Øymo

Kort om eiendommen

Øymo er en innholdsrik landbrukseiendom i åpent kulturlandskap ved Neskollen i Nes kommune. Eiendommen har et totalareal på ca. 146,1 daa, hvorav ca. 138,6 daa er fulldyrka jord samlet i én godt arrondert teig rundt gårdstunet. Jorda benyttes til produksjon av korn, potet, gras og ferdigplen. Bygningsmassen består av våningshus fra 1938, låve på ca. 650 m², redskapshus på ca. 290 m² og garasje. Driftsbygningene gir gode lager-, verksted- og utleiemuligheter. Deler av bygningsmassen og utearealene er utleid. Her bor man landlig og sentralt, med skoler, barnehager, butikker, idrettsanlegg og kollektivtransport på Neskollen et steinkast unna, ca. 8 km til Årnes og ca. 12 km til Jessheim.

Inneholder

Våningshus (totalt 147 kvm. BRA-i):
1. etasje (81 kvm.): Entrè, gang, kjøkken, stue, kontor, bad, vaskerom og bod.
2. etasje (66 kvm.): Bad under bygging, gang og 3 soverom.

Låve (totalt 650 kvm. BTA):
Kjeller (110 kvm.): Lagerrom.
Plan 1 (440 kvm.): Lagerrom, redskapsrom og fyrrom.
Kjørebru (100 kvm.): Kjørebru.

Redskapsskjul (totalt 290 kvm. BTA)
Plan 1: Redskapsrom og 2 verkstedsrom.

Garasje (totalt 65 kvm. BTA)
Plan 1: 3 biloppstillingsplasser.

Beliggenhet

Velkommen til Øymo på Hvam

Velkommen til Øymo, en landbrukseiendom i åpent kulturlandskap nordøst for Neskollen i Nes kommune. Eiendommen kombinerer et samlet gårdstun og ca. 138,6 dekar fulldyrka jord med kort vei til et godt utbygd servicetilbud. Neskollen ligger et steinkast unna og har barneskole, internasjonal skole, flere barnehager, dagligvarebutikker, idrettspark, aktivitetshall, friidrettshall og treningssenter. Nærmeste skole og dagligvarebutikk ligger ca. 0,9 km fra eiendommen, mens bussholdeplassen ved Jupitervegen ligger ca. 0,5 km unna.

Her kan man bo landlig, med jordbruksarealene og gårdens driftsbygninger samlet rundt tunet, samtidig som familiens daglige tilbud finnes i umiddelbar nærhet. Avstanden er ca. 8 km til Årnes, ca. 12 km til Jessheim og ca. 47 km til Oslo.

Eiendommen utgjør totalt ca. 146,1 dekar. Av dette er ca. 138,6 dekar fulldyrka jord, mens resterende areal i hovedsak består av tun, bebyggelse og annet markslag. Den dyrka jorda ligger samlet i én teig som omslutter gårdstunet. Arealene er flate til svakt hellende og har en arrondering som gir korte driftsavstander mellom jord, tun og driftsbygninger.

Jorda er klassifisert med god jordkvalitet og benyttes i dag til produksjon av korn, potet, gras og ferdigplen. Jordbruksarealet er bortleid. Dreneringen er av eldre dato, men er opplyst å ha tilfredsstillende tilstand. Det er ikke kjent forekomst av floghavre eller hønsehirse på eiendommen.

Gårdstunet består av våningshus, låve, redskapshus og garasje. Våningshuset er oppført i 1938 og tilbygd i 1986. Boligen har 147 m² internt bruksareal etter tilstandsrapporten, fordelt på to etasjer, i tillegg til kjeller som ikke er måleverdig på grunn av takhøyden. Boligen inneholder blant annet kjøkken, stue, kontor, bad, vaskerom og tre soverom. Fra stuen er det utgang til en sør- og vestvendt terrasse på ca. 48 m².

Driftsbygninger med lager- og utleiearealer
Låven er oppført i 1938 og tilbygd i 1966. Bygningen utgjør ca. 650 m² BTA, fordelt på ca. 440 m² hovedplan, ca. 110 m² kjeller og ca. 100 m² kjørebru. Låven har store kjøreporter og kjørbart gulv for landbruksmaskiner. Fjøsdelen benyttes som lager, og deler av bygningen er utleid.

Redskapshuset ble oppført i 2008 og har kjørbart betonggulv, flere porter, redskapsrom og to verkstedrom. Landbrukstaksten oppgir bygningen til ca. 290 m² BTA, mens det kommunale vedtaket oppgir 242 m² BRA. Bygningen gir lager- og verkstedkapasitet i direkte tilknytning til gårdsplassen og jordbruksarealet.

Garasjen har tre biloppstillingsplasser og er oppgitt til ca. 65 m² BTA i landbrukstaksten. Samlet gir bygningsmassen betydelige arealer for maskiner, kjøretøy, lager og annen gårdstilknyttet bruk.

