MENY LUKK

Odel og åsete

Her har vi samlet ofte stilte spørsmål relatert til odel og åsete. Skulle det være spørsmål som ikke er besvart på denne siden er du velkommen til å ta kontakt med oss på telefon 991 12 900 eller e-post: post@landbruksmegling.no

Hvem har nasjonal fagmyndighet for odelsloven?

SVAR: Landbruksdirektoratet er nasjonal fagmyndighet for odelsloven. Det betyr at Landbruksdirektoratet svarer på generelle spørsmål om loven.

Hva er odel?

SVAR: Odelsrett er de odelsberettigedes rett til å kreve odelsgården tilbake når gården blir solgt ut av slekta. Odelsretten kan også brukes hvis noen med dårligere odelsprioritet enn deg overtar gården. For å bruke odelsrett må du gå til odelsløsningssak ved tingretten der eiendommen ligger. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hva er åsetesrett?

SVAR:  Åsetesretten er en rett livsarvingene (barna og barnebarna) til eieren av odlingsjord eller odelsjord har til å kreve å få arve eiendommen udelt når eieren dør. Denne retten kan bare brukes på dødsboskiftet, ikke ellers. Prioriteten mellom livsarvingene avgjør hvem av dem som kan bruke åsetesretten. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hvilke endringer ble gjort med odelsloven i 2014?

SVAR:  Fra 1. januar 2014 er det bare to grupper som har odelsrett til en gård:
– Barn av en som har eid odelsgården. Det kan være barna til dagens eier og til tidligere eiere.
– Barnebarna til dagens eier.
Dette betyr at nevøene og niesene til den som eier gården ikke lenger har odelsrett. De kan dermed ikke ta gården på odel hvis den blir solgt ut av slekta.

Overgangsregel
Dersom det har ”blitt høve” – oppstått anledning – til å bruke odelsrett før 1. januar 2014, så skal de gamle reglene gjelde. Det betyr at de gamle reglene gjelder hvis gården blir solgt før 1. januar 2014. Da kan nieser og nevøer også bruke odelsretten. Det er nok at det er inngått en avtale om å selge gården (muntlig eller skriftlig). Det er ikke nødvendig at avtalen har blitt tinglyst, se odelsloven § 60. Hvis eieren av en odelsgård dør før 1. januar 2014 gjelder også de gamle reglene.
For alle gårder som selges eller arves fra og med 1. januar 2014 gjelder de nye reglene. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hva er arealkravene til en odelseiendom?

SVAR:  En odelseiendom er en eiendom som er stor nok til å odles, og hvor slekten har eid eiendommen i 20 år.

Arealkravene
Eiendommer som kan odles må ha mer enn 35 dekar fulldyrka og/eller overflatedyrka jord eller mer enn 500 dekar produktiv skog. Fra 1. september 2017 ble arealgrensen hevet 25 dekar til 35 dekar. Dette er rene arealgrenser. Har eiendommen for lite jord eller skog, så kan den aldri bli odelseiendom.

Det registreres i Gårdskart hvor mye jord og skog en eiendom har. Du kan selv sjekke det på http://gardskart.nibio.no/, dersom du kjenner gårds- og bruksnummer på eiendommen. Du kan også spørre kommunen.
Fulldyrka jord er definert som ”jord som er dyrket til vanlig pløyedybde og som kan nyttes til åkervekster eller eng som kan fornyes ved pløying”. Overflatedyrka jord er ”jord som for det meste er ryddet og jevnet i overflaten slik at maskinell høsting er mulig”.

Normalt er registreringen i Gårdskart oppdatert. Likevel kan det bli konflikt om hvor mye fulldyrka og overflatedyrka jord eller hvor mye produktiv skog en eiendom har. Gårdskart er ikke bindende, og er man uenige, må eiendommen av og til måles opp på nytt. Det er domstolene som har siste ord og kan avgjøre om en eiendom kan odles eller om den fortsatt er odelsgård og kan løses på odel.

For å få vite om en eiendom kan odles, kan man gå til tingretten og få avgjort spørsmålet ved odelsskjønn. Det er en spesiell type rettssak. Gjelder konflikten odelsgårder, avgjør tingretten om eiendommen er stort nok og kan løses på odel når noen går til odelsløsningssak.

