Esval Gård - SOLGT!

Inneholder

Våningshus (totalt bra. 381 kvm.)
Kjeller (127 kvm. bra): 3 uinnredede rom, 3 lagerrom, fyrrom, vaskerom og lagerrom med oljetank.
1. etasje (136 kvm. bra): Entrè, hall, 2 stuer, kjøkken, gang, kontor, toalettrom, entrè fra hundegård og trapperom.
2. etasje (118 kvm. bra): Hall, 7 soverom, toalettrom, bad og garderobe.

Sidebygning (totalt bra. 162 kvm.)
Kjeller (65 kvm. bra): 2 ganger og 7 boder.
1. etasje (69 kvm. bra): Entrè, gang, kjøkken, stue, 2 soverom og bad.
2. etasje (28 kvm. bra): Gang, 2 soverom og 2 kott.

Låve (grunnflate på ca. 900 kvm.)
Møkkakjeller.
1. etasje: Tidligere fjøs som benyttes som lager, stall, oppstillingsplass for maskiner-/utstyr og fyrrom. En enkel stall med stallbokser og et lager-/salrom.
Låveplan som benyttes som lager.
Korntørke (varmluft).

Stabbur (grunnflate på 50 kvm.)
Grunnplan: Kjøkkeninnredning og komfyr med avtrekk og et lite separat lagerrom.
2. etasje: Stort forsamlingsrom.
3. etasje: Lagerrom.

Beliggenhet

Eiendommen ligger åpent og fint til i typisk landbruksområde i Nes kommune, ca. 1 time nord/øst for Oslo.

Gården har vært i kommunens eie siden 1888 i følge grunnboken, og har vært benyttet som «arbeidsgård». Det vi vet er at gården har vært fattiggård og gamlehjem. Hovedhuset har vært benyttet som kontorer til Esval miljøpark før de bygde eget kontorbygg der. Boligene har vært utleid, men begge er nå fraflyttet. Gården omfatter dyrket jord, skog, og et tun med to bolighus, i tillegg til en stor driftsbygning og et stabbur.

Esval er en stor landbrukseiendom i Nes kommune med et totalareal på 791 daa. Den dyrkede marken har en svært god arrondering med to hovedskifter på henholdsvis 399,7 daa. og 284,2 daa., kun delt av gårdsvegen. Jorda er lettdrevet og god traktorjord med et jordsmonn hovedsakelig bestående av Stagnosol og Luvisol som gir gode avlinger. Generelt må arealene sies å egne seg meget bra til dyrking av ulike kornvekster. Klimatisk er også dyrking av høstkorn utbredt i området.

Skogarealet ligger som en samlet teig og er på ca. 85 daa. Teigen ligger nordvest på eiendommen med enkel tilkomst. Det er ingen detaljert info om skogen, men den er lett tilgjengelig.

Gårdstunet omkranses av åpne dyrkede arealer og oppleves som helt privat. Eiendommens bygninger består av våningshus, sidebygningen (kårbolig), låven og stabbur.

Våningshuset ligger flott til på tunet med utsikt mot den dyrka marka. Huset ble oppført omkring 1960 i to etasjer med kjeller. Bygningskonstruksjon i hovedbygningen er bindingsverk. Bygningen som helhet har behov for oppussing og vedlikehold for å kunne tilfredsstille dagens krav til standard og bokomfort. Bygningen er stor og innholdsrik og passer fint med øvrig bebyggelse på tunet.

Boligens 1. etasje består bl.a. av flere stuer som strekker seg over boligens lengde og er orientert mot syd med egen utgang til terrassen og hagen. Etasjen inneholder i tillegg entrè, hall m/trapp, kjøkken, gang, kontor, toalettrom og entrè fra hundegård.

Andre etasje består av hall, syv soverom, bad, toalettrom og garderobe.

Sidebygningen er plassert i utkanten av tunet nord for hovedhuset. Det er bygget i 1930. Bygningen er oppført i bindingsverk. 1 etasje inneholder entrè, gang, kjøkken med spiseplass, bad, stue og 2 soverom.

2.etasje inneholder gang, to soverom og to kott.

Vinkellåven har en grunnflate på ca. 900 kvm. Tidligere fjøs som benyttes som lager, stall, oppstillingsplass for maskiner-/utstyr og fyrrom. En enkel stall med stallbokser og et lager-/salrom. Låveplan som benyttes som lager. Korntørke (varmluft). Denne er utrangert og er ikke i bruk i dag. Tilstand er ikke undersøkt. En stor låve bygget for en annen tid, men dekker behov for lager, verksted og noe maskinoppstilling.

Stabbur. Det er ikke kjent når stabburet er oppført, men ifølge Sefrak er det oppført mellom 1800 og 1899. Stabburet er plassert mot syd på tunet.

Oppsummert er Esval Gård en attraktiv landbrukseiendom med en sentral beliggenhet i Nes på Romerike. Eiendommen har jordveien beliggende rundt tunet i 2 store teiger på hver side av Esvalvegen.

Det er muligheter for småviltjakt, rådyrjakt, eller deltakelse i lokalt jaktlag for elg på eiendommen.

Velkommen til gards!

Adkomst

Fra Vormsund; Kjør over Vorma E 16 mot Kongsvinger. I første rundkjøringen etter broen tar du til venstre inn Eidsvollvegen (1576). Følg denne ca. 2 km. og Esvalvegen går inn til venstre. Følg denne ca. 750 meter og eiendommen ligger på høyre side.

