 og 1989. To vinduer i stuen i 1. etasje er skiftet i 2025, og 10 glass er byttet i 2021. Hovedytterdøren er fra 2017. Balkongdørene i 1. etasje er fra 1989 og 2016, og i 2. etasje er det en heve-/skyvedør i tre med 3-lags glass fra 1981. Det er balkong fra loftstuen, terrasse fra 1. etasje (2025) og innglasset inngangsparti uten isolasjon, med ettlags glass.

Oppvarming skjer med luft-til-luft-varmepumpe (2021, siste service 2025), elektriske panelovner og varmekabler samt vedfyring. Det er to mursteinspiper, én med restaurert røykrør (1989) og én plombert og ute av bruk, samt to vedovner og peis med innsats. Det er påpekt et avvik fra brannvesenet ved et av pipeløpene er innekledd. Ventilasjonen er naturlig, med mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad i 1. etasje. Varmtvannstanken er på 200 liter (1981).

Innvendige vannledninger er av kobber og avløpsrør av plast (1981). Boligen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger. El-anlegget har 50 A hovedsikring og automatsikringer, med sikringsskap i gang i 1. og 2. etasje. Hovedinntaket er plassert i stabburet.

Ombygginger og moderniseringer:
1981: restaurert 2. etasje
1989: tilbygg på to sider, etterisolering, ny kledning og restaurert 1. etasje
1991: nytt bad i 1. etasje
2016: omtekket yttertak
2017: nytt kjøkken med nytt gulv, ny ytterdør
2021: ny varmepumpe
2025: nye vinduer i dagligstue, ny terrasse

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som stemmer med dagens bruk.

Garasje
Frittliggende dobbelgarasje oppført 2017 2019, bruttoareal 56 m². Fundament og gulv av betong, yttervegger i bindingsverk med vindsperre og malt trekledning, saltak tekket med takstein. Garasjedelen har elektrisk leddport. Det er et separat, isolert verksted-/redskapsrom på 15 m² BRA, og lagerloft over garasjedelen med innvendig trapp. Innlagt strøm, og elbillader montert i 2020. Det er ikke isolasjon under det støpte gulvet.

Ferdigattest foreligger (17.10.2019) for riving av uthus og oppføring av ny garasje.

Låve:
Kjørebrulåve oppført omkring 1928 (ifølge eier, usikkert årstall; den gamle låven brant i 1927). Bruttoareal 486 m², fordelt på hovedetasje 370 m² og kjørebruplan 116 m².

Låven er fundamentert på natursteinsmurer og pilarer. Den tidligere fjøsdelen har yttervegger i teglstein, pussede innvegger, støpt gulv og etasjeskiller i tre understøttet av ståldragere og søyler. Øvrige deler er oppført i stolpe- og bindingsverkskonstruksjon av tre med stående, malt trekledning. Saltak med sperre- og åssystem i tre, tekket med eldre takstein. Ved kraftig regnvær kommer det noe vann inn på nordre takflate mellom fjøsdel og tørkesiloen, 2-3 meter opp på taket. Låvetaket mot nord bør ettergås. Låvebru med oppmurt forstøtningsmur gir adkomst til kjørebrua fra vest.

Bygningen har innlagt strøm og belysning og er i hovedsak uisolert. Det er et eldre anlegg for korntørke med lagringssilo som ikke er i bruk. Bredbåndsantenne fra Monsternett er montert på låven.

Ombygginger og moderniseringer:
2009: nye kjøreporter og ny belysning
2019: nye takrenner og vindskier

Stabbur med carport
Stabbur oppført omkring 1860 (ifølge eier, usikkert årstall), i to etasjer med bruttoareal 64 m². Laftet tømmerkonstruksjon på punktfundamenter av naturstein og betong, stående rødmalt trekledning og saltak tekket med takstein (omlagt 2004). Innvendig tregulv og synlige laftede vegger. Ny belysning i 2009.

Gårdens hovedinntak og hovedsikringsskap er montert i bygningens 1. etasje.
Inntil stabburet er det et enkelt, uisolert tilbygg på 25 m² BTA brukt som garasje/carport og lager, med pulttak, platekledning og grusgulv.

