Hovland i Sigdal - SOLGT!

Kort om eiendommen

Hovland gård i Sigdal er en ærverdig gård med mye historie i veggene. Gården har røtter tilbake til 1300-tallet, og har vært benyttet både som tingsted og lensmannsgård. I 1814 ble det avholdt ekstrating på gården for å avlegge ed til Grunnloven.

Gården består av et stort våningshus fra slutten av 1700-tallet, med godt bevarte detaljer og møbler fra ulike tidsepoker. Tunet smykkes med ikke mindre enn tre stabbur, en sidebygning som har huset arbeiderne på gården og en stor låve som står i stil med gårdens areal på om lag 4 344 daa. I skogen finnes en eldre seter.

Til gården er det ca. 3 842 daa. med produktiv skog som inneholder betydelige verdier. Det er sjeldent med ca. 65% i hogstklasse V og et stående volum som her. Det er ca. 310 daa. med fulldyrka jord fordelt på teiger nær tunet.

Beliggenhet

Ærverdige Hovland gård ligger vakkert til i Sigdal. I enden av en privat allé, med et tun omkranset av skog og mark, og med flott utsyn over dalen. Eiendommen har lange tradisjoner og bærer rikelig med historie i veggene. Gården ble nevnt allerede på 1300-tallet, og har nå vært i samme slekt i over 200 år. Hovland har vært tingsted og i 1814 ble det avholdt ekstrating på gården, da bygdefolket skulle avlegge ed til Grunnloven.

Gården består av et stort våningshus i klassisk stil fra slutten av 1700-tallet, med godt bevarte detaljer og møbler fra ulike tidsepoker. Dører innvendig og utvendig, samt deler av inventaret er fra byggeår med karakteristiske 1700-talls detaljer godt bevart. Våningshuset er oppført som et midtgangshus, en vanlig hustype i eldre norsk byggeskikk. Dette var en praktisk løsning som muliggjorde effektiv gjennomlufting av boligen, noe som var viktig før moderne ventilasjonssystemer.

I hovedbygningen finnes lyse, romslige stuer med originalt interiør, solide tregulv og flotte ildsteder. Rommene bærer preg av herskapelighet og kulturhistorisk verdi med blant annet en praktfull Tingsal som fungerte som regionalt tingsted. Finstua har på samme vis originale 1700-talls interiør og detaljer intakt. Det er lett å se hvordan eiendommen har vært et samlingspunkt for både arbeid og liv gjennom generasjoner!

Tunet smykkes med ikke mindre enn tre stabbur, hvor det midterste på tradisjonelt vis har klokketårn. Det i midten er fra 1857 mens de to på sidene er fra 1794. Detaljer i bygningene avslører at de har huset henholdsvis kjøtt og lintøy.

Låven er av betydelige dimensjoner, noe som står i stil med gårdens totale areal på om lag 4 344 dekar, som er langt over snittet i Norge. Sidebygningen er omtalt som «folkebygningen» og har huset arbeiderne på gården i mange år. I tillegg har eiendommen en seter i skogen.

På Hovland var det en rekke hus i utmarka, som seter og løer, sag og kverner. Det var også underlagt 6 husmansplasser til gården. Kinkebråtan og Åsen gjenfinnes i dagens kartbilder. Også i dag har gården en sjarmerende seter som er i bruk, og som ligger i øvre ende av skogeiendommen, ikke langt fra Finnerudtjenn. Setra er opparbeidet med et flott tun, og har mange soveplasser.

Til gården er det ca. 3 842 dekar med produktivt skogsareal som inneholder betydelige verdier. Det er sjelden at man har ca. 65 % i hogstklasse V og et stående volum som på denne eiendommen. Skogen er godt egnet for en strukturert avvirkningsstrategi. Det er anslått at ca. 25 000 m3 kan hogges som starthogst og da med en jevn avvirkning etter dette. En ny skogbruksplan vil kunne gi mer oppdaterte tall.

Eiendommen har ca. 310 dekar med fulldyrka jord, fordelt på flere teiger nær tunet. Den største teigen er på ca. 166 dekar. Jorda er vurdert som svært god til god og egner seg godt til korn- og grasproduksjon. Fulldyrka mark er leid ut 2025. Det er ikke installert jordvanning i dag, men det finnes ifølge eier anlegg som gjør det mulig å hente vann fra Simoa.