Kommunen har ikke myndighet til å avgjøre noe om odelsretten på en gård.

Fra odlingsjord til odelsjord.
Når førstemann i en slekt kjøper en eiendom som kan odles, begynner odelshevdstiden på 20 år. Da kalles gården odlingsjord. Etter 20 år har eiendommen blitt odelsjord – altså en odelsgård. På odlingsjord er det bare åsetesrett, mens på odelsjord er det både åsetes- og odelsrett.

Når arealgrensene endrer seg – og gården ikke lenger er stor nok
Arealgrensene i odelsloven har blitt hevet flere ganger. Når loven er endret kan det hende odelsgården hadde nok areal etter de gamle reglene, men er for liten etter de nye reglene. Da faller odelen på eiendommen bort den dagen de nye reglene begynner å gjelde. Hvis gården har blitt solgt eller arvet rett før lovendringene, kan man normalt bruke de gamle reglene for å gjennomføre odelsløsning fra den som har kjøpt eller arvet gården. Deretter faller odelen bort. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hva er odelsrett?

SVAR: 
Odler
Den som eier gården når odelshevdstiden på 20 år er ute, blir odler. Normalt er det samme person som har eid gården i alle 20 årene, men det kan også legges sammen tid når eiendommen går fra foreldre til barn i generasjonsskifte. Odleren får odelsrett til eiendommen.

Andre odelsberettigede
Odleren etterkommere får også odelsrett til gården, men de må ha en viss nærhet til eierne av gården.

Du har odelsrett hvis du er:
– Barn av en som eier eller har eid hele eiendommen med odel, eller
– Barnebarn av den som eier hele eiendommen med odel i dag.
Tidligere var odelskretsen større. Dette kan du lese om under fanen ”Endringer i odelsloven”

”Eid hele eiendommen med odel”
Dette er et krav om at eieren må både ha hatt odelsrett til gården og vært eneeier for at etterkommerne skal få odelsrett. Dersom søsken eier odelsgården sammen, får ikke barna deres odelsrett. Det er et unntak fra dette – hvis ektefeller eller samboere eier halvparten av eiendommen hver, får deres felles barn og barnebarn odelsrett.

Barnebarn av eieren
Barnebarn har odelsrett så lenge deres besteforeldre er eiere av gården. Hvis det blir et generasjonsskifte så mister noen av barnebarna odelsretten. For eksempel: Bestefar eier odelsgården og har to barn; Anne og Bjørn. Anne har to barn selv, og Bjørn har tre. Både Annes og Bjørns barn har odelsrett så lenge bestefar er eier. Når bestefar selger gården til Anne, så mister Bjørns barn odelsretten. Samtidig får Annes barnebarn odelsrett. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Finnes det et register over odelsberettigede?

SVAR:  Nei. Her må man ha oversikt over slekta selv

Prioritet, hvem har best odelsrett i slekta?

SVAR:  Selv om mange kan ha odelsrett til en gård, har ikke alle like god odelsrett. Prioriteten din avgjør hvor god odelsrett du har – fra først til sist i odelsrekka.

Eldste barn av dagens eier har best odelsrett. Så kommer det eldste barnets etterkommere (også kalt linje) etter alder. Etter dem følger eierens barn nr. 2 med sin linje, så barn nr. 3 med sin linje og så videre. Det er full likestilling mellom menn og kvinner. Adoptivbarn går inn i prioritetsrekkefølgen etter adopsjonstidspunktet – ikke fødselsdagen. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hva er frist til odelsløsningsak?

SVAR:  Når gården skifter eier, så kan de odelsberettigede bruke odelsretten. Det kan man gjøre fra det er inngått en skriftlig eller muntlig avtale om salg av gården til noen utenfor slekta, eller til noen med dårligere odelsprioritet. Det er ikke nødvendig at salget er tinglyst. Når eieren av en odelsgård dør, kan man også bruke odelsrett på skiftet.

For å kreve gården på odel, må man ta ut stevning ved tingretten og få dom på at eiendommen skal skjøtes over mot odelstakst. Det er denne rettssaken som kalles en løsningssak.