Bryggerhus
Frittliggende bryggerhus, byggeår oppgitt til 1770, bruttoareal 52 m² i én etasje. Grunnmur av naturstein, laftet tømmer med stående, malt panel utvendig og saltak tekket med eldre, krum takstein. Vinduer med sprosseinndeling og ytterdør i tre. Innvendig synlige tømmervegger, trebjelkelag og eldre bordhimlinger, gulv dels av stein og tegl og dels av tre. I bryggerhusrommet er det et eldre ildsted med grue, vedkomfyr og murte skorsteinskonstruksjoner.

Vedskjul
Frittstående vedskjul oppført omkring 1860 (ifølge eier, usikkert årstall), bruttoareal 40 m². Trekonstruksjon på naturstein, stående rødmalt kledning og saltak tekket med takstein (omlagt 2004), med takrenner og nedløp. Uisolert, gulv av grus/pukk, med et enkelt overbygg langs den ene langveggen.

Pumpehus
Pumpehus oppført 1986 (ifølge eier), bruttoareal 5 m². Yttervegger av Leca isoblokk, pusset og malt, saltak tekket med rød takstein. Pumpehuset står over borebrønnen som var eiendommens vannforsyning før kommunalt vann ble lagt inn i 1996. Kommunal vannledning går inn her, og vannmåleren er plassert i pumpehuset. Borebrønnen fungerer i dag som ekstra vannforsyning.

Byggemåte

Se vedlagte tilstandsrapport fra Witek AS for hovedbygningen, datert 12.10.2026, der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.

Tilstandsgrader gis ut fra følgende kriterier:
-Tilstandsgrad 0: Ingen avvik.
-Tilstandsgrad 1: Mindre avvik
-Tilstandsgrad 2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS gir Tilstandsgrad 2.
-Tilstandsgrad 3: Store eller alvorlige avvik.
-TG IU: Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse.

Hovedbygning TG 3:

– Innvendig > Krypkjeller
Vurdering av avvik:
Det er begrenset/ikke tilfredstillende ventilasjon eller lufting av krypkjeller. Det er påvist skader på konstruksjoner i en del av krypkjeller som er forårsaket av råte eller sopp. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.

– Våtrom > 1. Etasje > Bad > Generell
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

– Våtrom > 1. Etasje > Vaskerom > Generell
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

– Våtrom > 2. Etasje > Bad > Generell
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

– Våtrom > 2. Etasje > Vaskerom > Generell
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Hovedbygning TG 2:

– Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Undertak er misfarget på deler av taket.

– Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Vurdering av avvik:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

– Utvendig > Vinduer
Vurdering av avvik:
Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. De fleste vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år

– Utvendig > Balkongdør 1. etasje
Vurdering av avvik:
Den ene døren er fra 1989 og har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

– Utvendig > Balkongdør 2. etasje
Vurdering av avvik:
Det er registrert manglende vedlikehold, som vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene. Døren har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

– Utvendig > Balkonger
Vurdering av avvik:
Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er etterslep på vedlikehold av overflater. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

– Innvendig > Overflater – gulv
Vurdering av avvik:
Det er påvist knirk i deler av gulvet i 2. etasje.

– Innvendig > Etasjeskiller 1. etasje
Vurdering av avvik:
Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm

– Innvendig > Etasjeskiller 2. etasje
Vurdering av avvik:
Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm. Det er registrert knirk i deler av gulvet.

– Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Vurdering av avvik:
Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon

– Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Vurdering av avvik:
ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

– Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Vurdering av avvik:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen

– Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Vurdering av avvik:
Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

– Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
Vurdering av avvik:
Vannledninger av plast er eldre enn 40 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

– Plassbygde spesialrom (VVS-teknisk rom, fyrrom, badstue, kjølerom) > 1. Etasje > Kjølerom > Overflater og konstruksjon
Vurdering av avvik:
Det er påvist konstruksjon med skaderisiko pga. avvik fra faglig god utførelse/oppbygging.

– Toalettrom > 1. Etasje > Toalettrom > Avtrekk/ventilasjon
Vurdering av avvik:
Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.

Kommunale avgifter

Eiendomsskatt er inkludert i de totale kommunale avgiftene:
Renovasjon, kr 3919,-
Branntilsyn, kr 488,-
Vann fastgebyr bolig, kr 1243,-
Avløp fastgebyr bolig, kr 2834,-
Eiendomskatt landbruk, kr 10708,-

Tomten

Tun:
Nordre Korseberg ligger flott til vakre omgivelser i Torsnes. Gården har et klart adskilt bolig- og driftstun, hvor driftstunet er orientert mot nord med driftsbygning og riggplass. Til syd ligger hovedbygningen med bilgarasje, bryggerhus og øvrige uthus. Gårdens hage – og utearealer ligger skjermet til syd.
Gårdstunet med drifts- og boligtun har et samlet areal på drøye 7,8 daa. Vest for boligtunet er det opparbeidet en ved- og lunneplass i skogteigen på omkring 2,5 daa.