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Det er et hovedhus, en sidebygning, en låve og et stabbur på tunet og eiendommen.

Hovedhus (Byggeår 1960)
Huset har betongtakstein som taktekking fra byggeår. Nedløp, renner og beslag er i sink og plastbelagt stål av eldre dato. Huset er oppført i en trekonstruksjon fra byggeår, kledd med
stående bordkledning. Takkonstruksjonen består av trekonstruksjon (sperrekonstruksjon). Det er tilkomst til loft via luke i 2. etasje. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass av eldre dato og fra 2012. Bygningen har malt hovedytterdør og malte balkongdør i tre av eldre dato. Overbygde balkonger med adkomst fra både 1. og 2. etasje, konstruert i tre. Terrassen på 2. etasje er utstyrt med underliggende membran, og har trelemmer som gulv. Utvendige trapper ned fra terrasse, inngangsparti og stue, oppført i betong, stål og treverk.
En stor bolig med behov for oppdatering og modernisering.

Sidebygning (Byggeår 1930)
Huset har tegltakstien som taktekking fra byggeår. Nedløp, renner og beslag er i sink fra byggeår. Huset er oppført i en bindingsverkskonstruksjon (treverk) fra byggeår, kledd med stående bordkledning. Takkonstruksjonen består av trekonstruksjon (sperrekonstruksjon). Det er tilkomst til loft via luke i 2. etasje. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 1993, og noen
er skiftet ut i nyere tid. Kjellervinduene er av eldre dato. Bygningen har teak hovedytterdør og malte balkongdører i tre. Det er en overbygget terrasse i betong med adkomst fra 1. etasje.

Låve (Ukjent byggeår)
Den er bygget som en vinkellåve som har en grunnflate på ca. 900 m2. Låven er oppført i grove trekonstruksjoner og teglstein på støpt plate og en grunnmur som
både er i stein og støpt. Trekonstruksjonene er stedvis forsterket med jerndragere, jernstolper og støpte skillevegger. Det er støpt plate i møkkakjeller og støpt etasjeskille
mellom møkkakjeller og fjøset. Utvendig er det stående låvekledning, plater på taket med plastbelagte stålrenner og nedløp samt snøfangere mot gårdsplassen. Taket opplyses å
være byttet rundt 2012. Opprinnelig bygget som en kjørebrulåve med fjøs og møkkakjeller. Låvebro både i tre og støpt inn på den ene kortveggen.
I dag brukes låven som verksted, lager og redskapshus.
I grunnplan er tidligere fjøs som benyttes som lager, stall, oppstillingsplass for maskiner-/utstyr og fyrrom. Fyrrommet har støpt gulv, pussede vegger, elementer i himling og dør i stål. Inneholder fyrkjele, oljetank og pipeløp. En enkel stall med stallbokser i tre med støpt gulv, pussede vegger og bord i himling. På innsiden er det et lager-/salrom. Vognskjuldelen har store skyveporter inn og støpt plate. Et isolert verksted med høy elektrisk heveport inn. Støpt gulv og metallplater på vegger og i himling. Trapp opp til liten mesanin. Låveplan – benyttes som lager. Kjørebru har tregulv og hverken kjørebru eller låvebro er dimensjonert for moderne maskiner. Det er en korntørke (varmluft). Tilstand på denne er ikke undersøkt.

Stabbur (Antatt byggeår 1800-1899)
Stabburet er oppført i tømmer som står på støpte fundamenter. Ifølge matrikkelen er fundamentene byttet mellom 1960-1970. Enkelte fundamenter er skjeve og med setninger
som medfører at stabburet er skjevt. Stein på yttertak uten renner og nedløp. Det er innlagt strøm. I grunnplan er det et stort rom med kjøkkeninnredning og komfyr med avtrekk og et lite
separat lagerrom. I 2. etasje er det et stort forsamlingsrom, mens 3.etasje har lav takhøyde/skråtak. Stabburet har en grunnflate på ca. 50 m2. Det er en pipe av lettbetong og vedovn både i 1. og 2.etasje. Et stabbur har i dag begrenset bruksverdi utover lager, men et stabbur er et naturlig bygg på tunet til landbrukseiendommer. Stabburet på Esval er stort og har vært brukt til festlige sammenkomster for ansatte i kommunen.

Byggemåte

Enebolig – Våningshus (Esvalvegen 63)
Utvendig
Taktekking,TG2
Huset har betongtakstein som taktekking fra byggeår, besiktiget fra bakkenivå grunnet sikkerhetsmessige hensyn. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
– Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
– Mose på taket kommer som regel fra at det er vått og i skygge, perfekt for mose å vokse på. Konsekvens av mosedannelser på tak er kortere levetid på taktekkingen. – Det er observert overflateavvik og slitasje på vindskier og isbord. Dette kan skyldes generell slitasje, men det kan også være tegn på begynnende råteutvikling. Det nøyaktige omfanget er vanskelig å fastslå fra bakkenivå, men vedlikehold/utskiftning anbefales for å forhindre videre forverring.
Tiltak: Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. Lokal utbedring må utføres. Taket bør rengjøres for å fjerne mose. Etter rengjøringen er det mulig at noen takstein kan være skadet og trenger utskifting.