Flere deler av driftsbygningene og utearealene er utleid. De fremlagte avtalene omfatter blant annet lagerareal i låven, bil- og vogntogoppstilling, verksted, del av vognskjul og containere brukt som kaldtlager. Dette gir løpende leieinntekter, samtidig som avtalene må gjennomgås med hensyn til varighet, oppsigelse og videreføring ved eierskifte.

Øymo er samlet sett en arealeffektiv landbrukseiendom hvor ca. 95 prosent av totalarealet er fulldyrka jord. Den samlede teigen, korte driftsavstander, driftsbygninger med kjørbare arealer og beliggenheten nær Neskollen, Årnes og Jessheim gir et godt utgangspunkt for videre jordbruksdrift, bortleie av jorda og utnyttelse av bygningene til lager- og verkstedformål.

Velkommen til Øymo!

Adkomst

Adkomst skjer fra Hvamsmovegen via Nesfeltet. Det tar i underkant av 40 minutter i fra Oslo.

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Våningshus
Våningshuset er oppført i 1938 og tilbygd i 1986. Bygningen er fundamentert med grunnmur i mur og betong, har yttervegger i bindingsverk med utvendig trepanel og saltak i trekonstruksjon tekket med betongtakstein. Vinduer er hovedsakelig i tre med isolerglass, og boligen har terrasse på ca. 48 m² mot sør og vest. Boligen har 147 m² BRA-i etter NS 3940:2023, fordelt med 81 m² i første etasje og 66 m² i andre etasje. Kjelleren er ikke medregnet i BRA fordi målt takhøyde er 171 cm.
Første etasje inneholder kjøkken, bad, vaskerom, entré, stue, kontor, gang og bod.
Andre etasje inneholder bad under oppføring, gang og tre soverom. Oppvarming skjer blant annet med bergvarmepumpe, vannbåren radiatorvarme og vedovn.

Låve
Låven er oppført i 1938 og tilbygd i 1966. Bygningen er fundamentert med punktfundamenter, mens tilbygget har kjeller i betongkonstruksjon og betongdekke over
kjeller. Ytterveggene er i bindingsverk med trepanel, med fjøsdel i pusset mur. Saltaket er tekket med metallplater. Bygningen har utvendig kjørebru, tredører og treporter, samt metallporter i kjelleren. Samlet BTA er oppgitt til ca. 650 m², fordelt på ca. 110 m² kjeller, ca. 440 m² hovedplan og ca. 100 m² kjørebru. Bygningen har store kjøreporter og kjørbart gulv for landbruksmaskiner. Fjøsdelen benyttes som lager. Betongdekket over kjeller har korrosjonsskader som anbefales utbedret. Låven er ikke tilstandsvurdert etter NS 3600.

Redskapshus
Redskapshuset er oppført i 2008 på betongplate på mark, med bindingsverksvegger kledd med trepanel og saltak tekket med metallplater. Bygningen har tre- og metallporter og inneholder redskapsrom og to verkstedrom. Landbrukstaksten oppgir ca. 290 m² BTA, mens matrikkelen oppgir 242 m² BRA. Bygningen er ikke tilstandsvurdert etter NS 3600.

Garasje
Nyere trippel garasje oppført i 2001. Bygningen er fundamentert med punktfundamenter og har gulv i betong og belegningsstein, bindingsverksvegger med
trepanel og saltak tekket med metallplater. Den har tre biloppstillingsplasser og er oppgitt til ca. 65 m² BTA.

Byggemåte

Se vedlagte tilstandsrapport på våningshuset utført av Takstcon AS ved takstingeniør Ole Harald Hoel, rapportdatert 15.09.2026 etter befaring 02.09.2026. Rapporten omfatter boligen. Låve, redskapshus og garasje er ikke tilstandsvurdert etter NS 3600.
Tilstandsgrader gis ut fra følgende kriterier:
Tilstandsgrad 0: Ingen avvik. Tilstandsgrad 1: Mindre avvik. Tilstandsgrad 2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS gir Tilstandsgrad 2. Tilstandsgrad 3: Store eller
alvorlige avvik. TG IU: Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse.