Jord:
Eiendommen har 144,1 daa fulldyrka jord. Det er ikke registrert overflatedyrka jord eller innmarksbeite. Jordbruksarealene er i hovedsak klassifisert som gode jordressurser, med et mindre areal middels gode. Det er enkelte partier med stiv leire nede på sletta og to fjellskjær/grunne partier ved siden av låven. Arealene vurderes som forholdsvis store og sammenhengende, med god arrondering og tilfredsstillende tilgjengelighet for maskinell drift. Det er ikke vanning.
Arealene brukes til ordinær kornproduksjon med vekstskifte. Under befaringen ble det opplyst om et stabilt avlingsnivå på mellom 500 og 600 kg korn. Leietakeren har leid arealene siden 2008 og har tilført husdyrgjødsel fra gris. Takstmann har beregnet en avkastning på ca. kr 680 per daa.
Jordleie: Hele den dyrka marka er utleid til nabo for kr 75 000 inkl. mva. Avtalen gjelder for 10 år av gangen, og gjeldende avtale utløper etter vekstsesongen 2028. Kjøper trer inn i avtalen på gjeldene vilkår.

Skog:
Eiendommen har 98,9 daa produktiv skog og 7,7 daa åpen jorddekt fastmark. Skogarealene ligger i hovedsak samlet sør for gårdstunet og Torsnesveien. Selger har ikke etablert en skogbruksplan på eiendommen, og vurderingen er derfor gjort av landbruks takstmann basert på tilgjengelig informasjon. Basert på ortofoto av eiendommen fremkommer det ulike hogstklasser fra ung produksjonsskog til hogstmodne bestander. Det er god tilgjengelighet til skogarealene, med mulighet for lunneplasser nær gårdstunet.
Siste sluttavvirkning er opplyst gjennomført i 2007, med et uttak på ca. 1 090 m³. Etter hogsten ble det plantet 5 000 planter. Landbrukstakstmann har estimert en tilvekst til ca. 43 m³. Som følge av manglende skogbruksplan på eiendommen kan slike estimat variere vesentlig fra faktisk tilvekst. Innestående skogfond er kr 3 313. Skogfondskontoen er en konto i bevegelse og saldo kan derfor endre seg frem til overtagelse.

Bonitetsfordeling:
Høy bonitet: 35,4 % (35,0 daa)
Middels bonitet: 20,1 % (19,9 daa)
Lav bonitet: 44,5 % (44,0 daa)

I kommunens arealdelplan 2023 – 2035 er det avsatt ca. 8 daa. areal i eiendommens skogteig til fremtidig boligbebyggelse. Avsatt areal kan potensielt øke dersom det av reguleringshensyn blir behov for det. Området er i arealdelplanen angitt som stedsnavn Korseberg og felt B44. Kjøper og Selgers forhold til en eventuell fremtidig detaljreguleringsplan og fremtidig utbygging er omtalt senere i salgsoppgaven under «Diverse».

Jakt:
Eiendommen er tilknyttet grunneierlag for jakt. Rådyrjakten forvaltes gjennom Torsnes Viltlag.

Radonmåling

Det er utført radonmålinger med sporfilm i 1997. Målingene viste hhv 59 og 64, ikke behov for tiltak.

Oppvarming

Våningshuset varmes opp med elektrisitet, luft til luft varmepumpe og vedfyring.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) – L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

VEDRØRENDE REGULERINGSPLAN B44 KORSEBERGÅSEN OG FORHOLDET TIL FREMTIDIG GEVINSTFORDELING.

PUNKT 1 INNGÅTT AVTALE MELLOM GRUNNEIER OG UTVIKLINGSSELSKAP
Dagens eier (selger) har inngått en avtale med utviklingsselskapet Torsnes Eiendomsselskap org. nr. 923 241 175 (kjøper) om fremtidig utvikling og salg arealene tilknyttet Fredrikstad Kommunes arealdelplan 2023-2035 (PlanID 913), for området Korseberg B44 . Avtalen ble signert 5. April 2021 og legger til grunn at reguleringsplanforslag må fremlegges til 1. gangs politisk behandling innen 5 år fra planens varsel om oppstart. Varsel om oppstart var 22.08.2022.