En unik mulighet for en ærverdig perle med stort potensial og mye historie i veggene. Velkommen på visning!

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i eventuelt bud.

Bebyggelse

Våningshus:
Antatt byggeår 1790 med en om-/påbygging rundt 1935. Boligen er oppført i tømmer som står på en tykk pusset steinmur. Påbygg mot kjøkkenet antas å være i reis-/bindingsverk. Hovedhuset er en bolig i to etasjer med en mindre kjeller og kaldloft. Boligen har et bruksareal på ca. 350 m2 i 1. og 2.etasje. Kjeller og kaldloft er ikke målt.

En stor bolig med et herskapelig preg. Ifølge eier er store deler av det elektriske anlegget byttet, og det er nytt sikringsskap. Innvendig takhøyde mellom 2.5 og 2.7 m. Stuene i 1.etasje er særpreget med spesielle lister og innvendige flater mm.

Sidebygning/bryggerhus:
Antatt byggeår 1900 med påbygg rundt 1942 og senere en del som er ombygd til verksted. Bygningen er oppført i tømmer som står på en grunnmur både av stein og støp. Bygningen har en samlet grunnflate på ca. 225 m2 og er delvis to etasjer.

Den delen av sidebygningen som vender mot hovedhuset består av et bryggerhus/garasje, et lagerrom og et snekkerverksted i grunnplan. Tidligere var det trapp opp til 2. etasje, men som er fjernet. Ved bruk av stige kan man komme opp til et loftsrom og to oppholdsrom som tidligere ble brukt av arbeidere på gården.

Den midtre delen av sidebygningen har eier bygget om til et verksted. Dette er gjort ved å fjerne etasjeskillere og å støtte opp med jernstolper og bjelker. Innvendig takhøyde er på ca. 4,3 m. Verkstedet har en vedovn og pipa går opp midt i rommet, som er uten skillevegg, men i praksis todelt. Gulvet er støpt, og det er lagt varmekabler. Det er to store doble dører som vender inn til verkstedet, og som muliggjør å kjøre inn bl.a. traktorer. Verkstedet har dør inn til bad med WC. Videre er det en trapp opp til et lager.

I den delen av sidebygningen som vender bort fra hovedhuset er det en leilighet inneholdende et stort kjøkken og stue i 1. etasje. I 2. etasje er det to rom som er benyttet som soverom, samt et oppholdsrom og et omkledningsrom. Leiligheten ble tidligere brukt av de som arbeidet på gården, og den har også vært leid ut.

Stabbur:
Det er tre stabbur som har mange likheter så de beskrives samlet. Stabburene er ifølge eier oppført mellom 1794 og 1857.

Stabburet i midten er fra ca. 1850 og har klokketårn. Stabburene er oppført i tømmer som står på trekubber på stein med tretrapp inn. Stabburene har betongstein på yttertak (1955) uten renner og nedløp. Det er innlagt strøm og enkle vinduer.

Det er sjelden man finner tre stabbur på en landbrukseiendom. De har tidligere hatt ulike funksjoner, men har i dag begrenset bruksverdi utover lager. Stabbur er et naturlig bygg på tunet til landbrukseiendommer.

Låve:
En vinkellåve som ifølge Norske Gårdsbruk Buskerud er oppført i 1899. Låven er over to plan med møkkakjeller og låvebru inn på kortveggen mot tunet. Det har vært mjølkeproduksjon på eiendommen tidligere. Låven er oppført i grove trekonstruksjoner på en steinmur/stein og trekubber. Låvebrua er både i stein og støp. Låven er oppført som en kjørebrulåve med en grunnflate på ca. 1.000 m2.

I dag brukes låven som lager, korntørke, høytørke, vognskjul og verksted. Korntørken har fyrrom i lettbetong på utsiden. Ifølge eier fungerer korntørka (varmluft basert på diesel) hvor kornet tømmes i grunnplan og løftes opp til binger i låveplan. Mens korntørka ble brukt senest sist sesong, har høytørka ikke vært i bruk de senere år.