Nedløp og beslag,TG2
Nedløp, renner og beslag er i sink og plastbelagt stål av eldre dato.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Veggkonstruksjon,TG2
Huset er oppført i en trekonstruksjon fra byggeår, kledd med stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
– Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
– Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Tiltak:
– Musesperre må etableres.
Andre tiltak: Råteskadet trekledning må skiftes ut.
For å hindre at mus får tilgang til boligen, anbefales det å montere mer effektiv musesikring. Mus i boligen eller bygningskonstruksjonen kan forårsake skader på både bygningsmaterialer og installasjoner. – Bordkledningen bør vaskes og overflatebehandles med egnet produkt.

Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass av eldre dato og fra 2012.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
– Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
– Flere vinduer har slitasje og begynne råteutvikling. Det er også løse sprosser på noen av vinduene.
Tiltak: Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. Det må foretas lokal utbedring. Man bør utføre vedlikehold av utvendig karmer.

Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør og malte balkongdør i tre av eldre dato.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
– Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
– Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
– Det er påvist råteskader i utvendig kledning under terrassedøren ut fra den ene stuen. Årsaken skyldes manglende beslag/utett innsetningsdetalj for døren.
Tiltak: Dører må justeres. Man bør utføre vedlikehold av utvendig karmer, og det må monteres beslag under terrassedøren på faglig god måte.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Overbygde balkonger med adkomst fra både 1. og 2. etasje, konstruert i tre. Terrassen på 2. etasje er utstyrt med underliggende membran, og har trelemmer som gulv.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
– Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
– Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
– Konstruksjonene har skjevheter.
– Rekkverket på to av terrassene er målt til litt over 90 cm. Rekkverket er målt til litt over 0,90 meter, noe som er lavere enn dagens krav på 1,00 meter. Kravene til rekkverkshøyde ble endret fra 0,90 meter til 1,00 meter i 2010 for å forbedre sikkerheten. Rekkverket på balkongene fremstår som synlig skjevt, og konstruksjonen på terrassen i 1. etasje heller utover. Dette kan skyldes at den ytre delen ble bygget på et senere tidspunkt, og at fundamenteringen der kan være svakere enn opprinnelig.
Tiltak: Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking. Andre tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
For å utbedre avviket bør terrassen i 1. etasje rettes opp, og fundamenteringen kan eventuelt forsterkes. Skjevhetene på rekkverket i 2. etasje anses ikke som en kritisk feil, men som et kosmetisk problem uten vesentlig funksjonell påvirkning.

Utvendige trapper,TG3
Utvendige trapper ned fra terrasse, inngangsparti og stue, oppført i betong, stål og treverk.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke montert rekkverk.
– Avstander høyere enn 0,50 meter ned til terreng krever, av sikkerhetsmessige årsaker, forskriftsmessig rekkverk.
Tiltak: Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Innvendig
Overflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett og belegg. Veggene har tapet og trepanel. Innvendige tak har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist fuktskader på overflater.
– Det er påvist fuktskader på himlingsplater mot loftet i 2. etasje, men ingen tegn til fukt ble observert under befaringen. Videre er det registrert lokal svikt i entreen, nærmere bestemt foran servanten, som stammer fra hundegården. I samme område ble det utført fuktsøk som ga forhøyede verdier. Dette indikerer potensielle problemer med fukt og råteskader, og området bør undersøkes nærmere.
Tiltak: Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskillene er konstruert med trebjelkelag mellom 1. og 2. etasje, og med betongkonstruksjon ned mot kjelleren. Gulvet mot grunn består av en støpt betongplate fra byggeåret. Retningsavvik har blitt kontrollert i hallen og ett soverom i 2. etasje, samt i begge stuene i 1. etasje.
Vurdering av avvik:
– Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
– Målt høydeforskjell på mellom 10 – 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
– Totalt og lokalt avvik i 2. etasje er målt til henholdsvis 10 mm og 15 mm. I 1. etasje er lokalt og totalt avvik målt til henholdsvis 15 mm og 20 mm. Det presiseres at det kan finnes skjevheter i gulv som ikke er målt.
Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Pipe og ildsted,TG3
Boligen har mursteinspipe fra byggeår med to pipeløp, tilkoblet åpen peis og eldre støpejernsovn i 1. etasje. Sotlukene er plassert i kjeller.
Vurdering av avvik:
– Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.
– Pipevanger er ikke synlige.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
– Pipa har rennemerker etter sotvann.
– For å beskytte gulvet mot glør og varm aske ved feiing og sotuttak, bør gulv av brennbart materiale dekkes med en ubrennbar plate i en horisontal avstand fra luka på minst 300 mm. – Når pipevangene (de synlige sidene til pipen) ikke er synlige, indikerer det at pipen er kledd inn, noe som kan skjule eventuelle sprekker eller skader i pipen. Sprekker i pipen som ikke blir oppdaget og reparert, kan føre til en økt brannfare.
Tiltak:
– Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
– Det må monteres ildfast plate under/foran ildsted.
– Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
– Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
– Et alternativt tiltak til å gjøre pipevangene synlige, er å montere innvendig røykrør i pipen. Dette må utføres av fagfolk og krever saksbehandling hos kommunen. Det anbefales at det lokale feiervesenet sjekker fyringsanlegget. De kan også gi råd om eventuelle forbedringer/utbedringer.
Kostnadsestimat : 50 000 – 100 000

Rom Under Terreng,TG2
Uinnredet råkjeller med god lagringsplass. Hulltaking er ikke utført da veggene består av murkonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
– Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
– Fram til rundt 1970 ble de fleste kjellere bygd uten nevneverdig fuktsikring eller isolasjon, og var kun egnet som grovlager. Selv med utvendige fuktsikringstiltak kan gamle fundamenter fortsatt stå i kontakt med fuktig byggegrunn. Det er derfor ikke til å unngå at vann trekker opp i fundamentene og i grunnmuren som følge av fuktoppsug fra grunnen (kapillært oppsug).
Tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.