Våningshuset har fått følgende tilstandsgrad 3:
Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Det er skade/ slitasje på overflater. Det er påvist stedvise råteskader på konstruksjonen. Konstruksjonen har noe
skjevheter og nedbøyninger. Avvik. Jfr. § 2-13 i Forskrift til avhendingslova har takstmann ved befaringen undersøkt om boligens terrasse har rekkverkshøyde/ åpninger som tilfredsstiller krav slik dette er beskrevet i gjeldende Teknisk forskrift. Terrasse har avvik på rekkverk. Avvik ved rekkverk kan gi økt risiko for personskade/ død ved fall fra terrasse, for barn vil denne risikoen være større enn for voksne. Det anbefales å vurdere risiko og tiltak i forhold til sikring mot fall ved bruk av terrasse. Dersom terrasse skal tilfredsstille dagens krav må rekkverk utbedres. En kjøper av boligen gjøres spesielt oppmerksom på at denne rapporten ikke beskriver og kostnadsvurderer bygningsmessige utbedringer/beregninger/ prosessforhold som kan være nødvendige for å sikre bruk av terrasse mot fall. En kjøper anbefales derfor å tilknytte seg fagpersoner som kan bistå med dette når det gjelder omfang og kostnader. Det må påregnes vedlikehold/ utbedring av slitasje/ skade på overflater. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til skjevheter og nedbøyning, men om kjøper har andre brukskrav eller krav til estetikk kreves det utbedring eller utskifting. Det må påregnes vedlikehold og utskifting av de deler som er skadet av råte. Tilstandsgrad 3 gis på grunn av tilstand. Kostnadsestimat: 20 000 – 100 000.

Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er registrert stedvis knirk i gulv/etasjeskille. Det er høydeforskjell på gulv mellom rom i samme etasje. Det er målt avvik i planhet på over 30 mm gjennom helt rom. Byggets alder tilsier at bjelkelag/ etasjeskille har utførelse som avviker fra dagens anbefalinger/ utførelse når det gjelder denne type konstruksjoner. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til knirk, men om kjøper har andre brukskrav eller krav til estetikk kreves det utbedring eller utskifting. Dette vil ofte være kostbare tiltak, det anbefales derfor å vurdere kostnad ved utbedring opp mot nytte av utbedring. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til at det er høydeforskjell mellom rom i samme etasje, men om kjøper har andre brukskrav eller krav til estetikk kreves det utbedring eller utskifting. Dette vil ofte være kostbare tiltak, det anbefales derfor å vurdere kostnad ved utbedring opp mot nytte av utbedring. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til planhetsavvik, men om kjøper har andre brukskrav eller krav til estetikk kreves det utbedring eller utskifting. Dette vil ofte være kostbare tiltak, det anbefales derfor å vurdere kostnad ved utbedring opp mot nytte av utbedring. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til måleavvik. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til bjelkelag/ etasjeskille, men denne type konstruksjoner kan ha svikt/ nedbøyning utover det som er dagens krav til denne type konstruksjoner. Dersom en kjøper har brukskrav der det ikke tolereres denne type avvik må det påregnes utbedring av konstruksjonene, dette vil være kostbare utbedringer der det anbefales å vurdere kostnad opp mot nytte. Da dette er eldre konstruksjoner anbefales det å følge med på tilstand slik at eventuelle endringer/skader avdekkes på et tidlig tidspunkt og tiltak kan iverksettes. Det påpekes at inspeksjonen er utført med måling av overflater og ellers er utført visuelt, det kan på det grunnlag ikke utelukkes at innebygde konstruksjoner kan ha skader som følge av alder og/ eller ytre påvirkning som ikke er omtalt i denne rapporten. Kostnadsestimat som er satt omfatter kun kostnad for ytterligere målinger og innhenting av tilbud på eventuell utbedring, eventuelle
utbedringskostnader vil komme i tillegg. Kostnadsestimat: Under 20 000.

Våtrom > 1. Etasje > Bad > Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Brukstiden til våtrommet vil kunne forlenges ved å gjøre tiltak som
hindrer vann direkte på overflater. Dette vil likevel bare sikre mot skader i forhold til bruksvann, ved lekkasje fra rør/ installasjoner vil det være fare for skade på tilliggende
konstruksjoner. Det anbefales derfor å gjøre en vurdering av hvordan våtrommet skal brukes videre, og hvilke risiko som er forbundet med videre bruk av våtrommet.
Kostnadsestimatet gis for full oppgradering med vanlig standard for våtrom.
Kostnadsestimat: 200 000 – 500 000.

Våtrom > 1. Etasje > Vaskerom > Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Brukstiden til våtrommet vil kunne forlenges ved å gjøre tiltak som hindrer vann direkte på overflater. Dette vil likevel bare sikre mot skader i forhold til bruksvann, ved lekkasje fra rør/ installasjoner vil det være fare for skade på tilliggende konstruksjoner. Det anbefales derfor å gjøre en vurdering av hvordan våtrommet skal brukes videre, og hvilke risiko som er forbundet med videre bruk av våtrommet. Kostnadsestimatet gis for full oppgradering med vanlig standard for våtrom.
Kostnadsestimat: 200 000 – 500 000.

Våningshuset har følgende ikke blitt undersøkt:
Innvendig > Krypkjeller: Det er usikkert om boligen har krypkjeller under tilbygg, ved befaringen ble det ikke avdekket tilgang til det som antas å være kryprom. Det anbefales å avklare om boligen har krypkjeller, samt etablere tilgang til krypkjeller for inspeksjonsmulighet dersom boligen har krypkjeller. Dersom boligen har krypkjeller
anbefales å forbedre luftgjennomstrømming i krypkjeller ved å sette inn ventiler i grunnmur. Det kan ikke verifiseres tilstand til mulig krypkjeller og tilstøtende
konstruksjoner. Tilstandsgrad IU gis på grunnlag av at mulig krypkjeller ikke kan vurderes.