Selv om man kan bruke odelsretten alt fra avtalen er inngått, så er det en regel om når man bruke odelsretten for å ikke miste den:

Når den nye eieren har tinglyst skjøte på eiendommen, så har de odelsberettigede seks måneder på å ta ut stevning om odelsløsning. Venter man lenger enn det, er det for sent. Da har odelsrett falt bort (foreldet/preskribert). Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Skal kjøperen varsle de odelsberettigede?

SVAR:  Nei. Her må man følge med selv. Verken kjøperen eller kommune har plikt til å varsle de odelsberettigede om salget og tinglysingen. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Kan odel og løsningsrett fraskrives?

SVAR:  Det er mulig å fraskrive seg enten løsningsrett eller odelsrett etter odelsloven § 25. En erklæring om å si fra seg løsnings- og odelsrett må være skriftlig. Muntlige erklæringer fra før 1.7.2009 er likevel gyldige.

Man kan fraskrive seg odelsretten i det hele – da vil man ikke lenger kunne bruke odelsrett i noen sammenhenger.

Det er også mulig å bare fraskrive seg løsningsretten overfor en konkret(e) person(er). For eksempel kan man skrive en erklæring om at man ikke vil bruke sin løsningsrett overfor X med etterkommere. Når man velger dette alternativet, så kan man senere bruke odelsretten hvis X selger ut av slekta.

Mindreårige
Mindreårige kan ikke skrive fra seg odels- eller løsningsrett uten at vergen får samtykke fra fylkesmannen. Det står i vergemålsloven § 39 (a). Hvis foreldre skriver fra seg odelsretten på vegne av barna, er denne erklæringen ugyldig. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Tilbudsregelen – hvordan avklare odel før salg?

SVAR:  I odelsloven §§ 20-20c er det regler om å gi de odelsberettigede tilbud om å overta eiendommen før den overdras til andre. Dette kalles tilbudsregelen eller interpellasjonsregelen. Landbruksmegleren vil alltid ha en oversikt over odelsberettigede og mulighet for fraskrivelse av denne om eiendommen besluttes solgt.

Eieren av odelsjord som skal eller vurderer å selge eiendommen kan tilby de odelsberettigede å overta på samme vilkår som kjøperen. Dette kan gjøres både når eieren vil selge til noen med eller noen uten odelsrett, og kan også gjøres før eieren har en avtale med en konkret person. Eieren kan gi tilbudet til en eller flere odelsberettigede. Dersom det finnes umyndige blant de odelsberettigede, må tilbudet også sendes overformynderiet.

Tilbudet må være skriftlig, inneholde vilkår for salg og gi den/de odelsberettigede en frist på minimum to måneder til å svare på tilbudet. Eieren er ikke forpliktet til å selge til de odelsberettigede selv om en/flere aksepterer tilbudet.

Dersom de odelsberettigede svarer nei til tilbudet, eller ikke svarer, kan de ikke bruke odelsretten for å løse eiendommen når den blir solgt innen to år fra fristen for å svare på tilbudet gikk ut på de vilkårene som var fastsatt i tilbudet. Å ta forbehold om at prisen på eiendommen skal fastsettes ved odelstakst regnes ikke som avslag.
Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hva er reglene for gjenlevende ektefelle/samboer på et gårdsbruk?

SVAR:  Gjenlevende ektefelle og gjenlevende samboer (i ekteskapslignende forhold) er beskyttet mot odelsløsning når deres ektefelle/samboer med odelsrett dør, jf. Odelsloven §§ 34-36. Den gjenlevende kan forbli eier av eiendommen i en periode uten å frykte at barn, avdødes særkullsbarn eller andre odelsberettigede går til løsningssak for å ta eiendommen fra ham/henne. Det er et vilkår for vernet at gjenlevende oppfyller bo- og driveplikt, jf. § 39.

Overfor egne barn er den gjenlevende beskyttet fram til pensjonsalder. Beskyttelsen mot særkullsbarnas odelsrett varer fram til særkullsbarnet fyller 18. Overfor odelsberettigede lenger ute i slekta er gjenlevende vernet til pensjonsalder, så lenge han/hun hadde felleseie med avdøde i minst fem år.