Innvendige trapper,TG3
Innvendig har boligen malt tretrapp mellom hovedetasjene og lakkert tretrapp ned til kjeller. Trappene er av eldre dato.
Vurdering av avvik:
– Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
– Det er ikke montert rekkverk.
– Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
– Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
– Hensikten med kravet om håndløper er å forhindre fall og sikre god gangkomfort. Konsekvensen av manglende rekkverk på kjellertrappen er fallskader.
Tiltak:
– Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
– Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
– Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
– Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Våtrom
Kjeller > Vaskerom
Generell,TG3
Vaskekjeller fra byggeår med overflater av betong. Rommet har ikke de kvaliteter og bruksfunksjoner som forventes i et moderne vaskerom, noe som er grunnlaget for tilstandsvurderingen. Likevel vil våtrommet kunne fungere slik rommet og kjelleren, er brukt idag.
Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
– Kostandsestimat er valgt for å synliggjøre en eventuell oppgradering til dagens standard.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000

2. Etasje > Bad
Generell,TG3
Badero av eldre dato med belegg på gulv og delvis flislagte vegger. Rommet er bygget etter byggeforskrifter før 1997, og har overgått mer enn halvparten av forventet brukstid for et våtrom. Tilstandsgraden er satt på bakgrunn av alder og at rommet har kort eller ingen gjenværende brukstid.

Vurdering av avvik:
– Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
– En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er satt inn dusjkabinett på badet, og vann renner fra dusjkabinett og direkte ned i sluk. En slik løsning kan forhindre fuktskade, men gir ingen erstatning for tettesjikt/membran.
Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat : Over 300 000

Spesialrom
1. Etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom i enkel standard med frittstående toalett og servant.
Vurdering av avvik: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

2. Etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom i enkel standard med frittstående toalett og servant.
Vurdering av avvik: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG3
Innvendige vannledninger er av kobber av eldre dato.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
– Armatur/blandebatteri er ikke tett
– Det er påvist andre avvik:
– Det er lekkasje fra kranen på soverommet i 2. etasje. Kranen på toalettet er hard å bruke og gir lite vann.
Tiltak:
– Armaturer/blandebatteri som lekker, må skiftes/utbedres
– Andre tiltak:
– I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
– Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
– Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
– Kostnadsestimatet er basert på en kontroll utført av rørlegger, samt utskifting av armatur og kraner. Eventuelle ytterligere utbedringer kan medføre tilleggskostnader.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Avløpsrør,TG2
Avløpsrør i boligen består av støpejern (soil) fra byggeår. Noe plast fra kjøkken, alder er ikke kjent.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak:
– Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
– I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Varmesentral,TG3
Boligen er utstyrt med oljefyr som benytter biodiesel, ifølge rekvirent. Anlegget er i dårlig stand, og det har vært flere lekkasjer i radiatorene, som har blitt fjernet etter hvert som lekkasjene har oppstått.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist andre avvik:
– Anlegget er i dårlig stand og bør byttes ut.
Tiltak: Anlegget må fjernes og eventuelt skiftes ut dersom ny eier ønsker tilsvarende løsning.
Kostnadsestimat : Over 300 000

Elektrisk anlegg,TG3
Det er både skjult og åpent elektrisk anlegg i boligen. Sikringskapet er plassert i 2. etasje og inneholder skrusikringer.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.

2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ukjent

3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

Ukjent

5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Ukjent

6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Ukjent

7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Ukjent

8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank.
Nei

10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Ja

14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei

15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?

Ja

16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?

Ja
Kommentar: Det er påvist enkelte løse kontakter, og alderen på anlegget har overgått mer enn halvparten av brukstiden. Dette er årsaken til tilstandsgraden og anbefalingen om en full elektrisk vurdering. Bakgrunnen for dette er at det er nærmest nulltoleranse for feil på elektriske anlegg. Vurderingen er utført i tråd med NS3600:2018 og Forskrift til Avhendingsloven (tryggere bolighandel). Kostnadsestimatet er satt som grunnlag for en utvidet kontroll av el.anlegget. Ved en eventuell utbedring vil de påløpe ekstra kostnader.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Boligen har drenering fra byggeår – et asfaltbasert smøremiddel på grunnmuren som trolig har begrenset funksjon idag.
Vurdering av avvik: Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.
Tiltak: Det må foretas nærmere undersøkelser, det kan ikke utelukkes behov for tiltak.

Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker fra byggeår.
Vurdering av avvik:
– Grunnmuren har sprekkdannelser.
– Det er påvist sprekker i grunnmuren i øvre del, over bakkenivå, flere steder. Ingen unormale skjevheter eller andre tegn på strukturelle problemer ble observert. Årsaken kan være flere faktorer, men forholdet anses ikke som kritisk for bygningens konstruksjon. Sprekkene ser ut til å være begrenset til mørtelfugene og ikke gjennomgående i selve muren, noe som gjør at de ikke har stor konstruksjonsmessig betydning.
Tiltak:
– Lokal utbedring må utføres.
– For å lukke avviket må sprekkene utbedres og pusslaget i de aktuelle omdådene pusses på nytt.