Våningshuset har fått følgende tilstandsgrad 2:
Utvendig > Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekking med underliggende bygningsdeler. Det er noe skade/ slitasje på taktekkingen. Det er noe mosegroing på taktekkingen. Gjennomføringer i taket er ikke undersøkt da tilgang til taket ikke ivaretar HMS krav til arbeid i høyden. Det er ikke behov for strakstiltak siden det ikke er påvist funksjonssvikt ved taktekkingen, men det anbefales jevnlig kontroll fremover for å vurdere tilstand på taktekking og underliggende bygningsdeler. Eventuell utskifting av taktekking/ underliggende bygningsdeler vurderes ut fra hva som avdekkes ved jevnlig kontroll. Det anbefales å gjøre tiltak for å fjerne mose fra taktekking da mose medvirker til å redusere brukstiden til taktekkingen. Gjennomføringer i taket er områder med forhøyet
risiko for lekkasjer med følgeskader på boligens konstruksjoner. Det anbefales ytterligere undersøkelse for å vurdere tilstand på gjennomføringer. Eventuelle tiltak ut fra hva som avdekkes ved undersøkelse.

Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på takrenner, nedløp og beslag. Tak har ikke tilfredsstillende sikring mot nedfall av snø og is. Beslagsløsninger i tilknytning til gjennomføringer i taket og konstruksjoner for bortledning av vann fra takflaten er ikke undersøkt da tilgang til taket ikke ivaretar HMS krav til arbeid i høyden. Det er ikke behov for strakstiltak siden takrenner, nedløp og beslag fungerer, men det anbefales jevnlig kontroll for å vurdere tilstand. Eventuell utskifting av takrenner, nedløp og beslag vurderes ut fra hva som avdekkes ved jevnlig kontroll. Det anbefales å montere snøfangere på taket for sikring mot nedfall av snø og is. Gjennomføringer i taket og konstruksjoner for bortledning av vann fra takflaten er områder med forhøyet risiko for lekkasjer med følgeskader på boligens konstruksjoner. Det anbefales ytterligere undersøkelse for å vurdere tilstand på gjennomføringer og konstruksjoner for bortledning av vann fra takflaten. Eventuelle tiltak ut fra hva som avdekkes ved undersøkelse.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon er ikke vurdert fra innside da tilgangsmulighet ikke ivaretar HMS krav. Innebygd del av takkonstruksjon er ikke
undersøkt da den ikke er tilgjengelig. Byggets alder tilsier at takkonstruksjonen har utførelse som avviker fra dagens anbefalinger/ utførelse når det gjelder denne type
konstruksjoner. For innebygde deler av takkonstruksjonen kan det ikke verifiseres tilstand, det anbefales på denne bakgrunn å følge med på takkonstruksjonen og se etter fukt og deformasjoner. Da innebygd takkonstruksjon ikke er undersøkt kan det ikke utelukkes at denne har avvik som ikke er omtalt i denne rapporten. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til takkonstruksjon, men denne type konstruksjoner kan ha svikt/ nedbøyning utover det som er dagens krav til denne type konstruksjoner. Da dette er eldre konstruksjoner anbefales det å følge med på tilstand slik at eventuelle endringer/ skader avdekkes på et tidlig tidspunkt og tiltak kan iverksettes. Det påpekes at inspeksjonen er utført visuelt og at det på det grunnlag ikke kan utelukkes at innebygde konstruksjoner kan ha skader som følge av alder og/ eller ytre påvirkning som ikke er omtalt i denne rapporten.

Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon: Utvendig kledning/ belistning har stedvis skade/ slitasje/ begynnende råte. Lufting av veggkonstruksjonen er innebygd og derfor ikke fullstendig vurdert. Ut fra det som er tilgjengelig for vurdering er det påregnelig at det er avvik i utførelse slik dette er anbefalt utført i Byggforsk 523.255. Ut fra boligens byggeår har lufting av veggkonstruksjonen en utførelse som ikke er dårligere enn hva som var normal løsning på byggetidspunktet. Det er observert glipper/ åpninger i overganger/ lufting i veggkonstruksjon der mus kan komme inn. Det er liten avstand mellom terreng og veggkledning. Det må påregnes vedlikehold/ utbedring/ utskifting av kledning/bygningsdeler med slitasje/ skade/ begynnende råte. Ved utskifting av kledning/bygningsdeler anbefales det å samtidig undersøke tilstand på innebygde deler av veggkonstruksjonen, og gjøre nødvendige tiltak i forhold til det som avdekkes.
Veggkonstruksjon gis TG 3 på grunn av tilstand, og kriterie for tilstandsgrad i følge NS 3600.

Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til lufting av veggkonstruksjonen, men utførelsen slik den fremstår på befaringsdagen kan gi redusert levetid på veggkonstruksjonen. For informasjon om anbefalt utførelse henvises det til Byggforsk 523.255. Det anbefales jevnlig inspeksjon og vedlikehold av veggkonstruksjon. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til åpninger der mus kan komme inn, men det anbefales å følge med på tilstand slik at det kan avdekkes på et tidlig tidspunkt dersom det registreres mus inne i veggkonstruksjonen/boligen. Dersom det ønskes å gjennomføre tiltak for å stenge for inntrengning av mus må alle glipper/ åpninger med størrelse over 6 mm tettes, ved slik utbedring må det påses at ventilering av veggkonstruksjon ivaretas. For utvendig veggkledning er det jfr. Byggforsk
542.101. anbefalt en minsteavstand på 30 cm mellom terreng og treverk. Liten avstand mellom veggkledning og terreng kan redusere levetiden til veggkledningen. Det anbefales tiltak for å øke avstand/beskytte veggkledning mot fuktbelastning som følge av liten avstand ned til terreng.

Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Det er skade/ slitasje på vinduer. Det er vinduer/ omramming med liten avstand mellom treverk og vannbord. Isolerglass har en forventet levetid på ca. 40 år. Dette tilsier at forventet levetid på vinduenes isolerglass er i ferd med å nås. Skade/ slitasje på vinduer anbefales utbedret. Manglende utbedring vil kunne redusere levetiden til vinduene. For enkelte vinduer anbefales det å vurdere utskifting. Det anbefales tiltak for å sørge for tilstrekkelig avstand mellom vannbord og treverk. Liten avstand mellom treverk og vannbord kan medføre redusert levetid på treverk. Det er ikke nødvendig med strakstiltak i forhold til vinduenes isolerglass ut fra alder, men punktering av glassene kan oppstå som følge av alder. Punkterte isolerglass karakteriseres ved at det oppstår skjolder/ urenheter/ kondens mellom glassene.

Utvendig > Ytterdører: Dørblad tetter dårlig mot karm. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til manglende tetting mellom dørblad og karm, men manglende tetting er en kilde til varmetap fra boligen.

Innvendig > Overflater – gulv: Det er stedvis noe skade/ slitasje på overflater. Det er noe ufagmessig utførelse av overflater. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til skade/slitasje/ ufagmessig utførelse av overflater, men om kjøper har andre brukskrav eller krav til estetikk kreves det utbedring eller utskifting.

Innvendig > Overflater – vegger og himlinger: Det er stedvis noe skade/ slitasje på overflater. Det er noe manglende ferdigstillelse av overflater. Det er ikke behov for
strakstiltak i forhold til skade/ slitasje/ manglende ferdigstillelse av overflater, men om kjøper har andre brukskrav eller krav til estetikk kreves det utbedring eller utskifting.

Innvendig > Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Pipe og ildsted har ikke hatt tilsyn av tilsynsmyndighet siste årene. Ut fra alder og undersøkelsen ved befaring kan det ikke verifiseres tilstand på pipe og ildsted. Takstmann sin vurdering av pipe og ildsted er basert på en enkel vurdering av synlige overflater. Det anbefales kontroll av tilsynsmyndighet (feier-/brannvesen) for å få en fullstendig gjennomgang av tilstand på pipe og ildsted.

Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er påvist fukt i grunnmur/ gulv. Det er gjort visuelle observasjoner av fuktmerker på overflater. Rom under terreng har ikke tilfredsstillende ventilasjon. Det anbefales å utføre ytterligere undersøkelser for å avklare kilden til, og omfanget av fukt, og eventuelle skader på
konstruksjonen. Ut fra resultatet av disse undersøkelsene og bruk av rommene treffes det beslutning om aktuelle utbedringstiltak. Det anbefales tiltak for å bedre ventilasjonen av rom under terreng. Redusert ventilasjonskapasitet kan resultere i dårlig inneklima og skade på bygningskonstruksjoner.

Innvendig > Innvendige trapper: Det er stedvis noe skade/ slitasje på trappa. Rekkverk har åpninger som er større enn 10 cm. Trappa har manglende håndløper. Trappa har ikke tilfredsstillende rekkverk. Avvik: Trappa har ikke tilfredsstillende rekkverk. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til skade/ slitasje på trapp, men om kjøper har andre brukskrav eller krav til estetikk kreves det utbedring eller utskifting. Det anbefales å vurdere tiltak slik at åpninger i rekkverk ikke overstiger 10 cm. Dersom trappa skal tilfredsstille dagens krav må åpninger i rekkverk ikke overstige 10 cm. Det anbefales å montere håndløper på begge sider av trappeløpet. Dersom trappa skal tilfredsstille dagens krav må den være utstyrt med håndløper på begge sider av trappeløpet. Rekkverk har utførelse/ tilstand som ikke er tilfredsstillende. Det anbefales å vurdere tiltak i forhold til rekkverk slik at sikkerhet ved bruk av trappa ivaretas på en god måte.