I grunnplan er det verksted/garasje, plass for maskiner og redskap, tidligere høylae, tidligere mjølke- og grisefjøs, deler av korntørka med tippesjakt mm. Det er både tregulv og grus/sand og tidligere eier har gjort noen tiltak slik at dagens maskiner kan kjøre inn. Låveplan benyttes som lager og korntørke. Hele låveplanet har tregulv.

Seter:
Det er ikke helårsvei inn, men ifølge eier kan man kjøre inn på sommeren med en 4 hjulstrekker med litt høyde. Setra ble ikke befart, men ligger på en tidligere setervoll og har tre bygninger. Det er ikke innlagt strøm, men solcellepanel. Det er utedo og vann må bæres inn fra bekk i nærheten.

Setra er i dag en hytte oppført i tømmer på en steinmur. Bygningen har en hoveddel i 1 ½ etasje, en del i 1 etasje og et påbygget inngangsparti. Setra inneholder stue, kjøkken, spiskammers og flere soverom. Setra en sjarmerende bygning, på området er det i tillegg uthus med utedo og vedlager.

Byggemåte

Se vedlagte tilstandsrapport på hovedbygningen fra Holm Takst og Eiendom AS ved Lasse Holm, datert 14.08.2025, befaringsdato 19.06.2025, der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.

Tilstandsgrader gis ut fra følgende kriterier:
-Tilstandsgrad 0: Ingen avvik.
-Tilstandsgrad 1: Mindre avvik
-Tilstandsgrad 2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS gir Tilstandsgrad 2.
-Tilstandsgrad 3: Store eller alvorlige avvik.
-TG IU: Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse.

På bolighuset har følgende tilstandsgrad 3:
– Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er avvik: Det er observert overflateavvik og slitasje på vindskier og isbord, samt råteskader på enkelte vindskier.
Det ble observert at det mangler undertak (beskyttende sjikt under taksteinen), og at flere gjennomføringer ikke er tilfredsstillende tettet. Dette kan føre til vannlekkasjer, som igjen kan skade den underliggende konstruksjonen.

– Utvendig > Utvendige trapper
Det er ikke montert rekkverk. Konsekvensen av manglende rekkverk er fallskader.

– Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert symptom på sopp/råte. Målt høydeforskjell på mellom 10 – 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

– Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Ingen ventilering utover åpning av vindu. Svak ventilasjon kan føre til et dårligere inneklima, spesielt med tanke på høy luftfuktighet, samt tung og klam luft innendørs, avhengig av bruksforholdene.

– Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.

– Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. Kombinasjonen av alder og materiale på utvendige vann- og avløpssystemet tilsier at man må regne med utskiftinger. Hvis man ikke tester brønnvannet regelmessig, kan man risikere å drikke vann som ikke er rent. Det kan gjøre oss syke uten at vi vet hvorfor, fordi vannet kan inneholde ting som ikke er bra for oss. Kostnadsestimatet legger til grunn kontroll av ledningene med kamera. Eventuelle kostnader til nødvendige
oppgraderinger vil komme i tillegg.

– Tomteforhold > Oljetank
Det foreligger krav om sanering av oljetank. Det ble forbudt å bruke fossil olje og parafin til oppvarming etter 1. januar 2025. Tankeier har selv ansvar for å bruke alternativ oppvarming, og sørge for at tankanlegget avvikles på trygt vis. For enkelte kommuner gjelder også lokale forskrifter med hjemmel i forurensningsforskriften § 1-2.

På bolighuset har følgende konstruksjoner ikke blitt undersøkt:
– Innvendig > Krypkjeller
Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.

På bolighuset har følgende tilstandsgrad 2:
– Utvendig > Nedløp og beslag
Det er påvist avvik i beslagløsninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er utette beslagløsninger på taket. Årsaken til dette skyldes i grunn at det tidligere ikke var vanlig praksis å tette slik man er kjent med idag. Konsekvens av dette er at det kan føre til lekkasjer som igjen kan føre til ytterligere bygningsmessige skader og behov for utbedring.

– Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Fasadene preges av sterk slitasje med mye opprekking av avskallet maling. Kledningen er montert helt ned mot vannbrett/beslag. Dette øker vedlikeholdsbehovet i overgangen og gir større risiko for fuktopptrekk og skader i nedre del av kledningen. Det anbefales derfor å etablere en avstand på 5-7 mm mellom kledningsbord og vannbrett/beslag for å sikre bedre drenering og lufting. Kledningen består i stor grad av gammel kjerneved, som gir god robusthet og er trolig årsaken til at det ikke er påvist flere skader på konstruksjonen.

– Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Yttertaket har nedbøying. Bygningen er oppført før det ble vanlig å bruke moderne dampsperre (plastfolie) mot kaldt loft. Dette var normalt på oppføringstidspunktet, og fungerte tilfredsstillende under datidens byggemetoder og bruksmønster. Manglende dampsperre kan imidlertid føre til luftlekkasjer fra den oppvarmede
boligdelen og opp til kaldt loft, noe som igjen kan føre til kondens og i verste fall fuktskader over tid. Hvor raskt slike skader kan oppstå, avhenger av hvordan boligen brukes og hvor godt den er ventilert. Isolasjonen i takkonstruksjonen vurderes som svak etter dagens standard, noe som kan føre til varmetap og støvkondens (mørke flekker av støvpartikler). Dette er hovedsakelig et estetisk forhold. Det er også registrert noe nedbøyning og såkalt «svai» i takkonstruksjonen. Dette er ikke uvanlig i eldre bygg, da datidens dimensjoneringsforutsetninger ofte er svakere enn dagens krav. Konsekvensen kan være mindre deformasjoner i takkonstruksjonen, særlig ved snøbelastning. I tillegg er det påvist spor etter mus på loftet. Dette skyldes sannsynligvis åpninger og utettheter i bygningskroppen. Slike forhold er ikke uvanlige i eldre hus, men bør tettes for å unngå videre aktivitet.

– Utvendig > Vinduer
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist sprekk i vindu på loftet.

– Utvendig > Dører
Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Ytterdør subber mot karmen eller terskelen, noe som kan skyldes at døren har seget over tid.

– Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er avvik: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Rekkverket er målt til 0,90 meter, noe som er lavere enn dagens krav på 1,00 meter. Kravene til rekkverkshøyde ble endret fra 0,90 meter til 1,00 meter i 2010 for å forbedre sikkerheten. Glassene er ikke av typen personsikkerhetsglass. Det betyr at de kan knuse ved slag eller belastning. I verste fall kan dette føre til personskader.

– Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn – Kjøkkeninngangen
Det er bruk av brennbar isolasjon i etasjeskiller, uten nødvendig tildekking. Dette er ikke tillat da materialet er brannfarlig og kan avgi giftige gasser ved eventuell brann.

– Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

– Innvendig > Pipe og ildsted
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Når piper, som i denne boligen, når en betydelig alder, øker behovet for oppgradering eller restaurering. det er noe løs puss på piper innvendig.

– Innvendig > Rom Under Terreng
Det er høy luftfuktighet i kjelleren med stor fare for en skadeutvikling. Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Når en gammel råkjeller ikke får nok luft, kan det bli for fuktig der. Dette kan skade kjelleren over tid.

– Innvendig > Innvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Hensikten med kravet om håndløper er å forhindre fall og sikre god gangkomfort.

– Innvendig > Innvendige dører
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
Enkelte dører tar i karm/terskel. Årsaken til dette skyldes sig i døren over tid. Enkelte dører av malingsavskalling. Dette skyldes i hovedsak alder og manglende vedlikehold.

– Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

– Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er avvik: Kloakklufterør på kaldloftet er ikke isolert. Dette kan føre til at det dannes fritt vann (kondens) på røret, og kan på sikt forårsake bygningsmessige skader.

– Tekniske installasjoner > Andre VVS-installasjoner
Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Anbefaler service av utstyret utført av fagkyndig personell.

– Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

– Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Det mangler dokumentasjon på el.arbeider utført etter 1.1.1999, samt brukstiden på anlegget generelt, har overgått mer enn halvparten av forventet brukstid. Dette er årsaken til tilstandsgraden og anbefalingen om en full elektrisk vurdering. Bakgrunnen for dette er at det er nærmest nulltoleranse for feil på elektriske anlegg. Vurderingen er utført i tråd med NS3600:2018 og Forskrift til Avhendingsloven (tryggere bolighandel).

– Tomteforhold > Septiktank
Ingen dokumentasjon på septiktank/utførelse. Manglende dokumentasjon på septiktankens alder, materiale, og fravær av serviceavtaler for vedlikehold kan føre til uforutsette problemer, som miljøskader og kostbare nødreparasjoner ved sammenbrudd eller overfylling.

– Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.

– Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Avtrekk
Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.

– Våtrom > 2. Etasje > Bad > Overflater Gulv
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Fallforholdene rundt sluket er mindre enn byggeårets krav. Generelt vil dette medføre at vann ledes til steder man ikke ønsker. Avviket har i denne sammenhengen liten betydning da badet brukes med dusjkabinett, noe som også anbefales i årene fremover.

– Våtrom > 2. Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Det er ikke mulig å bekrefte om det er benyttet tilfredsstillende tettesjikt i rommet, og det finnes ingen dokumentasjon på arbeidet. Varig tetthet er viktig for å holde fuktighet ute og forhindre skader på konstruksjonene.

– Våtrom > 2. Etasje > Bad > Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det var ingen fungerende avtrekk under befaringen. Årsaken skyldes at ventilasjonsløsningen (naturlig ventilering) krever store temperaturforskjeller for å fungere optimalt. I sommerhalvåret kan det derfor oppleves at avtrekket ikke fungerer i det hele tatt. Konsekvensen av dette kan være at badet ikke får bort luftfuktigheten som oppstår i rommet i deler av året.

– Spesialrom > 2. Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Kommunale avgifter

Kommunale gebyrer fakturert på eiendommen i 2024:
– Årsgebyr renovasjon kr. 7887,50
– Slam kr. 1 026,88
– Eiendomsskatt kr. 2 490,00
– Feiing kr. 578,00

Tomten

Unik eiendom med et totalt areal på om lag 4 344 daa. Eiendommen er samlet i en langstrakt teig fra Simoa i vest til Finnerud- og Medrudtjern i øst. Grensen går midt i Simoa som også har en foss/vannfall på eiendommen .

Arealfordeling:
– Full og overflatedyrk: 310 daa.
– Produktiv skog: 3842 daa.
– Annet areal: 192 daa.
Samlet areal: 4344 daa.

Totalt ca. 310 daa fulldyrka fordelt på flere teiger i nærhet til tunet. Den største fulldyrka teigen er på ca. 166 daa. Det er ikke jordvanning p.t., men muligheter for å hente vann fra Simoa og det er ifølge eier installert et system som pumper vann opp til Hovland.

Ifølge Skog og landskap/Kilden:
– Jordkvaliteten er definert som svært god og god
– Jorda er definert i svært stor, stor og middels verdiklasse
– Fulldyrka har både liten, middels og stor erosjonsrisiko
– Organisk materiale Annen mineraljord klasse 6
– Teksturgruppen – sandig silt, siltig mellomleire og siltig lettleire
– Det er ikke registrert planering på den vestlige fulldyrka delen
– Fulldyrka er definert som Stagnosol og Luvisol
– Fulldyrka er leid bort ut sesongen 2025 og det dyrkes korn og gras
– Dreneringstilstanden oppgis å være tilfredsstillende
– Det er registrert floghavre

Takstmann har benyttet en grunnrente på kr 300,- pr daa og en kapitaliseringsrente på 4 % som gir faktor 25. Dette gir en verdi på fulldyrka mark for hele eiendommen på avrundet kr 2.3 Mill som en del av markedsprisen inkludert verdien av beiter. Dekarprisen pr. fulldyrka jord er satt til kr 7.500,-.

Skog og jakt:
Ifølge NIBIO er samlet produktivt skogareal ca. 3.842 daa som er samlet i en langstrakt teig fra Sigdalsveien/Simoa og nordover til Finnerudtjenn. Skogen stiger fra ca. 100 moh til ca. 300 moh.

Det foreligger en skogplan (SP) fra Viken Skog med takstår 2017. Takstmann legger derfor til grunn at SP beskriver skogen slik den var ut 2017. SP opererer med et produktiv skogareal på ca. 3.777 daa som er 64 daa mindre enn NIBIO. NIBIO har et totalareal som er ca. 20 daa mindre enn i SP. Takstmann har ikke undersøkt dette nærmere da det har marginal betydning. Takstmetodikken er arealbasert laseropptak fra 2017. Det er brukt digital flybildetolkning for å foreta bestandsinndeling og til å tolke innholdet i de enkelte skogbestandene. Hogstklasse, alder, bonitet og treslagsfordeling er tolket ved bruk av digital fotogrammetri. Som støtte i gjennomføringen har vi benyttet data fra tidligere takster, laserdata og digitalt markslag.