Terrengforhold,TG2
Eiendommen er opparbeidet i flatt terreng. Det er ikke funnet informasjon hos kommunen om at eiendommen ligger i et rasfarlig/skredutsatt eller flomutsatt område.
Vurdering av avvik: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Tiltak:
– Det bør foretas terrengjusteringer.
– Arbeidene bør utføres samtidig med en eventuell drenering av grunnmur.

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
De utvendige vann- og avløpsledningene består av soil (jernrør) og galvanisert jernrør – begge fra byggeår. Anlegget er tilkoblet offentlig vannforsyning og privat avløpsnett med felles vedlikeholdsansvar. Avløpssystemet er tilkoblet August Avløpsanlegg (minirenseanlegg), som ble installert i 2021, ifølge eier.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Oljetank,TG2
Det står en oljetank i kjeller som er av eldre dato.
Vurdering av avvik: Ingen dokumentasjon fra kontroll siste 12 måneder foreligger.
Tiltak: Ytterligere kontroll må foretas. Oljetank i hovedhus ble bygget om i november 2019.

Enebolig – Våningshus

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger
Tegninger av bygningen er ikke blitt fremlagt for takstmannen. Det er derfor ikke gjennomført en lovlighetskontroll av bygningen opp mot godkjente dokumenter hos kommunen.

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Enebolig – Våningshus
Standard: Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon – jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold: Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.

Enebolig – kårbolig (Esvalvegen 65)
Utvendig
Taktekking,TG2
Huset har tegltakstien som taktekking fra byggeår. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
– Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
– Mose på taket kommer som regel fra at det er vått og i skygge, perfekt for mose å vokse på. Konsekvens av mosedannelser på tak er kortere levetid på taktekkingen.
Tiltak: På bakgrunn av alder og sannsynlig gjenværende brukstid, er det anbefalt å skifte ut taktekkingen.

Nedløp og beslag,TG2
Nedløp, renner og beslag er i sink fra byggeår.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
– Det er påvist avvik i beslagløsninger.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
– Det er rust på innfestingen av takrenner/nedløp.
– Det er svak løsning på beslag ved overgang vegg/tak ved inngangspartiet. Det renner vann bakom kledningen og har medført til lokal råteskade på kledningen i dette området.
Tiltak: Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Nye renner og nedløp må monteres

Veggkonstruksjon,TG2
Huset er oppført i en bindingsverkskonstruksjon (treverk) fra byggeår, kledd med stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
– Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
– Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
– Det er svak utførelse av musesikringen, hvor mus har tilgang bak panelen. Manglende sikring mot gnagere kan føre til uønskede skader.
Tiltak:
– Musesperre må etableres.
– Råteskadet trekledning må skiftes ut.
– Bordkledningen bør vaskes og overflatebehandles med egnet produkt.

Vinduer,TG3
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 1993, og noen er skiftet ut i nyere tid. Kjellervinduene er av eldre dato.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
– Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
– Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
– Det er påvist råteskader i enkelte vindussprosser, og i ett vindu. Årsaken skyldes manglende vedlikehold over tid.
Tiltak: Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet.
Andre tiltak: Råteskadet sprosser må skiftes ut. Vinduskarmer har behov for vedlikehold. Kostnadsestimatet er lagt til grunn for utskiftning av råteskadet vindussprosse, samt råteskadet vindu.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Det er en overbygget terrasse i betong med adkomst fra 1. etasje.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke montert rekkverk.
– Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen.
– Det er avvik:
– Det er påvist råteskade i stolpen som bærer taket, og det mangler et trappetrinn ned mot grunnen. – Avstander høyere enn 0,50 meter ned til terreng krever, av sikkerhetsmessige årsaker, forskriftsmessig rekkverk.
Tiltak:
– Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
– Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
– Trappen må fullføres ned til terreng for å lukke avviket. Det må også monteres rekkverk og håndløper når dette er utført.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskillene er konstruert med trebjelkelag fra byggeåret. Etasjeskiller består av betong fra byggeåret. Retningavvik er kontrollert i stuen og entreen i 1. etasje, og soverommene i 2. etasje.
Vurdering av avvik:
– Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
– Målt høydeforskjell på mellom 10 – 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
– Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
– Det er registrert retningsavvik som følger: I stuen: Lokalt 15 mm, totalt 20 mm. I entreen: Lokalt 10 mm, totalt 15 mm. I soverommene i 2. etasje: Lokalt 25 mm, totalt 15 mm. Det presiseres at det kan finnes skjevheter i gulv som ikke er målt.
Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimatet dekker oppretting av det lokale retningsavviket på 25 mm i stuen, og omfatter ikke korrigering av alle skjevheter i etasjeskiller.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe fra byggeår, tilkoblet vedovn i 1. etasje. Sotluken er plassert i kjeller.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
– Pipa har rennemerker etter sotvann.
– Sotvann kan oppstå på grunn av kondens i fyringsanlegget, som skjer når det er store temperaturforskjeller. Hvis man ikke tar hånd om dette, kan det etter hvert skade skorsteinen.
Tiltak:
– Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
– Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
– Skadet stein i ovnen må skiftes ut for å lukke avviket.
– Det anbefales at det lokale feiervesenet sjekker fyringsanlegget. De kan også gi råd om eventuelle forbedringer/utbedringer.

Rom Under Terreng,TG2
Boligen har uinnredet kjeller med betongoverflater på vegger og gulv. Hulltaking er ikke utført da kjeller består av murkonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
– Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
– Fram til rundt 1970 ble de fleste kjellere bygd uten nevneverdig fuktsikring eller isolasjon, og var kun egnet som grovlager. Selv med utvendige fuktsikringstiltak kan gamle fundamenter fortsatt stå i kontakt med fuktig byggegrunn. Det er derfor ikke til å unngå at vann trekker opp i fundamentene og i grunnmuren som følge av fuktoppsug fra grunnen (kapillært oppsug). Noen av fuktmerkene stammer også trolig fra før dreneringen ble lagt om.
Tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.