Innvendig > Innvendige dører: Det er stedvis noe skade/ slitasje på dører. Enkelte dører tar i karm ved åpning/ lukking. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til skade/ slitasje på overflater, men om kjøper har andre brukskrav eller krav til estetikk kreves det utbedring eller utskifting. Det anbefales å justere dører som tar i karm.

Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning: Det er stedvis noe skade/ slitasje på innredning/ overflater. Det er ikke montert komfyrvakt. Det er ikke påvist
lekkasjedeteksjon for vann på kjøkken. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til skade/slitasje på innredning/ overflater, men om kjøper har andre brukskrav eller krav til estetikk kreves det utbedring eller utskifting. For eldre boliger er det ikke krav til komfyrvakt. For å sikre boligen for skader som følge av overoppheting/ brann fra kjøkken anbefales montering av komfyrvakt. Det er et krav om komfyrvakt på kjøkken for boliger bygd/modernisert etter TEK10/17 krav. For eldre boliger er det ikke krav til deteksjon av vannlekkasje. For å sikre boligen for skader som følge av vannlekkasje fra kjøkken anbefales montering av automatisk lekkasjestopper som både varsler og stanser vanntilførsel ved eventuell lekkasje. Det er et krav om deteksjon av lekkasje på kjøkken for boliger bygd/modernisert etter TEK10/17 krav.

Våtrom > 1. Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er ved fuktsøk gjort målinger som indikerer fukt i gulv. Fuktsøkmålingen er å anse som en stikkprøve og sier noe om tilstanden i området denne er gjort. Rommets alder og tilstand tilsier at det er sannsynlighet for fukt i innebygde konstruksjoner i tilknytning til våtrommet. Det må på denne bakgrunn påregnes at det må gjøres tiltak med innebygd konstruksjon/ våtrom. Omfang av eventuelle tiltak avgjøres på grunnlag av resultatet fra ytterligere undersøkelser samt framtidig bruk av våtrommet.

Våtrom > 1. Etasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er gjort fuktsøkmåling som indikerer at det ikke er fukt i innebygde konstruksjoner, men rommets
alder og tilstand vurderes til at det er forhøyet risiko for fukt i innebygde konstruksjoner. Fuktsøkmålingen er å anse som en stikkprøve og sier noe om tilstanden i området denne er gjort. Rommets alder og tilstand tilsier at det er sannsynlighet for fukt i innebygde konstruksjoner i tilknytning til våtrommet. Det må på denne bakgrunn påregnes at det må gjøres tiltak med innebygd konstruksjon/ våtrom. Omfang av eventuelle tiltak avgjøres på grunnlag av resultatet fra ytterligere undersøkelser samt framtidig bruk av våtrommet.

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger: Røroppleggets alder tilsier at innvendige vannledninger har oppbrukt mer enn halvparten av sin brukstid. Vurderingen
baseres derfor på alder og at det ikke er påvist funksjonssvikt. Røropplegg er delvis innebygd og uten tilgang til koblinger for inspeksjon/ utbedring samt mangler system for synliggjøring av lekkasjer fra innebygd røropplegg. Det er registrert noe manglende isolering av røropplegg. Det er ikke behov for strakstiltak siden det ikke er påvist
funksjonssvikt ved innvendige vannledninger, men ut fra alder kan det ikke utelukkes at skader og funksjonssvikt kan oppstå uten forutgående varsel. På denne bakgrunn anbefales det å følge med på tilstand til røropplegget. Det anbefales å følge med på tilstand til røropplegg for å avdekke eventuelle lekkasjer. Ved mistanke om lekkasje, steng av anlegget med stoppekran og ta kontakt med fagmann som kan vurdere anlegget. Der det er mulig anbefales det å installere automatisk lekkasjestopper for vann. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til isolering av rør, men kondens på utsiden av rør og varmetap fra rør for varmt vann er en konsekvens av manglende isolasjon av vannrør. Det anbefales å isolere rør der disse er uten isolasjon.

Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør: Røroppleggets alder tilsier at innvendige avløpsledninger har oppbrukt mer enn halvparten av sin brukstid. Vurderingen baseres derfor på alder og at det ikke er påvist funksjonssvikt. Det er ikke behov for strakstiltak siden det ikke er påvist funksjonssvikt ved innvendige avløpsledninger, men ut fra alder kan det ikke utelukkes at skader og funksjonssvikt kan oppstå uten forutgående varsel. På denne bakgrunn anbefales det å følge med på tilstand til røropplegget.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det er ikke tilfredsstillende ventilasjon i ett eller flere oppholdsrom. Ventiler for friskluft anbefales montert i alle rom som ikke har vegg/
vindusventil. Det anbefales også å vurdere ventiler med innebygd varmegjenvinner.

Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannstanken er tilkoblet elektrisitet med støpsel. For å oppfylle dagens krav til elektrisk tilkobling for
varmtvannstank kreves det elektrisk tilkobling med bryter. Det er ikke pålagt å oppgradere elektrisk tilkobling på varmtvannstanker som er montert før 2010, men det kan ved tilsyn av det elektriske anlegget komme krav om elektrisk tilkobling med bryter.

Tekniske installasjoner > Vannbåren varme (radiator og gulvvarme): Alder til anlegget for vannbåren varme tilsier at mer enn halvparten av brukstiden er oppbrukt. Vurderingen baseres derfor på alder og at det ikke er påvist funksjonssvikt. Det er ikke behov for strakstiltak siden det ikke er påvist funksjonssvikt ved anlegget for vannbåren varme, men ut fra alder kan det ikke utelukkes at skader og funksjonssvikt kan oppstå uten forutgående varsel.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Drenering/ fuktsikring har ukjent alder og utførelse, i kombinasjon med påvist fukt i kjeller er dette en indikasjon på at drenering/
fuktsikring ikke fungerer slik den skal. Det anbefales å vurdere behov for ny drenering/fuktsikring av boligen. Drenering/ fuktsikring som ikke fungerer tilfredsstillende vil kunne få som konsekvens at vann inn mot grunnmur trekker inn i boligens arealer under bakken med vannskade som resultat. Bruk av kjelleren bør være ett av forholdene som tas opp til vurdering. For kjellerom der det ikke er benyttet kapilærbrytende masser/ tettesjikt under gulv på grunn vil det fortsatt kunne være fuktopptrekk gjennom kjellergulv selv om ny drenering/ fuktsikring legges rundt boligen.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Det er påvist skade på grunnmuren. Det er ikke behov for strakstiltak i forhold til skade på grunnmur, men om kjøper har andre brukskrav eller krav til estetikk kreves det utbedring. Det anbefales å følge med på tilstand til grunnmuren, dersom skaden øker må tiltak vurderes.

Tomteforhold > Terrengforhold: Terrenget har stedvis ikke tilstrekkelig fall bort fra grunnmuren. Ut fra tilstand på befaringsdagen er det ikke nødvendig med strakstiltak i
forhold til terrengets utførelse mot grunnmur. Det anbefales imidlertid å følge med på om vann samler seg/ renner inn mot grunnmur ved ulik nedbørsintensitet. Dersom vann samler seg mot grunnmur anbefales det å gjennomføre tiltak for å lede vann bort fra grunnmur. Vann som trekker inn mot grunnmuren medfører unødvendig fuktbelastning på grunnmur/ fuktsikring/ drenering, og øker sannsynligheten for at vann kan trenge inn i boligens innvendige areal under terreng.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Utvendige vann- og avløpsledninger er nedgravde konstruksjoner som ikke er tilgjengelig for vurdering. Røroppleggets alder tilsier at vann- og avløpsledninger har oppbrukt mer enn halvparten av sin brukstid. Vurderingen baseres derfor på alder og at det ikke er påvist funksjonssvikt. Det er ikke behov for strakstiltak siden utvendige vann- og avløpsledninger fungerer med dagens bruk, men det kan ikke sies noe sikkert om tilstand. Det kan derfor ikke utelukkes at skader og funksjonssvikt kan oppstå uten forutgående varsel.

Det elektriske anlegget er hovedsakelig åpent, med automatsikringer. Det er ikke fremlagt samsvarserklæringer for arbeid på anlegget. Tilstandsrapporten anbefaler utvidet
kontroll/el-takst. Det er ikke satt tilstandsgrad fordi takstingeniøren ikke har nødvendig autorisasjon for full kontroll. Boligen hadde ved befaringen ikke tilstrekkelig slukkemiddel og ikke tilstrekkelig antall røykvarslere. Badet i andre etasje var under oppføring og ble ikke undersøkt eller gitt egen tilstandsgrad.

Kommunale avgifter

Kommunale gebyrer fakturert i 2025 er oppgitt til kr 17 542,54. Kommunens prognose for 2026 er kr 16 291,33. Eiendomsskatt er oppgitt til kr 1 113 for kalenderåret i kommunens eiendomsskattopplysninger.

Tomten

Tun
Gårdstunet ligger omsluttet av den fulldyrka jorda. Bygningsmassen består av våningshus, låve, redskapshus og garasje. Låven og redskapshuset har kjørbare gulv og porter tilpasset maskiner.

Jord
Eiendommen har ca. 138,6 dekar fulldyrka jord, uten registrert overflatedyrka jord eller innmarksbeite. Jordbruksarealet ligger samlet i én teig rundt tunet. Arealet er flatt til svakt hellende og har god arrondering. NIBIO gårdskart klassifiserer den dyrka jorda med god jordkvalitet. Jorda er bortleid og benyttes til produksjon av korn, potet, gras og ferdigplen. Dreneringen er opplyst å være av eldre dato, men i tilfredsstillende tilstand. Kalktilstanden er ukjent, og eiendommen har ikke vanningsmulighet. Det er ikke kjent forekomst av floghavre eller hønsehirse.