I alle tilfeller kan de odelsberettigede la gjenlevende forbli eier lenger enn den minstetiden fastsatt i §§ 34-36 uten at de mister sin rett til å løse eiendommen, jf. § 48. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hva er utfordringene med odel og sameie?

SVAR:  Kombinasjonen av odelsrett og sameie har ført til mange konflikter. I dag er det ikke mulig å hevde odel til en sameiepart. Hvis man overtar en odelsgård i sameie, har det konsekvenser for odelsretten som allerede er på gården.

Det er nå et krav for å få odelsrett at foreldre eller besteforeldre har eid ”hele” odelseiendommen. Det betyr at hvis foreldre/besteforeldre har eid eller eier eiendommen sammen med søsken, så får verken barn eller barnebarn odelsrett.

I tillegg begynner fristen for å bruke odelsrett å løpe når man oppretter et sameie. Det skjer for eksempel når søsken overtar en gård sammen. Det betyr at sameierne må gå til løsningssak mot hverandre innen seksmånedersfristen for å beholde odelsretten til hele eiendommen.

Vi har samlet noen typiske sameiespørsmål:

A. Søsknene mine og jeg vil overta odelsgården fra foreldrene våre. Hva skjer med odelsretten?
Dere kan overta gården sammen, men verken barna eller barnebarna deres vil da få odelsrett. I tillegg vil søknene med best odel tape løsningsrett til de andres sameieandeler, hvis de ikke går til løsningssak innen seks måneder etter at dere har tinglyst skjøtene til sameiet.

B. Jeg og min samboer/ektefelle skal overta en gård sammen. Vil våre barn få odelsrett?
Så lenge dere eier 50 % av gården hver, kan dere overta gården og deres felles barn og barnebarn vil få odelsrett til hele eiendommen. Dere trenger ikke løse fra hverandre. Dette er et praktisk unntak fra hovedregelen og gjelder enten dere overtar en odelsgård som er i slekta eller kjøper gård på det åpne markedet og odler den selv.

C. Vi er søsken og har eid odelsgården sammen i mange år. Får verken barna eller barnebarna våre odelsrett?
Hvis dere har eid gården fra før 1.7.2009, kan det hende at noen overgangsregler får virkning for dere. Det var da slik at dere som alt er sameiere har odelsrett og trenger ikke tenke på seksmånedersfristen for å gå til løsningssak. Men for nye sameiere, og for deres barn og barnebarn, får dagens regler full virkning. Det vil si at odelsretten normalt faller bort når de opprinnelige sameierne overdrar sine andeler til sine barn. Det er fordi det ikke lenger er noen som er barn av en eneeier. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hvordan er reglene når yngre søsken overtar odelsgården?

SVAR:  Odelsloven § 43 er en regel som gir eldre søsken en mulighet til å la et yngre søsken overta odelsgården, men likevel bruke odelsrett hvis den yngre etterpå selger gården ut av slekta.

Dersom nr. 3 i søskenflokken overtar odelsgården og sitter med den med full hjemmel i mer enn seks måneder, kan de eldre søsknene ikke løse fra nr. 3 eller dennes etterkommere. Men hvis nr. 3 senere selger ut av slekta, kan de eldre bruke sin odelsrett og gå til løsningssak mot den utenforstående kjøper innen seks måneder fra tinglysningen av ervervet. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hva er odel og åsetestakst?

SVAR:  Mange spør om hvordan de skal finne odelstakst på gården for salg. Odelstaksten er en takst som fastsettes av retten når noen har gått til odelsløsningssak. Taksten fastsettes skjønnsmessig etter odelsloven § 49. Ved et frivillig salg kan man bruke en vanlig landbrukstakst.

Åsetesfradrag kan gis når en åsetesberettiget arving overtar eiendommen på dødsboskiftet. Det skal bestemmes etter odelsloven § 56.

Det må vurderes om det skal gis åsetesfradrag. Taksten kan ikke være høyere enn odelstakst, og man kan ta inn i vurderingen om åsetesarvingen har god eller dårlig økonomi – altså om det er nødvendig å gi et fradrag for at arvingen skal være i økonomisk stand til å bli sittende med eiendommen etter arveoppgjøret. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hva går urimelighetsregel § 21 i odelsloven ut på?