Innvendige trapper,TG3
Boligen har malt tretrapp med belegg i trinn.
Vurdering av avvik:
– Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
– Det er ikke montert rekkverk.
– Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
– Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
– Hensikten med kravet om håndløper er å forhindre fall og sikre god gangkomfort. – Det er viktig å påpeke at åpninger i trapper som overstiger 10 cm kan utgjøre en betydelig risiko for klemskader og fall, spesielt for småbarn. Dette skyldes at større åpninger gir en mulighet for at små barn kan få kroppsdeler i klem eller i verste fall falle gjennom. På grunn av disse risikoene tilfredsstiller ikke trappen de nåværende sikkerhetsforskriftene som gjelder for trapper. – Trappen ned til kjeller mangler rekkverk. Konsekvens av dette er fallskader.
Tiltak:
– Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
– Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
– Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde.
– Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Våtrom
1. Etasje > Bad
Generell,TG3
Baderom av eldre dato med innredning av servant, skap, toalett og dusjkabinett. Rommet er bygget etter byggeforskrifter før 1997, og har overgått mer enn halvparten av forventet brukstid for et våtrom.
Vurdering av avvik:
– Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
– En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er satt inn dusjkabinett på badet, og vann renner fra dusjkabinett og direkte ned i sluk. En slik løsning kan forhindre fuktskade, men gir ingen erstatning for tettesjikt/membran.
Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat : Over 300 000

Kjøkken
1. Etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG3
Det er kjøkkenventilator, men denne har ingen rør ut.
Vurdering av avvik:
– Det er registrert avvik med avtrekk.
– Avtrekket føres ikke ut til friluft, og det er trolig ingen kullfilter montert. Konsekvensen ved at kjøkkenet ikke har avtrekk, er at boligen ikke får bort nødvendig matos eller annen forurensingen ved matlaging.
Tiltak: Ventilatoren må skiftes.
Kostnadsestimat : Under 10 000

Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber av eldre dato.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak:
– I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern fra byggeår, og av plast som er datert 1990. Plastrørene er hovedsaklig fra badet.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
– Dette gjelder støpejernsrørene,.
Tiltak:
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
– I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Ventilasjon,TG2
Boligen har mekanisk ventilasjon med elektriske vifter i våtrom og tilluftsventiler i noen av rommene.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter plassert i kjeller, datert 1994.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
– Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
– Når en varmtvannsbereder blir gammel, øker risikoen for at den slutter å virke eller begynner å lekke. Dette kan føre til vannskader. Det er derfor viktig å følge med på eldre beredere og vurdere utskifting i tide.
Tiltak:
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
– Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
– På bakgrunn av brannsikkerhet er det er i dag krav om fast tilkobling av varmtvannsbereder (uten bruk av stikkontakt). Normen har for øvrig ikke tilbakevirkende kraft, men det er sterkt anbefalt å oppgradere til dagens sikkerhetsnivå også ved utskiftning av eldre beredere. Forholdet er vurdert etter forskrift til Avhendingsloven § 2-21, som om handler forhold som kan ha betydning for liv og helse.

Elektrisk anlegg,TG2
Det er hovedsaklig åpent elektrisk anlegg i boligen. Sikringskapet er plassert i 2. etasje og inneholder skrusikringer og to automatsikringer.

21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

Nei

1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.

2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ukjent

3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ukjent

5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Ukjent

6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Ukjent

7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Ukjent

8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei

10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei

14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei

15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja

16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar: Det er tydelig at det er utført arbeider flere steder i boligen etter 1.1.1999, og disse arbeidene er ikke dokumentert. I tillegg har deler av anlegget høy alder. På bakgrunn av dette anbefales det å få en grundig gjennomgang av hele anlegget, utført av en kvalifisert elektrotakstmann eller godkjent kontrollør.

Branntekniske forhold,TG3
Boligen er utstyrt med røykvarslere og brannslukningsutstyr.

17.Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Nei

18.Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?
Nei

19.Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Ja
Kommentar: Det mangler røykvarsler i 2. etasje. Dette må monteres.

20.Er det skader på røykvarslere?
Nei
Kostnadsestimat : Under 10 000

Tomteforhold
Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i betong med treullsement.
Vurdering av avvik:
– Innsiden av grunnmuren har misfarging.
– Dette skyldes tidligere innsig av vann, som nå er utbedret med ny drenering. Det ble drenert rundt boligen i 2018.
Tiltak: Det er ikke behov for tiltak.

Terrengforhold,TG2
Eiendommen er opparbeidet i flatt terreng. Det er ikke funnet informasjon hos kommunen om at eiendommen ligger i et rasfarlig/skredutsatt eller flomutsatt område.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
– På grunn av det skrånende terrenget trekker grunnvann og overflatevann mot grunnmuren, noe som øker fuktbelastningen. For å redusere dette bør terrenget skråne bort fra bygningen (1:50) over tre meter. Dette hjelper med å lede vannet bort fra grunnmuren og minske fuktbelastningen.
Tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer.