Radonmåling

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Offentlig kommunikasjon

Avstanden til Årnes er oppgitt til ca. 8 km, Jessheim ca. 12 km og Oslo ca. 47 km. Neskollen skole og dagligvare ligger om lag 0,9 km fra eiendommen, og nærmeste busstopp ved Jupitervegen er oppgitt til ca. 0,5 km. Oslo lufthavn Gardermoen er oppgitt med ca. 22 minutters kjøretid.

Oppvarming

Energiattest datert 03.09.2026 foreligger for våningshuset, med oppvarming fra varmepumpe og ved.

Skolekrets

Neskollen (Barnetrinnet)

Barnehage/skole/fritid

Neskollen Tellusvegen barnehage (1-5 år), 85 barn.
Neskollen Melkeveien barnehage (1-5 år), 68 barn.
Øvre Neskollen naturbarnehage (1-5 år) 18 min, 96 barn.

Neskollen skole (1-7 kl.)
497 elever
Romerike International School (1-10 kl.)
215 elever
Vormsund ungdomsskole (8-10 kl.)
430 elever
Runni ungdomsskole (8-10 kl.)
433 elever
Hvam videregående skole
300 elever
Nes videregående skole
600 elever

Neskollen Idrettspark
Aktivitetshall, ballspill, fotball mm.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) – L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Landbrukstakst
Tilstandsrapport
Selgers egenerklæring
Energimerking
Kommunale opplysninger
Reguleringsbestemmelser
Servitutter

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Regulering

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Nes kommune 2024 2036, plan-id 2021021, vedtatt 19.03.2024. Hele arealet på ca. 146 136 m² er avsatt til LNRF-formål for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Ca. 124 279 m² er registrert med hensyn landskap og hensynssone flom. Deler av eiendommen ligger i aktsomhetsområde for kvikkleire og flom.

Ferdigattest

Det foreligger ferdigattest for våningshuset i fra bygningssjefen i Nes, datert 15.08.1973.

Kommunens vedtak av 29.11.2007 godkjenner oppføring av redskapshus på gnr. 78 bnr. 19 med oppgitt BYA 251 m² og BRA 242 m². Matrikkelen registrerer bygningen tatt i bruk 01.02.2008. Tilstandsrapporten opplyser at takstingeniøren ikke hadde tilgang til tegninger eller byggesaksinformasjon og derfor ikke vurderte boligens lovlighet.

Det foreligger tegninger for tilbygg bolig, datert 28.12.2016.

Det foreligger byggetillatelse for uthus i fra Nes kommune, datert 08.06.1966.

Det foreligger tegninger for redskapshus, datert 24.06.1987, med kommunens vedtak 29.11.2007.

Vei, vann og avløp

Adkomst i fra Hvamsmovegen som er privat.

Eiendommen er tilkoblet kommunalt avløpsnett. Tilstandsrapporten opplyser at avløpet pumpes inn på kommunalt nett, og at pumpen ble skiftet i 2025. Kommunens VAopplysninger viser samtidig privat septikanlegg, og at slamavskillere med kun ett rensetrinn skal oppgraderes i nær fremtid. Kjøper overtar det hele og fulle ansvar for dette.

Servitutter

Grunnboken viser en bestemmelse fra 1944 om gjerde, drensvann/stikkrenne og flere bestemmelser; en avtale fra 1984 om senking eller lukking av grøft, bekk, kanal eller elv; en vegbestemmelse fra 2006 til fordel for gnr. 78 bnr. 49; og en bestemmelse fra 2019 om kloakkledning til fordel for gnr. 78 bnr. 51, med vedlikeholdsbestemmelser. Eiendommen har også vegrett som hefter på gnr. 228 bnr. 6.

På eiendommen er tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver, og ved inngivelse av bud vil disse
være akseptert av budgiver/kjøper:

1944/161-1/9 22.02.1944 BESTEMMELSE OM GJERDE
Bestemmelse om drensvann/stikkrenne m.v.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1984/3644-1/9 21.05.1984 ERKLÆRING/AVTALE
BESTEMMELSE OM SENKING/LUKKING AV
GRØFT/BEKK/KANAL/ELV
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2006/113369-1/200 17.01.2006 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3228 GNR: 78 BNR: 49
Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2019/702753-1/200 20.06.2019 BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDNING
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3228 GNR: 78 BNR: 51
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

En kjøper/långiver må på eget initiativ sørge for å gjøre seg kjent med innholdet i grunnbøkene og samtlige tinglyste heftelser. Alle tilgjengelige servitutter i Statens Kartverk er innhentet av megler, disse kan oversendes på forespørsel.

Ansvarlig megler

Thor Asbjørn Lunde