Torsnes Eiendomsselskap er forpliktet til å betale 50% av avtalt kjøpesum for arealet ved godkjent reguleringsplan. De resterende 50% skal betales 1 (ett) år etter godkjent reguleringsplan.

Avtalt kjøpesum er kr 300 pr. kvm. Beløpet skal reguleres med konsumprisindeks gjeldene fra 01.01.2022. Torsnes Eiendomsselskap dekker kostander til reguleringsplan, søknadsprosesser og tilrettelegging av utbyggingsområdet frem til byggeklare tomter.

Avtalen mellom eier og Torsnes Eiendomsselskap transporteres til kjøper slik den står. Reelle budgivere kan få avtalen tilsendt til gjennomlesning ved forespørsel.

PUNKT 2, GEVINSFORDELING MELLOM KJØPER OG SELGER VED FREMTIDIG OMREGULERING AV EIENDOMMEN TIL ANDRE FORMÅL SOM IKKE ER LNF. NORDRE KORSEBERG GÅRD.
Som følge av eiendommens avsatte areal til fremtidig boligbebyggelse Korseberg B44 i Kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 (Plan ID 913), forbeholder selger seg 50% av gevinsten ved salg av alle arealer fra Gnr. 684 Bnr. 1 i Fredrikstad kommune som blir regulert til bolig, næring eller andre formål som ikke er LNF (landbruk- natur og friluftsformål) innen 15 år etter overtakelsen av eiendommen. Med «alle arealer» menes nåværende (B44) og eventuelt fremtidig avsatte arealer fra Gnr. 684 Bnr. 1. Med «regulert til» menes endelig stadfestet reguleringsplan.

50% av gevinsten tilfaller eier (kjøper).

Gevinsten beregnes i utgangspunktet som differansen mellom jord- eller skogverdien ved kjøpet av eiendommen og salgsverdien som næringsareal eller annet formål, eventuelt med fradrag eller tillegg av omkostninger som har påløpt på grunneiers (kjøpers) eller selgers side ifbm. gjennomføring av regulering og fradeling av arealene. Ved tvil om gevinstberegningen, skal partene se hen til beregningsmetoden som følger av praksis etter odelsloven § 57 om gevinstdeling i odelssammenheng.

Dersom kommunen tillater fradeling uten at arealet er regulert til annet formål, skal også gevinstdelingsklausulen gjelde, så langt kommunen har truffet delingsvedtak etter jordloven og/eller plan- og bygningsloven før det har gått 15 år.

Det ligger i dette at salg med gevinstdeling kan skje etter at det er gått 15 år, så lenge det er regulert eller vedtatt fradelt før det har gått 15 år.

Selger vil forbeholde seg retten til å følge opp og være pådriver under en slik prosess – herunder å initiere og delta i en reguleringsplanprosess – slik at en kjøper ikke kan forsinke en arealplanprosess eller reguleringsprosess. For dette formål skal det om nødvendig utformes en alminnelig opsjonsavtale – hvor selger også skal ha mulighet til å forhandle med privat eiendomsutvikler om regulering og salg. Dette kan være aktuelt hvis kommunen ikke regulerer og erverver dette arealet.
Arealet avsatt til fremtidig boligbebyggelse utgjør en del av eiendommens skogteig. Dette er angitt i vedlagte kartutsnitt.

Enkelte interessenter har spurt om dette er et minus ift foreliggende takst. Det er det ikke. Taksten på eiendommen har taksert de aktuelle arealer til alminnelig skogverdi i dag (Kr 2,7 per kvm). Prisene på slike råarealer til nærings- og andre byggeformål er mange ganger så høye (Kr 300 per kvm). Det ligger derfor en betydelig oppside i en slik framtidig regulering for kjøper om denne skulle bli noe av.

Ved kjøp av Nordre Korseberg vil denne gevinstfordelingsklausen bli kontraktsfestet i kjøpekontrakten mellom kjøper og selger slik den står omtalt her i salgsoppgaven.

Regulering

Eiendommen omfattes av Kommuneplan Fredrikstad 2023 2035 (vedtatt 15.06.2023). Planregisteret oppgir formålene 1110 Boligbebyggelse, 5100 LNF tiltak for stedbunden næring og 5200 LNF spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse.

Hensynssoner: 310 ras- og skredfare, 320 flomfare, 510 hensyn landbruk, 550 hensyn landskap og 570 hensyn kulturmiljø.