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
De utvendige vann- og avløpsledningene består av soil (jernrør) fra byggeåret og plast (vannledning) av nyere dato. Anlegget er tilkoblet offentlig vannforsyning og privat avløpsnett med felles vedlikeholdsansvar. Avløpssystemet er tilkoblet August Avløpsanlegg (minirenseanlegg), som ble installert i 2021, ifølge eier. Det er ikke rapportert om problemer med vanntrykk eller avløpsforhold.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Enebolig – kårbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold.
Det foreligger ikke tegninger.
Tegninger av bygningen er ikke blitt fremlagt for takstmannen. Det er derfor ikke gjennomført en lovlighetskontroll av bygningen opp mot godkjente dokumenter hos kommunen.

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Enebolig – kårbolig
Standard: Bygget har gjennomgående lav standard. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.
Vedlikehold: Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.

Kommunale avgifter

Fakturert beløp 2024
Avløp kr. 84.191,10,-
Feiing kr. 1.064,65,-
Renovasjon kr. 27.946,64,-
Slam kr. 780,-
Vann kr. – 43.192,46,-

Dette er basert på arealberegnet forbruk da det er gamle vannmålere på gården. Selger vil besørge å bestille-/montere nye digitale vannmålere slik at det er klart til ny eier overtar gården.

Tomten

Tun
Stort og romslig tun hvor hovedhuset og sidebygningen er plassert mot øst på tunet. Det er god avstand mellom hovedhuset og sidebygningen. Stabburet er vendt mot sør og Esvalvegen. Låven er plassert mot vest.

Jord
Jorda er godt arrondert og ligger samlet, men delt av Esvalvegen. Fulldyrka jord er ifølge NIBIO på ca. 686 daa. Jordkvaliteten er hovedsakelig definert som svært god og noe god.
Jordsmonnet er definert i svært stor og stor verdiklasse. Fulldyrka har både liten og middels flateerosjonsrisiko. Organisk materiale Annen mineraljord klasse 6. Teksturgruppen siltig mellomleire og siltig lettleire. Det er registrert planering på det vestligste jordarealet. Fulldyrka er definert som Stagnosol og Luvisol. Det er registrert floghavre ifølge kommunen. Det er ikke jordvanning p.t. Dreneringstilstanden oppgis å være varierende.
Ifølge Landbrukskontoret i Nes så er deler av eiendommen grøftet i nyere tid ca. 250 daa. er grøftet i 2022 og 2023 – arealet mellom Esvalvegen og Miljøparkvegen. Arealet rundt
tunet er grøftet i 2014. Det er innvilget tilskudd til å drenere ca. 160 daa som er planlagt gjennomført høsten 2025. Resten av gården er grøftet på slutten av 60-tallet og utover 70
tallet. Deler av fulldyrka jord mot skogen i nordvest brukes i dag som beiter og leies ut som beiter.
Fulldyrka og innmarksbeite er leid ut til 28.2.2032 to leietagere.

Skog
Ifølge NIBIO er samlet produktivt skogareal ca. 85 daa. samlet i en teig nordvest på eiendommen. Det foreligger ingen skogplan (SP) eller detaljert info om skogen. Det er ikke noe skogfondkonto som følger eiendommen. Det foreligger ikke noe info om hogst eller ungskogpleie.

Et lite areal på ca. 4 daa nord for hoveddelen og ned mot Vorma inngår ikke i salget. Nes kommune har søkt om deling etter jordlova § 12 og plan- og bygningsloven.
Det forutsettes at deling godkjennes og gjennomføres.

Ifølge kommunen er det registrert aktsomhetsområde kvikkleire ved tunet og store deler av eiendommens vestside.

Radonmåling

Selger har foretatt radonmåling av hovedhuset og sidebygningen i forbindelse med salget. Rapportene overleveres på forespørsel.

Offentlig kommunikasjon

Kjøreavstander fra eiendommen:
* Vormsund, ca. 3 min.
* Årnes, ca. 8 min.
* Kongsvinger, ca. 40 min.
* Jessheim, ca. 20 min.
* Lillestrøm, ca. 35 min.
* Oslo, ca. 1 time
* Oslo Lufthavn Gardermoen, ca. 30 min.

Oppvarming

Våningshuset har elektrisk, vedfyring og sentralfyring med biodiesel.
Kårboligen har elektrisk, samt vedfyring.

Barnehage/skole/fritid

Barnehager
Vormsund barnehage (1-5 år) 4 min
54 barn 3.6 km
Espira Fenstad barnehage (0-5 år) 7 min
70 barn 5.9 km
Espira Opaker barnehage (0-5 år) 10 min
74 barn 9.5 km

Skoler
Fenstad skole (1-7 kl.) 5 min
193 elever, 12 klasser 4.2 km
Vormsund ungdomsskole (8-10 kl.) 6 min
433 elever, 24 klasser 4.4 km
Nes videregående skole 14 min
600 elever, 39 klasser 10.2 km
Hvam videregående skole 13 min
300 elever, 14 klasser 11.7 km

Sport
Fenstad skole 5 min
Aktivitetshall, ballspill, fotball 4.1 km
Vormsund flerbrukshall 5 min
Ballspill 4.2 km
Spenst Årnes 10 min
Nes Arena Treningssenter 11 min
Nes Golfklubb, Vormsund 2 min

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) – L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Landbrukstakst
Tilstandsrapport
Selgers egenerklæring
Energimerking
Kommunale opplysninger
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Reguleringsbestemmelser
Servitutter

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.»

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Regulering

Eiendommen ligger i arealdelen i kommuneplan for Nes kommune 2024-2036 i LNFR med hensyn landskap. Plan id 2021021.
LNFR står for Landbruk, Natur, Friluftsliv og Reindrift med stedbunden næring.