Eier har DinSkog som er digital SP. Takstmann har hatt tilgang til DinSkog som har en rapport som heter Sumtallsrapport (SR). Denne gjør en framskriving av SP med tilvekst, men korrigerer ikke for avvirkning. Under følger hovedtall fra SR.

Skogen er dominert av middels boniteter. Gran var dominerende treslag med 52%, men furuandelen er også stor med 45%. En liten lauvandel med kun 2%

Saldo pr. 17.03.25 var ifølge oversendt info fra eier kr 350 262,-. Takstmann gjør oppmerksom på at skogfondskontoen er en konto i bevegelse og saldo kan derfor endre seg.

Ifølge oversendt info fra landbrukskontoret er det plantet 11.000 planter etter SP som tilsvarer ca. 50 daa. Det er utført ungskogpleie på ca. 50 daa og gjødslet 116 daa. Ifølge eier var Ola Haugan veldig påpasselig med å følge opp avvirkning med planting og påfølgende ungskogpleie.

Det framkommer ingen vernede områder på kart fra NIBIO, men øst for og nær eiendommen ligger Halvfaråsen naturreservat. Det framkommer flere MIS-figurer (Miljøregistreringer I Skog) på kart fra NIBIO og SP. I alt ca. 389 daa er definert som utenfor prognose (Skogtype 3) pr. i dag. Det er en kontinuerlig pågående prosess knyttet til båndlegging av arealer i forbindelse med nøkkelbiotoper. Dette tar landbrukstaksten høyde for gjennom sin skjønnsmessige reduksjon av areal.

Ifølge info oversendt fra eier er det levert ca. 4.400 m3 etter avholdt SP. Omgjort til skogsvolum utgjør dette ca. 5.300 m3. Stående volum er i SP oppgitt til ca. 72.500 m3 i prognose etter tilvekst og uten korrigering for avvirkning.

Hkl fordeling 31.12.2024 uten korreksjon for avvirkning etter 2017(Slik takstmann vurderer det er Hkl V litt mindre i dag og Hkl II litt større.):
– HK1: 0%
– HK2: 5%
– HK3: 4%
– HK4: 25%
– HK5: 65%

Det er sjelden at man har ca. 65% i hogstklasse V og et stående volum som på denne eiendommen. Tilveksten i 2017 var oppgitt til 1.427 m3 og produksjonsevnen 1.609 m3. Tilveksten vil kunne økes ved en mindre andel Hkl V og større andel Hkl III og IV. En ny skogbruksplan vil kunne gi oppdaterte tall og tallene i dette dokumentet er et anslag.

Volum uten korreksjon fra SR 31.12.2024: 72 500 m3.
Avvirkning etter SP:
– Hogst Salgsvolum: 4 225 m3
– Skogsvolum= Salgsvolum + 25%: 5 281 m3 -5 300 m3
Volum 31.12.2024 Anslag: 67 200 m3.

Veier/driftsforhold:
Kart over nevnte veier finnes i landbrukstaksten. Finnerudveien driftes av kommunen da det er fastboende som er avhengig av denne. Bilvei 1 og 2 Julsbråtan/Halvfartjernvegen har flere eiere inkludert 28/1 og vedlikeholdes på dugnad. Bilvei 3 er Pausenveien som 28/1 eier 100%. Bilvei 4 er Medrudtjernveien -majoritetseier er nabo, men 28/1 har andel og veirett.

Skogen har en tilfredsstillende bilveidekning og i tillegg kommer driftsveier. Terrenget er krevende i de nedre delene mot fulldyrka jord.

Jakt og fiske:
Det er lagt til grunn en jaktinntekt på kr 4 pr daa/år for storvilt, rådyr og småvilt. Eiendommen er deltager i grunneierlag som organiserer jakta fordelt på 2 jaktlag for storvilt. Rådyrjakta fordeles via jaktkort og småviltjakta har vært disponert via grunneier. Ifølge eier er det en god bestand av hjort og rådyr, mens elgstammen har hatt tilbakegang. Jakta er verdsatt til kr 400.000,- basert på 4% kapitaliseringsrente.