Det er ikke registrert ferdigstilt reguleringsplan innenfor eiendommen, men reguleringsplan 1220 B44 Korsebergåsen er under arbeid (varslet igangsatt 19.08.2022) og berører eiendommen.

Vedrørende reguleringsplan 1220 B44 Korsebergåsen og forholdet til fremtidig gevinstfordeling mellom kjøper og selger, så er ordningen redegjort for under overskrift «Diverse». Ved kjøp av Nordre Korseberg vil denne gevinstfordelingsklausen bli kontraktsfestet i kjøpekontrakten mellom kjøper og selger slik den står omtalt i salgsoppgaven.

Ferdigattest

Det foreligger ferdigattest av 17.10.2019 for riving av uthus og oppføring av ny garasje. Kommunen opplyser at ferdigattest bare foreligger for dette tiltaket.
I kommunens arkiv ligger godkjente tegninger for våningshuset fra 1980/1981 (bygningsendring) og 1988 (ombygging og tilbygg). Det ligger også byggesaksdokumenter merket nybygg 1969, nybygg 1984 og nybygg 1986.

For bygg uten ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse gjelder følgende:
Med virkning fra 1. juli 2015 fikk pbl. § 21-10 et nytt femte ledd. Det lyder slik: Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998. Det ligger som forutsetning for lovendringen at byggverk det ikke lenger utstedes ferdigattest for, lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest. Kommunen kan ikke lenger kreve ferdigattest for de aktuelle tiltakene. Det innebærer imidlertid ikke at ulovlige tiltak ble lovlige med lovendringen. Et ulovlig bygg med byggesøknad før 1. januar 1998, uten ferdigattest, er fortsatt like ulovlig etter 1. juli 2015. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp

Nordre Korseberg er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Kommunalt vann ble lagt inn i 1996. Borebrønnen fungerer i dag som ekstra vannforsyning.

Servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3107/684/1:
19.07.1912 – Dokumentnr: 800212 – Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:3107 Gnr:684 Bnr:3

20.07.1943 – Dokumentnr: 800015 – Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver : Tornes E.verk

18.10.1944 – Dokumentnr: 501409 – Utskifting
Rettighetshaver: Knr:3107 Gnr:684 Bnr:3
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om veg
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere

10.04.1945 – Dokumentnr: 500438 – Utskifting
Overutskiftning vedkommende dagboknr 301409/1944
Gjelder denne registerenheten med flere

07.07.1948 – Dokumentnr: 501632 – Erklæring/avtale
Vegvesenets betingelser vedtatt

04.09.1961 – Dokumentnr: 401489 – Erklæring/avtale
Vegvesenets betingelser vedtatt

08.08.1970 – Dokumentnr: 401675 – Festekontrakt – vilkår
Festetid: 90 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 50
LEIEN KAN REGULERES
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT
Gjelder denne registerenheten med flere
Gjelder matrikkelenhet: Knr:3107 Gnr:684 Bnr:1 Fnr:3 F

08.08.1970 – Dokumentnr: 401678 – Festekontrakt – vilkår
Festetid: 90 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 50
LEIEN KAN REGULERES
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT
Gjelder denne registerenheten med flere
Gjelder matrikkelenhet: Knr:3107 Gnr:684 Bnr:1 Fnr:4 F

26.09.1970 – Dokumentnr: 402033 – Festekontrakt – vilkår
Festetid: 90 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 50
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
LEIEN KAN REGULERES
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT
Gjelder denne registerenheten med flere
Gjelder matrikkelenhet: Knr:3107 Gnr:684 Bnr:1 Fnr:6 F

09.09.1971 – Dokumentnr: 402365 – Erklæring/avtale
Vedtak av det offentliges vilkår for statstilskudd i
forbindelse med senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv
Holm-Heieren-bekken
Gjelder denne registerenheten med flere

25.10.1971 – Dokumentnr: 402860 – Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver : Fredrikstad Distriktets El.verk

16.01.1997 – Dokumentnr: 511 – Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:3107 Gnr:683 Bnr:41
Bestemmelse om vann/kloakkledning mm

Megler har innhentet tilgjengelige servitutter i Statens Kartverk. Under eiendommen er det registrert festegrunner (fnr. 3, 4 og 6) med festekontrakter fra 1970. Eiendommens festeavtaler er vedlagt senere i salgsoppgaven. Festeavtalene indeksreguleres hvert 10. år. Siste regulering var i 2020, og dagens festeleie utgjør kr 460,- per år per kontrakt.