SVAR:  I enkelte tilfeller kan domstolene nekte odelsløsning i sak, selv om den som ønsker å løse har best odel. Odelsloven § 21 bestemmer at odelsløsning kan nektes hvis det er klart urimelig. Dette er et strengt krav.

Et typisk tilfelle kan være der et yngre barn har hjulpet til på gården og nå overtatt den fra foreldrene, mens det eldre barnet har flyttet hjemmefra og har et annet yrke. Da kan retten nekte det eldre barnet å løse gården fra det yngre.

Ved lovendringen 1. juli 2009 ble adgangen til å nekte løsning utvidet til å gjelde også der den nye eieren ikke er eierens yngre barn. Urimelighetsregelen kan brukes til fordel for en ny eier lenger ut i odelsrekkefølgen eller overfor en som ikke har odelsrett i det hele tatt. Urimelighetsregelen kan også brukes på skifte. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hvor kan jeg få hjelp i en odelssak?

SVAR:  Landbruksdirektoratet kan forklare reglene og svare på generelle spørsmål, men ikke hjelpe deg i en enkeltsak. Trenger du hjelp til en konkret sak, må du ta kontakt med en advokat eller rettshjelper.
Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hva må jeg vite om min odelssak?

SVAR: En odelssak kan være komplisert og kanskje også involvere mye følelser. Når man skal be om råd i en odelssak er det noen ting det er lurt å ha funnet ut av på forhånd:

1) Hvem har eid odelsgården? Har den alltid vært eid av en person, eller har det vært sameie?

2) Når skiftet gården eiere? Dette er viktig å vite fordi eldre regler fortsatt kan være aktuelle.

3) Oversikt over familien – i praksis et familietre.
Dette gjør det mulig å si hvilke regler som har virket ved hvert eierskifte, og hvem som har odelsrett og best prioritet i dag.

Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Skal odelsloven oppheves?

SVAR: Landbruksdirektoratet opplyser at de får mange spørsmål om dette.

Odelsloven er en litt spesiell lov fordi den har beskyttelse i Grunnloven. I Grunnloven § 117 står det at ”Odels- og Åsetesretten må ikke oppheves”. For å oppheve odelsloven må man derfor først endre Grunnloven.

Grunnlovsendringer tar lenger tid enn andre lovendringer. Stortinget må stemme ja til å endre § 117 to ganger – før og etter et Stortingsvalg. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Hvor finner man nytt rundskriv om odelsfrigjøring . §§ 30 og 32 i odelsloven?

SVAR: 

Landbruksdirektoratet.
https://www.landbruksdirektoratet.no/no/eiendom-og-skog/eiendom/odel#tidligere-lovendringer–overgangsregler-og-spoersmaal Hvor finner man tidligere lovendringer, overgangsregler og spørsmål SVAR: Landbruksdirektoratet. https://www.landbruksdirektoratet.no/no/eiendom-og-skog/eiendom/odel#tidligere-lovendringer–overgangsregler-og-spoersmaal

Hva er odelsfrigjøring?

SVAR: Tidligere var det adgang til å odelsfrigjøre tilleggsareal til landbrukseiendom etter odelsloven § 31. Denne bestemmelsen blir opphevet, slik at det ikke lenger er adgang til dette. Lovendringen trer i kraft 1. januar 2014.

Som følge av lovendringen, har Landbruks- og matdepartementet gitt nytt rundskriv om odelsfrigjøring. Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Overgangsregler
I saker hvor rett til odelsløsning oppstår før ikrafttredelsen, gjelder likevel § 31.

For mer informasjon om overgangsregler, se under fanen ”Tidligere lovendringer, overgangsregler og spørsmål.” Kilde: https://www.landbruksdirektoratet.no

Mye av informasjonen ovenfor er hentet fra landbruksdirektoratets informasjonsside, samt øvrige relevante kilder innen landbruket.

Tegneby & Grønnerød Landbruksmegling har lagt vekt på hovedlinjene som hjelper deg på veien til og lykkes som bonde.