Verdivurdering skog og jakt:
Det er sjeldent med en slik tømmerrik skog. Et anslått stående skogsvolum i prognose er ca. 67.000 m3. Det er gran som har det største volumet som faller utenfor prognose jfr. punkt 2.2.5 i landbrukstaksten. En stor andel i hogstklasse 5 gir en stor økonomisk frihet.

En vanlig kjøper ville planlagt en periode med starthogster hvor man prioriterer gran med høy alder pga. råteproblematikk og barkbilleangrep. Furu tåler bedre å overholdes. Hvor mye man tar ut vil avhenge av eiers kapitalbehov, avkastningskrav og skogens sunnhetstilstand. Ifølge SP hadde skogen god sunnhetstilstand i 2017.

Brutto skogsvolum er skjønnsmessig redusert med 30% pga topp/avfall (20%) og miljøhensyn (10%) utover ordinære MIS-figurer og arealer utenfor prognose. Stående volum som kan drives blir dermed ca. 47.000 m3 (67.000 m3 *0,7). Basert på et stående volum/salgsvolum på 47.000 m3 kan følgende være et eksempel.

Det legges til grunn en start avvirkning på 25.000 m3. Ved store kvanta vil skogeier kunne forhandle direkte med flere tømmerkjøpere og oppnå både bedre priser og storleveransetillegg slik at rotnetto er satt noe høyere enn for en ordinær hogst. Det er benyttet kr 510 i rotnetto pr. m3.

Takstmann har lagt til grunn et salgsvolum på 420 m3 over en periode på 40 år etter starthogst før man går opp til et salgsvolum på 1.000 m3 pr år.

Tabellen i landbrukstaksten s. 19 viser to alternativer hvor de tre første linjene (Alt. I) viser en startavirkning på 25.000 m3, deretter 420 m3 i 40 år og fra 41 år et salgsvolum på 1.000 m3. Dette gir en nåverdi på avrundet kr 19.5 Mill hvor det er benyttet 4% kapitaliseringsrente på langsiktig hogst.

Alternativ II viser en årlig jevne avvirkning på 1.200 m3 som gir en nåverdi på kr 14.9 Mill basert på 4% kapitaliseringsrente som gir faktor 25.

Takstmann mener det både er innenfor regelverket i M-3/2002 punkt 8.3 Tilleggsavvirkning og påregnelig at en kjøper vil utføre en startavvirkning. Det er behov for både vedlikehold og standardheving på bygningsmassen.

Framtidig eier bør søke kontakt med virkeskjøper/skogkompetanse som kan kjøre prognoser og lage en avvirkningsstrategi. Eiendommen er tømmerrik og med en stor Hkl V, men det er knyttet usikkerhet til nye miljøkrav på eiendommen. Fradrag pga. biologisk mangfold er gjort skjønnsmessig av takstmann utover dagens MIS fugurer for å hensynta disse forholdene, se vedlagt landbrukstakst. Skog og jakt er samlet og skjønnsmessig verdsatt til kr. 19.9 Mill som en del av markedsprisen.

Oppvarming

Bolighuset varmes opp ved hjelp av ved og elektrisitet.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) – L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Diverse

– Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

– Boligen selges som dødsbo. Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand fra teknisk fagkyndig.

Regulering

Eiendommen ligger i område som i kommuneplanen/kommunedelplanen er avsatt til:
– Adkomstvei – Nåværende Kommuneplan Sigdal kommune (vedtatt: 22.3.2018)
– Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone – Nåværende Kommuneplan Sigdal kommune (vedtatt: 22.3.2018, areal: 16327,89 kvm)
– LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag – Nåværende Kommuneplan Sigdal kommune (vedtatt: 22.3.2018, areal: 4327669,76 kvm)

Deler av eiendommen i regulert område:
– Fv. 287 Modum grense – Tukudalen (plan-id: 3332 2018004, vedtatt: 24.6.2021, areal: 684,69 kvm). Arealformål: LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.

Ferdigattest

Det foreligger ingen ferdigattester eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv. Til info utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998.

Det foreligger godkjente tegninger fra 1986 på tilbygg til våningshuset. Tegningene stemmer ikke med dagens bruk, da tilbygget ikke har vaskerom. Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger på øvrig bygningsmasse.

Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at eventuelt rom/eiendommen settes tilbake til opprinnelig godkjent stand.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har ifølge eier privat vann (oppkomme) og avløp – septiktank med spredegrøfter. Det er gitt utslippstillatelse for etablering av nytt avløpsanlegg. Ifølge eier påligger det i dag ikke eiendommen noen pålegg på vann eller avløp. Privat gårdsvei på ca. 600 meter opp til tunet. Fritidseiendom gnr. 28 bnr. 23 benytter gårdsveien.

Servitutter

– Da eiendommen selges som et dødsbo, lar det ikke gjennomføre å tinglyse rettigheter på eiendommen på nå nåværende tidspunkt. Ny eier av Sigdalsveien 1735 plikter å lojalt medvirke og signere på nødvendige dokumenter i forbindelse med tinglysning av rett til vei, rett til å anlegge og vedlikeholde strøm, fiber-, vann- og avløpsledninger til eiendommene gbnr 28/21, 28/23 og 28/24 samtidig med kontraktsignering. Se vedlagte kartoversikter i salgsoppgaven for de ulike rettighetene på de enkelte eiendommene.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3332/28/1:
19.10.1875 – Dokumentnr: 900027 – Rettighet. Rettighetshaver: Gundersen Torsten. Løpenr: 1696329. LEIEAVTALE FESTEKONTRAKT.

19.10.1875 – Dokumentnr: 900028 – Rettighet. Rettighetshaver: Johnsen Ole. Løpenr: 1696330. LEIEAVTALE FESTEKONTRAKT.

03.02.1886 – Dokumentnr: 900002 – Rettighet. Rettighetshaver: Gundersen Torsten Og Kone. Løpenr: 1696331. LEIEAVTALE
FESTEKONTRAKT.

19.06.1907 – Dokumentnr: 990296 – Bestemmelse om veg. Rettighetshaver: Knr:3332 Gnr:28 Bnr:3. Bestemmelse om bebyggelse.

25.08.1924 – Dokumentnr: 903428 – Elektriske kraftlinjer. Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

11.02.1956 – Dokumentnr: 410 – Erklæring/avtale. Rettighetshaver: Televerket. Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v.

03.05.1972 – Dokumentnr: 2809 – Jordskifte. Grensegangssak. Gjelder denne registerenheten med flere.

19.09.1980 – Dokumentnr: 7502 – Erklæring/avtale. Vedtak av det offentliges vilkår for statstilskudd i forbindelse med senking/lukking av grøft/bekk. Gjelder denne registerenheten med flere.

01.12.1989 – Dokumentnr: 14360 – Jordskifte. Grensegangssak. Gjelder denne registerenheten med flere.

26.07.1991 – Dokumentnr: 6338 – Skjønn. Eks.pr.skjønn for Eiker, Modum og Sigdal herredsrett sak. 11/78 B vedr. rettigheter ang. rv 287, vedk. d.e. m.fl. Gjelder denne registerenheten med flere.

26.09.2001 – Dokumentnr: 9112 – Jordskifte. SAK 11/1998-6.00, GRENSEGANG. Gjelder denne registerenheten med flere.

02.02.2006 – Dokumentnr: 1237 – Elektriske kraftlinjer. Rettighetshaver: MIDT NETT BUSKERUD AS ———- Diverse påtegning. Tilleggsavtale om trasé for høyspenningsluftledninger.

05.03.2012 – Dokumentnr: 182654 – Elektriske kraftlinjer. Rettighetshaver: Kraftia Energi AS. Org.nr: 980 283 976. Rettigheter og plikter ved bygging, drift og velikehold av høyspenningskabelanlegg.

11.04.2014 – Dokumentnr: 302791 – Fredningsvedtak. Forskrift om vern av Halvfaråsen naturreservat. Gjelder denne registerenheten med flere.

22.07.2024 – Dokumentnr: 1726299 – Erklæring/avtale. Rettighetshaver: Knr:3332 Gnr:28 Bnr:23. Bestemmelse om gråvanns renseanlegg og tett tank. Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger.

3332/28/14 og 3332/28/25:
Ingen heftelser registrert.

Ansvarlig megler

Nils Henrik Tegneby