Delareal 4 195 kvm.
Arealbruk: Andre typer bebyggelse og anlegg, Nåværende.

Delareal 794 724 kvm.
KPAngittHensyn: Hensyn landskap
KPHensynsonenavn H_550

Delareal 790 526 kvm.
Arealbruk: LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende.

Delareal 3 289 kvm
KPAngittHensyn: Hensyn landskap
KPHensynsonenavn: Hensynssone flom

Reguleringsplaner
Planid 2016016, Esval Miljøpark. Detaljregulering. Endelig vedtatt arealplan, ikrafttredelse 20.04.2021.

Delareal 57 kvm
Formål: Vann- og avløpanlegg
Feltnavn: o_BVA2

Delareal 53 kvm.
Formål: Vann- og avløpanlegg
Feltnavn: BVA1

Delareal 4 077 kvm.
Formål: Landbruksformål
Feltnavn: o_LL1

Delareal: 3 669 kvm.
RPHensynsonenavn: H320_1
Faresone: Flomfare

Delareal 1 kvm.
Formål: Vegetasjonsskjerm
Feltnavn: GV1

Delareal 7 kvm.
Formål: Annen veggrunn – grøntareal
Feltnavn: SVG1

Delareal 7 kvm.
RPHensynsonenavn: H390_2
Faresone: Annen fare

Delareal 5 kvm.
RPHensynsonenavn: H370_3
Faresone: Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler)

Delareal 2 kvm.
RPHensynsonenavn: H370_4
Faresone: Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler)

Plan id 023695020. Adkomstveg Esval. Eldre reguleringsplan. Endelig vedtatt arealplan med ikrafttredelse 24.08.1995.
Delareal 8 kvm.
Formål: Annen veggrunn – tekniske anlegg

Ferdigattest

Det foreligger brukstillatelse-/ferdigattest for våningshus med byggetillatelse utstedt den 4/6-1970, datert 19/4-1971.

Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger på øvrig bygningsmasse, og kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig, fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at rommet/ rommene/ bygningsdelene settes tilbake til opprinnelig godkjent stand.
Til info utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har offentlig vann og et minirenseanlegg koblet mot kommunalt nett.
Esvalvegen er en privat vei som p.t. driftes av Nes kommunen fram til eiendommen. Ny eier må påregne egen drift av veien.

Servitutter

På eiendommen er tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver, og ved inngivelse av bud vil disse
være akseptert av budgiver/kjøper:

1938/901485-1/9 09.06.1938 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1938/732-2/9 17.06.1938 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3228 GNR: 93 BNR: 7
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3228 GNR: 93 BNR: 8
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1958/1238-1/9 09.05.1958 ERKLÆRING/AVTALE
BESTEMMELSE OM SENKING/LUKKING AV
GRØFT/BEKK/KANAL/ELV
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1989/6969-1/9 27.07.1989 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
RETTIGHETSHAVER Nes kommunale el.verk.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1994/2595-1/9 18.04.1994 ERKLÆRING/AVTALE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2003/2979-1/9 07.04.2003 JORDSKIFTE
Jordskifte (arkiv 22/1 Nes)
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2006/240954-1/200 19.05.2006 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Rettighetshaver: ELVIA AS
ORG.NR: 980 489 698
Avtale om bygging, drift og vedlikehold av
kraftlinje
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2010/287056-1/200 22.04.2010 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighetshaver: ELVIA AS
ORG.NR: 980 489 698
Rettigheter og plikter ved oppføring, drift og
vedlikehold av frittliggende nettstasjon
(prefabrikkert kiosk) Stedsevarig rettt
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2010/568006-1/200 30.07.2010 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighetshaver: ELVIA AS
ORG.NR: 980 489 698
Rettigheter ved bygging, drift og vedlikehold av
kabelanlegg.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2010/568049-1/200 30.07.2010 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighetshaver: ELVIA AS
ORG.NR: 980 489 698
Rettigheter og plikter ved bygging, drift og
vedlikehold av nettstasjon, frittliggende hus, fh.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2012/318361-1/200 24.04.2012 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Rettighetshaver: ELVIA AS
ORG.NR: 980 489 698
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2017/492982-1/200 10.05.2017
21:00
BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3228 GNR: 93 BNR: 15
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2018/1186563-1/200 27.08.2018
21:00
BESTEMMELSE OM NETTSTASJON
Rettighetshaver: ELVIA AS
ORG.NR: 980 489 698
Bestemmelse om bygging, drift og vedlikehold.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2018/1186563-2/200 27.08.2018
21:00
BESTEMMELSE OM ADKOMSTRETT
Rettighetshaver: ELVIA AS
ORG.NR: 980 489 698
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2018/1186563-3/200 27.08.2018
21:00
BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2018/1186563-4/200 27.08.2018
21:00
BESTEMMELSE OM RYDDEBELTE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2021/1298175-1/200 18.10.2021
21:00
BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDNING
Bestemmelse om solidaransvar
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2022/594638-1/200 02.06.2022
21:00
BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3228 GNR: 23 BNR: 1
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

En kjøper/långiver må på eget initiativ sørge for å gjøre seg kjent med innholdet i grunnbøkene og samtlige tinglyste heftelser. Alle tilgjengelige servitutter i Statens Kartverk er innhentet av megler, disse kan oversendes på forespørsel.

Ansvarlig megler

Thor Asbjørn Lunde